シティテラス京橋＜契約者・入居予定者＞

[契約済みさん]

契約者専用のシティテラス京橋スレッドです。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/594895/

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/kansai/kyobashi/

所在地：大阪府大阪市城東区鴫野西一丁目46-2他（地番）
交通：大阪環状線 「京橋」駅 徒歩5分 、東西線 「京橋」駅 徒歩5分
　　　片町線 「京橋」駅 徒歩5分 、京阪本線 「京橋」駅 徒歩9分
　　　大阪市営長堀鶴見緑地線 「大阪ビジネスパーク」駅 徒歩9分
　　　大阪市営長堀鶴見緑地線 「京橋」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：54.90平米～80.68平米
売主：住友不動産 近畿住宅事業部
施工会社：大豊建設株式会社　大阪支店　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社　

[1893: 住民さん4]

[No.1886～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1894: 住民さん4]

2階のパーティルーム、ママ友会でもされているのかあまりにうるさすぎます。窓を開けているのか車寄せの辺りまで大騒ぎする声が続いています。周辺住戸の事を少しは考えませんか。
しかも世間は会食4人までと言われている中大人数で大騒ぎですか…あまりに脇の甘い行動というか…醜態を晒しているということを認識してはいかがでしょうか。いよいよマンションクラスターですかね。

[1895: 住民さん3]

>>1894 住民さん4さん
こんなところで言わず、管理人に言えば次から使用させないとか対応できるのでは？

[1896: 住民さん1]

>>1894 住民さん4さん

賃借人でしょ
どうせ。
すぐ出て行きますよ

[1897: 住民さん7]

>>1895 住民さん3さん
もちろんですよ。
ただ、ここに書くのも一定牽制になりますから。

[1898: 住民さん3]

>>1897 住民さん7さん
見てるかも分からないし、そういうことが出来る人はこんなところに書かれても気にしないんじゃないですかね。
牽制なら最後の一言要りますか？

[1899: 住民さん6]

>>1898 住民さん3さん
そういう考えも一論としてあるかもしれませんね。
人それぞれかと。

マナー向上の観点と合わせてうちのマンションも感染者がそれなりに出ているわけですし、一定の規制は必要だと思いますね。

[1900: 住民さん4]

>>1899 住民さん6さん
感染者が何人も出てるってどこでわかるんですか？

[1901: 住民さん7]

>>1900 住民さん4さん
そりゃ周りと関わりがあれば…

[1902: 住民さん1]

１０階2LDK、ぜんぜん売れないと思ってましたが、なんと100万も値上げしてます。
さらに売れなくなるでしょ。

なんで売れないのかしら

[1903: 住民さん2]

>>1902 住民さん1さん

また100万値下げしてますよ

[1904: 住民さん4]

騒音問題、色々なところで話題になっていますね。
組織としてできることはまだあると思います。定期的にビラの投函や、少しきつめの掲示など。
なんでも個人任せにするのはどうかと思います。今日も11階はズドン、ズドン、ガチャガチャ、ドンドン
何してるのかわかりませんが・・・

全然関係ないですが、このマンションって南海トラフ巨大地震の津波浸水エリアですよね。なんで防災倉庫とカンファレンスルームが一階なんでしょうか。
パーティルームなんて災害時にはどうでもいいのだから一階におろせばいいのにと思い投書しておきました。
話は戻ってとりあえず今日の11階はいつもに増してやかましい！

[1905: 住民さん6]

>>1904 住民さん4さん
どこで話題になってるんですか？
いつもいつも自分のすんでいるマンションを悪くいってますけどそんなに気に入らないなら引っ越せばいいのではないですか？

[1906: 住民さん7]

>>1905 住民さん6さん
高層階では有名な話だと思いますが。23時ごろからの騒音は良く聞きますよ。

[1907: 住民さん4]

来客用の駐輪スペースにいつも止まってる自転車がありますね。本当に来客なんでしょうかね。

[1908: 住民さん1]

>>1907 住民さん
ルールを守らないとか、エレベーターに自転車乗せてくるとか
常識では考えられない人が多いです。

[1909: 住民さん3]

>>1908 住民さん1さん
エレベーターに自転車ってダメなんですか?
知りませんでした。階段で運ぶのでしょうか。

[1910: 住民さん1]

>>1909 住民さん3さん
駐輪場借りれないのでしょうか?

