中古マンションの仲介業者ー売り主側の業者に直接交渉すべき？

[購入検討中さん]

現在中古マンションで購入を検討している物件があります。

初めてのことなので仕組みがよく分らないのですが、見学等の手配を頼んだ不動産屋さんAは
どうも売主さんと直接交渉などはできず、間にもう一つ不動産業者Bが入っており、
そこが売主と直接やり取りをしています。

実は本物件の見学前にその不動産屋Bにも詳細情報の請求をしていたのですが、
仲介手数料が安い業者で契約しようと思い見学などの手配は別の不動産会社Aを
利用したという経緯があります。

見学に行った際にその売り主側が販売を委託してる不動産業者Bの方も立ち会いをされ、
その場の話の流れから問い合わせをしていたものだと分かったようです。

その後、「先日問い合わせいただいていた方ですよね。私たちのためにも売主と直接交渉のできる
当社（B)と直接やり取りしてもらった方がいいと思いますよ」と連絡がありました。
個人的には不動産会社Aはとても対応も親切で親身に話も聞いていただけたし、
手数料も安いのでこちらを利用したいと思っています。

ただ、不動産会社Aを使うにしても、値段の交渉などは不動産会社A　→　不動産会社B　→　売主
といくようなので不動産会社Bの機嫌を損ねるとこちらに損な取引になってしまわないか心配です。

こういったことが初めてなのでよく分らず色々な不動産会社に問い合わせた私が
いけなかったのかもしれませんが、どうしたら一番いいのでしょうか？

経験のある方などいらっしゃいましたらご意見いただければ幸いです。よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

既にＢ社に素性がバレている現状でＡ社を通じての指値交渉は難しいでしょうね。
自分の経験でお話すると内覧の際は偽名で売り側の業者を通して行い
購入を決めた段階で指値交渉は本名にて手数料の安い業者から行う感じで購入しました。
晴れて指値交渉が身を結び契約となるまでは売り側の業者と顔あわすこともないのですし
やはり人と人の交渉なので誰かの機嫌を損ねてしまうとうまくいくものもいきませんし。
参考になれば。

[2: 匿名さん]

>>スレ主

完全にスタートラインで失敗していますね。

4月入居狙って1～3月は物件がバンバン契約決まるので、モタモタしてられません。
気に入ってるなら迷わず次の対応にうつりましょう。

主な手段は2つです。

1.A社から、さっさと値引き価格交渉開始する。B社とは直接やらない。
手数料が安いのだから当然。B社に頼んで結局値引きが出来なかったら踏んだり蹴ったり。

2.B社に『A社並みに手数料を割引するなら頼んでもいい』
『OKなら手数料割引確約を事前に書面交付して』
と交渉する。B社が条件飲めば当然A社は丁重にお断りする。
ちなみに片手より両手がいいに決まってるので、交渉の余地はあるはずです。


ちなみにA社経由で、値引き交渉せずに申し込みした場合、売主がOKならB社にあなたを断る権利はありません。
そこは安心してください。

[3: 匿名さん]

売主は専任なのか一般なのか？

一般であれば他と仕切りなおししてもいいのでは？

専任であればどうしようもないですね。

[4: 匿名さん]

Ｂ社に、最初に実名で資料提供を頼んだのですよね？
Ｂ社はあなたから優先的に仲介手数料を取る権利が発生している危険があります。
タチの悪い仲介会社だと、問題が起こり得るケースです。
No1さんみたいに、実名を直ぐには使わないのが賢明です。あとで会社を変更する可能性があるのならば。

[5: 購入検討中さん]

早速ためになるアドバイスを色々とありがとうございます。
探しだしたばかりであまり考えずに2社とやりとりしてしまい本当に私の大失敗だったと思います。。。

今回の物件がかなり気に入りましたので今の値段でも買ってもいいとは思うのですが、条件面で売主さんに不利な条項がありますのでできれば値下げ交渉はしたいと思います。
不動産会社Aからもとりあえず値下げ交渉はしましょう、と言われています。

今回の物件は売主さんが不動産会社Bに専売ということで依頼している物件です。ですので、不動産会社Bは最後まで絡んでくると思われます。

不動産会社Bに手数料の件を言ってみようかとも思ったのですが、そうすると収益は減るわけで、値段を下げるとますます収益が減るので値段交渉を真剣に扱ってくれないのではないか、、、と勝手に気をもんでしまいます。
また、手数料の交渉をしたことでどちらにしても心象は悪くなるのではないかと。。。

