【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

[大規模修繕3秒前さん]

竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。

どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。

私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。

管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。

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私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。

[100: 匿名さん]

大規模修繕工事で全戸のアルミサッシを交換するなんて初耳です。
長期修繕計画には記載されていませんし管理会社や建築業者に聞いても、古くてリノベーションするようなマンションでもアルミサッシが壊れていないのに全戸を交換することは聞いたことがないそうです。
例えば築30年以上のような古いマンションで、当時のサッシが今のサッシに比べて気密性などが低いなら、わざわざ金が掛かるサッシ交換じゃなく、内側にサッシを取りつけ二重サッシにするのが一般的だそうです。

[101: 匿名さん]

うちは、規約により、アルミサッシは長期修繕計画で組合の費用負担で一切取替を可決した。
区分所有者及び議決権総数の４分の３で可決しましたが問題ある。？

[102: 匿名さん]

24に書かれた内容です。
>玄関扉、サッシ、高置水槽、消防設備、エレベーター、給排水管等の大型設備は
>工事予定がされていますか？長期修繕計画表で計画されていますか。
>サッシ・網戸は高いですよ。１戸当り７０万円ぐらいしますよ。
>１戸当たりの６年分の積立金を使います。

29に書かれた内容です。
>玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で計画しています。
>サッシは現在アルミサッシですよ。
>１戸当り７０万円というのは全国の相場から建築士が長期修繕計画を検討する時にはじき出した数字です。
>交換する時は角部屋は足場を組んでやりますが、ベランダ側はそこから直接設置します。足場費用も含んでいます。
>給排水管の更新工事は築３５年で計画しています。現在は塩ビ管使用ですが、
>交換時は高くつきますがステンレス管にする予定です。
>排水管については継手部分だけでもいいのではという建築士の意見でした。
>専有部分の配管と一緒に行う予定です。尚専有部分の配管工事は管理組合が行うことになっています。
>漏水が発生しだすと住民が不安になると共に住民間のトラブルが発生することもありますから。
>因みに個人で専有部分の配管（給水管、排水管、給湯管・汚水管・ガス管）を業者に依頼すれば約７０万円という見積もりも取っています。

33に書かれた内容です。
>玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。
>サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくいですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。
>大規模修繕工事と一緒にやらないのは修繕時期があわないのと、一緒にやれば総工事費の○％の設計監理料が取られるのもあります。
>それにサッシの場合の足場は両端だけですからね。
>排水管の継手部分だけの交換は普通にありますよ。
>専有部分の配管工事と共用部分の排水管の工事を一緒にやることにより経費と在宅とかの負担の軽減を図ります。
>床や背板は当然剥がしますし養生もします。
>一斉にという意味は分かりませんが、順にやっていきますよ。
>現在は上下の階だけで工事ができる方法もあるとのことです。
>内装費用は必要ありません。

玄関扉とサッシを交換することは長期修繕計画には無いです。
管理会社だけでなく大規模修繕工事を行う業者に聞いても初耳だと言われました。
玄関扉とサッシを交換するのは、全体の調和を保つためだそうですが、意味がわかりません。
排水管の継手だけ交換すると書いてますが、継手だけを交換するなら全て交換しても費用は変わらないか返って安くなるので、これも意味がわかりません。
床を剥がすが内装費用は必要ないとか理解出来ない事ばかりです。


67に書かれた内容です。
>開放廊下の塩ビシートやバルコニーの塩ビシートの交換は当然入っていますよね。
>各戸の玄関扉の塗装とか照明器具の塗装、軒天塗装とかも

玄関扉と照明器具が塗装だそうです。
昔の団地などの鉄扉とかアパートの木製扉なら塗装でしょう。
照明器具は塗装するものでしょうか？
一応、メーカー製の製品がついているので日頃の清掃だけです。


93に書かれた内容です。
>あなたはやはり職人さんですね。
>マンション管理は実際したことがないんでしょう。

管理会社の人間じゃないので、実際に管理はしたことがないのですが、この人は、管理をしたことがない人は全員「職人」だと言ってます。
だとするとこの人は管理会社の社員となります。