[1911: 住民さん6]

>>1910 住民さん1さん
いえいえ、スポーツサイクルなど部屋や玄関で管理しているケースもありますし、メンテナンスで一時的に上に上げる人はいると思いますよ。
さすがにそれをルール違反と捉えられると厳しいものがあるのでは？単に大きい物を乗せるのが迷惑というのであればエレベーターに載せる物のサイズ規制をするなんてとんでもないことになりますよね。ベットマットすら運べなくなります。自転車だからということにはならないのでは？

[1912: 住民さん1]

>>1911 住民さん6さん
ド正論だと思う
ただ混雑時は避けるとか運ぶほうも少し配慮は必要かな
まぁうちは三台もあるしそれなりに大型なので混雑といってもたかがしれてるけど

[1913: 住民さん1]

でも来客用は車も自動車ももうちょい厳しく管理したほうがいいのかな
習志野のBMWなんてずーっと停めてる

[1914: 住民さん6]

>>1908 住民さん1さん
他人と相乗りになるのに突っ込んできたり、エントランスでも乗ってるとかなら注意するべきでしょう。
ベビーカーも犬のカートも邪魔だからだめですね。
荷物を運ぶ台車も禁止にしますか？
車椅子も禁止ですかね？
あなたの気に入らないもの全部禁止にしましょう。なんなら一台あなたのお家専用にしましょうか。

[1915: 住民さん1]

>>1914 住民さん6さん

そうですよ。
三機もエレベーターあるんですよ。
自転車の方、迷惑はかけてないと思います。
自転車の方と同乗になりましたが、別に私迷惑ではなかったので。

[1916: 住民さん4]

いつもの騒音 今日はあまりに酷い

[1919: 住民さん2]

[No.1917～本レスまで、個人を特定する内容、および、自作自演、もしくは成りすまし行為のため、 削除しました。管理担当]

[1920: 住民さん4]

うちの騒音問題
タバコ吸う人間が権力を持っている立場にいる組織は禁煙化に消極的なのと全く一緒。
マナー違反が正当化される状況が許されるのか。どこぞの政治家みたいだな。

[1921: 住民さん7]

>>1919 住民さん2さん

また消されましたよ

[1922: 住民さん4]

理事会の議事録から当日の出席者名が消えましたね。
理事会この掲示板みてるんだ
理事会に出ないくせにどうたらという件
見ているなら夜静かにしてほしいと思うんだけど
毎日寝れないので
お願いします

[1923: 住民さん6]

>>1922 住民さん4さん
ここでずっとグチグチ言い続けるなら警察に相談するとか裁判起こすとかすればいいのでは？
それか該当住戸周囲の人間で署名集めて理事会に提出するとか。
吐き出したいだけならいいですが、こんなところに書き込んで本当に解決すると思って書き込み続けてるのですか？

[1924: 住民さん8]

また資産価値か。

[1925: 住民さん7]

>>1923 住民さん6さん

あなたは初めからここを購入した住人ではありませんね

[1926: 住民さん3]

エントランスのBGMが復活していました。
不要論もありましたが、帰宅時に音楽が流れているとなんとなくホッとするのは私だけでしょうか。

[1927: 住民さん3]

某理事さん完全に開き直っているんちゃうか。
ここしばらく、夜の騒音が激しすぎるで。
ほんまドア開け閉めせずに生活せーよ。

[1928: 通りがかりさん]

騒音被害やタバコの煙害、火の元、直接的な被害は証拠を持って然るべき所へ
マンションコミュニティ内でのルール、マナー違反は管理や理事会へ問題提議を

騒音出し続けている部屋も大概ですが匿名掲示板で部屋番、車晒しストレス発散している人も同じ穴の狢

せっかくいいマンションなのにね。

[1929: 住民さん2]

北端以外はね

[1930: 住民さん4]

騒音だけはどこかに言って解決するわけじゃないからな?
当事者にしかわからん苦しみってやつですわ
しかも主がこのマンションの代表とか
揉み消してると思われても仕方ないかな

[1931: 住民さん8]

事故物件が売れたみたいです

[1932: 住民さん1]

事故物件について、事故の内容をご存知の方がいたら教えていただきたいです。

[1933: 住民さん4]

>>1932 住民さん1さん
大島てるを見れば内容は書いてます

[1934: 住民さん6]

ある意味騒音源の周りの住戸も事故物件だな

[1935: 住民さん8]

>>1934 住民さん6さん

気の毒だけど、騒音源の上下右は買い手つかない

[1936: 住民さん6]

