サンクレイドルひばりが丘ってどうですか？

[マンション比較中さん]

サンクレイドルひばりが丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sc-hibarigaoka.jp/

所在地：東京都西東京市谷戸町2丁目2938番2（地番）
交通：西武池袋線 「ひばりケ丘」駅 徒歩12分
間取：未定
面積：60.16平米～86.10平米
売主：アーネストワン
販売代理：アスワンホーム
施工会社：株式会社錢高組
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

激安シリーズ来ましたね❗
6000万以内で85平米の4LDKが買えればいいなあ。。

[2: 周辺住民さん]

＞＞１匿名さん
隣で建設中のレジデンス（270戸）より二段格下の物件です。　
大規模マンションに囲まれており、眺望の問題、デベの格、施工業者の格、販売会社の格、管理会社の格からして、かなりの低価格販売が見込まれます。
４ＬＤＫで５千万円
３ＬＤＫで４千万円
２ＬＤＫで３千５百万
を予想します。

[3: マンション検討中さん]

3LDK、G TYPE、70.20m2、洋室（3）は4畳ですが、この広さで使用できますかね。

[4: 周辺住民さん]

マンションが完成しているのに価格を公表しないのは変ですね。
もしかしたら、問い合わせ状況（人気具合）を加味して価格を設定するのでしょうか。
それとも、隣のレジデンスの価格情報を収集しているのでしょうか。

[5: マンション比較中さん]

G TYPEの洋室（3）は中洋室のため、エアコンは設置できないのでしょうか？

[6: 匿名さん]

6000万円で買えるなら、そんなにむちゃくちゃ高い感じじゃないですね。

>>4
>>マンションが完成しているのに価格を公表しないのは変
これだったらイヤだな・・・。

4LDKの間取り、収納が広くて使いやすそうでした。洋室1は扉がめいっぱい開けますか？和室を洋室に変えられたりするといいかなと思いますが、小上がりみたいに使ったら使いやすいのかもしれません。和室のカウンターもものをディスプレイして使えそうです。

[7: マンション比較中さん]

もし、この4LDKが東向きではなく南向きでしたら6千万円はするでしょうね。
せっかくのルーフバルコニーが北側では盆栽もできませんし、北隣のレジデンスから道路を隔てて丸見えなので、ルーフバルコニーでくつろぐこともできません。

[8: マンション検討中さん]

＞6
洋室1の扉は引き戸（１枚）ですので、リビングと一体としての使用はできません。

[9: 匿名さん]

ウォークインクローゼットが各部屋に完備されている。
ワイド型リビングで、ウォールドアがあるタイプはリビングを広げられる仕様になっているので、
生活環境によってリビングを広げるのもよし、部屋として利用するのもよしといろいろ使い勝手があって良いですね。
洗面室や浴室はそこまで広くはないものの、家族で利用する分には問題ない広さになっていると思います
アルコープは全戸数分完備されているのでしょうか？これがあるのとないのとではだいぶ違ってきますね

[10: マンション比較中さん]

＞＞9
①今時のマンションでは、ウォークインクローゼットが住戸に完備されているのは普通です。
②アルコープではないのに、図面にアルコープと記されていますね。（アルコープの意味を理解していない）
③アルコープではなく、ポーチ（門扉付き）があってこそ価値があります。

[11: 評判気になるさん]

中身は東レだから悪くないと思うけどなぜ販売前に丸ごと譲渡されたのか、なぜ一向に販売開始されないのか本当に謎の多い曰く付き？の物件だ...

[12: ご近所さん]

＞＞11
そうなんですよ。謎が多い物件です。購入するにも勇気がいります。

[13: 匿名さん]

単に、向かいの三菱の価格を見てからの判断なんでしょう

[14: マンション比較中さん]

＞＞13
ということは、他人のふんどし・・・ということですか。

[15: 近隣住民さん]

価格出ましたね。まさか坪200万超えるとは…。
しかし60㎡で管理費14,000円超えって高くないですか？
隣のコスモは24時間管理人常駐でも86㎡で13,000円くらいなのに…。

[16: 買い替え検討中さん]

管理費は規模の差が顕著に出ますからね
ここの小規模とコスモの大規模を比べても仕方ありません
それよりも販売時だけ当初設定の管理費を低額に抑えて
販売が終わって住民が管理組合を運営し始めたら
直ぐに予算不足が判明して値上げに迫られるリスクが怖いです

近隣のブリリアシティも修繕積立金を５年以内に値上げしました
中規模、大規模修繕時に数十万円単位の一時金拠出で計画されて販売していた為です

[17: 坪単価比較中さん]

