【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

[大規模修繕3秒前さん]

竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。

どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。

私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。

管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。

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私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。

[81: 匿名さん]

人材とは、どんな人材を言うのかな。？

[82: 匿名さん]

>>16
>ちなみに私どもの修繕積立金は１戸当り月１７，８００円です。これには専有部分の
>配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
>した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
>しました。

どの地域に所在する何戸のマンションでしょうか？

[83: 匿名さん]

確率論からいっているんですよ。
理事のなり手、理事の人数、優秀な人材の比率、有資格者の比率、
管理会社のフロントの担当者の優秀度、積立金の額等からの人材です。
輪番制の理事を念頭においています。
たった一人優秀な人材がいて、いつまでも理事長をしているのは弊害
が出てきます。
大規模修繕工事でも委員のなり手も探すのが大変です。
通常の管理でも理事が少ないとその対応ができにくいですよね。

[84: 匿名さん]

>82さん
何を追求しようとしているんですか。
そんなことは関係ないでしょう。
それぞれのマンションによって工事内容も周期もグレートも違うんです。
画一的に物事を決めつけてはいけませんよ。
そんなに意地にならなくてもいいでしょう。
ところで開放廊下の塩ビシートの張り替え次期は計画されてましたか？
高い安いは修繕個所、仕様、グレードによって違いますよね。
業者にボラれたとかをいっていたら、高い安いの判断はできません。
同じ条件で見積もりをとった結果で判断するのが普通ですよ。
ぼったくりをしている業者が見積もりを出したら高いので当然アウトです。
この同じ条件というのをどうやって作るかが問題です。だから設計コンサルタント
に報酬を支払ってやってもらうんでしょう。
勿論コンサルタントの役割はそれだけではありませんけどね。

[85: 匿名さん]

>>16
>私のとこは１３年目に行いました。
>ちなみに私どもの修繕積立金は１戸当り月１７，８００円です。これには専有部分の
>配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
>した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
>しました。

何円から、１７，８００円に値上げをしたのでしょうね。

[86: 匿名さん]

>77

質問に答えられないからと、公の場で他人を侮辱するとは、あなたの人格が疑われますよ。


　素人にとっては、吹付も塗装も同じことであって大した問題ではないんではないですか。

これは大問題です。
吹き付け塗装と刷毛で塗る塗装は、使用材料も違いますし単価も違います。
それに、施工する時の養生などの方法も違いますので、素人にとって大事な金額が全く違います。
見積りに刷毛で塗る塗装の部分を吹き付け塗装とするだけで素人を騙せ、見積り金額をほぼ二倍に水増しすることができるのですが、大した問題ではないと言うのですね。
だから、1戸当たり100万円などと平然と言えるのです。


　あなたは職人さんですから吹付と塗装は違うといって追求しますけどね。

私は職人ではありませんが、私を職人だと見下したい気持ちは推測できます。
それは、あなたの思ってることが間違いであると指摘されたが、反論する根拠がないので悔しくて公の場である掲示板で侮辱することしか思い付かないからでしょう。
このような侮辱を公の掲示板などでする人は、一般常識が無いと思われてしまいますので、今後、やめたほうがいいですよ。

また、文章が支離滅裂になっていますので理解するのが困難なのですが、開放廊下などの事を言ってるようですね。
いつやるかという質問なので答えます。
すり減るか傷んで張り替え時期がきたら行います。
これは総会決議です。
当然ですが、足場は不要です。

居室内は大規模修繕工事と無関係ですが、同じだと考えているなら、それは大規模修繕工事の経験が無いと言うことになります。


1戸当たり100万円と他人にも信じ込ませたいようですが、それは間違いです。
10階建てで１棟のマンションが隣り合って建つ二つのマンションで、二つのマンションの外観の見た目はほぼ同じ、同じタイルを使いベランダの形状や窓や出窓の配置もほぼ同じ、建物の幅や高さ奥行も同じで、配置や付帯設備もほぼ同じですが、一つは１LDK中心の間取りでワンフロアに10部屋があり、もう一つはファミリータイプで３LDｋが中心なのでワンフロアに5部屋がある場合、一つは100戸のマンションですが、もう一つは50戸のマンションになります。
大規模修繕工事の金額が部屋数で決まるなら、壁面積などはほぼ同じなのに、一つは100戸なので1億円、もう一つは50戸なので5千万円になってしまいます。
おかしいですよね。
同じ面積の工事をするのに、金額は二倍にもなってしまうとは、納得できる人がいるでしょうか？

