マンション管理士の活用・・・ｐａｒｔ２

[万太郎]

前スレが1000を突破しましたので新スレをたてました。
マンション管理士に関する書き込みをお願いします。
マンション管理士として開業されている方、マンションの住民として資格を取られた方、
管理会社や管理組合の理事の方、どなたでも結構です。
質問等も含めマン管士について語りあいましょう。

[501: 匿名さん]

確かに貸借対照表の資産の部の預金欄は保管口座預金一つとなり修繕積立金とその他の管理費等の余剰金が混在することになり、区分会計は出来なくなるので、これからはどんぶり勘定会計でオーケーと言うことだろう。

[502: 匿-名さん]

保管口座をひとつにして一括保管をする場合、会計区分毎の内訳表を作成することに
なりますので、どんぶり勘定にはならないでしょう。

修繕積立金会計の貸借対照表における資産の部の預金欄は、保管口座残高の内の
修繕積立金の金額（＝会計区分毎の内訳表による修繕積立金の金額）です。

[503: 匿名さん]

マンション管理適正化法改正・・・これで検索してください。
少々理解できない点もありますが、詳細が述べられてますよ。

[504: 匿名さん]

＞修繕積立金会計の貸借対照表における資産の部の預金欄は、保管口座残高の内の 修繕積立金の金額（＝会計区分毎の内訳表による修繕積立金の金額）です。

その修繕積立金残高の証明は、管理会社の内訳表なるものを信ぜよと言う訳には行きません。
残余の管理費等と合計すれば、管理口座合計になるからそれで良いとはなりません。
それを会計区分のない、証明力の無いどんぶり勘定と言い、未収、前受の査定も出来ない事になります。これも管理会社を信じなさいでは、何の為の改正だったのか。

[505: 前期高齢者]

皆さんがお住まいのマンションが、どこの管理会社に業務委託されているかによりますが、
大手管理会社等の多くは「支払い一任方式」を採用しています。
又、各戸からの月々の収納はファクタリング会社等と別途契約して各戸の口座から引落しています。
これらは管理費等の口座に一旦送金され、修繕積立金部分は修繕積立金口座に移され分別しています。
この場合、今回の改正趣旨にほぼ合致していますので、契約文言は別として事実上の変更はありません。
問題があるとすれば、管理費等の余剰を保管口座に移すか否かです。
私の所は例外的に出費を要する場合等を考えて管理費等の保管専用口座は作らない予定です。

「収納代行方式」を採用している所は少なくとも口座名義変更が必要となり、出金手続きも変わります。
まあ今回の改正は、先行する大手に合わせなさいと云う事かな？

それより、長期修繕計画書の作成や見直しを別途契約に指導している事です。
これは管理会社のみに利する恐れがあります。
私の所は、管理委託費の水準に鑑み包括契約とする事で合意するつもりです。（つまり無償？）

[506: 匿名さん]

＞問題があるとすれば、管理費等の余剰を保管口座に移すか否かです。
＞私の所は例外的に出費を要する場合等を考えて管理費等の保管専用口座は作らない予定です。

さすが前期高齢者で、問題の本質が分かってますね。
「管理費等の保管専用口座は作らない」のが一番ですが、これが管理会社の財産分別の管理義務の違反にならない為の方策が必要になりましょう。

[507: 匿名さん]

＞マンション管理適正化法改正・・・これで検索してください。

こんな表書きのみで分かる筈ないよ。

[508: 前期高齢者]

>５０６さんへ
管理義務違反にならない為には、保証契約の内容によると思います。
法は、管理費等・修繕積立金の1ヶ月分以上の額の保障措置を講じる事を求めていますから
管理会社と保証機構との契約の仕方でクリアー出来るはずです。

[509: 匿名さん]

＞管理義務違反にならない為には、保証契約の内容によると思います。

失礼ながら、管理費等の保管専用口座を作らないために、保証契約で対応するつもりですか？

[510: 前期高齢者]

>５０９さん
管理義務違反にならないような対応を必要とするのは管理会社です。
管理組合ではありません。
区分所有者の立場からすれば、保証措置さえシッカリしていれば問題視はしません。
それでなくてもペイオフ対策で組合の口座が増えていますから‥
管理会社（や理事長）に、いらぬ業務をふやすより毎月の報告を早くさせる方が大切です。

[511: 匿名さん]

＞管理義務違反にならないような対応を必要とするのは管理会社です。

当然です。
ですからこそ、「管理費等の保管専用口座を作らないために、保証契約で対応するつもりですか？」とお聞きした次第です。
貴方の事例ですと、私が想像したのは「組合名義の収納口座だから保管口座は作らないようにするのだなと、」
所が、施行規則では管理費の残余は保管口座に振替えることが求められるのをどう対処するのかが疑問に感じたのです。

[512: 前期高齢者]

>５１１さんへ
改正省令の目的は、管理受託をした一部の管理業者（社員）による横領等により管理組合の財産が
毀損される事態が多発している為、このリスクを低減するためと承知しています。
（世の中にはリスクの多い管理方式を押し付けている管理会社がまだまだ多いのでしょう）
管理組合（私人）が自らの財産を保管する方法を、国が指図するものではありません。
要は、修繕積立金が分別管理されていれば、可能な範囲でリスク回避が出来ればよいことです。

保管口座と称しても特別なものではありません。その口座から支払いする事は自由です。
一般的に収納口座に当るものはファクタリングサービスが果たしています。
どうしても拘る組合は、この機会に従来で云う「原則方式」を採用すればよろしいと思います。
この場合、入りの段階で管理会社が介在する余地はありませんから‥

