【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

[大規模修繕3秒前さん]

竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。

どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。

私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。

管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。

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私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。

[282: 匿名さん]

仲間をつくればいいんですよ。
一人では何もできなくても、数がまとまれば大地が動きます。

[283: 匿名さん]

大規模修繕工事を行う際、建築業者の選定をどのようにして決めるのかと
いえば、①設計監理方式、②随意契約方式、③管理会社方式とかがありま
すが、殆どの住民や管理会社のフロントはその内容は把握していません。
例えば、相見積を取るといってもただ複数社選んで「はい、見積を出して
ください。工事個所は○○です。」では出てきた見積もり金額をみてどこに
決めればいいのか分りません。高いのか安いのかも。
見積を取る時には同じ条件でなければ何の意味もありませんから。
見積を取る時には、工事個所の平米数、使用材料（メーカー名や品番、床材、
塗料、シーリング材等）を明確にしてから相見積を取ります。
しかし、その共通仕様書を素人では作れないでしょうから設計コンサルタント
の登場となるのです。
管理会社方式や随意契約は相見積とかは取らず、ただこれだけの予算内でやって
くれと丸投げです。
工事中のチェックも建設会社丸投げ。手抜き等があっても建設会社はそこまでは
監理できません。全て下請け、孫請け会社がやっていることですから。
しかし、そんな面倒なことは知識もお金もないから丸投げするしかない。
それが現実です。

[284: 匿名さん]

積立金の少ないマンション、小規模なマンション、ゼネコン系管理会社に
管理を委託していて相見積とか取れないマンションの悲哀ですね。

[285: 匿名さん]

進んでいるマンションでは、金抜き計算書で同じ条件で見積もりを出させ、
その中から入札額の安い３社程度を選び、説明会の項目を作成し
説明会を実施し、専門委員は評価項目に基づいて点数をつけ評価する。
見積金額と評価点数がでても、見積金額が一番安く、評価点が一番良ければ
その業者に決まるが、そうでない場合の選考が難しくなる。
そこで総合評価方式を取り入れ、数値で判断している所もある。
しかし、こういうことを書き込んでも、ここに参加している者は殆ど理解できない
のではと思われます。
だから先にすすまないのです。

[286: 匿名さん]

少なくとも上記の内容とかが理解できる又は経験のある
マンション管理士を選ぶことですね。

[287: 匿名さん]

　大規模修繕の経験のあるマンション管理士は要るかもしれませんが、工事業者以上の能力を持つマンション管理士は、一人しか知りません。　建物管理は、マンションでも専門的知識者が少なく、一番弱い分野です。
　真面目でまともな、排他をしないマンション管理士なら信用もできますが、実地経験がなく「ただ」のマンション管理士は信用できません。　特に、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員マンション管理士の上級フロントは、真っ黒で信用に値しません。

[288: 匿名さん]

管理会社から裏金あったマンションってあります？

[289: 匿名さん]

裏金だから分かる訳ないでしょう。
あなたがもし理事長で、大規模修繕工事の発注をくれれば１００万円
提供するといわれたら、その話に乗りますか？
もし都合よくその会社に決まって１００万円を受け取ったとしても
いつか分かるんじゃないかと不安になりますよ。
もし分かったら返金とかマンションを出ていくことになります。
それでも受け取りますか。

[290: 匿名さん]

公共工事での贈収賄罪は絶対分らないように気をつけていると
思いますが、それでも摘発されていますよね。
絶対秘密にしておかないと、貰った方も贈った方も罪になりますから。
それでも摘発されるんですよね。

[291: 匿名さん]

受け取りません。
ただ、そのようなことが自分のマンションであったらと不安になったのでお聞きしました。申し訳ございません。

[292: 匿名さん]

贈与側からは縁が切れないからね、貰ったらアウトですよ。８９３の世界から足を洗うのは難しい。
管理会社１０９の担当Ｓ村は組合内部の一組合員の排除の動きを察した組合員Ｙ崎から事情調査を
受けた。

Ｙ崎にこの一組合員は犯罪を犯しているので役員会で問題になっているとの回答を持ち帰りこの一
組合員を問い詰めた。
一組合員から総会で問題にするように提案されそのように動き出したところ管理会社と組合役員か
らクレームが出てお開きとなった。

この一組合員は身の潔白を証明する為に総会で理事長、監事、管理会社１０９の担当を糾弾した。
誰一人として真面な回答を説明できない状態が続いている。

管理会社１０９と。共謀している組合員とでこの一組合員の嘘の噂を流していることが証明された。

その結果どうかは解らないが、副理事長、監事、書記、議事録署名人が相次いで退去しているよう
です。

管理組合で、特に役員は悪いことはできません。必ず発覚します。管理会社１０９は、絶えずこの
一組合員を妄想家に仕立ててマンションの住民から排除する動きをしました。

最後は担当はいきずまり理事長名でこの一組合員の勤務先の社長に解職の圧力を掛ける羽目になっ
たのです。

ボンクラの私でもこんな事は致しません。冷静さを失ったのでしょう。残念です。

[293: 匿名さん]

やっぱり理事長が会社に退職依頼をしたんでしょう。
会社がそんなばかなことをする筈がありません。
会社は自分の部下を徹底してかばいますよ。ましてや人事に関する
ことであれば尚更です。他人に口出ししてもらいたくないですから。

[294: 匿名さん]

　ここにも、マンション管理業協会理事長会社が名指しされていますね。　理事長会社が「ヤノ付く自由業」とお付き合いがあるなら、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、どうなるのでしょうか？　管理業協会理事を辞めたか辞めさせられた分かりません。　元フロントは、大規模修繕工事会議に顔も出しません。　それとも懲戒免職？