おそらく、暇つぶしに炎上目的でネットで調べたことを並べ立てているようです。

[103: 匿名さん]

>99さん
あなたの話しは本当に一方的ですね。
玄関扉の塗装か吹付か分りませんが、塗装をすると書き込めばすぐ
玄関扉に塗装とかは聞いたことがない、おそらく古い団地に住んでいるというし、
５００戸以下ならスーパーゼネンコンより中小の建築会社の方が手馴れているとか
訳の分からないことをいってますね。
うちのマンションは３５０戸でスーパーゼネコンが一番安かったのでそこに決めた
といっても全然分らない。全て自己中。
うちは３５０戸だけど、スーパーゼネコンが３社相見積に参加しましたよ。
どこの建設会社でも工事をするのは地元の下請けや孫請け会社がするんでしょう。
ひいては露出防水を４０年以上やっていなかったという始末。
あなたのマンションでは設計監理方式は採用していないんですね。
スーパーゼネコンは言い分を受け入れることが多いので割高になるとか、相見積
を取った結果なのでそれ以上高くなることはないでしょう。
いかにいい加減な見積もりとかなんですね。
それに技術的なことを詳しく書き込んでますが、あなたは職人さんなのでそれを
かきたいのでしょうが、一般住民はそんなことは知らなくていいんですよ。
その為にマンションの大規模修繕工事に詳しい設計コンサルタントを雇うんですから。
それにやけに１戸当り１００万円を強調してますが、私は相見積を取った結果たまたま
１戸当り１００万円近くになったということを何回もいっているんだけど、我を通し
人の意見には聞く耳もたないというから手に負えません。
そして私のことは悪くいうけど自分はそれ以上に批判の繰り返し。
私は数字をごまかしたり、相見積をとった結果スーパーゼネコンに決まったとか、
技術的なことは知らないともいってもいますよね。玄関扉の塗り替えは塗装か
吹付とかは素人は関係ないんですよ。見積の段階では当然技術者が算定しますからね。
あなたのとこに長期修繕計画表はまずないと思いますよ。
職人さんは技術の一部しかわからないと思いますので、一度設計コンサルタントに
数量計算書までを含めた長期修繕計画表を作成してもらったらどうですか。
勿論経費はかかりますけどね。

[104: 匿名さん]

>102さん
私の書き込んだものを集めてありますが、何か問題な点がありますか？
中には技術者ではないので、間違っている所もあるかもしれませんが
私は１級建築士やマンションの大規模修繕工事の経験豊富な１級建築士
と打ち合わせた結果を書き込んだだけです。
又長期修繕計画の洗い直しについても、設計コンサルタントと契約し、
約１年間（月１回ですが）専門委員会のメンバーと綿密な打ち合わせを
した中で長期修繕計画表を作成しました。
長期修繕計画には、やらなければならない工事の全てを網羅したものに
してあります。
築１５年から３０年間の計画ですから、築４５年間の計画ということに
なります。
当然設計監理士の方は工事のバックリベート等はありませんので、住民の
立場に立って作成してもらいました。

[105: 匿名さん]

貴方に教えるにはこのスレでは不可能です。唯、一言、もっと勉強してから投稿をやり
直してください。
文言から推測するとマンション管理士でも合格するには相当の努力が必要です。以上。

[106: 匿名さん]

>105さん
それはそのままあなたに返します。
あなたの頑固さには閉口させられました。
もっと勉強してください。
マン管の合格にはそんなに努力は必要ないでしょう。

[107: 匿名さん]

>105さん
あたなのとこは設計監理方式は採用していないことと、しっかりした
長期修繕計画表がないのははっきりしました。
井の中の蛙ですね。
いくら職人さんでも技術的なことばかりいっていては通用しませんよ。

[108: 名無しさん]

>>98 匿名さん
なんじゃそりゃｗｗｗ

[109: 匿名さん]