[513: 匿名さん]

＞一般的に収納口座に当るものはファクタリングサービスが果たしています。

成る程、これでしたら保証契約が必要ですね。
でも、「私の所は例外的に出費を要する場合等を考えて管理費等の保管専用口座は作らない予定です。」の可能性に疑問は残ります。

[514: 匿名さん]

みなさん何もめてるんですか。
原則方式にすれば問題は解決しますよ。
今度の管理方式は強制ではないですからね。

[515: 匿名さん]

>>507
マンション管理適正化法改正と打ち込んでみてください。
それでこれに関するものが出てきますから。

[516: 前期高齢者]

>５１３さんへ
標準管理委託契約書の改定に関して、半日ほどお付合い頂きありがとうございました。

私は管理会社をあまり信頼していない者の一人ですが、大手管理会社等の多くは雇用者責任もあり
社員による横領等の不正の起きないよう管理組合資産管理に関する仕組みは、社内での業務の流れを
含め今までに整えていると思います。
多発する横領の多くは個人レベルであり、その責任の一端は管理組合の無知無関心にもあります。

区分所有者の多くは、何故、自分が毎月拠出する管理費や修繕積立金の使途に無関心なのでしょう。
持分比率分の組合資金は自分の金だと気がつかないのでしょうか？
自主管理の煩わしさを避けるため管理会社に管理委託をする事は、猫に鰹節の番をさせる事とは
思わないのでしょうか？
大手は仕組みを整えていると書きましたが、それは明確な犯罪を防止する仕組みであり
合法的に見せかけて過大に管理組合資金を流出させようとする事は、大手と云えども同じだと思います。

管理会社と付き合うに特別な知識は必ずしも要りません。猫の監視と疑問点は納得出来るまで問い質す
姿勢だけは必要です（特に組合理事長や役員は）

[517: 匿名さん]

＞マンション管理適正化法改正と打ち込んでみてください。
全ては知った上での話です。

[518: 匿名さん]

前期高齢者さんへ
＞>５１３さんへ

＞標準管理委託契約書の改定に関して、半日ほどお付合い頂きありがとうございました。
消化不良のきらいはあるものの、こちらこそ色々有難う御座いました。

＞私は管理会社をあまり信頼していない者の一人ですが、・・・・・・・・ 多発する横領の多くは個人レベルであり、その責任の一端は管理組合の無知無関心にもあります。
全く同感ですが、それだからこそ今回の施行規則一部改正は管理会社の義務規制強化をうたいながら管理組合に不合理を押し付ける結果には多いに疑問があります。

＞区分所有者の多くは、何故、自分が毎月拠出する管理費や修繕積立金の使途に無関心なのでしょう。持分比率分の組合資金は自分の金だと気がつかないのでしょうか？
役員の選出方法と役員の資質の問題が関係してると思います。
白紙の払戻し請求書に押印、架空の出費で通帳、印鑑を貸出す、押印した請求書の金額書換え、残高証明書の偽造、組合印の偽造、架空補修工事に押印、領収書の金額改竄など組合側の責任も問われるべきでしょう。しかも組合が摘発したのではなく倒産管理会社の書類から発見されたものが多いというから絶句です。
＞自主管理の煩わしさを避けるため管理会社に管理委託をする事は、猫に鰹節の番をさせる事とは思わないのでしょうか？
管理会社は、ゼネコンの傍系の営利会社が多いですから委託業務を利用し業界と連携しているのは常識なのに、余りにも無防備なことは仰る通りです。


[519: 匿名さん]

＞原則方式にすれば問題は解決しますよ。
と思うのは貴方の勘違いで、原則方式と言う名称はなくなり、「保証契約を締結する必要がないときに甲（組合）の収納口座と甲の保管口座を設ける場合」とまともに読むと首をかしげる説明にかわりました。そして,名義はどうでも良いが組合員からの徴収は収納口座に預入させ、管理費等当月分費用を支出した残余は修繕積立金を主とする組合名義の保管口座に放り込めと言うこと。そうすると保管口座は修繕積立金と各月の管理費等の残額が混在することになり、区分会計なんか山へ行けと言う事になる。
これでも解決ですか？

＞今度の管理方式は強制ではないですからね。
管理適正化法施行規則一部改正は管理会社には強制ですが、余分な費用を使わせない為に、そのしわ寄せが組合に来ているのです。

[520: 匿名さん]

やり方としては従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。名称はどうでもいいけど。
収納口座分の残額は保管口座で管理することになるのでそれでいいのでは。
管理費の残高で保管口座に預け入れされたものは、必要時に払い出せばいいでしょう。
決算時に残高があれば保管口座で処理ということになるけどね。

[521: 前期高齢者]

>従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。

法が管理会社に義務付けている１ヶ月以上の保証措置とは高管協の運営する保証機構に加入する事です。
いわゆる原則方式は、論理的に管理会社が金銭を勝手に移動する余地はありませんから
保証対象とはなりません（加入対象とはならない）
個人的な犯罪で与えた損害も対象外です。
この場合、一般的に管理会社自らが弁済するしかありません。（普通はそうします）
本来この保証措置は管理会社が破綻した場合等を想定して、管理組合を保護しようとするものです。

[522: 匿名さん]

＞やり方としては従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。

従来の方式通りなら、施行規則上の保証は必要ありません。
後は、区分計を無視か無知かで、どんぶり勘定で良いとのご認識と承りました。
これでは何の解決にもなりますまい。

[523: 匿名さん]

