ジオ京都桂川ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.geohankyu.com/katsuragawa/
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

ジオ京都桂川［全体概要］
物件公式サイト http://www.geohankyu.com/katsuragawa/
所在地 京都府京都市南区久世上久世町118番1（地番）
交通 ＪＲ東海道本線「桂川」駅 駅徒歩3分
総戸数 98戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上7階建
敷地面積 3,752.70m2
（開発面積4,097.33㎡）
建築面積 1,836.44m2
建築延床面積 7,869.10m2
用途地域 第1種住居地域
都市計画 市街化区域
地目 宅地
建ぺい率 48.94％（法定建ぺい率60％）
容積率 198.39％（法定容積率200％）
竣工時期 2019年1月上旬（予定）
入居時期 2019年1月下旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権共有
建物：区分所有権
売主 阪急不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成いただき、管理会社に委託
建築確認番号 第H29確認建築CIAS01114号（平成29年9月15日）
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部
駐車場 52台（機械式34台、平面式18台）、来客用及び来客用兼車両待機スペース2台含む
自転車置場 122台（スライド式110台、平置き12台）
バイク置場 5台
ミニバイク置場 11台

予告広告 / 販売概要
販売開始予定 2017/12/上旬（予定）
販売戸数 未定
価格 未定
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 53.65m2～92.76m2
バルコニー面積 6.12m2～13.86m2
ルーフバルコニー面積 未定
サービスバルコニー面積 未定
テラス面積 未定
アルコーブ 未定
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定

[281: 名無しさん]

近所からモデルルームの敷地をよく見ますが
あまり車が止まっているのを見かけません。

駅近物件だから
車なしの方が検討されているのか
売れてないのか…

[282: 通りがかりさん]

>>281 名無しさん
予約制だからかな？？売れてるか売れてないかは、多分トップシークレットだよね。
買う気のある人にしか、選択出来る物件は提示しないかと思う。

[283: 不動産関係にお勤めさん]

第1種低層住居専用地域ってマンションを建てれるような土地がなかなかでないから希少だよな。

[284: 不動産関係にお勤めさん]

>>283
ジオ桂シェノンのスレと間違えた、、、

[285: 匿名さん]

>>282 通りがかりさん

南区アドレス
養鶏場近く
線路沿い
のトリプルパンチで苦戦してるはずですよ。

比較対象があるとすれば
シェノン
グランマークの売れ残り
レジェイド長岡京
くらいでしょうか？

この３つと比較して
一番低価格なのがこの物件です

まぁマイナスポイントと価格の安さで折り合いがつけれたらだと思いますが

現時点で
半分も売れていたら良い方でしょう

[286: マンション検討中さん]

>>285 匿名さん
そうでしょうか？私、第一次の直後、次に販売される予定の物件と価格を見ています。
その、かなり前の時点で半分以上は売れていましたよ。
それに、シェノンは最近出たばかりの物件ですよね。同じ阪急阪神不動産のジオですね。
シェノンは戸数が少なく、見た感じはジオグランデらしき雰囲気もしますね。
ジオ京都嵐山に似ている感じもします。
少し、比較するには規模が違うと思います。
各部屋と価格も有ったので、平米坪単価を計算しています。レ　ジェイド長岡京と比較して戸数も三倍ほど有りますから、それも比較するのが少し違いますよね。
本気で買う方の事を考えて安いとか高いとか値段は出しませんが、A棟B棟、ジオブランドらしく適正に販売されていると思います。
グランマークの売れ残りって、初めから価格帯の高いのが残ってるんじゃ無いですか？
知り合いが住んでますが。
南区のアドレスを差別している様ですが、南区も土地が上がってますよね。
しかも、南区でも西京区でも向日市、長岡京市でも変な奴は、区と関係なく居ますよ。
私は、その全てに住みましたから。よーく知っていますよ。
ジオ京都桂川辺りも、よく散策しますが、そのトリプルパンチと言われる点ですが、殆んど当てはまりません。私は、何度も騒音チェッカーで計ってますが防音ガラス、サッシを考えれば何も問題無いです。
それに、価格だけでなくアフターサービスの信頼も阪急阪神不動産ならではだと思うので、買うときだけでなく管理会社も重要だと私は思っています。
私は、そうゆう点では阪急阪神不動産のジオは要検討だと思います。

[287: 評判気になるさん]