1戸当たり100万円だと、毎月支払う修繕積立金は、ワンルームと3LDKの金額が同じになります。
部屋の面積が50㎡でも100㎡でも同じになってしまいます。
あなたの住んでるマンションを購入する時、部屋の広さの違いで管理費や修繕積立金が違っていたのは知らないのでしょうか？
大規模修繕工事を行うに当たり、将来の工事を考えるので、修繕積立金の状況を見なかったのでしょうか
部屋によって金額が違うのに、大規模修繕工事は部屋の面積に関係無く戸数で決まることが疑問にならなかったのでしょうか？

大規模修繕工事の見積りをみればわかりますが、建物の概要として戸数は記載されますが、見積り内容では換気口が何か所とか数量が記載されていますが、部屋数とは無関係で、現場調査で外観から確認できない部分は図面で確認した数を使いますので、部屋数で決めるのではないです。
例えば、100戸のマンションで、各部屋に必ず1個はある換気扇フードが現場調査で99個しか確認できなかった時には、部屋数から見落としがあると判断できるので、その時には部屋数が必要になりますが、部屋数で金額のベースを決める事をするような事を、まともな業者はしません。

それから、玄関扉が塗装と言うのは本当ですか？
50年くらい前に建てられた公団住宅の玄関扉やサッシは鉄で塗装仕上げになっていたそうですが、かなり昔に塗装じゃない扉に交換工事がされ、サッシもアルミサッシに交換されているそうです。
このことから、あなたが言ってるのは、最近の分譲マンションではなく、50年くらい前の公団住宅のことのようだと思いました。

[87: 匿名さん]

84は、安倍晋三の答弁と同じで、質問には答えず、話を変え、関係の無い事を喋り、質問されたのに質問で返すのと同じことをしています。
この人の言う事は信用できませんね。

[88: 匿名さん]

>これには専有部分の
>配管の更新工事費も含まれています。１回目の大規模修繕工事後に全ての工事を網羅
>した長期修繕計画表から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出して早めに値上げを
>しました。

だとすると、各部屋の面積が違うことで、修繕積立金の違いがあるのは知ってるはずです。

専有部分の配管の更新工事ってなんのことが意味不明です。
一般的に専有部分には、給水管・ガス管・雑排水管・汚水排水管・排気管などがあります。
これらを更新、おそらく、配管を入れ替える工事を行うとなると、必ず内装を壊さないとできませんので、少なくとも水回りのリフォームをするくらいの付帯金額が必要になります。
浴室だと、ユニットバスを交換することになるのですが、本当でしょうか？

[89: 匿名さん]

追記です。

この話しが事実なら、マンション全居室のリフォームまで一斉に同一仕様で行うことになります。
それはもはや分譲マンションではなく、賃貸住宅です。
大家さんの号令で、居住者に有無を言わさず同時工事を行うのと同じです。

[90: 匿名さん]

>88さん
１戸当り１００万円を目安に工事費総額を決めたからといって３５０戸だから
３億５，０００万円と決めたんではないのはお知らせしてありますよ。
しっかり読んで下さいね。
修繕個所、グレード等を検討して相見積を取った結果たまたま大成さんが一番
安く評価が高かったからそこに決まった。価格は３，５０００万円程でした。
１戸当り１００万円は積立金の額が違うから均等に負担するのはおかしい？
なにいってるんですか。お金に色は付いていません。