補償措置といっても僅か１ヶ月分ですよ。管理会社が倒産する確立は低く、もしあったとしても１ヶ月の補償をしてくれるというのでしょう。
もし補償がなくて管理会社が倒産しても１ヶ月分がまるまる取れなくなるというわけではないでしょう。
債権者としてその金額を請求できますよ、もし保証もなく債権がとれないとしても最高で１ヶ月で済みます。
最悪の場合でもそういうことですので、今まで通りでいいでしょう。
従来の原則方式を参考にやっていけばいいでしょう。
収納口座も組合名義にすればいいでしょう。

[524: 匿名さん]

＞本来この保証措置は管理会社が破綻した場合等を想定して、管理組合を保護しようとするものです。

貴方の説明は正確ではありません。
管理業者の保証契約とは、管理業者が第三者との間で締結する契約であって、当該管理業者が組合に対し修繕積立金等金銭の返還債務を負うこととなったときに当該第三者がその返還債務を保証することを内容とする契約である。

[525: 匿名さん]

＞最悪の場合でもそういうことですので、今まで通りでいいでしょう。 従来の原則方式を参考にやっていけばいいでしょう。 収納口座も組合名義にすればいいでしょう。

気の毒ですが、理解が難しい様ですね。

[526: 新米理事長]

お邪魔します。・・高管協保証機構の発行する保証委託契約受託証明書を実際にご覧になられましたか？又同証明書は何方に対し交付されるか？ご存知でしょうか？

　小生の手元には、当組合に対し、社団法人高層住宅管理業協会保証機構より交付された、平成２１年度保証委託契約受託証明書がございます。

　同証明書は、委託契約締結組合に対し交付されています。（当該第三者に対する保証受託では無いようです。）

　現在では、管理費等の変換債務につき管理費等１ヶ月分相当額を限度として保証契約を受託していますが、新契約に於いては、一ヶ月分相当額以上の保証契約を求めています。
　　
　現在では受け入れ後一ヶ月以内の保管口座への移動が求められていましたが、今後は、翌月末までに保管口座への移動が求められていますので、最悪を考慮すれば管理費等相当額の２ヶ月分の保証契約が必要と思いますが如何でしょうか？
　現物を確認しながら、裏面約キンを確認しました。
当然に組合側に印鑑等の管理過失がある場合には、保証されません。管理責任が求められています。

[527: 新米理事長]

返還の変換ミスでした・・・トホホ・・・ゴメンナサイ！

[528: 新米理事長]

１９,２０日の両日、県マンション管理推進協議会主催のセミナーに参加した感想を一言お話します。本テーマのマンション管理士の活用に副ったものと思います。

　中京地区の７０名超の理事長を含めた参加者でした。小生も、他のマン管士二名と計三名で同じグループワークに参加して、討議に参加してきました。

　先ず驚かされたことは、管理組合の運営現場での、理事長、修繕委員会、設備委員会と称する専門委員会の一部ボス連中による、修繕積み立金等の不正流用と私物化の蔓延でした。理事長の持ち逃げ、横領も数件報告されました。聞くと何れも十年超の長期在任者でした。
　管理会社の不正などは度々業界ニュースで報道されますが、組合員による不正流用等は、表面に目立つ事が有りません。昨今の景気の影響もあるとは思いますが、事件にも出来ず、被害届けも出せず、ものも言えない管理組合が多く存在するようです。
　実際に弁護士への敷居も高く、事件が起きてからのマン管センターへの駆け込みでは組合員の損失は戻りません。　本テーマのマン管士の活用こそ適正な管理組合運営の推進に役立つものと感じました。今回は一理事長としても、一マン管士としても信じられないような訴えが多く寄せられ驚きました。
　今回の相談者の組合のような状況に陥らぬ為にも、不祥事を未然に防ぐ為にも、より積極的なマン管士の活用が、求められていると思いますが、如何でしょうか？

重ねた投稿をお許し下さい。新米理事長でした。

[529: 前期高齢者]

>最悪を考慮すれば管理費等相当額の２ヶ月分の保証契約が必要と思いますが如何でしょうか？

ご承知と思いますが、現状対象となる管理組合に対する機構の保障期間は本年９月末までです。
機構（高管協）が、次期より制度の改定をする動きがあるか否かを知りません。
（国交省の指導を含め何ら動きは無いように思います）
省令で1ヶ月以上と規定してあっても、彼らは「一ヶ月は規定に合致している」と言うかも知れません。
気になさるのなら「翌月末まで」の範囲ですから最大翌月月初として契約させたら如何ですか？

私の所は委託契約継続の交渉時期まで時間があるので、管理会社の出方に関心をもっています。
私の所はメガＢＫ系のファクタリング会社に各区分所有者の口座から管理費等の引落しを代行
させていますので、リスクの存在は余り問題にしていませんが、なんと云って来るか興味はあります。

[530: 前期高齢者]

>一部ボス連中による、修繕積み立金等の不正流用と私物化の蔓延

驚くことではありません。（特に築年数の経過した大規模マンションでは‥‥これは私の偏見）
区分所有者の無知無関心・役員を務めることへの消極性等々「原因は我にあり」ですよ。
行政も私有財産の自主的管理の問題ですので介入には及び腰でしょう。

マンション管理士の活用も一つの方法ですが、既に問題が起きている場合は、相当実力のある
管理士（会）でないと解決出来ないでしょう（それも改革派住民の協力が有っての事です）
ペーパー資格者に出来る事は、自分の所で役員になり不祥事を未然に防ぐ努力くらい（価値はある）

[531: 匿名さん]

＞本テーマのマン管士の活用こそ適正な管理組合運営の推進に役立つものと感じました。今回は一理事長としても、一マン管士としても信じられないような訴えが多く寄せられ驚きました。

