シティテラス京橋＜契約者・入居予定者＞

[契約済みさん]

契約者専用のシティテラス京橋スレッドです。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594895/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/kyobashi/

所在地：大阪府大阪市城東区鴫野西一丁目46-2他（地番）
交通：大阪環状線 「京橋」駅 徒歩5分 、東西線 「京橋」駅 徒歩5分
　　　片町線 「京橋」駅 徒歩5分 、京阪本線 「京橋」駅 徒歩9分
　　　大阪市営長堀鶴見緑地線 「大阪ビジネスパーク」駅 徒歩9分
　　　大阪市営長堀鶴見緑地線 「京橋」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：54.90平米～80.68平米
売主：住友不動産 近畿住宅事業部
施工会社：大豊建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[1975: 住民さん2]

>>1973 住民さん4さん
日本語読めてる？

[1976: 住民さん]

>>1973 住民さん4さん

マンションによっては、
駐車場使用料の収入が想定を大きく下回っており、機械式の更新や修繕の費用が捻出できず、一般の管理費から補填しているマンションが多いという「事実」があるということを書きました。機械式を廃止して平面のみにしてしまったマンションも存在しています。

おかしくないですかと仰られますが、事実そのようなマンションは多いですから・・・

少し前にも書かれていたかもしれませんが、駐車場はマンション全体の共用設備なので、駐車場代だけで維持できない場合は一般管理費から全員負担でまかなうというは当たり前のように行われています。その理由は駐車場もそのマンションの資産価値を決める重要な共用施設だからという理由だそうです。

共用施設であれば本来全員負担が原則ですが、車を所有していない人にとっては納得のいく話ではないでしょう。なので一定の使用料を取っているというところでしょうか。

[1977: 住民さん]

https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/01/31/101945

うちのマンションは駐車場使用料が儲かっているパターンなのでこれの通りなんでしょうかね。わかりやすい解説です。

[1978: 住民さん5]

>>1974 住民さん
https://www.fukukan.net/knowledge/keiei/

私たちも色々勉強が必要だなと。

[1979: 先住民]

>>1974 住民さん
平面、高いと思いますが。
雨の日にお買い物から帰ってきてすぐ建物に入れることが便利で。
大変でしょ、雨の日に立体って。

うちは高めでも平面は便利だから借りてます。

[1980: 住民さん]

自分だけの専用スペースを借りるのに場所代を払うのは当たり前と思ってたけど流れを読んでると違うのかな…
共用部だから場所代は無料で借りられるってこと？

[1981: 住民さん6]

石川ナンバー、いつまで違法駐車するんや！
邪魔だから警察に通報します

[1982: 住民さん]

>>1980 住民さん
そう解釈しても差し支えないのではないでしょうか。
駐車場使用料は駐車場に係る管理費＋修繕積立金 ということで問題ないと思います。

共用施設の土地に係る税金やいわゆるショバ代は駐車場に限らずマンション全体の敷地として区分所有者全員の負担です。

[1983: 住民さん7]

>>1981 住民さん6さん

習志野ナンバーや9階、10階等平気で12時間以上借りている例見受けられます。
一体管理人は何かその当事者には何らか言っているのでしょうか。

[1984: 住民さん6]

>>1983 住民さん7さん

賃借人は品が悪いからね。
購入者で無さそうですよ。

[1987: 住民さん3]

>>1982 住民さん
共有スペースの一部を借りているのなら、そのスペースを借りるお金を払う必要があるのでは？
そのスペースの1/212はあなたに所有権がありますが、211/212は他の区分所有者に所有権があって占有するためにその対価を払う必要があると思うのですが間違ってるのでしょうか？

[1988: 住民さん]

>>1987 住民さん3さん
その根拠となる法令であったりマンションの規約があれば逆に教えて頂けるとありがたいです。私が探す限り見当たらなかったもので・・・そうなると国交省の提唱する駐車場会計の独立化が成立しないような気がするのですがいかがでしょうか。

[1989: 住民さん3]

>>1988 住民さん
疑問に思っただけなので聞いてみただけです。
土地の一部を貸し出してるならその分の貸出料的なものがあるんじゃないのかなと。

[1990: 住民さん2]

