マンション管理士の活用・・・ｐａｒｔ２

[万太郎]

前スレが1000を突破しましたので新スレをたてました。
マンション管理士に関する書き込みをお願いします。
マンション管理士として開業されている方、マンションの住民として資格を取られた方、
管理会社や管理組合の理事の方、どなたでも結構です。
質問等も含めマン管士について語りあいましょう。

[521: 前期高齢者]

>従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。

法が管理会社に義務付けている１ヶ月以上の保証措置とは高管協の運営する保証機構に加入する事です。
いわゆる原則方式は、論理的に管理会社が金銭を勝手に移動する余地はありませんから
保証対象とはなりません（加入対象とはならない）
個人的な犯罪で与えた損害も対象外です。
この場合、一般的に管理会社自らが弁済するしかありません。（普通はそうします）
本来この保証措置は管理会社が破綻した場合等を想定して、管理組合を保護しようとするものです。

[522: 匿名さん]

＞やり方としては従来の原則方式でいって、管理会社には１ヶ月の補償をしてもらえばいいでしょう。

従来の方式通りなら、施行規則上の保証は必要ありません。
後は、区分計を無視か無知かで、どんぶり勘定で良いとのご認識と承りました。
これでは何の解決にもなりますまい。

[523: 匿名さん]

補償措置といっても僅か１ヶ月分ですよ。管理会社が倒産する確立は低く、もしあったとしても１ヶ月の補償をしてくれるというのでしょう。
もし補償がなくて管理会社が倒産しても１ヶ月分がまるまる取れなくなるというわけではないでしょう。
債権者としてその金額を請求できますよ、もし保証もなく債権がとれないとしても最高で１ヶ月で済みます。
最悪の場合でもそういうことですので、今まで通りでいいでしょう。
従来の原則方式を参考にやっていけばいいでしょう。
収納口座も組合名義にすればいいでしょう。

[524: 匿名さん]

＞本来この保証措置は管理会社が破綻した場合等を想定して、管理組合を保護しようとするものです。

貴方の説明は正確ではありません。
管理業者の保証契約とは、管理業者が第三者との間で締結する契約であって、当該管理業者が組合に対し修繕積立金等金銭の返還債務を負うこととなったときに当該第三者がその返還債務を保証することを内容とする契約である。

[525: 匿名さん]

＞最悪の場合でもそういうことですので、今まで通りでいいでしょう。 従来の原則方式を参考にやっていけばいいでしょう。 収納口座も組合名義にすればいいでしょう。

気の毒ですが、理解が難しい様ですね。

[526: 新米理事長]

お邪魔します。・・高管協保証機構の発行する保証委託契約受託証明書を実際にご覧になられましたか？又同証明書は何方に対し交付されるか？ご存知でしょうか？

　小生の手元には、当組合に対し、社団法人高層住宅管理業協会保証機構より交付された、平成２１年度保証委託契約受託証明書がございます。

　同証明書は、委託契約締結組合に対し交付されています。（当該第三者に対する保証受託では無いようです。）

　現在では、管理費等の変換債務につき管理費等１ヶ月分相当額を限度として保証契約を受託していますが、新契約に於いては、一ヶ月分相当額以上の保証契約を求めています。
　　
　現在では受け入れ後一ヶ月以内の保管口座への移動が求められていましたが、今後は、翌月末までに保管口座への移動が求められていますので、最悪を考慮すれば管理費等相当額の２ヶ月分の保証契約が必要と思いますが如何でしょうか？
　現物を確認しながら、裏面約キンを確認しました。
当然に組合側に印鑑等の管理過失がある場合には、保証されません。管理責任が求められています。

[527: 新米理事長]

返還の変換ミスでした・・・トホホ・・・ゴメンナサイ！

[528: 新米理事長]