私の質問にこたえられますか。
あなたのマンションの都道府県を教えてください。築年数は何年ですか。何階建てですか。
戸数は何戸ですか。積立金の額は平均月いくらですか。駐車場は何台あり使用料は
いくらですか。管理会社はどこに委託していますか。積立金の残はいくらありますか。

[91: 匿名さん]

前回１３年目の第１回目の大規模修繕工事を行いました。総工事費は３億５，０００万円
程度でした。
修繕専門委員のメンバーには１級建築士の方もいましたが、そんなに戦力にはなりません
でした。というのも、技術的なことは１，５００万円程度の報酬を支払い約１年間大規模
修繕工事の経験豊富なコンサルタントの中から優秀な監理士を選定したからです。
専門委員会にも当然参加してもらいますので、専門的なことは彼に質問すればいいです
からね。
ただ、工事が始まってから、休みの時に職人さん、大成建設の現場監督、設計コンサルタント
に対して指示をしたりしていたのでかなりクレームを頂きました。
専門委員会を通して意見等をいってくれればいいんですが、なまじっか中途半端な知識が
あるために余計な口出しをしていたんですね。建築士の資格はあるとはいっても、設計
中心の仕事しかしてないので同じ建築士で報酬をもらっているコンサルト等にとっては
大迷惑だったんですね。
彼が推薦した元請会社は見積もり金額が高かったので、見積の段階で落ち３社の中に
はいれなかったので説明会にも参加できませんでした。

私どものマンションは設計監理士が要綱書を作成し、同じ条件での相見積を取り、委員が
説明会でそれぞれが評価し、見積金額と評価点で判定する総合評価方式を採用し元請業者
を決めました。その工事費が高いといって必死になって書き込みをされてますが、私に
それをいって何になるんですか。私どもはそれで満足してますし、いい工事をしてもらった
と感謝していますので。

[92: 匿名さん]

>90
本当に自分勝手ですね。
1戸当たり100万円だと書かれていますが、意味が違うと言うことですね。
しかし、1戸当たり100万円になってしまうのは、バブルの時代ならあったのでしょうが、今の時代では非常に高額な工事費です。
あなたは人を侮辱してしまう人ですが、それは常識にも繋がっているようです。
修繕積立金については、あなたの書いた内容を検証するのに必要だから聞きました。
私以外に人からも質問されていますね。

大規模修繕工事に1戸当たり100万円を支払ったのですから、一般的な他のマンションのことを考えれば、大規模修繕工事を行った時点で一部屋の住人が最低でも200万円くらい支払い積み立てられていることになります。
13年目で工事をしたのなら、13年で200万円を積み立てるのですから、毎月1万4千円の支払いになります。
しかし今現在新築マンションの相場は5千円～8千円です。
修繕積立金は定期的に見直し値上げするようになっていますが、それは、新築時にはあまり工事費の心配はいらないが、年数が経てば工事費などが必要になるからと言う理由と、購入者がサラリーマンの場合、収入が増えて行くから段階的に値上げすると言うのが一般的な理由のようです。
しかし、初年度から1万4千円と言うのは、都心の億ションくらいです。
あなたのマンションが都心の億ションのような高価な外壁タイルや特殊な塗装などを使った大規模マンションなら、1戸当たり100万円は妥当でしょう。
しかし、玄関扉が塗装だそうですし、開放廊下で、しかも塩ビシート仕上げなので、億ションとは思えません。

必要な事のみ答えましょう。

ここが重要なのですが、設定された修繕積立金ではなく、管理費の見直しや、その他経費などを見直したり共用部の光熱費などの無駄をなくした結果、収支の時点で一部屋あたりの平均として今年修繕積立金として積立できた金額は1万2千円弱です。
大規模修繕工事を済ませた後ですが、現在の積立金は1戸当たりにすると160万円弱です。
単純に同時期として350戸に換算すれば、5億6千万円弱です。
ごく平均的な75㎡前後の3LDKが中心の普通の小規模なマンションです。
大規模修繕工事は一度済ませています。
でも、玄関扉は塗装ではありません。

