ジオ京都桂川ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.geohankyu.com/katsuragawa/
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

ジオ京都桂川［全体概要］
物件公式サイト http://www.geohankyu.com/katsuragawa/
所在地 京都府京都市南区久世上久世町118番1（地番）
交通 ＪＲ東海道本線「桂川」駅 駅徒歩3分
総戸数 98戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上7階建
敷地面積 3,752.70m2
（開発面積4,097.33㎡）
建築面積 1,836.44m2
建築延床面積 7,869.10m2
用途地域 第1種住居地域
都市計画 市街化区域
地目 宅地
建ぺい率 48.94％（法定建ぺい率60％）
容積率 198.39％（法定容積率200％）
竣工時期 2019年1月上旬（予定）
入居時期 2019年1月下旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権共有
建物：区分所有権
売主 阪急不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成いただき、管理会社に委託
建築確認番号 第H29確認建築CIAS01114号（平成29年9月15日）
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション
設計・監理 株式会社長谷工コーポレーション　大阪エンジニアリング事業部
駐車場 52台（機械式34台、平面式18台）、来客用及び来客用兼車両待機スペース2台含む
自転車置場 122台（スライド式110台、平置き12台）
バイク置場 5台
ミニバイク置場 11台

予告広告 / 販売概要
販売開始予定 2017/12/上旬（予定）
販売戸数 未定
価格 未定
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 53.65m2～92.76m2
バルコニー面積 6.12m2～13.86m2
ルーフバルコニー面積 未定
サービスバルコニー面積 未定
テラス面積 未定
アルコーブ 未定
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定

[241: 匿名さん]

夏までに完売しますかね〜？

よその物件みたいに
入居しても売れ残って値下げってパターンは
やめて欲しいのですが…

[242: マンション検討中さん]

ご存知の方にお聞きしたいのですが、このジオ桂川周辺の治安はどうですか？
チカンや怪しい人を見掛けたりはしますか？
ご近所の方、また、この辺りに詳しい方々、宜しければ教えて頂きたいのですが。
宜しくお願いします・・。

[243: 通りがかりさん]

現地付近に3年程住む者です。
南区のイメージ良くないですよね。
でもそういう不安や不快な思いをしたことは一度もないです。
イオンや大規模マンションが建って若手のファミリー層が急激に増えたからかちびっ子たくさんいます。
夜中も落ち着いた静かな所です。

[244: マンション検討中さん]

>>243 通りがかりさん
書き込み頂いて、有り難う御座いました。
ご近所の方なら、よくご存知だと思います。こういった掲示板は不動産会社さんの営業さんやら、対抗物件の関係者さんからの書き込みが多いと聞きます。
私達が知りたいのは、実際はどうなの？って事で、情報を精査するのも難しい時が有りますが、ご近所さん情報は、とても為になります。是非、参考にさせて頂きます。
お時間、取りまして失礼致しました。感謝しています。有り難う御座いました・・。

[245: 匿名さん]

久世がイメージ悪いというのは
主に東の方と聞いたことがあります。

このマンションのあたりは
新しいマンションが近隣にあり
新しい人がたくさんいるので
まだマシな方だと思います。

[246: マンション検討中さん]

>>245 匿名さん
そうなんですね。様々な価値観が有るとは思いますが、主にお伺いしたかったのはチカン等の犯罪が有るのかな？という点でした。
街灯などが有り、夜間等でも出来れば安心して歩ける様なら十分、検討する事の出来る利便性の良さですからね。
ご近所さんや、地域に詳しい方ならご存知かな？と思い質問致しました。
回答、頂き有り難う御座いました。

[247: 匿名さん]

>>246 マンション検討中さん
そういうことでしたら…
駅を出てすぐ位は車通りの多い所ですが
すぐに細い住宅街の道に入るので
明かりは少ないのではないでしょうか？

ただたくさん戸建住宅が並んでいるので
もし何かあり叫べば
誰かしら見たり聞いたりは
すると思います。

小学校も近いので
お子様がおられる方にも
良いのではないでしょうか？

ただ、懸念しているのが
中学校が少し遠いところ思います。
確か171の近くにあって
通行量も多いのでちょっと心配です。

[248: マンション検討中さん]