また、不動産会社Aを通して値段交渉をした場合、不動産会社Bは売り主にこの値段をのむ必要はないとか明らかにこちらに不利な状態にすることもできてしまうのでしょうか？？

一般的には専売で不動産会社がいる場合、買い手側の代理人としての不動産会社に交渉をしてもらうのは不利になることが多いですか？

まったく無知なもので色々教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

[6: 購入検討中さん]

入れ違いの投稿いただきましたので状況の補足説明です。

資料請求は双方の不動産会社にほぼ同じ時期に実名で出していました。
ただし、不動産会社Bには氏名のみでその他の情報は渡していません。今回の不動産会社Bからの連絡も、たまたま同時期に見学希望が私たち夫婦しかいなかったための推測であり、見学の際には名乗りませんでしたのではっきり確信されているわけではないと思いますが、ほぼそうだと思われている状態だと思われます。

みなさん、最初の見学の際は本名を使われないということは、その後そのまま同じ不動産会社で契約となった際にやりにくくないのでしょうか？また、私は見学の数も少ないのですが、今のところ見学の際は必ず問い合わせた会社の担当者の方が立ち会ってくださっています。そうすると偽名だった場合でも実際別の不動産会社を通して契約となった際に顔を合わせるのでばれてしまうと思うのですが、こういったところは問題にならないのでしょうか？

[7: 匿名さん]

なんだかよくわからなくなってますが、


指値をスレ主はA社に言います。
するとA社は売主専任のB社に打診します。
（売主は専任B社へ仲介依頼）

ちなみにＢ社にもスレ主は交渉か何かわかりませんが依頼して
B社はスレ主の名前を知っています。

こういうことですよね？

で、あなたは2社とずるずる交渉をするとよくありません。

ここできっぱりどちらかに仲介をお願いしましょう。
個人的にはA社にお断りをいれてＢ社と行うのがいいと思います。
（先方の専任なので話がスムースに行える）

ただ、売主は指値を受け入れないと思います。
なぜかというとスレ主がどうしても欲しい雰囲気をすでにＢ社はわかっていて
売主サイドにつくでしょう。
手数料の3％も売値が高ければ上がるわけですから。

どうしても値引きさせたい場合はテクニック次第です。
簡単に言えば一度離れるといいと思います。
この時世なのですぐには売れませんよ。

[8: 匿名さん]

7の追伸

偽名にする意味がわかりません。
仲介は信頼で動きますから最初から何かの思惑で偽名をつかうと
あとあとの引渡し条件や登記やら金融機関やら色々なことを仲介は行っていただくので
信用されませんよ。

偽名を使っても得することなど何もありません。

[9: 2]

>>5
あなたはA社と一緒に取引すべきです

まず価格交渉の件、完全に勘違いされています
価格交渉するのはあなたではありません
仲介のプロであるA社がB社をプロの言い分で説得してくれるでしょう

このケースの場合、B社にあなたが直接申し込みするのは不利です。
あなたはB社に『プロが納得する値下げ理由』を説明して説得するのは不可能で値引きは100%失敗するでしょう。

だから売主と利害関係の全くない買主側の代理人をたてる意味でA社に頼むのがいちばんいいです。

なお、仲介手数料の仕組みもわかって無いですよね？
通常、不動産仲介は売主買主ともに仲介業者に3%の手数料を払います。
売主または買主の片方から3%もらうのを片手、両手から合わせて6%もらうのを両手と言います。
仮にあなたがB社の手数料を1.5%に値切ったとしても、B社は3%が4.5%に増えるのだから絶対文句は言いません。

ちなみに仲介業者は楽して稼ぎたいと思っています。
契約価格が下がって多少手数料が減ったとしても、速攻成約するなら労せず稼げる訳ですから
渋ったり邪魔する道理はありませんよ
微々たる手数料の目減りをケチって満額回答に大量な時間かける位なら、
さっさとあなたの契約済ませて次の物件売り込みに全力投球するほうが合理的でしょう？

[10: 購入検討中さん]