>>1989 住民さん3さん
そういう話になると、無料で貸し出している来客駐車場を占有している方（月極かと思うほど占有してる方がいたり）はどうなるのかなとか、駐輪場も一応マンションの土地だけど維持管理の足しにもならない数百円しか払ってないとか色々ありますよね。。

極端な話、エレベーターを使わない一階の人はエレベーター更新の負担をしなくてよいのかみたいなことにもなっちゃいます。実際それでもめたマンションもあるという記事を見たことがあります。

駐車場って借りる借りないは勝手だけれども借りる権利は誰にでもありますからね。なのでそのうちシャッフルすることも必要ではないかなと思いますが。

[1991: 住民さん]

>>1987 住民さん3さん
それはそのとおりじゃないでしょうか。
駐車場使用料の中には当然駐車場の修繕費だけでなく管理費が含まれてますよね。その内訳には清掃を含む維持管理だけでなくその土地の固定資産税等のコストも入っているのではないでしょうか。駐車場があることも資産価値を上げることにつながっているのなら、むしろ駐車場を借りていない人の方が恩恵を受けているような気もします。

うちのマンションはそれに加えて将来の駐車場建て替えの修繕費を残しても駐車場使用料が大きく余りすぎる。なので、駐車場使用料を一般の管理費に転用するという話ですよね。それも少しなら良いですが、相当な金額です。さすがにそれは駐車場使用者が納得できる話ではないなと思います。

[1992: 住民さん]

>>1991 住民さん
最近の物価や建築費の上がり具合を見ていると本当に予測している金額で大丈夫なのかなって思います。
駐車場だけでなくマンション自体の修繕も含めてですが。

借りていない人の方が恩恵を受けるの意味はちょっと分かりかねます。築年数の浅い駐車場のない分譲マンションってないでしょう？

[1993: 住民さん]

近くの駐車場の相場は知らないけど、不当に高いと言うなら安いっていう外部の駐車場を借りればいいんじゃないの。
借り手がなくなれば安くなるのが市場原理だし。

[1994: 住民さんさん]

うちは絶対平面解約しません！

[1995: 住民]

不当に高いとは誰も言ってないけどな
使用料の使途の話 ただそれだけ

[1996: 住民さん4]

>>1994 住民さんさん
当マンションのために多額の寄付をありがとうございます

[1997: 住民]

>>1996 住民さん4さん

27000円で、高いですか？
妥当だと思ってますけど。立体はいやだから。

[1998: 住民]

>>1997 住民さん
この辺では高いと思う。
逆に中央区のタワマンなら3万～4万くらい。まぁあれは立体駐車場で管理にも修繕にもコストがかかるから妥当。というか、ここに何回も書かれていると思うんだけど、高い安いではなく、駐車場代の使い道がおかしいのではないかと言う話だから。

[1999: 住民さん]

>>1998 住民さん
余剰分は修繕積立金にいったけど駐車場の分は入ってなかったんかな？
それを除いたら駐車場以外の管理費に充てられてそうなの20～25%くらい？
計算が合ってるなら高すぎるって騒ぐほどかどうか個人的には何とも言えないかな。

[2000: 住民さん8]

結局ここのマンションってさ、駐車場の収入が減れば管理できなくなるってことでしょ？それならある程度永続的に収入が入る仕組みを構築しておく必要があるんじゃない？

別に駐車場代はそのままにしておいて独立会計にすりゃいいじゃん。余った分は駐車場の積み立てにしときなよ。
安くしろみたいな話が出てくるから借りてない人の反発を招くんだよ。

駐車場以外の管理費が足りないなら管理費上げる
それだけでしょ。それが推奨されてるんでしょ？

[2001: 住民さん]

>>1997 住民さん
ちょっと調べた感じ1.6万円くらいが相場になるのかな？
機械式だと1.8万円。
それに機械式駐車場の修繕積立金と諸々の管理費入れるとちょっと割高な気もするけどセキュリティ的にそこらがお金かけてくれてるのかは分からないから現地を見ないと比較は難しいね。
機械式の人は相場に近いんじゃないのかな。

[2002: 住民さん]

>>2000 住民さん8さん
それが正しいやり方でしょう。
2,3割くらい上げても大した金額じゃないでしょ。
ごちゃごちゃ揉めるくらいなら払った方が気持ちよく住める。

[2003: 住民さん]