>玄関扉、サッシ
>工事予定がされていますか？
>長期修繕計画表で計画されていますか。
>サッシ・網戸は高いですよ。１戸当り７０万円ぐらいしますよ。
>１戸当たりの６年分の積立金を使います。

>玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で計画しています。
>サッシは現在アルミサッシですよ。
>１戸当り７０万円というのは全国の相場から建築士が長期修繕計画を検討する時にはじき出した数字です。
>交換する時は角部屋は足場を組んでやりますが、ベランダ側はそこから直接設置します。
>足場費用も含んでいます。

>玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。
>サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくいですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。
>大規模修繕工事と一緒にやらないのは修繕時期があわないのと、一緒にやれば総工事費の○％の設計監理料が取られるのもあります。


みなさん、腹を抱えて笑わないでやって下さい。

[110: 匿名さん]

玄関扉が塗装仕上げで350戸のマンションだから、おそらく唯一無二だから調べればわかるよね。

[111: 匿名さん]

>105さん
あなたは１戸当り１００万円という数字はそんなことはないと必死に
書き込みをされていますが、その考えはあなただけの考えではないですか。
私は一応目安として１戸当り１００万円ということは書き込みましたが、
それはあくまで目安であって、修繕個所、グレード、仕様等同じ条件で
相見積を取りたまたま１００万円だったといってますよね。
その数字を完全否定されますと、では同じ条件で見積もりを提出した８社の
建設会社はどういう考えで見積もり金額をだしたんでしょうね。
あなたのこういった態度は建設会社は全く能力なしととられても仕方ない
行動ですよ。
その相見積にはスーパゼネコンも含めて８社の応募があったことも。
工事費というのは一応修繕希望箇所を含めて見積もりを取りますが、
予算をオーバーした場合は、グレードを落としたり修繕個所を減らして
調整をしていくものではないですか。
わたしは職人さんをバカにしているつもりは全くありません。
あなたはそれなりに専門的な技術をお持ちだと思いますが、やはり客観的
なものの見方をしないと相手には通じません。
工事も安ければいいという訳でもありません。
それに何よりもあなたのとこのマンションにはやらなければならない工事を全て
網羅した長期修繕計画が作成されていないのと、お宅の大規模修繕工事は
設計監理方式ではなかったということはわかりましたけどね。
あなたと私はお互いに自分が正しいと思ってカキコミをしているのは間違い
ありませんけどね。

[112: 匿名さん]

>その相見積にはスーパゼネコンも含めて８社の応募があったことも。

応募？
やっぱり団地？

[113: 匿名さん]

>109さん
何だか立派な職人さんのメッキが剥げてきましたね。
やはりそれだけの職人さんだったんだ。

[114: 匿名さん]

>玄関扉、サッシ
>工事予定がされていますか？

>玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で計画しています。
>サッシは現在アルミサッシですよ。

>玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。
>サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくいですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。


玄関扉が塗装仕上げで、35年で一斉交換する？
アルミサッシは45年で一斉交換する？
全体の調和を保つため？

サッシは居室内のこと？
居室内のサッシって何？

[115: 匿名さん]

窓枠サッシと網戸のことです。
職人さんではないんで間違った書き込みをするかもしれませんが
ガラスのついたガラス窓のことです。
この表現が間違っていたからといって見積もり価格や工事費に影響は
ないんではないですか。
あなたは言葉尻とかを追求して自分の優位性を保とうとしているだけですね。
あなたは職人ですから部材や建築用語とかには詳しいでしょうが、私たち
素人にとってはたいした問題ではないんですけどね。

[116: 匿名さん]

>玄関扉は私どものマンションでは築３５年、サッシは一応築４５年で計画しています。
>サッシは現在アルミサッシですよ。

>玄関ドアやサッシを一斉に交換するのは全体の調和を保つためです。

>サッシは居室内のことだから、デザインや色等が違っても分かりにくいですが、玄関扉の場合は、まず同じ玄関扉は廃版になっています。


玄関扉を一斉交換？

居室内にサッシがあるマンション？

居室内は専有部分なのに共用部分の工事として一斉交換？

だとしたら共用部のアルミサッシはどうする？

交換する理由は、調和を保つため？

玄関扉一斉交換　20万円だと　350戸　　7千万円
玄関扉一斉交換　30万円だと　350戸　1憶5百万円
サッシ一斉交換　70万円だと　350戸　2億4千5百万円