私の分かりにくい説明にも関わらずみなさま丁寧に回答いただきましてありがとうございます。
いろいろよくわかってないことが分かり大変助かります。

さらに追加の質問なのですが、不動産会社Bは「うちと直接やり取りした方が値段交渉などもやりやすい」というようなことを言っています。7番の返信いただいた方もそのようなことを書かれていらっしゃいますが、これはどういうことなのでしょうか？

もちろん間の人が少ないほど話はすぐ伝わるし返事も早く来るとは思うのですが、そういう意味では引き渡しも急いでいないので時間的な余裕はあります。

不動産会社Bの内容を見て私は勝手に不動産会社Bの方が値引き交渉がしやすいのかと思いどうしようか迷ったのですが、9番さんのお返事を見る限り私の立場での代理人となってもらえる不動産会社Aを通した方が有利なようにも思えます。

実際のところは売主が頼んでいる仲介業者と直接やりとりするのと、自分の代理人となってくる別の業者を入れて話をするのでは一般的にはどちらがいいのでしょうか？

質問続きで申し訳ありませんがよろしくお願いいたします。

[11: 匿名さん]

＞その後そのまま同じ不動産会社で契約となった際にやりにくくないのでしょうか？
そもそも売り側の仲介を通して買うという前提はなく、あくまで物件の情報を良く知りたいという理由だけなので。

＞実際別の不動産会社を通して契約となった際に顔を合わせるのでばれてしまうと思うのですが、
契約まで行って、あ、あの時の！となったところで業者の意向だけで破談にすることは考えられないですね。

要は物件のことは良く知っているであろう売り側の仲介にお願いするのがベターで
交渉事はこちら側の仲介にお願いするのがベターということですね。

[12: 匿名さん]

もちろん自分側の仲介人にお願いするのが良いです。
おっしゃる通り両方に仲介が入ると単に間に入る人間が多くなるのでスムーズにいかないと言うだけですね。
いずれにせよ最終的にはご自分で判断されることかと思います。

[13: 匿名さん]

＞不動産会社Bは「うちと直接やり取りした方が値段交渉などもやりやすい」というようなことを言っています。
それは両手が欲しいがための方便です。間にＡ社が入ろうが直接だろうが、Ｂ社が売主に対してやることは同じ。

[14: 2]

>>10
B社は嘘つきで不誠実な業者です。呆れた。
絶対直接取引してはいけません。

これ以上の質問と回答は無駄です。必ずA社と取引を。

[15: 匿名さん]

スレ主さま
おそくなりました。7番です

B社を薦めるわけではないのですが、
Ａ社、Ｂ社のどちらかを選ぶならば、自分のエージェントは相手の専任でも
ある方が交渉事はうまく運びます。
簡単なことですがスムースに運ばせることが重要です。

損得を中心に考えると前に進まないどころか白紙になります。
極端に言えば、ぐずぐずうだうだしている客には満額で購入するとスレ主が
エージェントに言っても売主があなたに売りたくなければNGです。
（まっそれは先方のエージェントBが説得するでしょうけど）

早く決めたくないのはスレ主の勝手な思いで、仲介も売主もさっさと契約してくれる
人と話をすすめます。

何もわからないのであれば仲介の方と真剣にスピーディーに話をすすめることを
お勧めします。

期限のある仕事と思って取り組むといいですよ。

[16: 匿名さん]

またまた追伸

スレ主さま

値引きをしてくれるような思いがあるようですが、指値を受け付けない売主は
沢山います。
その場合は売り急いでない売主です。

[17: 匿名さん]

7番です。

スレ主さま

9番さんはなんだか仲介を目の敵のような内容でかかれていますが
交渉だけが仲介の仕事ではありませんよ。

私は売却経験が2回ありますが、登記や銀行、その他売主への要望などなど沢山の
仕事があります。

A社でもＢ社でもどちらでもスレ主自身がしっかりした考えを持ち合わせていれば
関係ないと思います。

売主あってのことですからさっさと交渉のテーブルにのせましょう。
自分の都合、思惑ばかり考えてると良い買い物ができませんよ。

[18: 2]