>>247 匿名さん
詳しく有り難う御座います。
そうですか、住宅地には明かりは少ないのですね・・。夜間に通る機会が多いと思い質問させて頂きました。
そうですか、交通量の多い地区に学校が有るのですね。
色々と、心配な事が有りますね。
ご意見を参考に、現地にも見に行きたいと思います。
有り難う御座いました。

[249: 匿名さん]

>>245 匿名さん

その通りです。
久世の171号線挟んで東側出身です。
今20代後半ですが私が子供の頃当時相当治安（ガラか悪い）が悪かったようでそれが理由で学校は私学に通うことになった程です。
その後、実家は他のエリアへ移りましたが今でもそのイメージは染み付いてるようで久世の東側と西側とで住宅の価格も全然違います。
久世の171を挟んで西側へいくと近年はイオンモールが出来た事から土地の価格も跳ね上がり高級エリア化と発展していますので治安については安心かと思います。

桂川付近（西側）で住宅購入を検討してますがどこも高くて手が出ません、、笑

[250: 匿名さん]

現地へ実際4回ほど足を運んでみて、、
販売員さん曰く、養鶏場の臭いが気になる人は気になると。鼻は悪い方ではないが、鶏臭さというか、獣臭さは感じられなかったなー、
周りも閑静な住宅街で、住む所としての印象は良さげ。ジェイアールが横を走ってるのはまあ、なれるしかないけど。
車持ちな分、周りの道路がもう少し広かったりすると、人や車の往来もしやすいのではないかと思う部分があるのが玉に瑕か
総合的に、ジオブランドも含めて注目度は高い物件かな、

[251: 匿名さん]

南側は二重サッシがあるから良しとして、
大体の方は北側の部屋を寝室にされると
思うのですが、
北側は一番西側の部屋以外は
二重サッシになっていないと思うのですが、
電車の音は気にならないのでしょうか？

クオリティブックには
防音のガラス採用とは記載してあるのですが。

[252: マンション検討中さん]

>>251 匿名さん
北側のガラスはサッシについても、防音のサッシでガラスはペアガラスだと思います。
担当の営業さんに確認する方が良いですよ。
さらに、ルーバー式面格子付きだと思います。いくぶん更に低減されると思います。

[253: 匿名さん]

>>252 マンション検討中さん

ありがとうございます。

次回ギャラリーに行った時に確認します。

[254: 匿名さん]

桂川駅周辺はまだまだ発展していく町だと思います。
イオンモールが出来てから雰囲気も随分と変わってきました。
JRだけでなく、少し行けば阪急も利用出来て交通アクセスがすごく良い。
長く住んでいくことを考えて購入する人向けだと思います。

[255: 評判気になるさん]

確か一階から順番に
カラーセレクトの締め切りが
迫ってきているかと思うのですが、
まだ建物出来てないですよね？

それなのに
選べないんですか？
もしかして見えていないだけで
一階部分は出来上がっているのでしょうか？


しょうもない質問ですみません。

[256: マンション検討中さん]

>>255 評判気になるさん
一昨日、現地で見た感じは一階の壁位を作っていたと思いますよ。ひょっとしたら、もう3階位まで出来てるのかもしれませんが(笑)
いやいや、一階の部分でした。
何か、締め切りが早いのは理由が有るのかもですね。

[257: 評判気になるさん]

>>256 マンション検討中さん

教えていただきありがとうございます。

もう一階から組み立て？始まったんですねー。
では一階の天井ができたら
二階の壁などをやりつむ
一階の内装をやりだす…
みたいな順序なのでしょうか？

それにしても
できてくるのが楽しみですね！

[258: 通りがかりさん]

現場が見える場所に住む者です。
身内がここを購入しましたので覗きに来ました。
現在は毎日クレーンが稼働してます。
建物らしきものはまだここからは確認できません。
他の方も仰る通り治安に関しては問題ないと思われます。

[259: 匿名さん]

阪急洛西口高架下の再開発で商業施設がたくさん出来ます。コンビニもできます。
桂川洛西口周辺はまだまだ価格が上がりそうです。

[260: 周辺住民さん]