3億1千5百万円～3億5千万円

大規模修繕工事より高額！

[117: 匿名さん]

玄関ドアのことは触れて欲しくないみたい

[118: 匿名さん]

居室内のサッシってなんだろう？
サッシは外から見えるよね？

[119: 匿名さん]

>118
サッシは外からも中からもみえる

[120: 匿名さん]

>117さん
玄関ドアのことは是非論議してください。
一斉に交換しないと同じものは廃版になっているので、居住者がそれぞれ
交換されても困ります。
色やデザインが違ったら全体の調和がなくなるでしょう。
それにいずれ交換しなければならない時期は必ずきますよ。
職人さんは玄関扉は交換はしなくていいといってるけどね。

[121: 匿名さん]

>116さん
大規模修繕工事より玄関扉、サッシの交換の方が工事費が高いのは
当たり前でしょう。うちの場合は専有部分の配管の更新工事まで含んでますので。
それを承知で積立金の値上げをしたんですから。
長期修繕計画がないからあなたのとこは将来のことは分らないんでしょう。
うちはマンションは１００年もたせる計画で取り組んでいますから。
あなたのとこは４０年ですか？
さすが職人さん、玄関扉２０万円、サッシ７０万円うちの長期修繕計画
とほぼ同じですよ。
それにうちは専有部分の配管を管理組合として実施する予定なのでそれが
４０万円（塩ビ管の見積もりで共用部分の縦管と一緒に工事）。
それまでを見込んで１戸当り１８，０００円程度の積立金になってます。
早めに値上げを行ったのでそれで十分です。
しっかりした長期修繕計画表を早めに作ることが大切ですよ。
職人さんのドンブリ勘定では将来は真っ黒です。

[122: 匿名さん]

やらなければならない工事をやらなかったり、先延ばしすることにより
大規模修繕工事の費用をできるだけ安く安くとしていた職人さんの事例
は全国にたくさんあります。
今現在が積立金が安ければいいという考えですね。それもありです。

[123: 匿名さん]

ただ限界マンションになってからではどうしようもない。
同じ時期に建てられたマンションでも、建物設備の維持保全が
しっかりやられているマンションと積立金不足で工事があまり
できないマンションでは資産価値に大きな差が生じてくる。

[124: 匿名さん]

高い高いといっている方もいますが、その工事をやったマンションは
分譲時に近い状態まで回復している。

[125: 匿名さん]

イヤイヤ、２回目の大規模修繕工事を終えたマンションですが、工事費が1000万Overで酷い仕上がりでしたよ。
しかも工事1年後には修繕積立管理費値上げって。。。
理事会は無能か？

[126: 匿名さん]

＞分譲時に近い状態まで回復している。

普段の管理が悪いのが証明された。
　

[127: 匿名さん]

大型マンションの大規模修繕時に色々な委員会の委員を公募すると色んな
人物が公募してきますよ。
これ等は日頃の管理運営の中からある程度の人材の情報を組合員は把握し
て置かないと大変な事になりますよ。
基本的な事は日頃から規約や法令をしっかり守った組合運営をしていな
いと規約や法令に反する組合運営を役員がしていると無効にされたらアウ
トです。
私のマンションでは過去の議案書と議事録等を組合員が指摘して法律家の
意見で理事会が無効であるとの結論がでて、混乱しております。

つまり、招集権のない理事長が総会や理事会を招集して組合運営している
から、全て無効であるとの結論が出たのです。今までしてきたことが一人
の理事長の規約や法令違反で他の理事は騙されて組合運営がなされてきた
事が証明されたのです。この理事長の総会招集で大規模修繕の予算を可決
することはできないのです。