>>1931 住民さん8さん
中古の売り出し監視したり、事故物件とか調べてわざわざ報告してくれてるの？
時間も手間もかかってるね。

[1937: 住民]

冷蔵庫なくなりましたが、処分費用は管理組合から出したんですかね

[1938: とおりすがり]

>>1936 住民さん6さん

あなたもね

[1939: 住民さん8]

北端宅 何かあったぞ
大音響とともに何か女性の叫ぶような声
ドーンとすごい音も２度ほど
聞こえた方いるのでは？

[1940: 南端]

>>1939 住民さん8さん

とうとう事件ですね

[1941: 住民さん4]

>>1940 南端さん
どんな顔して理事会に出てるのかが気になる

[1942: 住民さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1943: 真ん中]

>>1941 住民さん4さん

こないだ出てましたよね

[1944: 住民さん1]

最近聞こえてくるトランペットって外かと思ったらマンション内？遠くに聞こえるけど近くの部屋の人大丈夫ですか？

[1945: 住民さん7]

>>1943 真ん中さん
出てた出てた。
理事会出て夜はドアを激しく閉めまくって騒音ばらまいてるよ。今もね。

[1946: 住民]

>>1945 住民さん7さん
絶対ドア壊れてますよねー

Kさんち

[1947: 住民さん5]

>>1946 住民さん
このマンションはほとんど引き戸だし、
強く閉めると周りに響くんだわ。

[1948: 住民]

>>1947 住民さん5さん

へー

[1949: 住民]

ベランダに電球で飾り付けしてるのはなんで？
恥ずかしくないのか？

[1950: 管理]

>>1949 住民さん
これってアウトでないの？

[1951: 住民さん6]

北端の理事さん
こんな時間に暴れないで

[1952: 中古マンション検討中さん]

そんなにすごいんですか？
当方、低層階のため単純に興味です。
他の部屋の生活音なんてしたことない。

休日の昼間にたっまーーーーに、お子さんの楽しそうな笑い声が
かすかにするくらいかなあ。

[1953: 住民さん6]

総会の通知を読んでたんだけど、
うちのマンションって駐車場利用者が実質管理費を上乗せで払ってるんだなぁ。しかも相当な額を。

共用設備が最小限とはいえ、それでも管理費の安いマンションだなと思ってたけどこういうところにカラクリがあるんですね。

駐車場を借りている人は、駐車場以外にかかるマンション全体の管理費をさらに追加で払ってるっていうことか。
へぇーとしか言いようがないけど、これってすごい不平等だね。

[1954: 住民]

逆に機械式駐車場の修繕費が足りないから一般監理費から捻出しているマンションが多いようですがここは逆のようです

[1955: 12階]

>>1952 中古マンション検討中さん
毎日10時過ぎからドンドンガタガタ。
床が振動するくらいです。
不眠症とストレスで薬が手放せなくなりました。
最近は別の部屋から子供の泣き叫ぶ声が深夜早朝問わず。

[1956: 住民さん1]

共用施設はマンションの区分所有者全員で金出して管理するのが原則じゃなかった？

[1957: 住民さんさん]

>>1954 住民さん
経済的に余裕があるから駐車場借りてるんでしょ。
うちはベンツにBMWが多いし、この人たちはなんにも気にならないんでは？

[1958: 住民さん4]

金持ちはどんどん寄付をしろということですな
そのかわり何か決める時は優先されるとかそういうのは当然必要でしょうけど

[1959: 住民さん8]

来客駐輪場にずっと同じ自転車ありますね。

[1960: 住民さん3]

>>1959 住民さん8さん

埃がかぶっているのがいっぱいあります。
そういうのどうにか管理人がちゃんと管理してほしいですね。

[1961: 住民さんさん]

>>1959 住民さん8さん

どこに行ってるのかしらね、持ち主

[1962: 住民さん4]

>>1953 住民さん6さん
壊れたり耐用年数がきて機械式駐車場を入れ換えるってなったときに払えなくて撤去するマンションもあるくらいお金のかかる設備だから多めに集めるのは仕方ない気もします。
幸い駐車場が埋まってるから多く集まってるだけで空きが多ければ収入も減るわけですし。
ただ、余裕があるからって管理費の支出が無駄に増えないように住民皆でちゃんと見ておかないとだめでしょうけど。

[1963: 住民]