[295: 通りがかりさん]

来年あたりから、うちも大規模修繕の準備が始まるのですが、調べれば調べるほど、理事会がしっかりしないとなと思います。
この番組見た方います？どこの管理会社なんでしょうか？
http://www.nhk.or.jp/gendai/kiji/048/

[296: 匿名さん]

19日22：00放送ＮＨＫクローズアップ現代「追跡！マンション修繕工事の闇　狙われるあなたの積立金」
冒頭
格安のコンサル（皿管一級建築事務所仮名）は、13年間分貯蓄修繕積立金目いっぱいの修繕工事費36000万円を別施工会社アイミツ二億五千万円。　コンサルハズし直接工事業者（多分竹管）でと理事会が話を進めると、コンサル代理弁護士から辞退する内容証明が来たと住民インタビュー。番組テロップで初回で180世帯で戸＠200万円。

悪質コンサルはキックバックを仕込んだマンションから降りる気は無く、 コンサルが提示のフル金額と指定業者（談合の証拠は、自白だけですから、データ並べ談合が濃厚なら✖です。）で、施工契約しなければコンサル降りると弁護士から脅しの内容証明の。
もし、解約すれば、契約違反で、済莫大工費の違約金を臭わせて来ますが、業務委託契約は、違約金は無く、最大で格安業務委託費の支払いで終了です。

（追加）
大規模修繕支援業務委託解約は、成果物（完了した業務）まで甲乙共解約可能です。
1.劣化診断、2.基本設計、3.施工業者選定（良い？施工選択業務なので見積までの金額大小は無関係）
＋着工後週一程度監理で、上記番組で、「見かけ公募」の結果、理事会が同基本設計（特記仕様と数量表）で、一億一千万円も安い業者が見つかる業者選定は、 成果物とは到底言えません。
同じ数量でも仕様を選べば更に減額可能です。

必然的に1.劣化診断2.基本設計（特記数量）も疑問を持ちます。
業務委託契約は、成果物に納得出来なければやり直し、 又は成果物までで解約可能です。
更に突っ込めば、成果なく信頼関係失えば、白紙解約（但し地裁）

悪質コンサルは、その解約の決定に住民の臨時総会議決が必要であると十分に知っていて、
理事会でそのまま進めざる得ない方向で持ってきています。
何のためのコンサルでしょうか？

さっさと臨時総会を招集し、半数議決後、支払い済みの半金で解約」の通知で手を切るべきです。
（その代理弁護士はもう二度と出て来ませんから、、、）

番組内では、悪質大規模修繕コンサルは、仮名の一級建築士事務所（皿管）でしたが、
そもそも一級建築士資格すらもコンサルを名乗るの不要です。
悪質な例で、非営利団体ＮＰＯ法人もコンサルを名乗り、代表自身は、無資格者で、バイトの建築士、設計士を前面に出し、理事会と直接に甲乙の業務委託契約を結びます。

住民自身が、そのコンサル会社※の施工実績を確認する事です。
その現場を見て、その理事会に話を聞き、坪戸いくらで（＠200万はありえません。）で、竣工後長期修繕計画推移表がいくらになったか？を確認する事です。これがｈｐで曖昧なら最初から話も聞かない事です。

※元請（管理会社一任）、設計監理（皿管）責任施工（竹管）三パターンありますが、注意は同じです。

[297: コンサルはお勧めしません]

某会社でコンサルをしていますが、コンサルとは名ばかりで、施工業者からの手数料を目的にやっているようなものです。
当然、最初から受注できる施工会社が決まっていて、相見積・ヒアリングに参加する会社などサクラです。
大変だとは思いますが、組合主体で施工会社を選定することを推奨します。

[298: 販売関係者さん]

前期理事会が、千葉県内ＮＰＯ法人と業務委託契約を締結し、期が変り、劣化診断➡基本設計➡業者選定業務で、
①建設新聞公募し、応募先はそのコンサル事務所。15-16社集まり、理事会には「皆さんの手を煩わせず、応募条件に沿わない10会社は断り、良い4社を選んでおきました！」と来た、、、

②現説は、住民は勿論、理事会役員すら立ち会わせず、4社に金（入り）数量と特記を配布しておき、管理室に閲覧用は置かず、理事長個人宅に一組のみ、玄関廊下で閲覧のみ限定で、貸出し禁止の厳命有。

③当ＮＰＯは、この優良4社全てと仕事をしており、各社は予算ギリギリのキビシイ見積もりです！
ヒアリングは下位2社で十分！で2社を選定。
（疑問感じた役員が4社に電話。下位1社以外とは全く仕事経験なしの事実が発覚。専門家に4社価格表を見せると、値段は大幅に違うが、各々直接工事科目の比率が4社同じで、バラバラの共通＋一般＋経費＝合計金額は各社同額）

④初回、100世帯未満、10階以下、管理棟とゴミ置き場以外コミュ施設無し、広い植栽庭と地下Ｐは対象外。
で、なんと戸＠200万越え！？　ＮＰＯ法人が各戸配布した修繕工事広報は、200万使うと丁度空で、借入の検討もしたが、今回は最小限の修繕に留める？！
〇/〇に2社ヒアリング開催するが、住民のご参加は自由ですが、質疑応答はご遠慮ください。の恐ろしい文言。

ここまでくると、流石に、ニブイ住民達も危機を感じ、段々怒りを覚え、騒ぎ始める。

[299: 匿名さん]

大規模修繕の前に売り払った方がいいのではなかろうか？