お題目ばかりではなく、中身のコメントのないマンカンシは使い物になりません。

[532: 匿名さん]

現在私どもの組合は原則方式を採用していますが５月からはどういう方式を採用したら
一番ベターなのかを教えてください。
その場合問題点等がございましたらそれも教えてもらえないでしょうか。

[533: 匿名さん]

↑良い質問ですね。管理会社に聞けなどの言い訳ではなく、マンション管理士のご見解を期待しましょう。

[534: 匿名さん]

明日朝が楽しみだ。寝ヨット！

[535: 匿名さん]

イ）ロ）ハ）方式のうち一番いい方式はイ）だと思います。
イ）方式
　収納口座・・・修繕積立金等から当該月中に管理事務に要した費用を控除した残高を翌月末日までに収納口座
　　　　　　　　から保管口座に移し変える。
　　　　　　　　印鑑の管理は管理会社でもＯＫ
　　　　　　　　
　保管口座・・・名義は管理組合で、印鑑の管理会社管理は不可

　この方式の場合、保証契約を締結しなければならない。但し、区分所有者から組合名義の収納口座に直接預入
　される場合は不要。
　又、管理業者から委託を受けた者が修繕積立金等を徴収しない場合も保証契約は不要。
　管理会社が管理組合名義の印鑑を管理しない場合も不要。

　管理会社は毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月における会計の収入及び支出の状況に関する書面を
　作成し、翌月末日までに管理者等に交付しなければなりません。

　※現在原則方式を採用している組合はこの方式が一番いいと思います。

[536: 匿名さん]

この記述は3回目くらいですね。
施行規則一部改正とこれに関連した標準管理委託契約書、同コメントは下記ありますのでこの方が正確です。
しかし、長々と書き込んでも問題点が抜けております。
この掲示板にはマン管士がいないことが明白になりました。
マン管士ファンはいた様に思うが彼らは中味が無いことも明らかになりました。
勉強の結果を待つ事と致します。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html

[537: 匿名さん]

＞　※現在原則方式を採用している組合はこの方式が一番いいと思います。

新標準管理委託契約書には
旧　出納（原則方式による場合）と対比して
新　出納（保証契約を締結する必要がないときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合）があるにもかかわらず
しかも、原則方式で印鑑は組合が保管している現状を敢えて、「収納口座で印鑑の管理は管理会社でもOK」とは、しかも保証契約が必要とは、余りにも無知で無責任なコメントです。

[538: 匿名さん]

>>537
あなたはマンション管理適正化法の財産の分別管理改正を読まれましたか？
もっとしっかり吟味してみてください。
５３５には条件付きで述べています。
しっかり理解して読んでね。

[539: 匿名さん]

>５３５には条件付きで述べています。 しっかり理解して読んでね。

質問者は、原則方式と述べていますので、私の様に具体的にコメントしたらどうですか。
本来、原則方式を実行している組合は横領等が稀であるにもかかわらず、管理会社の醜態による施行規則一部改正で迷惑を受けている姿なのです。

施行規則一部改正は百も承知です、質問者の意に添ったコメントを書かないで、それを得々と条件付きとは教科書をコピーしているだけではないですか。
新標準管理委託契約書の事例の説明に矛盾した説明をするのは、教科書を読む能力が欠けています。
私の問題提起（新　出納（保証契約を締結する必要がないときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合）） に抽象的ではなく具体的にコメントして下さい。

[540: 新米理事長]

理事長を引き継ぎ１０ヶ月経ちました。お題目ばかりで一向に着手できずに、歯がゆさを感じる日々です。実行できる予算化も無く、無為な一年で過ぎ去ろうとしています。
　着手したのは、法制義務化されているにも関らず、未実施だった事項に、合理化にて年間管理委託費の￥百万の削減、月一理事会の定例開催、組合広報の毎月実施など、僅かなものでした。
　竣工後＊＊年間の惰眠を貪る無関心組合員と、先送り理事会の尻拭いとで改革などは、到底一年では達成できません。
　仰るとおり自組合すら困難な状況ですから、他の組合さんのお世話が出来るほどの実力など有り得ません。残念ながら他の多くのマン管士諸氏も、実際に区分所有者であり、組合経験のお持ちのマン管士は少なく、先日のセミナー時でも、小生以外の二人のマン管士は戸建のお住いでした。根底から一つ屋根の下での半共同生活の人間関係の気苦労など、全く理解などされていませんでした。お題目ばかりと批判されますが、管理委託契約及び施工規則の変更、イロハ方式などの諸問題は枝葉でありマンション管理諸問題の根幹では無いと思います。
　将来の立替問題等も含め課題山積みです。
最後に、改定後の管理の方式ですが、組合の負担、会計理事＆理事長の責任と手間を受容すれば、ハ方式が適切な方式と思っています。し、当組合は、ハ方式を採用の予定です。
実際の支払い業務に接する事は、管理者としての業務の把握と適度な責任の自覚に最適と考えています。・・・見習いマン管士　

[541: 匿名さん]

>>539
管理委託契約書には財産の具体的な分別管理の方法を記載しなければなりません。
その方法は
　１）組合名義の収納・保管口座を設ける方法
　２）組合名義の収納口座と保管口座を設ける方法・・・保証契約を締結する必要のない時
　３）管理会社の収納口座と組合の保管口座を設ける方法
　４）組合名義の収納口座と保管口座を設ける方法・・・保証契約を締結する場合

　これの２）か４）をいっているのですよ。

[542: 匿名さん]