まさに目と鼻の先に住んでますが、養鶏場の匂いはそこまで気になりませんよ。夏場も近くにいかなければ全然です。
それよりも、電車が鉄橋を渡る時の線路の音が大きいです。
おそらく西向きの方は初めの内は気になるんじゃないかなと思います。そこ以外の列車の通過はそこまで音がしません。
というか慣れます。
あと、洛西口まで平坦な道はないと書かれてましたが、桂川の線路下からつむぎの街グラン、ガーデンハイツ、個人塾、
桂駐屯地の前を通り、信号を渡れば平坦な道で辿りつけますよ。
桂駐屯地では毎年桜祭りを開催していて賑やかです。今年は桜が早く咲き過ぎちゃいましたが。
学区は小学校はマンションや戸建が増えて所得の高い方が増えている印象でとても落ち着いています。
やんちゃな子もほとんどいません。
イオンモールと駅の近くは本当に便利なのでもうここら付近以外の生活が考えられなくなります。
とくに平日は空いているのでイオンの設備をフルに活用することができます。
レストランも平日は待たずに利用できて非常に便利。
スーパーはやや高いですが、イオンの株主になればキャッシュバックがあったりで他とそう変わらないです。
トップバリューはあまりおすすめできませんが。

[261: マンション検討中さん]

>>260 周辺住民さん
詳しくありがとうございます。
良ければ教えて頂きたいのですが、夜間の鉄橋の通過は有りますか？
夜22時～朝6時くらいの夜間でですが。
この線は、特急はるか、回送、貨物列車が通過すると思います。
調べて分かる範囲だと、夜の2030分頃に特急はるか、が通過しているのですが。
どんな感じでしょうか？

[262: マンション検討中さん]

HPがもう何週間も更新されていないようですが
売れているのか売れていないのか…

情報更新日だけ変わってますが
先着順の物件の内容がいっつも一緒にです。

[263: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん
深夜早朝問わずあると営業マンの方が言ってました。

特急より貨物列車の通過の方が
車両がとても長く
一分以上通過に時間がかかります。

騒音対策はある程度されているので
慣れるとは思いますが…

[264: マンション検討中さん]

>>263 匿名さん
わざわざありがとう御座います。

鉄橋の通過は、向日町操車場に行き来する回送や、主に特急はるか、等と思います。
夜間に本線を通過する事は知っていますが、鉄橋の通過は夜間には確認してないので、お伺いした次第です。
鉄橋の通過時の音が一番大きく聴こえますので、夜間、就寝中の鉄橋の通過を確認しました。
お気遣いありがとう御座いました・・。

[265: 匿名さん]

洛西口付近に店が沢山できるし、戸建もマンションも沢山建ってるしこの辺りのエリアの再開発の勢いはすごいですね。
電車の乗降客数も数倍になったようです。イオン桂川も好調のようですし、駅近物件はほぼ買値以上で取引されているとか。
つむぎの初期シリーズや洛西口ジオを買われた方は買値より2-3割上がったと言ってました。

[266: 匿名さん]

若い子育て世帯がとても増えました。
やはり人気の地区だけにここも早期で売れてしまいそうです。
jr京都駅前の再開発も活発に行われていてそこへのアクセスもいいのでとても便利です。

[267: 匿名さん]

京都行政区で一番住みたくない区で、この値段。
時代だね

[268: 匿名さん]

不動産関係の方の記入が有るようですので、お伺いしますが…価格が以前より上がったとの話も有りますが実際、新築時いくらの物件が中古いくらで売られてるのでしょうか？
阪急沿線とJR 沿線の違いも有りますよね。
早期に売れてしまうとのお話ですが、残は何軒有るのでしょうか？
JR 京都駅前の開発は、知る限りではホテルの建設なのですが、他にどんな開発がおこなわれ、沿線に住む住人に生活メリットがあるのでしょうか？
検討の材料にしますので、宜しくお願い致します。

[269: 匿名さん]

>>267 みたいな地域差別がない方やアドレスにこだわる方がいないので住みやすいと思いますよ

[270: 匿名さん]

>>267
洛西口〜桂川エリアの値上がり幅なら
ブライトで10%
マーク/ジオサウスで20%
グランで25%
ジオノースで30%
だいたいこんなところじゃないでしょうか。
分譲時期によって値上がり幅は違ってきますが、
平米あたりの単価はどこもほぼ同じ。

[271: 匿名さん]