駅近でイオンも近いのは凄く便利。
ただ洛中のような上品さの無い下町かな。
伏見や山科と比較対象になるエリアだよ、南区って。

[288: 匿名さん]

>>287 評判気になるさん
洛中が上品とか、腹黒いとか評価は様々だよ。
要は、その人が住みやすいか、どうかだと思うよ。
京都人より。

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん
洛中と郊外の不動産価格で属性は変わるだろうな。

[290: 匿名さん]

>>288
養鶏場の近くって住みやすいですか？

[291: 匿名さん]

>>290 匿名さん
自分の目で確かめたら？人の価値観をあてにしてると失敗するよ。

[292: 匿名さん]

>>285
これだけこの地域でマンションが売れた後でもまだそんなこと書く人いるんですね
残念ながら売れ行き好調のようですよ
やはり駅近イオンモール近の住みやすさは広く知れ渡ってるようで。
アドレス気にするような方はそもそも見にこないでしょうし

[293: 匿名さん]

今洛中に住んでる人って高くなる前に買った人がほとんどだから年収や階層もこここ買うような層とほとんど変わらないのに何を言ってるんだろう
少なくともこういう地域差別書くような人が洛中にお住まいでもないようなのでどちらの地域にとっても失礼ですね

[294: マンション検討中さん]

本日は、ピーカンで風も程よく吹いていました！このマンションを購入しようか主人と悩んでおり、養鶏場があると聞いたのでマンション建設地と養鶏場の周りをうろついて匂いを確認しにいきました！！

匂わない！
（1日に昼と夕方二回確認しました）

確かに全然整備した感じのない養鶏場。
周辺住民と揉めたりしないのかなぁ〜なんて思いながら…

そんなことよりも！マンション3階付近はJR線の列車の乗客とベランダから「こんにちわ」する可能性があるかも！そして騒音！結構うるさいやん！
線路脇にモデルハウスがあって来場！
窓を閉めた状態で電車通ったけど、そこまで音はしなかった！！

[295: マンション検討中さん]

ちなみに、マンション売れ行きですが…担当者さんによると、半分以上はすでに売れたらしい（4／22現在）！
販売開始半年で半分の部屋が売れているのは、早い方だと主人の不動産会社の友人が言うていました！

[296: マンション検討中さん]

>>294 マンション検討中さん
そうですよね。現場を見るのが一番ですよね。
あのモデルハウスは、多分プレハブか軽量鉄骨の建物だから、そこまで防音してないと思いますよ。サッシや窓からの音と言うより玄関からの音かなと思います。（一階）

[297: 匿名さん]

騒音は駅近線路近くに住んでると慣れますよ。経験上すぐ慣れました。
近頃のマンションはサッシもしっかりしてるしとくに心配ないかと。
この辺りも駅近マンションはしばらく土地もないので立たなさそうです。
駅近はやはり希少ですし、資産性は高いです。
近隣で掲示板だけは盛り上がってるイニシア桂大橋のように駅から遠いと
リセール価値が低くなり住民の質も年々下がりるようですが、
駅近だと資産性も保たれるのでそこは安心ですね。

[298: 通りがかりさん]

向日市の電車基地からの出入りは鉄橋なのでガタガタ音が響く、駅への動線車の出入り口の動線が狭くて所謂文化住宅街を通る次第、道が貧弱な感じ　同じく今日歩きました
養鶏場は北側に行くとうるさいし臭いましたが
あまり影響ないかもね

[299: 通りがかりさん]

養鶏場の北側に踏み切りが有りますよね。ジオまでの距離は相当あるので音は聞こえると思いますが、音圧はかなり下がると思います。防音ガラス、サッシだから普段は気にならないのかな？とは思いますが。
鉄橋の音が中では響くので、せめて夜間は通らなければ良いのですが。

[300: マンション検討中さん]

桂川駅の新築マンションの値段に比べてかなりお得と聞きました。なんでだろう？と思い担当の人に聞いてみると、土地が高騰する前に購入したから採算が合うんだそうです。あんまり、不動産に詳しくないので、そんなもんなの？とゆう感じです。値段的には調べてみると確かに同じ大きさの同じくらいの間取りにしては、安い方だと思います。

[301: 評判気になるさん]

この辺一帯ですごい勢いで
マンションが建ったと思うのですが、‭
将来値崩れするということは
ないのでしょうか？

私は購入して
自分で住むつもりなので
売りに出す予定はありませんが、
何かあった時に資産価値が下がったら嫌だなーと。

[302: 匿名さん]