>>540さん
ハ）方式ですか、私どもの組合ではイ）方式を採用しようと思っていますが。

私もマンションの住民でマン管の有資格者です。
確かに財産の分別管理はマンションの管理については大した問題じゃないように思えます。
一度決まってしまえば後は継続していくだけですからね。
私のところは現在１３年目の大規模修繕の真っ最中です。
５月からは規約と使用細則の専門委員会を設置して改正を行っていく予定です。
お互いにマンション生活が快適にできるようお手伝いをしていきましょう。

[543: 匿名さん]

>>539
マンションの管理において財産の分別管理は大した問題ではありません。
イ）ロ）ハ）方式が決まっているんですから、管理会社と話し合ってどれにするかを組合で決めれば
いいだけのことです。
管理会社に管理を委託する以上はこれらの方式を無視するわけにはいかないでしょうから。管理会社には
義務づけられていますからね。

[544: 匿名さん]

>最後に、改定後の管理の方式ですが、組合の負担、会計理事＆理事長の責任と手間を受容すれば、ハ方式が適切な方式と思っています。し、当組合は、ハ方式を採用の予定です。

自主管理ならそれでも宜しいでしょう。
管理会社使う場合は、彼らに問題が生じましょう。極端に言えば定期預金、ペイオフ対策は管理組合自身がやらねばならなくなります。収納・保管方式はミニマンションを想定しているようです。

[545: 匿名さん]

＞　これの２）か４）をいっているのですよ。

４）は、従来の原則方式ではなく、間に徴収業者なりを介して、最終的に組合の名義にする場合です。

[546: 匿名さん]

＞現在私どもの組合は原則方式を採用していますが５月からはどういう方式を採用したら一番ベターなのかを教えてください。その場合問題点等がございましたらそれも教えてもらえないでしょうか。

折角、良い質問をしているのに間に無関係なコメントが入りましたので、罪滅ぼしに、改めて再掲示しました。
さっぱり書き込みがないので、ご本人に代わり、マン管士さんご指導してお願いします。

[547: 匿名さん]

＞マンションの管理において財産の分別管理は大した問題ではありません。

結論の管理会社に聞けのコメントは不要です。

[548: 匿名さん]

現在私どもの組合は原則方式を採用していますが５月からはどういう方式を採用したら一番ベターなのかを教えてください。その場合問題点等がございましたらそれも教えてもらえないでしょうか。

[549: 匿名さん]

自主管理して原則方式でやればいいよ。

[550: 匿名さん]

この問題では、この掲示板に出てくる程度のマンション管理士の能力では全く使いものにならず、活用できないことがはっきりしました。矢張り記述問題欠如、マルバツ問題の欠陥資格と実績無視のペーパー資格の結果から来ていることが明白となりました。

[551: 匿名さん]

>>550
あなたの仕事はマン管士を落とし込めることなんだね。
合格できないのは分かるけどそんなことする暇があったら勉強したら？
もう９ヶ月しかないよ、試験まで。
もうあきらめたのかな？

[552: 匿名さん]

＞あなたの仕事はマン管士を落とし込めることなんだね。
そんな事より質問者に答えて下さい。それでなかったら時間の無駄です。

[553: 匿名さん]

>>548
にマンション管理士のアドバイスをお願い致します。

[554: 新米理事長]

　皆さんに提案がございます。
匿名さんばかりで、投稿者がが特定できずに混乱して、主旨がいまひとつ不明確になります。
　ハンドルネームとか、匿名Ａとかですと、理解し易いと思います。如何でしょうか？？？　不慣れな高齢者だけの悩みでしょうか？
　ご指摘の通り能力は充分ではございませんが、勉強中の身ゆえ、・・・見守ってください。一応司法書士まで取得して来ましたが・・実績？？の自慢はございません。
　
No.548さんのお尋ねですが、まさしく管理方式の基本原則です。新規改正に対する問題点は無く、組合として改正の必要は無いと思います。
ただNo.549 さんのご意見ですが、億単位の保管口座等を自主管理＆運用は、リスクが高く、将来に多くのトラブルを招く恐れが有ります。組合資産は確実に分別管理の原則を通すべきと思います。相談会に出席しても、横領等の刑事事件関連の事案などは、自己管理の甘い自主管理体制の組合に発生しています。当組合は、ハ方式採用で通帳の保管は管理会社です。定額管理費の支払いすら、自動引き落としは採用していません。多くの支払い経費等は、確認、記帳しての支払いです。　

[555: 匿名さん]

＞当組合は、ハ方式採用で通帳の保管は管理会社です。定額管理費の支払いすら、自動引き落としは採用していません。多くの支払い経費等は、確認、記帳しての支払いです。　

原則方式であったものをハ方式（収納・保管方式）として、
管理費口座及び修繕積立金口座をそれぞれをそのまま管理費収納・保管口座及び修繕積立金収納・保管口座とすると想像してますが、この方式で管理会社の同意を得られたでしょうか、私どもでは新法に触れる恐れありとして拒否されましたので、差し支えなければ教えて下さい。

[556: 匿名さん]

私どもの組合ではイ）方式が現在原則方式を採用してますのでこれに近いということでこれになりそうです。
この方式ですと、収納口座の取り扱い方が現在と若干違う程度で済みますので。
ただ問題は、残高を保管口座に振り替えてから管理費の出費が出てきた場合、その払い出しをどうするかですが
それについては、費目が管理費であり予算に計上してあるものであれば理事長の権限でオーケーということになるでしょう。新規分について予備費で処理できないものについては当然普通決議が必要ですが。
名義については収納口座保管口座共管理組合名義です。

[557: 匿名さん]