＞＞15
＞＞16
①坪単価が２００万円を超えたのは、隣のレジデンスの価格を睨みながら価格設定したものです。やはり、レジデンスの高価格が影響しているのでしょう。
②これは、マンションの規模が影響します。
例えば、管理員が当マンション（４３戸）１人、コスモ（５６０戸）３人、人件費を３０万円／人・月としますと
１戸当たりの人件費負担は
当マンション：３０万円／４３戸＝６，９７７円／戸
コスモ：３０万円×３人／５６０戸＝１，６０７円／戸
となりますので、小規模マンションは管理費が高くなって当然です。
よって、管理費の高い安いは同じ規模で比較することになります。
③修繕積立金は６０．１６㎡で５，１１０円となっていますが、国土交通省のガイドラインでは、事例の三分の二が包含される幅で１６５～２５０（平均２１８）円／㎡となっています。
つまり、６０．１６㎡では９，９２６～１５，０４０（平均１３，１１５）円／月　となり、早急に２倍位に引き上げる必要があります。そうしないと予算不足で、大規模修繕が実施できなくなります。
デベが売るために低めに設定した金額です。そのしわ寄せが管理組合にいきます。
④第1期の販売戸数が７戸とのことですが、しみったれていませんか。

[18: ご近所さん]

この価格なら、隣のレジデンスにしますね。

[19: 匿名さん]

驚くほどの強気価格に呆然
誰がアーネストワンとかいう三流企業のマンションブランドを財閥マンションと同価格で買うのか

[20: 坪単価比較中さん]

＞＞15
仮に、スッタフの費用を300,000円／人・月　の場合
管理費の内、現地スタッフにまわせる分を3,500円／戸・月　としますと
当43戸のマンションでは　3,500＊43＝150,500円／月　となり、日に0.5人勤務
コスモ560戸のマンションでは　3,500＊560＝1,960,000円／月　となり、日に6.5人を勤務させることができます。
つまり、小規模マンションは非常に厳しいということになります。

[21: 買い替え検討中さん]

３流ブランドですが東レから丸ごと譲り受けた物件なので中身はこのブランドよりは多少上だと思います。

[22: ご近所さん]

サンクレイドル：60.16㎡で3,690万円
レジデンス　　：58.77㎡で3,800万円台

どちらにしますか。迷うまでもないですか。

[23: 近隣住民さん]

15です。
管理費の根拠を皆さまご丁寧にありがとうございます。
プレイズの中古で70㎡の物件見ると管理費が9,900円となってますね。
小規模同士で比べてもやはりここは割高ですね。
コスモやヌーベルですら修繕積立金は値上げしてるので、ここも必ず値上げするでしょうね。

[24: マンション検討中さん]

＞＞23
管理費と修繕積立金がありますが、その仕分けがマンションによって異なる場合があります。
①日常の軽微な修繕費は管理費から支出する。
②修繕費は全て修繕積立金から支出する。
つまり プレイズの管理費が安いということは、上記の②の可能性があります。 もし、そうでないとしたら管理にお金をかけていないということになります。 そういう意味で、管理費＋修繕積立金の合計が幾らなのかを比較したらよいと思われます。 よって、管理費が安い物件は要注意です。

[25: 匿名さん]

「サンクレイドル」と付いてる以上東レ価格から1〜2割は安くないと話にならん

[26: 匿名さん]

そうですよね。
東レ価格から1割引き
レジデンス価格から2割引き

[27: 匿名さん]

平米数や部屋タイプから予想するとお子さんがいらっしゃる家族住まいが多くなってくるので
駅からの距離はそれほど気にならないと考えられますが、
駐車場の台数はもう少し多い方がよかったかな。
子供がいらっしゃる場合車を持っている方も結構いらっしゃいますし、台数が少ないので抽選になってしまうということであきらめる方もいらっしゃいそうです。
買い物は駅の方まで行かないといけないというのは利便性としてはマイナスになってしまいそうですね

[28: 周辺住民さん]

＞＞27
買物ですが、やはり駅前に行く必要があります。食材でしたら至近距離にコープ生協があります。 なお、駅近の喧噪とは違い、静かなところです。

[29: 通りがかりさん]

ホームページから、Dタイプの68平米が3690万円〜ってこと？
だとすると、坪単価180万切るね。

[30: 周辺住民さん]

＞＞29
いいえ、違います。Ｅタイプの60.16平米です。
よって、坪単価は　3,690万円／（60.16/3.306）＝203万円　です。

[31: 周辺住民さん]

＞＞29
Ａタイプの80.09平米の場合ですが
坪単価は　5,390万円／（80.09/3.306）＝222万円　と、かなり強気の価格です。

[32: 通りがかりさん]

68平米＝3690万円からではなく、

価格は3690万円から。
3LDKのタイプは68平米から。
ということですね。

ありがとうございました。

[33: 周辺住民さん]