>>268
京都駅南の地価がものすごく上がっていますね。インバウンドによるホテル建設の影響です。南区の税収がよくなる恩恵と、京都駅付近の商業施設増加により沿線の価値が上がります。
最近ですと京都タワーサンド、portaの改装、直近だと伊勢丹の改装も行われてます。
梅小路付近の再開発や新駅建設、京都芸大の移転と京都駅付近の地価はますます上がっていきます。
向日町の駅前に日本電産が新社屋建設予定と京都線沿線の需要も高まる傾向にあります。
>>270で書かれてるようにマンションは分譲価格より高値で取引されてます。
とくに駅前の物件は資産性が高く、グランやノースは分譲価格の3割程度の値上がりでも売れてますね。
マークやサウスは元がやや前二つより高かったものの、これも2割くらい高値で売れてます。ヴェリテも同様。シエリアはまだ成約自体が少ないのでなんとも言えませんが、今の中古で出されてるのは分譲価格より10%以上上です。
ブライトが駅から遠いのでやや不利ですが、それでも分譲価格と同じくらいでは成約してます。
ブライトは

[272: 匿名さん]

>>271 匿名さん
外国人の増加で、ホテルの建設ラッシュだそうですね。
土地が無く、例えば桂川駅付近の様な近郊にマンション建設が流れ、地価も京都市内ほぼ全域近く値上がりしたと報道されましたね。
ただ、心配はその先の事だとも掛かれてますよね。過剰なホテルの供給では無いか？と。その辺りがオリンピック後に、どんな作用を起こすかは、まだ、分からないとの話も報道されましたね。
今が天という人や、いやいや、まだ上がるとか…。投資目的な人も、今後は難しい状況になるのか、見所だと思います。

[273: 匿名さん]

>>272
万博決まれば万博まで上がるという人もいれば、五輪終わるまでという人もいますね。ホテル建設が過剰なのに加えて、京都市内のバブルは市内の高さ規制によるマンション戸数の確保の難しさによる高騰もあるのでどちらかが躓けばバブルもはじけるでしょう。
市内はとくに高さ規制緩和しないと子育て世帯の他県、他市町村への流出が問題となっているので早晩緩和されるかもしれません。
そうなった時の煽りを受けるのは市内の高騰につられて上がってる郊外なのですが、私見ではこの桂川付近でマンション買われてる方は大阪近郊への通勤の方や京都線沿線の企業へお勤めの方も多く、駅前に限っては資産価値は保たれるのではないかと思います。
それと、郊外もつられて値上がりしてるもののやはり駅前以外の物件は苦戦しており竣工後もしばらくは売れ残っているようで、市内のバブルが弾けた時の煽りはそういったマンションの方が大きいのではないかと。
滋賀のマンションなんかは完全に京都市内の高騰の受け皿となっているので、資産性は非常に疑問に感じています。
ただ、グランテラス大津のようにひと月で完売する物件もあるのでやはり駅前の資産性は今後も高いのかと思いました。

[274: 匿名さん]

>>273 匿名さん
いやいや、良い御意見だと思います。
私も同意しますよ。
高さ制限については、もう昔から言われてますよね。京都は、ややこしい規制が多くて大変だと思いますよ(笑)
確かに、駅近くの都市近郊マンションの値は崩れにくい…との感じを持っています。
やはり、便利ですからね。需要も有るでしょうし。
丁寧に、ありがとう御座いました・・。

[275: 匿名さん]

>>274
いえいえ、長々と駄文書いてしまいすみません。
ただ駅前需要を見越して、プレミスト大津のように元値がそもそも周辺相場よりも高くなっている物件も存在するのでやはりケースバイケースですね。
ここのマンションの価格は知らないので、元値が相場通りなら資産性は保たれるしそうでなければ値下がりはやむを得ないと当たり前の結論になってしまうと思います。

[276: 匿名さん]

>>275 匿名さん
そうですよね・・。建築コストも上がってる様ですし、中身に付いては分からない事も多いですからね。
御指摘、ありがとう御座いました！

[277: 匿名さん]

桂川イオン便利ですね
平日はとても空いてるので近くにあるとランチや買い物が楽です。

[278: 匿名さん]

連休中に見にいこうかと思っていますが
駐車場が少ないのが微妙…

今から行っても駐車場空きあるんでしょうか？

近隣のマンションがどこも満車状態なので
争奪戦になりそうな気がするのですが…

[279: 通りがかりさん]