例えは、足場が不要な工事もありますので、大規模修繕工事に合わせて工事を行う必要はなく、13年で大規模修繕工事を行う時ではなく、18年目に行えば、三回目の大規模修繕工事を行う時期に、二回目の工事を行うことになるので、相当な金額を無駄に支払う事を防げるのです。
足場を必要としない工事が1千万円だとしても、足場に合わせて三回行えば3千万円の出費ですが、足場に合わせず行えば二回で済みますので2千万円の出費ですみ、1千万円を無駄に出費せずにすむのです。
これは大規模修繕工事のことを知ってる人、管理会社や工事業者から好意でアドバイスされた人以外は、工事の作業などを知らないので、気付かないでしょう。

[93: 匿名さん]

>92さん
あなたはやはり職人さんですね。
マンション管理は実際したことがないんでしょう。
修繕積立金の計算方法もめちゃくちゃですよ。
最初から１４，０００円を積立たら、１３年では７億６，０００万円になりますよ。
どういう計算をしているんですか？ちゃんとした計算もできずに自論だけ押し通
してもだめですよ。
それに私はあなたと違って職人ではないですから、玄関扉の塗り替えは塗装とか吹付け
は全て塗装という観念しかないんですよ。塩ビシートについてもどの素材を使ったのかも
わかりません。私は職人ではありませんからね。
あなたの持論は１戸当り１００万円は高い、高すぎるというあなたの持論、思い込み
しかありません。
私は１戸当り１００万円の工事をしてその結果は満足してますよ。
その経過を説明してもあなたは理解しようともせず一方的にあなたの持論を述べるだけです。
もう少し冷静になって、マンションによって工事に掛ける工事費とかできるだけ早く工事
をすることによって、快適なマンションライフが送れ資産価値の落ちにくいマンションに
しようとしているマンションもあるということをしらなければいけませんよ。
あなたは技術的なことはできるんでしょうけど、マンション管理はできませんね。ただ
工事費を安く安くしようとしているだけですから。
ひいては、１３年の周期を１８年で行えば１回分が浮くとか、そんなのは住民は望んでいません。
住民のみなさんは、できるだけ分譲時に近い状態のマンションにすみたいんですよ。
あなたにはこの気持ちはわからないでしょうけどね。

[94: 匿名さん]

>92さん
あなたのマンションでは、開放廊下のシートの張り替えはやっていないということですが、
給排水管の更新工事や消防設備、避難ハッチ、縦樋、サッシ・網戸の交換、エレベーターの
更新等全て計画されてますか？
多分長期修繕計画は管理会社がソフトに打ち込んで作成した程度のものしかないんでは
ないですか？数量計算書までを含めた長期修繕計画でなければ意味がありません。
それと、大規模修繕計画での建物診断業者、設計監理業者、元請業者の選定がありますが
どういう選定の仕方をされたんですか。
当然この３つの手順で工事をすすめていかれたんでしょう。
業者選定は公募で見積もりは同じ条件で行い、説明会をして委員が採点し業者を決めて
行くやり方ですよね。
開放廊下のシートの張り替えも足場がなくていつでも工事はできるからといって先延ばし
をしているようですが、いつやるとは決めていないんでしょう。
やはり修繕積立金不足のマンションと思いますので１年でも早く値上げをすることに
よって負担の軽減を図ることも考えていくべきでしょう。

[95: 匿名さん]

アルミサッシは交換する必要がないと思っている者もいる。
塩ビ管であれば給排水管の交換も必要ないと思っているかどうかは分からない。
開放廊下のシートは築１５年ごろから不具合が生じてくる。
少々醜くなっても我慢すればどうってことはない。
タタミや壁紙と一緒。生活していく中で問題はない。
タタミや壁紙はボロボロになっても生活には支障はない。
１０年でタタミを交換する者、２０年で交換する者、それぞれです。
しかし、２０年で交換すれば１０年で交換した者より半額で済む。
節約できてよかった、めでたしめでたし。

[96: 匿名さん]

理事長が管理会社とコンサルとベッタリで（泣）

[97: 匿名さん]