＞＞32
まさにその通りです。
3LDK 68㎡超
3,600万円台～
は、釣り広告のようです。誰でも勘違いしますよ。

[34: 匿名さん]

見てきましたがなかなかどうして良いマンションでした。
さすがあの立地にいい加減なものは建てませんね。
ブランドがサンクレイドルじゃなければ買いたかった。

[35: 近隣住民さん]

どうでもいいですが、館銘板のフォントがダサすぎてまるで賃貸マンションみたいですね。
夜になると光るのですが、なんとも間抜けな感じがします。
坪200万払ってあれでは、仕事終わりに家に帰ってきてガッカリしてしまうと思います。

[36: ご近所さん]

＞＞35
坪単価は　5,390万円／（80.09/3.306）＝222万円　ですよ。

[37: 匿名さん]

駅からちょっと遠いのに高いですね。

[38: ご近所さん]

＞＞37
そうなんですよ、高いでしょう。
駅近の喧噪と比べれば静かなところです。

[39: 匿名さん]

コストがそこまで上がっている理由って何なのでしょうか。
公式サイトに紹介されている設備仕様を見ても、ものすごく高いものが採用されてるってわけでもなさそうですし。
駅、学校、病院はそれぞれほどよく近くて駅前より落ち着いているという環境からなんですかね。
外観写真の端に足場のついた建物がありますが、ここは民家ですか？
それとも何かを建てているのかしら？

[40: マンション比較中さん]

＞＞39
①マンションの価格設定は二通りあります。
　・建設にいくらかかったので、いくらにしよう。（土地が高かった可能性あり）
　・この場所だったら、いくらなら売れるので、いくらにしてうんと儲けよう。
②北側の足場は道路を挟んで建設中のマンション（主に南向き、270戸、24時間有人管理）です。
　　http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
③この建設中のマンションの価格が高いので、それを睨みながら当該マンションの価格を高め目に設定したものと思われます。（建設中のマンションの価格が公表されてから、当該マンションの価格を公表しています）
④建設中のマンションの8割以下の価格でないと売れないでしょうね。よって、この価格では販売に苦戦するでしょうね。

[41: 匿名さん]

40さん、深い考察をありがとうございます。土地も高かったというのはあるだろうし、周りの相場に合わせたっていうのももしかしたらあるのかもしれないですね。
駅までもっと近ければなぁというのはあるけれど。

小学校とか中学校もまあまあの距離にあるし、わりとゆったりしているので
ファミリーがターゲットなのだと思います。

[42: 周辺住民さん]

＞＞41
駅歩１０分以内が近い目安となりますので、１２分は近いとは言えませんね。
ただ、生活の利便性を考えるとこの距離は許容範囲かと思われます。
ファミリーと単身用が混在のマンションではお互いに生活し難いという難点がありますが、ここはファミリータイプなので安心して暮らせると思います。

[43: マンション検討中さん]

建物が完成しているのになぜ細切れに売り出すのでしょうか。
もしかして、販売員の人数が不足しているからでしょうか。

[44: 匿名さん]

>43さん

確かにそうかもしれません。
区分けして販売されている感は否めないです。
ただ、どのマンション物件も何期分などとして販売しています。
角住戸など人気の出そうなプランだけが早く売れないようにするような
販売戦力なのかもしれないです。

[45: 周辺住民さん]

＞＞44:匿名さん
不可解なことがあります。
①竣工直前に売主が替わった。
②物件概要に竣工年月が記載されていない。
③１年経過すると中古物件になるのに、何故もっと早く売り出さないのか。

[46: 周辺住民さん]

計画変更番号 第KS117-3130-00099号（平成29年6月9日付）

この日が竣工日に相当します

[47: 口コミ知りたいさん]

次の書き込みがありましたので、マンション名がシャリエからサンクレイドルに変更（売主が変更）になったのは7月末頃だと思っていました。

53: 周辺住民さん　
[2017-08-08 21:26:08]
数日前から看板やら横断幕やらを全部撤去し始めたので
販売開始に向けてもっと立派な物に取り換えると思っていたら全然違ったのですね。
余程広くて良質な物件なら買い替えも想定していましたが意欲は失せました。
でも折角なので販売開始で現物が見られるならば見学だけはしてきます。

[48: 周辺住民さん]

東レは竣工が近づいてから看板やら横断幕を設置して販売準備はしていましたが
実際には竣工を迎えても一般のお客様向けに販売開始はせずに
同業者へ丸ごと転売したと思われます。

[49: 周辺住民さん]

ということは、中古物件扱いにならないのでしょうか。
それとも、中古物件となるのを回避するためにマンション名を変えたのですか。

[50: 匿名さん]

本日案内メールが届きましたが、色んな人のメールアドレスを流出させる個人情報をダダ漏れにする不信感