１９,２０日の両日、県マンション管理推進協議会主催のセミナーに参加した感想を一言お話します。本テーマのマンション管理士の活用に副ったものと思います。

　中京地区の７０名超の理事長を含めた参加者でした。小生も、他のマン管士二名と計三名で同じグループワークに参加して、討議に参加してきました。

　先ず驚かされたことは、管理組合の運営現場での、理事長、修繕委員会、設備委員会と称する専門委員会の一部ボス連中による、修繕積み立金等の不正流用と私物化の蔓延でした。理事長の持ち逃げ、横領も数件報告されました。聞くと何れも十年超の長期在任者でした。
　管理会社の不正などは度々業界ニュースで報道されますが、組合員による不正流用等は、表面に目立つ事が有りません。昨今の景気の影響もあるとは思いますが、事件にも出来ず、被害届けも出せず、ものも言えない管理組合が多く存在するようです。
　実際に弁護士への敷居も高く、事件が起きてからのマン管センターへの駆け込みでは組合員の損失は戻りません。　本テーマのマン管士の活用こそ適正な管理組合運営の推進に役立つものと感じました。今回は一理事長としても、一マン管士としても信じられないような訴えが多く寄せられ驚きました。
　今回の相談者の組合のような状況に陥らぬ為にも、不祥事を未然に防ぐ為にも、より積極的なマン管士の活用が、求められていると思いますが、如何でしょうか？

重ねた投稿をお許し下さい。新米理事長でした。

[529: 前期高齢者]

>最悪を考慮すれば管理費等相当額の２ヶ月分の保証契約が必要と思いますが如何でしょうか？

ご承知と思いますが、現状対象となる管理組合に対する機構の保障期間は本年９月末までです。
機構（高管協）が、次期より制度の改定をする動きがあるか否かを知りません。
（国交省の指導を含め何ら動きは無いように思います）
省令で1ヶ月以上と規定してあっても、彼らは「一ヶ月は規定に合致している」と言うかも知れません。
気になさるのなら「翌月末まで」の範囲ですから最大翌月月初として契約させたら如何ですか？

私の所は委託契約継続の交渉時期まで時間があるので、管理会社の出方に関心をもっています。
私の所はメガＢＫ系のファクタリング会社に各区分所有者の口座から管理費等の引落しを代行
させていますので、リスクの存在は余り問題にしていませんが、なんと云って来るか興味はあります。

[530: 前期高齢者]

>一部ボス連中による、修繕積み立金等の不正流用と私物化の蔓延

驚くことではありません。（特に築年数の経過した大規模マンションでは‥‥これは私の偏見）
区分所有者の無知無関心・役員を務めることへの消極性等々「原因は我にあり」ですよ。
行政も私有財産の自主的管理の問題ですので介入には及び腰でしょう。

マンション管理士の活用も一つの方法ですが、既に問題が起きている場合は、相当実力のある
管理士（会）でないと解決出来ないでしょう（それも改革派住民の協力が有っての事です）
ペーパー資格者に出来る事は、自分の所で役員になり不祥事を未然に防ぐ努力くらい（価値はある）

[531: 匿名さん]

＞本テーマのマン管士の活用こそ適正な管理組合運営の推進に役立つものと感じました。今回は一理事長としても、一マン管士としても信じられないような訴えが多く寄せられ驚きました。

お題目ばかりではなく、中身のコメントのないマンカンシは使い物になりません。

[532: 匿名さん]

現在私どもの組合は原則方式を採用していますが５月からはどういう方式を採用したら
一番ベターなのかを教えてください。
その場合問題点等がございましたらそれも教えてもらえないでしょうか。

[533: 匿名さん]

↑良い質問ですね。管理会社に聞けなどの言い訳ではなく、マンション管理士のご見解を期待しましょう。

[534: 匿名さん]

明日朝が楽しみだ。寝ヨット！

[535: 匿名さん]

イ）ロ）ハ）方式のうち一番いい方式はイ）だと思います。
イ）方式
　収納口座・・・修繕積立金等から当該月中に管理事務に要した費用を控除した残高を翌月末日までに収納口座
　　　　　　　　から保管口座に移し変える。
　　　　　　　　印鑑の管理は管理会社でもＯＫ
　　　　　　　　
　保管口座・・・名義は管理組合で、印鑑の管理会社管理は不可