[128: 匿名さん]

修繕専門委員会の会議や建設会社との定例会議、工事期間中の
報告会に出席するのは大変だよ。
専門委員会は２年ぐらい前から月１回程度だが、工事期間中の
報告会は週１回あるからね。
定例会議は月１回が普通。
なんだかんだで、合計５０回ぐらいの会議とかに参加しなければ
ならないから大変だよ。
好き好んで参加するのは会社のリタイア組だろうね。

[129: 匿名さん]

ところでここのスレ主さんは、スレ立はしたけどその後は
全く参加していないんじゃないかな。
無責任だな。

[130: 匿名さん]

大規模修繕工事の費用をできるだけ安く安くといっていた職人さんは
どこにいったのかな。
所詮工事はマンションによって掛ける工事費も積立金の額も違うから
その範囲でやるしかないんだけどね。
積立金の少ないマンションはそれなりに、積立金の豊富なマンションも
それなりに工事をすればいいんだよね。
それを無理に自分の考えにもっていこうとすると無理が生じる。
職人さんは真面目ではあるんだろうけど、視野が狭いというかグローバル
な考えが持てなかったんだと思う。
それに自分のとこの工事が一番と思っているようだけど、それにしては
長期修繕計画はないし、設計監理方式は採用していないとか、矛盾する
所があったからね。
責任施工方式を採用し、同じ条件での相見積とかは取らないけどしっかり
した理事がいるからぼられたり、手抜き工事はないという考えなんだね。

[131: 匿名さん]

しかし職人さんもいろいろ勉強したんじゃないかな。
井の中の蛙だったと反省してると思うけどね。

[132: 匿名さん]

妄想を相手にする気がなくなったのでしょう。

[133: 匿名さん]

>しかし職人さんもいろいろ勉強したんじゃないかな。
>井の中の蛙だったと反省してると思うけどね。

この挑発は幼稚過ぎる。

[134: 匿名さん]

しかしね、技術的なことを盛んに力説していたけどマンションの
住民にとってはそんなことは関係ないんだよね。
餅屋は餅屋というじゃないですか。技術的なことは設計コンサルタント
を雇い、実際の工事は職人さんにやってもらえばいいんだから。
我々住民はいかに有効に職人さんや建設会社を使うかじゃないかな。

[135: 匿名さん]

工事費は高い安いで判断するのではなく、その金額に見合った工事が
されているかが問題なのです。
だから金抜き計算書で同条件での相見積を取り業者を選定することが
大切です。
元請業者が直接工事をする訳ではないですが、資格をもったマンションの
大規模修繕工事の経験のある現場監督がいることが重要です。
しっかりした工事をするよう指導監視をしていかなければなりません。
設計コンサルタントと同じようなチェック機能を果たします。

[136: 匿名さん]

金額に合った工事がされてるかどうか以前が大問題です。
その建物に対して、時期や工事の組み合わせが適切かどうかが一番重要なポイントです。
金額に合った工事がされていても、まだ5年先でも良い工事をするのは居住者の金額的負担を増やすだけで、喜ぶのはコンサルタントなどの業者だけです。
管理会社やコンサルタントや業者に任せてしまえば、大義名分を振りかざし好き勝手にされても解りません。
それをさせないのが理事会など居住者側の判断です。
管理会社やコンサルタントが居住者側であるとは限らないのです。
居住者側が工事内容が適切かどうか、今するべき工事かどうか、後に回せるのかどうかなど、技術的な事では無く、適切な工事かどうか管理会社やコンサルタントなどの業者に相見積もりを取る時点で質問し確認するだけです。
工事が欲しいので前倒しで工事を薦める業者もいれば、誠意をもってマンションの事を考えて今しなくても良い工事と今すべき工事を正直に教えてくれる業者もいますので、業者の良し悪しの判断にもなります。
素人だからと、足場が不要な工事であっても質問されないからと、足場が無くてもできる工事だと思わせる説明をし、前倒しで工事をさせようとする管理会社やコンサルタントなどの業者が多いです。
これは、聞かれなかったから答えなかったと言い訳ができるので、騙したのではなく、嘘でもないのです。
後で指摘され、気付いた時には手遅れです。
みなさん、中には、誠意をもって工事を薦める管理会社やコンサルタントなどの業者もいますが、管理会社やコンサルタントなどの業者が仕事が欲しいと言うこともあり、取れるならとってしまいたい、と言う気持ちから魔がさしてしまうこともあるのです。
そのような業者が、ネットを含む世の中に意図的に広めた間違った情報に惑わされないようにして下さい。