売主視点の経験で物事考えてるからB社しか考えられないんですよ。

スレ主は、買主なんだから、この場合はA社でしょう。

スレ主の投稿内容に嘘が無ければ、B社は不動産知識のとぼしいスレ主をカモる気まんまん。
カモる気が無ければB社も考えられるが、今回の業者じゃ無理だね。

手数料を満額取られるどころか値引きもゼロ回答になるのが落ちだっての。スレ主にメリットねーよ。

だいたい売主側の売値なんてのは、売主側の仲介業者の実際の査定額に
最初から値引き交渉を考慮して10%～20%位ふっかけてあるのが最近の通例。
最近の買主は賢いから、言い値の売値が相場より高いと踏めば、必ず指値を入れてきます。
査定より高く売れれば万々歳。値引きしても査定額までなら御の字。これが売主側業者の考え。
指値したところで十分話はまとまります。

ただし、相場以下、査定額以下の指値してくるチャレンジャーは
速攻お断りで、二度と取り合ってもらえない可能性高いので、
根拠がとぼしく、相場を無視した指値の値下げ交渉だけは絶対したらだめですよ、スレ主さん

[19: 2]

ふっかけ率が高すぎた
物件価格にもよるけど5%程度かな。

[20: 匿名さん]

その通り。
一生懸命レスしてる人、スムースに進めるのが交渉事とかまったくもって売主目線。
スレ主の立場で考えたらスムースに進めるのが一番ではなく希望の金額で希望の条件で購入できるのがベスト。
そのために自分側の人間にお願いするのはコレ当然。
足元見られないようにあちらの仲介や売主にはアツく付合わないのがコツかな。

[21: 匿名さん]

売りたいものが1つに対して買いたい人が複数。
A社、Ｂ社どちらがトクだか考えてみ。
Ｂに決まってんだろ。
ど素人が。

[22: 匿名さん]

1から流れを読んでみてどなたかの書き込みは私は売主目線とは思えません。
仕事してて思うに最近の人って自分、自分ばかり。
この件も同じ感じがします。
値引きしてくれるかどうかもわからないし、早く売りたいかもしれないし、満額でないと
売らないかもしれないし、
不動産売買は売主主導なんですよ。
どんなに仲介さんと作戦をたててもまったく意味がありません。

スレ主さんが決めることですけど、結局納得できる額で購入できると思います。
この景気の状況からみると売主も早く売りたいかもしれませんし。

ちなみに私もＢと行ったほうがいいと思います。

[23: 匿名さん]

あらあら、おひとり変なのが紛れこんできましたね笑
自分の意見が否定されちゃったもんだから子みたいに逆ギレしちゃって。

[24: 匿名さん]

よほどの人気物件かつお買得案件でもない限りいまの市況で売主主導なんて考えられません。

[25: 購入検討中さん]

返信をくださった皆様、いろいろと貴重なご意見をありがとうございました。
皆さま本当に無知な私に親切丁寧にアドバイスいただけてありがたかったです。

Aを使った方がいいという方もBを使った方がいいという方もそれぞれ「なるほど」と納得できる理由を書いていただき、正直どうしようか迷いましたが、今回はだめなら仕方ない、という思いで引き続き不動産会社Aを使うことに決めました。

理由としては対応の印象が不動産会社BよりAの方が圧倒的によいことなどです。

おそらく、本物件の諸事情からさほど人気はない物件と思われます。（不動産会社Bが私が問い合わせしていた人と分かったのも問い合わせ件数が少ないためと思われます）なので、私もいいなぁ、と思ってはいますが、何が何でもとまではいかないので、購入時のやり取り等考えて付き合いやすそうな不動産会社Aでお願いしようと思います。

もしかして人気物件かもしれませんし、不動産会社Bにお願いするのがベストだったと最終的に思い知ることも十分あり得るとは思いますが、うまくいかなかったときは縁がなかったと割り切ります。これも、みなさんにご意見いただいて、諸事情を考慮したうえで決断できたからです。

今回皆様にいただいたアドバイスは、本物件に縁がなく再度マンション探しを継続する際に参考とし、二度と同じ過ちを繰り返さないようにします。
お一人お一人にお礼を書くのが筋ですが、たくさんの方に返信いただきましたので、本投稿をもちまして皆様への御礼とさせていただきます。
ありがとうございました！

[26: 匿名さん]