>>277 匿名さん
桂川イオンの昼間は、近所に住む方々らしき人が主流ですよね。
空いていて行きやすいです。
少し行けば新鮮激安市場もあって便利です。また、洛西口クリニックビルも有り安心です。イオン内にもクリニック有りますから良いと思います。
また、桂川駅近くの方のイオン薬局は夜の23時まで開いてるとの事で、夜の急病にも少しは対応出来ますよ。重い急病なんかは、一番近い救急病院は、向日回生病院も有るので、いざと成れば利用も有るかと思います。
桂川駅とイオンは、本当に地域を変えましたよ。
昔は、キリンビールと小さなラーメン屋位しか思い出せません。

[280: 匿名さん]

駅直結イオンモールというのが強みですね
ここ以外ではあまり見ない
なおかつ阪急も徒歩圏内ではあるし
桂川や洛西口のマンションは非常に人気ですね
再開発はじめの方にマンション買われた方は2-3割高くても売れてるそうです。
数年住んで2-3割高値で売れるというのはすごいですね

[281: 名無しさん]

近所からモデルルームの敷地をよく見ますが
あまり車が止まっているのを見かけません。

駅近物件だから
車なしの方が検討されているのか
売れてないのか…

[282: 通りがかりさん]

>>281 名無しさん
予約制だからかな？？売れてるか売れてないかは、多分トップシークレットだよね。
買う気のある人にしか、選択出来る物件は提示しないかと思う。

[283: 不動産関係にお勤めさん]

第1種低層住居専用地域ってマンションを建てれるような土地がなかなかでないから希少だよな。

[284: 不動産関係にお勤めさん]

>>283
ジオ桂シェノンのスレと間違えた、、、

[285: 匿名さん]

>>282 通りがかりさん

南区アドレス
養鶏場近く
線路沿い
のトリプルパンチで苦戦してるはずですよ。

比較対象があるとすれば
シェノン
グランマークの売れ残り
レジェイド長岡京
くらいでしょうか？

この３つと比較して
一番低価格なのがこの物件です

まぁマイナスポイントと価格の安さで折り合いがつけれたらだと思いますが

現時点で
半分も売れていたら良い方でしょう

[286: マンション検討中さん]

>>285 匿名さん
そうでしょうか？私、第一次の直後、次に販売される予定の物件と価格を見ています。
その、かなり前の時点で半分以上は売れていましたよ。
それに、シェノンは最近出たばかりの物件ですよね。同じ阪急阪神不動産のジオですね。
シェノンは戸数が少なく、見た感じはジオグランデらしき雰囲気もしますね。
ジオ京都嵐山に似ている感じもします。
少し、比較するには規模が違うと思います。
各部屋と価格も有ったので、平米坪単価を計算しています。レ　ジェイド長岡京と比較して戸数も三倍ほど有りますから、それも比較するのが少し違いますよね。
本気で買う方の事を考えて安いとか高いとか値段は出しませんが、A棟B棟、ジオブランドらしく適正に販売されていると思います。
グランマークの売れ残りって、初めから価格帯の高いのが残ってるんじゃ無いですか？
知り合いが住んでますが。
南区のアドレスを差別している様ですが、南区も土地が上がってますよね。
しかも、南区でも西京区でも向日市、長岡京市でも変な奴は、区と関係なく居ますよ。
私は、その全てに住みましたから。よーく知っていますよ。
ジオ京都桂川辺りも、よく散策しますが、そのトリプルパンチと言われる点ですが、殆んど当てはまりません。私は、何度も騒音チェッカーで計ってますが防音ガラス、サッシを考えれば何も問題無いです。
それに、価格だけでなくアフターサービスの信頼も阪急阪神不動産ならではだと思うので、買うときだけでなく管理会社も重要だと私は思っています。
私は、そうゆう点では阪急阪神不動産のジオは要検討だと思います。

[287: 評判気になるさん]

駅近でイオンも近いのは凄く便利。
ただ洛中のような上品さの無い下町かな。
伏見や山科と比較対象になるエリアだよ、南区って。

[288: 匿名さん]

>>287 評判気になるさん
洛中が上品とか、腹黒いとか評価は様々だよ。
要は、その人が住みやすいか、どうかだと思うよ。
京都人より。

[289: 匿名さん]

>>288 匿名さん
洛中と郊外の不動産価格で属性は変わるだろうな。

[290: 匿名さん]

>>288
養鶏場の近くって住みやすいですか？