>>555
５５４さんのところは「収納・保管口座」１つの口座で対応されるということでしょう。
これはハ）方式ですので問題ないと思います。
別々に収納・保管口座があるというのではないですから。

[558: 匿名さん]

>別々に収納・保管口座があるというのではないですから。

本人の回答を待ちますが、修繕積立金口座はないと言うことですか？

[559: 匿名さん]

組合名義の収納・保管口座１つです。
ただこの方式は小さい組合には適用できますが、普通の規模の組合にはあいません。

[560: 匿名さん]

＞ただこの方式は小さい組合には適用できますが、普通の規模の組合にはあいません。
大小に拘らずに、修繕積立金口座がない組合はないと思います。

[561: 匿名さん]

修繕積立金口座（保管口座）が収納口座と一緒になっているんですよ。

[562: 匿名さん]

＞修繕積立金口座（保管口座）が収納口座と一緒になっているんですよ。

新米理事長さん本当ですか？
常識的には年間補修費などの管理費口座と長期修繕計画修繕費用の口座がある筈ですが・・・。

[563: 新米理事長]

ご意見盛んで結構です。
ハ）方式では収納口座は、区分所有者からの管理費等（管理費＋修繕積み立て金＋諸利用料等）を受け容れる口座です。当月に費消して残余剰管理費等は、当収納口座に当然残ります。
余剰管理費も保管口座に移動しても、しなくても組合の自由です。月内の支払い等が発生しますので、収納口座からの支払いでもＯＫですし、保管口座からの支払いでもＯＫです。決めたほうが良いですね。

　修繕積み立て金口座＝保管口座とはなりませんよ？保管口座の中には、修繕積み立て金＋余剰管理費＋損害保険等の準備金＋解体積立金＋諸々　です。当然にペイオフ対策として、マンションスマイル債や、他行定期預金とかで、安全を期する必要が有ります。
　収納口座に当面の運転資金をプールしてもＯＫですし、全額保管口座に移動して、必要な都度保管口座からの支払いでもＯＫと、説明を受けて参りました。個々での管理会社との打ち合わせで、使い勝手の良いほうを選択すれば良いものと思います。以上は（ハ）方式のお話でした。
原則、組合名義の口座は、収納口座と保管口座の各一通あれば充分と思います。間に回収ファクタリング業者が介入しようが、管理組合側は、これで充分と思います。管理会社に通帳、組合が印鑑保管です。

　組合規模のお話が出ていますが、当組合は、年間予算￥３８００万、全８６戸の複合マンションです。
規模ヌンヌンについては・・・判断できません。

[564: 匿名さん]

>>563さん
ハ）方式は「収納・保管口座」を別にせず１つの口座で管理する方法ではないんですか？

[565: 匿名さん]

新標準管理委託契約書
2) 出納(甲の収納・保管口座を設ける場合)
1 甲の組合員が甲に納入する管理費、修繕積立金、専用使用料その他の金銭(以下「管理費等」という。)の収納
一、二 略
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日(当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。)に、甲の組合員の口座から甲の収納・保管口座に振り替える。
収納・保管口座 ○○銀行○○支店
2 管理費等滞納者に対する督促　（略）
3 通帳等の保管等
一 収納・保管口座に係る通帳、印鑑等の保管者は以下のとおりとする。
通帳...乙(又は甲)　　印鑑...甲　　その他( )
二 乙は、掛け捨て保険に限り甲の損害保険証券を保管する。なお、甲の請求があったときは、遅滞なく、当該保険証券を甲に提出する。
＞（註）他の方式では下記が規定されているが、(甲の収納・保管口座を設ける場合)は、割愛されている理由をご存知ですか、この方式ではあり得ないと想定している。
＞「三 甲の管理費等のうち余裕資金については、必要に応じ、甲の指示に基づいて、定期預金、 金銭信託等に振り替える。」
4 甲の経費の支払い（略）
5 甲の会計に係る帳簿等の管理（略）

[566: 匿名さん]

成る程。これでは管理会社は収納・保管口座方式（87条2項1号ハの方式）を怖くて採用出来ない。
組合は自由だが、管理会社は何時、標準管理委託契約書を無視したとして指導監督を受ける心配は残る。

[567: 匿名さん]

国の指導でハ）方式を決めてるのだから、問題はないでしょう。

[568: 匿名さん]

＞国の指導でハ）方式を決めてるのだから、問題はないでしょう。

国の指導ではなく、施行規則87条2項1号ハの方式です。
一方、標準管理委託契約は、管理会社が「契約成立時の書面」として交付する場合の指針として作成したものであるので、管理組合は何ら束縛されるものではないが、業界が指針を大きく逸脱することは許されません。

[569: 匿名さん]

新米理事長さんは、ハ）方式　は収納・保管口座の一つなのに何か勘違いして、イ）方式　と言うべきところを誤記している。

[570: 匿名さん]

収納・保管口座を１つで管理していく方法は、例えば小さい２戸しかないマンションが管理会社に管理を委託
した時はこれでもいいのではと思います。
とくに管理費とか修繕積立金とかの区別も二人の話し合いで解決しやすいとおもいますので。

[571: 新米理事長]

ご指摘の通りです。より正確に言えば、保証契約の不要な（イ）方式と思います。
　でも、収納口座の運用が窮屈そうですので・・・困っています。
　保管口座からの支払い等は想定していない模様でしたので、収納口座の資金不足を来さない様に、適切な資金管理が必要です。
　管理会社に負んぶに抱っこの全面委託でしたら心配無用ですかね・・・

[572: 匿名さん]