＞64
理事長が管理会社とコンサルとベッタリで(泣)

[98: 匿名さん]

上手くコミュニティがとれているということは
いいことじゃないですか。

[99: 匿名さん]

93を書いてる人に読解力がないので、何を言っても通じません。
書かれた内容を自分の都合に合わせて改ざんしてしまうのです。
的外れな数字を持ち出して指摘したつもりのようですが、完全に誤解しているのに気付かないのです。
算数ができないのも読解力の問題です。
玄関扉が塗装であるとか他の書かれた内容から、おそらく古い団地に住まれているように思います。
それを指摘されたので、悔し紛れでこのような事を書いてしまうようです。
しかも、何度注意されても他人を公の掲示板で繰り返し侮辱するのは、自分が違法行為をしている事を注意されてもし続けてしまう今話題になっている犯罪者たちのような人物としか思えません。
相手にするのは時間の無駄です。


ここからは国交省が言ってると管理会社などが言う事について書きます。

大規模修繕工事の大きく関係する要素の一つである外壁の面積は、ワンルームの中部屋だと10㎡くらいしか無いような部屋と、4LDKで最上階の角部屋だと50㎡もあるような部屋なのに、同じ1戸だと言うのは間違いです。

同じ壁面積であっても、塗装仕上げと高級タイル仕上げの違いがあるのに、同じ1戸だと言うのは間違いです。

スーパーゼネコンの見積りが一番高いと言うのも間違いです。
ただ、中小の建築会社や工務店などは、スーパーゼネコンしか受けられないような1000戸のような大規模物件はJVを組まないと受けられませんが、スーパーゼネコンの出す金額をおよそ把握しているので、中小の強みである中間マージンを省き仲間の業者と協力し、スーパーゼネコンと同質の工事でも、1割くらいは安い金額を出してくれます。
500戸以下の建物なら、スーパーゼネコンなどよりも中小の建築会社や工務店のほうが手馴れていて、しかも近隣にあるので信用が会社の存続に直結していますし、いろんな面で小回りも効きますので、近隣に大規模修繕工事を請け負える建築会社や工務店があるなら、声を掛けてみるべきです。
ネットの評判は、参考にしてもいいですが、ネットの話を鵜呑みにせず、信用するかどうかは実際にその会社などと会って話しをしてからにすべきです。

昨年、テナントビルの大規模修繕工事を行いましたが、12階建てで隣り合うビルとの隙間が狭い事もあるので、何か問題が起こった場合を心配した所有者の考えで割高でしたがスーパーゼネコンを選び行いました。
（このテナントビルは築40年以上になるのですが、屋上の露出防水は、これまで屋上からの雨漏れが起こっていないので新築当時のまま、トップコートの定期的な塗り替えと部分補修をしただけです。）
話は事務的に行われ、こちらの要求よりも社内規定が最優先でしたので、スーパーゼネコンの言い分を受け入れる事が多いので割高になってしまうのです。
これは分譲マンションの大規模修繕工事にも通じることなので、各々の会社の特徴を、直接会って話をし正しく知れば分ると思います。
聞いた話ですが、バブルが終わった頃に、国交省は大規模修繕工事を10年毎に行うよう示していたそうです。
これと同じように、1戸当たり100万円と示しだしたそうです。
URの分譲マンションでの大規模修繕工事は、今では20年以上毎になってるそうです。
大規模修繕工事の時期は、施工状況と立地に大きく関係しますので、何年毎と言うのは難しいと思います。

[100: 匿名さん]

大規模修繕工事で全戸のアルミサッシを交換するなんて初耳です。
長期修繕計画には記載されていませんし管理会社や建築業者に聞いても、古くてリノベーションするようなマンションでもアルミサッシが壊れていないのに全戸を交換することは聞いたことがないそうです。
例えば築30年以上のような古いマンションで、当時のサッシが今のサッシに比べて気密性などが低いなら、わざわざ金が掛かるサッシ交換じゃなく、内側にサッシを取りつけ二重サッシにするのが一般的だそうです。