>>2002 住民さん
おっしゃる通りだと思います。
販売時に管理費の安さをセールストークにしてきたデベロッパー側もどうなのかなと思いますね。今さらの話にはなるのでしょうけど。

駐車場使用料の話を契約時にしっかり聞いていなかったこちらも悪いのは否めませんがね。
そもそもそういった説明があったのかも覚えていません。

[2004: 住民さん1]

>>2001 住民さん
城東区と中央区では全然違いますよね。

[2005: 住民さん3]

>>2003 住民さん
説明があったかなんてどうでもよくてその値段に納得して借りたんじゃないんですか？
まるで騙されて高い使用料を取られていたみたいに言ってるのはどうなの。
ご飯食べに行って美味しいって言っておきながら、あとから原価を知って高すぎるから安くしろって騒いでるみたい。

[2006: 住民さん7]

>>2005 住民さん3さん
何度もいいますが・・・値段の話じゃないですよ。
得た収入の使い方のお話。

税金がおかしな使われ方をしていたら誰でも意見しますよね。
ルールや法令にも関わる話です。

[2007: 住民さん]

外部に駐車場を貸し出すときも修繕費+管理費になるのでしょうか？

[2008: 住民さん]

>>2007 住民さん
外部に貸し出ししているマンションの実例を調べてみますね。

[2009: 住民さん4]

この話に噛み付いているの中に、
その価格に納得して借りたのだから文句言うなって仰る方が繰り返しレスされていますが、一度マンション運営の法令や管理組合の使命・役割など、ある程度勉強されてみた方が良いのではないでしょうか。

契約時の規約は必要に応じて変えていくことができますし、マンションの維持管理が困難になれば当然見直しが必要です。法令が変わればそれに適合したものにかえていかなければなりません。
デベロッパーは当然営業に有利になるような規約を当初は定めます。中には法令スレスレのものもあるかもしれません。それを議論し見直すのも管理組合です。

[2010: 住民さん8]

>>1993 住民さん
いやいや、そのへんの月極駐車場とワケが違うんだからさ。
分譲マンションの機械式なんてめっちゃ金食い虫なんだし契約者が減ったからって安くできるわけないじゃん。駐車場かりてない人間にもツケがいくで。

[2011: 住民さん]

>>2009 住民さん4さん
その通りです。
こんなところでうだうだ言ってないで管理組合に伝えて議題に挙げてもらって採決すればいいだけです。
その時に管理費の値上げも一緒に検討すれば良い話です。

[2012: 住民さん]

>>2010 住民さん8さん
だから減ったときの事を考えて契約率が高いときに余剰金をプールしてないと危ないのでは？

[2013: 住民さん3]

>>2011 住民さん
管理組合やる気ないじゃん。反対のことしようとしてるし。
大半の人は何も考えずに賛成するから何にも変わらんよ。まぁそれが決まりなんだししょうがないよね。

[2014: 住民さん3]

>>2012 住民さん
だから駐車場の収入は駐車場だけに使うことにすべきなんだよ。でもうちの規約では余剰金を違うことに使うことがまかり通っているわけ。そうしないと管理費がそもそも足りないんだよ。そりゃあかんでしょ。
駐車場の儲けは駐車場に使う。それがうちはできてないの。

[2015: 住民さん7]

>>2009 住民さん4さん
その噛みついてる人間ですが勉強不足だったら申し訳ありません。
標準管理規約の29条の使用料は管理に要する費用の他、修繕積立金として積み立てると書いているけどそれ以外に使ったらダメとは書いてないんですよね。コメントの本体の管理費修繕積立金とは区分して経理できる。ってのは機械式駐車場の維持に多額の費用がかかるため、本体の積立金等を食い潰さないように別会計にして駐車場の使用料で維持できるように分けても構わないって意味ですよね？
個人的に気になってるのは15条のコメントの後半にある、「駐車場が全戸分ない場合等～」の所は近傍の使用料より安くして不公平にならないようにしなさいと書いていて、設定金額は利便性や機能性、高額でも希望者がいる場合には柔軟に設定できるとあります。
29条を文面通りに受けとるなら本体の管理費の足しにしていることを疑問視するのは当然かと思います。ただ駄目な時って、使用料は管理費や修繕積立金以外の用途に使用してはならないと書いてると思うんですよね。注意する点としては駐車場の維持に必要な費用や積立金を本体の管理費で食い潰してるなら駄目です。
それから15条を考えると最低ラインが機械式のこの辺りの相場で平面や屋根付き、広い機械式が多少高くても許容されるのではないのかなと。
噛みついていてなんですが、自分は駐車場の使用料を下げて、管理費を上げることには反対ではないです。
ただ自分の希望の場所を確保してから高いから下げろって言ってるように感じただけです。その値段でも出し入れしやすい所がいい人がいてるのなら15条のコメントを読んでも下げる必要はないのではと思っています。
契約率が高くて余裕があるから管理費に回しますねってのに反対するなら総会で反対するしかないですがなかなか厳しいでしょうね。
認識が間違ってたら申し訳ないです