＞ご指摘の通りです。より正確に言えば、保証契約の不要な（イ）方式と思います。 でも、収納口座の運用が窮屈そうですので・・・困っています。

前の書き込みでは、「・・・・説明を受けて参りました。」と誰からかのお墨付きを頂いたかの様に自信たっぷりと感じていましたが結論は出てないんですね。
確か従来の原則方式からの変更なのに、どうして収納口座の運用が窮屈なのですか？
保管口座の方が、従来の修積金と管理費の残余の混在で仕訳ができないから窮屈そう、なら理解出来ますがね。

[573: 匿名さん]

ハ）方式では収納口座については問題ないでしょう。
問題が出てくるのは保管口座に管理費の残高がまとめられ、その後に管理費を引き出すのをどうするのかというのが
論点になるのではないですか。
ただこの場合は、管理費分（予算内）については理事会もしくは理事長判断で処理できるようにしないと煩雑になります。
管理費の予算以外のものについては、従来ですと普通決議でオーケーだったのが、保管口座の取り崩しということで
特別決議が必要になってきます。そこで保管口座の取り崩しで管理費に該当するものは普通決議でオーケーという規約をつくるべきでしょう。
もう５月はそこにきてますし、少なくとも猶予期間のくる７月までには管理会社との財産の管理方法を決めなければなりません。
各組合でどうするかを早く結論を出しとかないと組合は勿論管理会社が困るでしょう。
もうこの段階では、ハ）方式に絞ってどう取り組んでいけばいいかで議論していった方がいいのではないですか？

[574: 匿名さん]

まずどの方式でいくかを決めて、それから会計処理の方法等の問題点を解決していくやり方は
この時期ではベターな方法かもしれません。

[575: 匿名さん]

＞ハ）方式では収納口座については問題ないでしょう。

ハ）方式とは収納・保管口座方式ですよ。

[576: 匿名さん]

＞管理費の予算以外のものについては、従来ですと普通決議でオーケーだったのが、保管口座の取り崩しということで特別決議が必要になってきます。

保管口座取崩しに特別決議が必要なんてなりませんよ。

[577: 匿名さん]

＞もう５月はそこにきてますし、少なくとも猶予期間のくる７月までには管理会社との財産の管理方法を決めなければなりません。

どの事例か知らんが、五月以降に新契約か、更新する契約に適用されるだけよ。それとも7月に契約更新するの？

[578: 前期高齢者]

改正省令の文章は、ハッキリ言って解りにくいですね。
収納口座と保管口座と云う表現がされており、混乱のもととなっているようです。
本来収納口座とは、管理費等を「徴収する口座」としてこの様に表現されています。
保管口座は、修繕積立金会計の様に「通常的には使用しない資金の為の口座」を指しています。
今回の省令で管理費会計でも保管口座を設けるよう指導しているのは、管理会社の不正防止とはいえ
現実的ではありません。（組合側が迷惑します）
役人（及び諮問委員）は管理費関係の支出は毎月同額と思っているのでしょう。

今回改正のポイントは、保管口座については管理会社に印鑑を持たせない事を明確にしたことです。
管理費会計用の口座の印鑑も組合保管（普通、積立金用と同じ理事長印ですが‥）とすれば
管理費会計に保管口座を設ける必要はありませんね。

[579: 匿名さん]

>>575さん
イ）方式です。間違えました。

[580: 匿名さん]

それより収納口座から残額を保管口座に移し変えした後の引き出しをどうするかが問題ですね。
保管口座には収納口座分が混じっているので、それが分かるようにしておく必要もあるのでは。

[581: 匿名さん]

>収納口座と保管口座と云う表現がされており、混乱のもととなっているようです。 本来収納口座とは、管理費等を「徴収する口座」としてこの様に表現されています。 保管口座は、修繕積立金会計の様に「通常的には使用しない資金の為の口座」を指しています。
そうですかね。87条6項に収納口座、保管口座、収納・保管口座のそれぞれの用語の意義が定められているよ。

[582: 匿名さん]

＞それより収納口座から残額を保管口座に移し変えした後の引き出しをどうするかが問題ですね。 保管口座には収納口座分が混じっているので、それが分かるようにしておく必要もあるのでは。

預金の引出しには問題ないが、修繕積立金勘定と管理費勘定の区分会計が出来なくなることに無関心なのが不思議だね。ここの人たちは会計には無知としか言いようが無いね。帳面で仕分ければいいなんて言った人がいたが、それぞれの未収金、回収金、前払金などは確認する術がなく、ずさんな管理会社の思うつぼだ。

[583: 前期高齢者]

>５８１さんへ

管理業に関する施行規則の細部まで、よくご存知ですね。
一般論として、５７８の私の表現は不適切でしょうか？

[584: 匿名さん]

>>582
未収金、前払い金については毎月管理会社の報告時に一緒に資料を提出してもらうようにすればいいでしょう。
貸借対照表にも未収金・前受金は記載してほしいですね。

[585: 匿名さん]

＞未収金、前払い金については毎月管理会社の報告時に一緒に資料を提出してもらうようにすればいいでしょう。
未収金については今でも、滞納者別、月別、未収金額、回収金額、遅延損害金の報告を受けて滞納者対策を立てるのが普通でしょう。
＞貸借対照表にも未収金・前受金は記載してほしいですね。
今迄は区分会計で、管理費、修繕積立金別の貸借対照表が提出され、それぞれの未収金・前受金が確認、証明が出来たが、これからは資産の部の預金項目は保管口座一本で修繕積立金、毎月の残余の管理費が混在する金額ですので、通帳別、つまり区分会計上の管理費、修積金別の未収金、回収金・前受金の確認は不可能となります。
管理費、修繕積立金それぞれの区分会計は常識的には必須と分かっていても、法律的義務は規定されていませんので、管理会社お手製の証明能力なしの貸借対照表になるか、区分会計を止めたどんぶり勘定の原始的保管口座の貸借対照表となり、いづれも管理組合独自に確認できない形になります。これでは管理会社の思い通りの手心、適当な修正が可能なお手盛り会計報告となりましょう。