>>301
多少は下がるでしょうが、そういうマンションは竣工後も売れ残っていたり新築時点で人気ないです。竣工前に売り切れる地域、なおかつ駅近は競合が少ないため非常に資産価値が高いですよ。とくに東海道本線の駅徒歩5分以内の物件は検索してみれば分かると思うのですが数えるくらいしかないです。駅から離れる程距離の二乗で土地が増えてくので競合が増えます。今出ている駅徒歩5分以内の中古物件の築10年以内のものはほとんどが購入時より高いです。なおかつここは駅近のイオンモールという希少性もあるので、今買うなら一番オススメかなと思います。
次点はグランテラス大津ですが即完売しちゃいましたね。あとは価格はまだ見てませんが、総持寺駅直結マンションとかもよさそうです。
レジェイド長岡京も立地が二路線で駅近なのでおすすめです。
徒歩七分超えてくると、自転車で徒歩10分でいいと考える人や戸建ても選択肢に出てくるのではっきり言って資産性はないですね。新築価格以上ではまず難しいです。

[303: 評判気になるさん]

>>302 匿名さん

やはり駅近は資産価値が高いんですね。
多少の値下がりは覚悟しないといけないかと思いますが、
購入して数年でびっくりするほど
値下がりすることはなさそうですね。


ありがとうございました。

[304: マンコミュファンさん]

>>303 評判気になるさん
養鶏場が無くなれば逆に資産価値が上がるんじゃないか？笑

[305: 通りがかりさん]

>>304 マンコミュファンさん
そこに、こだわりますね　笑
行く人行く人が、北側しか臭いは漂わないと何度も言ってますよ。
あまり、言われると養鶏場への偏見になりますよ。何か、個人的恨みでも有るのかと思われますよ。
マンションと養鶏場との関わりは何も無いですからね。ただ、北側は漂いやすいというだけで、漂いポイント、北側より数百メートル南で、それまでに何十軒もの家も並んでますよ　笑
これが、事実です。
今朝も美味しく、貴重な卵を頂きました。鶏さんに感謝です　笑

[306: マンション検討中さん]

なんか、先週末だけで3件くらいは決まったらしい…やっぱり鉄道沿いギリギリの、西側は人気ないけど最上階はほぼ空いてないし…

ちょっと気になるのが、18年くらい前に、この辺洪水で水没していませんでしたか？？？

[307: 通りがかりさん]

そーいえば、そんなこともあった気が…

[308: 通りがかりさん]

局地的に一気に水が増えると、排水が追い付かずに溜まる時は有るよ。
最近で一番ヤバかったのは、2013年の豪雨だよ。嵐山は氾濫してる。下流は久我かな？あの辺りの堤防が割れかけた・・感じかな。
嵐山の秦堰というんだけど、あれが嵐山の辺りに埋め込まれてるのを撤去して流れを良くするという話がある。更には2013年以降、桂川の堤防やら橋やらを強化したりしていたよ。
あの豪雨に耐えられてたら、問題ないと思うけど。その18年前のは局地的なゲリラ豪雨によるものかも知れないな。
よく、ゲリラで小さな川が溢れてしまうのは桂駅西口の駅前も同じだよ。他にも有ると思うよ。
嵐山も、昔から扇状地らしく渡月橋から溢れていたのは、お婆ちゃんから聞いているよ。
だから、あそこに水の神様が祀られてるんだよ。

[309: 通りがかりさん]

近くに自衛隊駐屯地があって、1日8回ラッパを吹くらしい。でもほとんど聞こえないって聞きましたが本当ですか？
ラッパくらい良いかと思ってるんですが、1日8回って多いな！と思いまして。長ーくて大きな音だとちょっと…困るまではいかないけど、知っておきたい。。

[310: 通りがかりさん]

>>309 通りがかりさん
たまたま、見学の時に鳴りましたよ。感覚を想像していただきたいのですが、初めは何か分からなかった→ん？何か鳴ってる様な→ああ、ラッパだよこれ→こんな物凄い小さな音まで言い出したら、車の音やドアの閉める音。近所の立ち話の方が聴こえそう・・。でした。
あくまで、私は・・だと言っときますが、たぶん普通の感じなら、そんなもの。

[311: 通りがかりさん]

ありがとうございます^_^
そこは、全然気にしなくて良さそうですね！

[312: 評判気になるさん]