＞理由としては対応の印象が不動産会社BよりAの方が圧倒的によいことなどです。
なるほど。Ａ社は中小の不動産屋さん、Ｂ社はメジャー大手ですね。
Ａ社で正解だと思いますよ。大手は両手を狙って客付けを拒むなど嫌らしいことをする傾向があります。専任を取るのもそのためです。どうしても欲しい物件なら専任のＢ社でないと買えない可能性はありますが、Ｂ社が自ら買い手を見つけられなければ、Ａ社経由でも進めざるを得ないでしょう。
指し値は当該物件周辺の相場を良く見極めて慎重に。

＞うまくいかなかったときは縁がなかったと割り切ります。
そうですね。不動産って縁です。今回買えなくても、もっと良い物件が出てくるかも知れませんし。

[27: 匿名さん]

元不動産仲介業者（大手）です。

スレ主さんは先にB社に接触してるわけですよね？
でしたら、B社を使うのが筋かと思います。

手数料が安いA社を使いたい気持ちはよくわかります。
（私だって少しでも安いものを探してスーパーのはしごとかしますし 笑）

でも、B社に先に接触したならそれはB社に言わせると
「うちに来たお客様」なんです。
後からA社が出てくると、まず間違いなくB社からA社にクレームが行きます。

私が働いていたときにも時々そのようなことがありましたが、
うちがB社なら堂々とA社に抗議しますし、うちがA社なら自分たちは手を引かざるを得ない案件です。

「それはおかしい！」と思われる方も多いかもしれませんが、
どのような業界にも商慣習、暗黙の了解というものがあるのではないでしょうか。

今回のケースは不動産業界の商慣習、暗黙の了解として先に接触したB社との取引以外考えにくいです。

[28: 匿名さん]

>>27
6の投稿をよく読めよ

コンタクトは同時期で、A社には個人情報渡して、B社には個人情報渡してないとあるだろ？

っとに、お客さんの話を良く聞かないヤツだな
人の話を聞かない、そういう態度だから営業成績が伸びねーんだよ

そもそもスレ主がスレス閉鎖宣言してるのになぜ今頃投稿なの？(笑)

こんなところで油売ってねーで、さっさと出社して働けよ、客が待ってるぞ

[29: 匿名さん]

28さん
そんなにキレなくても・・・・
27さんは良かれと思ってコメントしたのだから。
（勘違いもあるでしょ）

まっ、不動産業界でなくても横のつながりはあるから
案件の譲り合いはあります。
こういう事を言いたかったと思うよ。

[30: 匿名さん]

>>27さん

先に客にアクセスしたほうが優先権を持つというのはわかるの
ですが、業界常識だとどのレベルをアクセスしたと見なすのでしょうか？

一般的には最初に内見まで持っていった仲介が（客付けの場合）が
優先権をもつと聞きますが、一般顧客としては業界常識がどうあれ
非公開物件ならまだしも、レインズで拾った資料をＦＡＸで送った程度
で優先面されたくないです。

[31: 匿名さん]

というか２５を見たらスレ主自ら終了させてるんだが。

[32: 匿名]

>>28さん
アドバイスありがとうございます。
でも私は「元」仲介業者でして、現在は生保会社で財務の仕事をしていますので、お客様という存在がいないんです。
話をちゃんと聞きましょうね(笑)


>>30さん
ﾚｲﾝｽﾞの資料を送っただけでも、ｱｸｾｽに入るというのが業界の一般的な見方だと思います。
(私が不動産業者だった三年ほど前の見方ですが)
ですが、あくまでも紹介した(ﾚｲﾝｽﾞの図面を送った)物件に限るもので、他の物件であれば他社を使っても何ら問題はないです。


スレ主さんの件が解決しても、同様の悩みを持っている方もいるでしょうからわざわざスレを止める必要もないかと思いますがいかがでしょうか？

[33: 匿名]

売主ですが、Ａ社からＢ社通さず、コンタクトありました。専任から一般にしたので、両手取れますからね。でも、転送先への手紙で、内覧希望も過去の日付。そしてすでに申し込みがあり、その後Ｃ社で契約しました。
本当に欲しいのであれば、仲介手数料をけちらず、専任にお願いしてほしかったと思います。。皆、値段を下げるのを待つハイエナのようにみえました。とても気に入っていた部屋なんです。新たなオーナーに可愛がって貰えたら、幸です。

[34: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理人】