[586: 匿名さん]

>５８１さんへ
＞一般論として、５７８の私の表現は不適切でしょうか？
＞本来収納口座とは、管理費等を「徴収する口座」としてこの様に表現されています。 
＞保管口座は、修繕積立金会計の様に「通常的には使用しない資金の為の口座」を指しています。
収納口座、保管口座が法律に規定されたのは、今回が始めてです。ただ旧標準管理委託契約書の中では、貴方の説明は原則方式の場合であって、それ以外の方式では、管理費等の収納は、・・・甲の組合員の口座から甲の口座（以下「収納口座という。）に振替し、このうち修繕積立金を振替日から一月以内に、甲の修繕積立金を保管する口座（以下「保管口座」という。）と説明されておりますので、正確さに欠けています。 



＞今回改正のポイントは、保管口座については管理会社に印鑑を持たせない事を明確にしたことです。 
＞管理費会計用の口座の印鑑も組合保管（普通、積立金用と同じ理事長印ですが‥）とすれば 管理費会計に保管口座を設ける必要はありませんね。
心情的にはよくわかりますが、法律的には間違いで、保管口座を設けなくてはならないことになっているから問題なのです。
ただバカバカしい話ですが、この度の新法は管理会社の義務規定ですが組合側が認めるという一札を入れればどうにかなるというのです。

[587: 前期高齢者]

>５８１＝５８６？さん　ご回答ありがとうございます。

別に徴収代行業者を援護するつもりはありませんが、
この機会に管理会社は組合のお金を直接タッチする（自社名義の口座を使用したり、組合の印鑑を保管する）
事をやめればよいでしょう。

[588: 匿名さん]

帳簿上、未収や前受は管理費の未収なのか修繕積立金の未収なのか区別が付いているのが常識。
口座が分かれてないと区別できないなんて言っている人は、よっぽどの無知か、会計処理能力のない管理会社を使っているか、どちらかだね。

[589: 匿名さん]

下記が現状ですが、これからは預金部分が保管口座のみとなりますので、管理費、修繕積立金別の貸借対照表が出来なくなります。知識のある方よ。どのように書くのでしょうか？


管理費会計の貸借対照表 (平成○○年3月31日)
○○○マンション管理組合

資産の部　　　　　　　　　　　　　　　　　　負債・正味財産の部
項 目　　　　　　　　　金 額　　　　　　　項 目　　　　　　　　　　　金 額
現金・預貯金　　　　　　　　　　　　　　　　未払金
　現金
　普通預金(○○銀行)　　　　　　　　　　　　　前受金
　 定期預金(△△銀行)　　　　　　　　　　　　　　管理費
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　駐車場使用料
預け金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　専用庭使用料
未収金
　管理費
　駐車場使用料
　専用庭使用料
前払金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正味財産(次期繰越金)
　管理事務委託費　　　　　　　　　　　　　　(うち正味財産増加額)
　 損害保険料
合 計　　　　　　　　　　　　　　　　　合 計


修繕積立金会計の貸借対照表 (平成○○年3月31日)
○○○マンション管理組合
資産の部　　　　　　　　　　　　　　　　　　負債・正味財産の部
項 目　　　　　　　　　金 額　　　　　　　項 目　　　　　　　　金 額
預貯金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　未払金
　普通預金(○○銀行)　　　　　　　　　　　　 　○○修繕費
　定期預金(△△銀行)　　　　　　　　　　　　借入金残高
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 □□金融機関
住宅金融公庫積立債券
預け金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　前受金
未収金　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　修繕積立金　　　　　　　　　　　　　　　　
　　修繕積立金
　駐車場使用料　　　　　　　　　　　　　　　預り金
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　駐車場敷金
マンション損害保険
　 積立保険料
　前払保険料
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正味財産(次期繰越金)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(うち正味財産増加額)
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(うち正味財産減少額)　△
合 計　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　合 計

[590: 匿名さん]

マン管士には無理です。

[591: 匿名さん]

管理会社はもっと無理です。

[592: 匿名さん]

>>588
>口座が分かれてないと区別できないなんて言っている人は、よっぽどの無知か、会計処理能力のない管理会社を使っているか、どちらかだね。
588君どうかね？　答えられるかしら。

[593: 匿名さん]

まだ会計オタクがいるんだ。
それしか能がないのかな？

[594: 匿名さん]

会計おたくさん、あなたは答えられるの？

[595: 匿名さん]

会計おたくは自信がないので人の意見を参考にしてるんだよね。
あなたには教えてあげないよ。
うちの組合ではもうやり方は決まっているけどね。

[596: 匿名さん]

矢張りマンション管理士は使えないねー。
でも、この掲示板の参加者に限ると思いたいがー・・・・。

[597: 匿名さん]

会計おたくは答えられない？
やっぱり会計おたくは、おたくで終わるのかな。
知らないなら知らないので教えてくださいと頼むべきだな。

[598: 匿名さん]

>>588
さん頑張って下さいな。オオ見えきっただけなの？

[599: 匿名さん]

会計おたくよ、財務の分別管理のベストアンサーは？
答えられるかな、あなたに。

[600: 匿名さん]

帳簿ってエクセルで充分ですよね？