　この方式の場合、保証契約を締結しなければならない。但し、区分所有者から組合名義の収納口座に直接預入
　される場合は不要。
　又、管理業者から委託を受けた者が修繕積立金等を徴収しない場合も保証契約は不要。
　管理会社が管理組合名義の印鑑を管理しない場合も不要。

　管理会社は毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月における会計の収入及び支出の状況に関する書面を
　作成し、翌月末日までに管理者等に交付しなければなりません。

　※現在原則方式を採用している組合はこの方式が一番いいと思います。

[536: 匿名さん]

この記述は3回目くらいですね。
施行規則一部改正とこれに関連した標準管理委託契約書、同コメントは下記ありますのでこの方が正確です。
しかし、長々と書き込んでも問題点が抜けております。
この掲示板にはマン管士がいないことが明白になりました。
マン管士ファンはいた様に思うが彼らは中味が無いことも明らかになりました。
勉強の結果を待つ事と致します。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000009.html
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/sosei_const_tk3_000011.html

[537: 匿名さん]

＞　※現在原則方式を採用している組合はこの方式が一番いいと思います。

新標準管理委託契約書には
旧　出納（原則方式による場合）と対比して
新　出納（保証契約を締結する必要がないときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合）があるにもかかわらず
しかも、原則方式で印鑑は組合が保管している現状を敢えて、「収納口座で印鑑の管理は管理会社でもOK」とは、しかも保証契約が必要とは、余りにも無知で無責任なコメントです。

[538: 匿名さん]

>>537
あなたはマンション管理適正化法の財産の分別管理改正を読まれましたか？
もっとしっかり吟味してみてください。
５３５には条件付きで述べています。
しっかり理解して読んでね。

[539: 匿名さん]

>５３５には条件付きで述べています。 しっかり理解して読んでね。

質問者は、原則方式と述べていますので、私の様に具体的にコメントしたらどうですか。
本来、原則方式を実行している組合は横領等が稀であるにもかかわらず、管理会社の醜態による施行規則一部改正で迷惑を受けている姿なのです。

施行規則一部改正は百も承知です、質問者の意に添ったコメントを書かないで、それを得々と条件付きとは教科書をコピーしているだけではないですか。
新標準管理委託契約書の事例の説明に矛盾した説明をするのは、教科書を読む能力が欠けています。
私の問題提起（新　出納（保証契約を締結する必要がないときに甲の収納口座と甲の保管口座を設ける場合）） に抽象的ではなく具体的にコメントして下さい。

[540: 新米理事長]

理事長を引き継ぎ１０ヶ月経ちました。お題目ばかりで一向に着手できずに、歯がゆさを感じる日々です。実行できる予算化も無く、無為な一年で過ぎ去ろうとしています。
　着手したのは、法制義務化されているにも関らず、未実施だった事項に、合理化にて年間管理委託費の￥百万の削減、月一理事会の定例開催、組合広報の毎月実施など、僅かなものでした。
　竣工後＊＊年間の惰眠を貪る無関心組合員と、先送り理事会の尻拭いとで改革などは、到底一年では達成できません。
　仰るとおり自組合すら困難な状況ですから、他の組合さんのお世話が出来るほどの実力など有り得ません。残念ながら他の多くのマン管士諸氏も、実際に区分所有者であり、組合経験のお持ちのマン管士は少なく、先日のセミナー時でも、小生以外の二人のマン管士は戸建のお住いでした。根底から一つ屋根の下での半共同生活の人間関係の気苦労など、全く理解などされていませんでした。お題目ばかりと批判されますが、管理委託契約及び施工規則の変更、イロハ方式などの諸問題は枝葉でありマンション管理諸問題の根幹では無いと思います。
　将来の立替問題等も含め課題山積みです。
最後に、改定後の管理の方式ですが、組合の負担、会計理事＆理事長の責任と手間を受容すれば、ハ方式が適切な方式と思っています。し、当組合は、ハ方式を採用の予定です。
実際の支払い業務に接する事は、管理者としての業務の把握と適度な責任の自覚に最適と考えています。・・・見習いマン管士