>>1962 住民さん4さん
その通りだと思います。
将来を見据えた収支計画は大前提でしょう。

ただ、駐車場代で他の管理費用を賄う前提の計画は違和感がありますね。それこそ駐車場の借主が減れば一般管理費用も賄えなくというリスクがあるのでは？

国交省からも独立会計化が推奨されている中で敢えてこの方策をとるのはなぜなのでしょうか。
駐車場を含めた共用設備は全体で負担するのが法令でも大原則なわけですよね。それなら駐車場は独立会計化した上で、一般管理費が不足するのであれば管理費の増額で対応するのが筋だと思いますが。そのあたり詳しい方の意見が聞きたいですね。

[1964: 住民さん5]

わかりやすくいうと

今の管理費じゃ将来足りない！
→管理費上げたら？
→安い管理費をセールストークに売ってきたから無理
→駐車場が儲かってる！立駐立て替えても十分余るぞ
→じゃあそこから取ってしまえ

みたいな感じかな
駐車場借りてる人だけが寄付していると一緒。
なんか法令にも引っかかりそう。

[1965: 住民さん7]

>>1964 住民さん5さん
機械式の駐車場の維持に多額のお金がかかるので、管理費や修繕積立金からの支出を避けるために独立会計が望ましいが正しかったはずですが。
駐輪場なんかも含めて照明の交換や清掃、点検なんかもしてるでしょうしそれらの使用料の一部は管理費に組み込まれてるのは当たり前の事だと思っていました。
独立会計にしたら駐車場の管理費は必要ですよね？
駐車場が埋まっているおかげでありがたいことに会計に余裕があって将来の修繕に備えられて喜ぶことだと思うのですが。
ここの使用料って周辺の相場より高いんですか？

[1966: 住民]

>>1965 住民さん7さん
独立会計化の趣旨はおっしゃる通りだと思います。

今回の総会資料を見ると、駐車場使用料の収支が、駐車場の維持管理・将来の機械式更新に必要な金額を大幅に上回っている気がするのです。駐車場の使用者の負担がそれ以外の住民と比較してあまりに大きいと思ったのですがいかがでしょうか。

駐車場代を一般の管理費に転用する額がそれほど大きくなければ、おっしゃる通り清掃や日々の小さなメンテナンスに使うという趣旨で納得もできるのですが、これほど大きい額を駐車場代に依存してるとなれば、マンションの躯体そのものの修繕積立にも使わざるを得ない状況だと思うのです。それはさすがに区分所有者全員負担という原理原則から外れていないかなと思うのですよね。

今、周りの駐車場使用者から同じ声が上がっていまして、納得いく説明さえあればもちろん総会案に賛同もできるとおもうので、説明は求めたいと思っています。
ここを見ていらっしゃる方で詳しい方がいらっしゃればご教示いただきたいと思いレスした次第です。ご丁寧な返信ありがとうございました。

ちなみに駐車場代ですが、鴫野西エリアの分譲マンションの駐車場の相場としてはかなり高額ではありますね。OBPのある中央区に合わせたのかもしれません。幅員の狭い方の機械式はそれなりに安価ですが、広い方の機械式と平面はかなり高いと思われます。私も購入時に随分と駐車場代の高いマンションだなと思いましたが、機械式も多いことからコストがかかるのだろうと深く考えていませんでした。ただ改めて総会資料を見ると違和感を感じたのでお聞きしてみた次第です。

[1967: 住民さん]

>>1966 さん
仮に平面と広い機械式の使用料を下げるなら使用権は一旦全て解約した上で再抽選になるんですよね？
高くても借りたい人もいるのでは？

[1968: 住民]

>>1967 住民さん
そのあたりはどうなんでしょうか。
全区画一定の割合を一律に下げるのが自然な気もしますね。

使用料を変更する場合は再抽選になるのですね。
勉強になりました。

[1969: 住民さん]

>>1968 住民さん
今のままでも条件に合う場所に空きがあれば借りる人がいるかもしれないし、安くなるなら平面が良いって人もいてるでしょう。
自分の場所を確保してから価格設定がおかしい！安くしろ！っておかしくないですか？
使用料に納得して契約したのでしょ？
もしやるとするなら一旦全て解約して現在の使用料のまま再募集。集まらないなら使用料を下げるか検討すればいいのではないでしょうか。

[1970: 住民]