臭気はもちろんましになるとは思うのですが
線路沿いの音は上の階に行くほどましになるのでしょうか？

東側の部屋なら聞こえにくいかとは思いますが
上と下でもそんなに変わらないのでしょうか？

私も先日現地にて確認しましたが
臭気はマンションのあたりでは感じませんでした。
ただまだ今の時期はましだと聞いているので
梅雨の時期と真夏にも行ってみようと考えています。

[313: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[314: 評判気になるさん]

[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[315: マンション検討中さん]

バルコニーに水栓や、洗面ボウルはついてましたでしょうか？
カチットの蛇口も無いような気がするのですがどなたか教えてください。

[316: 評判気になるさん]

販売が好調なら
第1期即日完売！とか
販売戸数No. 1とか
よくわからない煽り文句を
つけないんでしょうか？

好調すぎて
このまま売り切ろうとしているのか
ジオブランドだから
変なキャッチコピーをつけないのでしょうか？

[317: 匿名さん]

>>316
順調に売れてるようなのでそういう宣伝いらないのでしょう
駅近&この桂川や洛西口の辺りは本当に人気ですね

[318: 評判気になるさん]

>>317 匿名さん

やっぱりそうですよね。

夏までに売り切れたらよいですね！

[319: 匿名さん]

何で西側の最上階だけ
ガラスの庇なんでしょう？

東側の最上階は普通の造りだと思いますが…

構造の関係で西側だけ
日当たりが悪いのでしょうか？
直線的に建つ予定だから
そんなことはないと思うのですが…

[320: 匿名さん]

桂川駅に近いのは便利でいいと思います。
イオンモール桂川が近いのもこの地域のプラス面でしょう。
買物だけでなく、映画も見れるため、休日も楽しく過ごすことが出来ます。
ただ、地域的に工場もあったり桂である西京区ではないのがネックにはなりそう。

[321: 匿名さん]

>>320 匿名さん
桂である西京区ではない、とはどういう意味？

[322: マンション検討中さん]

>>320 匿名さん
まあ、桂は西京区ですが西京区でも色んな状態の場所も有りますよ。桂駅西口や洛西ニュータウン等に住みましたが、移動を考えると、やはり駅チカは魅力的です。
西京区は、田舎な雰囲気が多いですが、公共交通機関は阪急以外はバスが主ですよね。

[323: マンション比較中さん]

［ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当］

[324: 名無しさん]

>>323 マンション比較中さん
私の担当された営業の方は、特に部屋も指定されませんでしたよ。
検討するかしないかって言われるというのでしたら、他と比較していると判断されたのでしょうかね？営業の方が。
本気で買う人って見られたら、当然、資料も渡されると思います。
資料も、様々なものが有ると思うので、渡す資料も、段階によるのかもしれません。

[325: マンション検討中さん]

>>323 マンション比較中さん

営業さんとの相性もありますからね…

モデルルームの間取りが
物件の間取りのページから消えていたりするので
もしかしたら比較中さんの希望のものが
そもそも無かったのかもしれませんね。

せっかく検討されていたのにろくに話も聞けなかったとなれば
お怒りになるのもごもっともです。
私はこの物件を購入しましたが
営業さんの説明と実際の内容が違うことも
何点かありました。

もしまだ詳しい話をお聞きになりたいのであれば
営業マンを変えさせるのも手だと思います。

[326: マンション検討中さん]

すぐ完売かと思っていた物件。桂川も飽和状態か？

[327: マンション検討中さん]

物件の内容ではなかったので投稿後削除しました323です。アドバイス参考になりました。こちらももう少し積極的に要望したら良かったのかもしれません。ありがとうございました。

[328: マンション検討中さん]

>>327 マンション検討中さん
一生に一度の大きな買い物とも言われる住宅ですからね。そりゃ、色々と不安になったりしますよ。横柄な態度の営業マンに見えたなら、大丈夫かいな？？何か隠してる？？
とかも思うのは当然です。お気になさらず、納得のいく良い物件をお探し下さい。

[329: 購入者]

>>326 マンション検討中さん

線路沿いで南区アドレスですからね…

よそのマンションのように
割引して販売とかはやめてほしいです

[330: マンション検討中さん]

特定の間取りが残っているのか

角住戸や最上階の住戸が人気で
線路に近い西側や下の方の住戸が残っているのか
どちらなんでしょう？


はたして入居までに売り切れるんでしょうか