[2016: 住民さん4]

>>2015 住民さん7さん
標準管理規約ではそう読めてしまうので、
そうならないように国土交通省通達で独立会計が推奨されたわけね。
まぁ省令ではなく通達だし強制力はないわな。
ただ今のやり方が望ましくないと国も言ってるんだからいつかは検討せなだめなんだろうね。

[2017: 住民さん]

>>2015 住民さん7さん
標準管理規約の29条の使用料は管理に要する費用の他、修繕積立金として積み立てると書いているけどそれ以外に使ったらダメとは書いてないんですよね。コメントの本体の管理費修繕積立金とは区分して経理できる。ってのは機械式駐車場の維持に多額の費用がかかるため、本体の積立金等を食い潰さないように別会計にして駐車場の使用料で維持できるように分けても構わないって意味ですよね？

↑規約の解釈はその通りだと思います。
あくまで規約上になりますが今のうちの取扱いは何ら問題ありません。

問題はそれで将来に渡ってこのマンションが維持できればいいのですが・・・
変動の大きい駐車場使用料への依存を前提とした会計管理が適切かどうかは近い将来議論が必要かなと思います。

[2018: 住民さん7]

>>2016 住民さん4さん
上のは国土交通省の「マンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメント」に書いてることですけど、その他に会計について書いてることありましたか？
独立会計についてはコメントの第29条関係に機械式駐車場の維持に多額の費用を要するため独立会計に出来ると書いてますが、本体の会計を圧迫しないように分けることが出来ると書いているだけで駐車場側が負担させられるからという話ではないと受け取っているのですが。
追加で通達があったのでしょうか？

>>2017 さん
駐車場の維持費に具体的にいくらかかかっているかクリアにして、不足分は管理費をあげるしかないですね。

[2019: 住民さん6]

>>2018 住民さん7さん
駐車場会計の独立化はおっしゃる通りで、あくまで本体会計を圧迫しないようにというのが趣旨のようですね。

ただ公式なものではありませんが、マンション管理士さんのブログなどを見ていると、その逆も然りでそもそも駐車場使用料を駐車場以外の管理や修繕積立に使うのは推奨すべきではないという見解をされている方も多いようです。
標準管理規約も「することができる」という書き方なので推奨はしないけれども実態に合わせて逃げ道を作ってあるということでしょう。ソースは乏しいですが。

まぁ所詮はルールベースですので現状どうできるわけでもないですし、今の法制度の中でうちのマンションの規約を変えるには相当な体力がいるでしょうね。
もし裁判でも起きれば判例で覆ることがあるかもしれないというレベルの話でしょう。
良い勉強になりました。

[2020: 住民さん8]

>>2015 住民さん7さん
私はワンボックス車なので機械式の下を希望したのに平面になってしまいました。希望の場所を確保できていません。

[2021: 住民さん1]

駐車場借りてない側から言わせると、駐車場の儲けがなくなってきていざ管理費から出さざるを得なくなったら今度は独立会計にしろって言うと思う。結局みんな管理費上げて欲しくないだけだから。

[2022: 住民12345]

>>2020 住民さん8さん

機械式の下に空きがないか聞いてみたら？空いてたら換えてくれますよ。
うちは平面借りたくて、管理人に空きがあるか聞いたらあった時がありまして、平面借りることができました。

[2023: 住民さん9]

>>2011 住民さん
定期的にこれを言うのが出てくるね

[2024: 住民さん]

>>2023 住民さん9さん

どういう意味？