[137: 匿名さん]

だからしっかりした長期修繕計画が必要なんですよ。
基本的にはその計画に基づいて工事をしていきます。
足場云々ではなく、周期的には一緒にやる時期だから
長期修繕計画に記載されているんでしょう。
例えば開放廊下のシートの張り替えは足場は必要ないから
先延ばしするのはいいのですが、ではいつやるのかが計画
されていなければいつまでたっても工事はやらないでしょう。
単なる工事費の削減で、ちょっとぐらい汚くなったり継ぎ目が
分るぐらいだったら我慢しまょう、別に生活していくには支障が
ないんですからということになりますよ。
工事が欲しいとかいって業者が仕事をとるんではなく、あくまで
修繕個所や工事費とかの予算を決めるのは住民です。
それに工事の受注はあくまで相見積の結果ですよ。
工事個所等は設計コンサルタントと専門委員が積立金と相談しな
がら決めるものです。
あなたのとこは設計コンサルタントは雇わずしっかりした長期修繕計画
もないんでしょう。
どうやって建設会社をえらんでいるんですか？まさかコンサルタントも
いないのに、金抜き計算書を使い同じ条件で相見積をとっていますとは
いわないでしょうね。
足場が必要でない工事を専門委員が決めてやったとしてそれが２～３年早
かったからといって後悔する住民はいませんよ。
きれいになってよかったという住民が殆どでしょう。

[138: 匿名さん]

>136さん
あなたのとこでは、大規模修繕工事のとき建設会社はどうやって選んでいるんですか。
又、修繕個所はだれがどうやって決めているんですか。
住民の皆さんは工事に詳しくはないでしょう。建設会社に相談しますか？
住民が詳しくなければ建設会社のいいなりになりませんか。
長期修繕計画で足場を組まないでもできる工事を具体的にいつやるとかの計画書は
あるんですか？
悪くなったときにやるといってもその判断が難しいし、理事長も変わるので実行
されるかどうかも分からないのではないですか？
全てあなたがずっと仕切っていくんですか。

[139: 匿名さん]

136はこたえられないんだよ。
逃げたよ。

[140: 匿名さん]

>あなたのとこでは、大規模修繕工事のとき建設会社はどうやって選んでいるんですか。

実際に大規模修繕工事を経験したのなら基本中の基本なので、敢えて聞く事ではないと思いますが、答えます。
選んでいるのではなく、実際に選んだ方法についてお答えします。
居住者からの意見で修繕委員を選びました。
管理会社と居住者から推薦された業者の中から選びました。


>又、修繕個所はだれがどうやって決めているんですか。
>住民の皆さんは工事に詳しくはないでしょう。建設会社に相談しますか？
>住民が詳しくなければ建設会社のいいなりになりませんか。

これも経験されたのなら聞くまでもない、わざわざ書く事もない、どこのマンションでもやってることだと思いますが、聞かれたので書きます。
修繕箇所の決定について説明すると非常に長くなりますので、簡単に書きます。
当マンションにも数名いますが、マンションで居住者の中には建築関係者や不動産関係者がいると思います。
その人達と素人の居住者が中心となり管理会社と業者とで足場の無い部分に限られますが建物を見て回りました。
建築や不動産とは無縁の仕事をしている人でも、自分が住んでるマンションなので自分で勉強している人もいました。
もちろん業者にも相談しますが、他の業者の言う事などで意見の違うことや方法が違うことなど色々ありましたので、素人であっても比較して説明されれば、ある程度の良し悪しの判断をすることができるようになりますので言いなりになる事はなかったです。


>長期修繕計画で足場を組まないでもできる工事を具体的にいつやるとかの計画書はあるんですか？

改めて長期修繕計画書を作り直しませんが、その想定される予算なども含め議事録として残し、予算の計上はしています。


>悪くなったときにやるといってもその判断が難しいし、理事長も変わるので実行されるかどうかも分からないのではないですか？

その判断は、居住者の皆さんが普段目にする場所ですし、管理会社と修繕委員会がチェックしています。
それで状況を理事会で検討し、大規模修繕工事を依頼した業者の意見を聞き、工事を行うほうがいいと判断されると総会にかけて総会決議で行うかどうかを決めると言う、どこのマンションでもやっているやり方です。
理事長が変わると実行されるかどうか分らないと言うのが理解できません。
理事は引継ぎをしていますし、管理会社も常に理事会の決議などをチェックしますので、理事長が変わったから実行されないと言うことにはならないです。


>全てあなたがずっと仕切っていくんですか。

違います。
仕切るのは、総会決議ですから居住者全員の総意です。

[141: 匿名さん]

>140さん
わたしが考えていたような回答がされました。
私が気づいた点を述べてみます。
まず修繕委員の選出では公募はなかったんですね。
自主点検をやられたのはいいんですが、住民へのアンケート調査はやられなかった
んですね。
建物診断は、大規模マンションではマンションの診断実績のある業者に依頼します。
そして診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。
仕様書、内訳書、費用概算、そして住民説明会までをしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算見積書の提出をしてもらいます。（設計図面参照）
それから設計監理業者、元請会社の選定に入っていきます。
足場を組まなくてもいい工事の計画は、いつやるかは具体的にはないんですね。
普通は大規模修繕工事終了後に長期修繕計画の洗い直しがされるんですけど。
工事は悪くなったら理事会で検討し大規模修繕工事を依頼した業者の意見を聞き、判断
して総会決議にかけるということですが、総会には工事の概算を提案しなければなりません。
修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要ですからね。
その額は、大規模修繕工事をした業者ではなく、新たに相見積を取りその業者と工事費
は決めなければなりません。
理事は変わるので引き継ぎは難しいと私はいいましたが、それを否定されましたが、
やはり凡その計画はないと判断が難しいのではありませんか？
例えば開放廊下のシートの張り替えをどの時点でやればいいのか判断は難しいと思いますよ。
だからしっかりした長期修繕計画表が必要といっているのです。しかし、その時期が
きたから必ずやるというのではなく、その時点で点検とかをして理事会で判断し、次の
事業の提案として総会議案としてあげるかどうかを検討すればいいんです。
あなたのとこのマンションでは設計監理方式は採用されていませんので業者選定の方法が
曖昧な基準となってしまいます。この方式でないと同じ条件での相見積は絶対に取れませんから。
勿論そういう面倒なことはしないで、管理会社方式とか責任施工方式で丸投げされている
マンションも数多くあります。
お宅のマンションはどちらかというとその方式といえるでしょう。

[142: 匿名さん]

例えば開放廊下のシートの交換をする場合、交換した方がいいとかの
判断を大規模修繕工事をした建設会社に相談しなくても、住民が見た目
で判断すればいいんではないですか。
そして計画を立てようとしたら相見積を取り業者と工事費を検討して
総会に提案するんではないですか？
その凡その予定がないといつやるかの判断をその時の理事会では動かない
場合があるので長期修繕計画表が必要といっているんです。
計画でその時期がきたからといって、工事をやらなければならないという
訳ではないんです。その時に理事会でやるかどうかの判断をするんです。
長期修繕計画は指針でもあり羅針盤でもあるのです。

[143: 匿名さん]

141の内容は、先に自分で書いたことと矛盾しているのに気がついてないようです。
簡単に示すと、工事内容などは専門家に任せ、金額に見合った工事かどうかの判定をするだけだと書いていましたが、まるで違う内容に変わっています。
自然環境や使いかたによって劣化状況は変化するのに、いつやるか具体的に決める事は不可能です。
この人の書く内容は、かなり技術面を知らないとできない内容に変わってしまいました。
しかも、何度読んでも理解できないのですが、それは、自分が聞いただけで本当は理解してない言葉などを使ったからでしょう。
この人の言う通りなら、この人のマンションは一般のものとはかなり違うのでしょう。

[144: 匿名さん]

>143さん
私の大規模修繕工事の進め方は最初も今も全く変わっていません。
１４１の書き込みも、何か資料等を見て書いたものでもありません。
いつも考えていることですので、工事の進め方の考えでしたらすらすらと
書けますよ。
例えば開放廊下のシートの張り替えをする場合、長期修繕計画で予定を
立てるが、それは一応目安としてその時期がきたら理事会でやるかどうかは
検討するといっているでしょう。
自然環境や使い方によって経年劣化は違いますが、その工事をした方がいいか
どうかは素人でも判断できるでしょう。
工事をする場合はあなたみたいな職人さんに任せればいいんです。
私が玄関扉を塗装と書いたので批判しましたけど、素人にとっては塗装も
吹付も何ら変わりませんし、その表現がちがったからといって何か問題が
ありますか？
あなたは職人さんですから塗装と吹付は全く違うのでこれは許せないと
いうんでしょうが、工事業者に依頼した場合は、当然吹付でやるでしょう。
住民に聞いてみてください、玄関扉の塗り替え？を塗装というか吹付というか
どちらであっても大した問題ではないんですよ。
開放廊下のシートの張り替えを大規模修繕工事をした建設会社に相談し、新たに
相見積を取り業者選定や工事金額を出さないあなたのやり方の方がおかしい
んではないですか。
それに長期修繕計画の洗い直しができていないんですからね。技術的なことに関しては
詳しく説明されていますが、設計監理方式とかで同じ条件で相見積をとるとかは
全く触れておられませんからね。
所謂管理会社方式か責任施工方式の丸投げかどちらかを採用しているんでしょう。
だったら技術的なことは住民は必要ありません。

[145: 匿名さん]

まるで国交省などお役人が作った業者丸儲け方式を鵜呑みにし広めたいようです。

[146: 匿名さん]

>145
あなたには大規模修繕工事の進め方はわかりません。
ただ、批判するだけの人ですから。
悔しかったら、あなたの考えを書き込んでみてください。
理想的な工事のすすめかたを。
絶対あなたにはできないでしょうけどね。

[147: 匿名さん]

既に書いていることです。
あなたのやり方は、他人に書かせて揚げ足を取る方式です。
すらすらっと書けるなら、まず自分が書いて下さい。
それに、大人げない幼稚な挑発は意味無いですよ。
あなたを相手にする気はないですが、一般的にみてまちがっていることの訂正はします。

[148: 匿名さん]

>147
私は今までどれほど書き込みましたか。
揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。
あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが
最初が技術で終わりも技術しかありません。
だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの
必要性が理解できないんですよ。
設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？
知ってますか、設計監理方式というものを。

[149: 匿名さん]

このような、相手を見下して侮辱した文章を書く人の相手をしたい人はいないでしょう。
しかも、内容が支離滅裂なので、答えてあげようと思っている人がいても、答えようがないでしょう。


「あなたを指導しているだけですよ。」


見ず知らずの支離滅裂な文章を書く人から指導される気はないです。
勘違いも甚だしい人ですね。


>揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。
>あなたは職人さんだから、技術的なことは詳しいようですが、それが
>最初が技術で終わりも技術しかありません。
>だから、同じ条件での相見積の取り方や長期修繕計画の洗い直しの必要性が理解できないんですよ。
>設計監理方式なんか眼中にもないでしょう？
>知ってますか、設計監理方式というものを。

私を指導する気があるなら、まず、あなたが自ら書いた

「（大規模修繕）工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。」

これを実行してからにして下さい。