>>1969 住民さん

論点がすこしずれてきましたが、

駐車場は抽選だったので意図に反する使用料の区画を利用している方もいると思います。特にハイルーフ車所有者は機械式の中段は止められないので。私もたまたま機械式の下段が当たっただけでハイルーフが止められる区画は一通りエントリーしました。

論点はそういう話ではなく、
駐車場の使用料の適切な会計管理についてです。
余剰金を管理費としてどのような使い方をするのか、駐車場を借りているか否かで管理費として払う額に大きな差が出ていることをどう考えるか。この2点です。

いずれにせよ、管理組合の適切な説明に期待したいと思いますし、当然ながら決議には従うつもりです。

意図的にリードされているのかもしれませんが、
話がすり替わってきたようですのでこの辺で。
失礼しました。

[1971: 住民さん7]

>>1970 住民さん
間違ってたら申し訳ないんだけど、修繕費用と管理費だけ払うから無料でスペースを貸せってこと？
そもそも駐車場の使用料って修繕費用と管理してもらうためのお金だけじゃなくて駐車場のスペースを借りるための費用も含まれていますよね？
共有の土地を貸し出してるから住民全体に利益があって当然だと思うのですが。
その利益を管理費に充てて全体に還元するっておかしいの？

[1972: 住民さん3]

>>1971 住民さん7さん
むしろ逆で、駐車場も共用設備の一つだから駐車場の土地や管理にかかる金も全体で負担するのが普通って聞いた。ここは管理費を安くしすぎて巷のマンションと逆になってるらしい。
郊外で駐車場500円とかにしてるところはやりくりが大変らしいです。

[1973: 住民さん4]

>>1972 住民さん3さん
共用のスペースを借りてあげるけど本来は管理費や維持費は全体で負担するのが当然だからねっておかしくないですか？
じゃあ、あなたの言うとおりなら駐車場の使用料を取るのはおかしいんですね。使わなくても借りた方がお得ですね。

[1974: 住民]

>>1966 住民さん
うちは平面借りてます。
そんな話の会があれば参加したいです。
声かけていただきたいです。

[1975: 住民さん2]

>>1973 住民さん4さん
日本語読めてる？

[1976: 住民さん]

>>1973 住民さん4さん

マンションによっては、
駐車場使用料の収入が想定を大きく下回っており、機械式の更新や修繕の費用が捻出できず、一般の管理費から補填しているマンションが多いという「事実」があるということを書きました。機械式を廃止して平面のみにしてしまったマンションも存在しています。

おかしくないですかと仰られますが、事実そのようなマンションは多いですから・・・

少し前にも書かれていたかもしれませんが、駐車場はマンション全体の共用設備なので、駐車場代だけで維持できない場合は一般管理費から全員負担でまかなうというは当たり前のように行われています。その理由は駐車場もそのマンションの資産価値を決める重要な共用施設だからという理由だそうです。

共用施設であれば本来全員負担が原則ですが、車を所有していない人にとっては納得のいく話ではないでしょう。なので一定の使用料を取っているというところでしょうか。

[1977: 住民さん]

https://yonaoshi-honpo.hatenablog.com/entry/2020/01/31/101945

うちのマンションは駐車場使用料が儲かっているパターンなのでこれの通りなんでしょうかね。わかりやすい解説です。

[1978: 住民さん5]

>>1974 住民さん
https://www.fukukan.net/knowledge/keiei/

私たちも色々勉強が必要だなと。

[1979: 先住民]

>>1974 住民さん
平面、高いと思いますが。
雨の日にお買い物から帰ってきてすぐ建物に入れることが便利で。
大変でしょ、雨の日に立体って。

うちは高めでも平面は便利だから借りてます。

[1980: 住民さん]

自分だけの専用スペースを借りるのに場所代を払うのは当たり前と思ってたけど流れを読んでると違うのかな…
共用部だから場所代は無料で借りられるってこと？

[1981: 住民さん6]

石川ナンバー、いつまで違法駐車するんや！
邪魔だから警察に通報します

[1982: 住民さん]

>>1980 住民さん
そう解釈しても差し支えないのではないでしょうか。
駐車場使用料は駐車場に係る管理費＋修繕積立金 ということで問題ないと思います。

共用施設の土地に係る税金やいわゆるショバ代は駐車場に限らずマンション全体の敷地として区分所有者全員の負担です。

[1983: 住民さん7]

>>1981 住民さん6さん

習志野ナンバーや9階、10階等平気で12時間以上借りている例見受けられます。
一体管理人は何かその当事者には何らか言っているのでしょうか。

[1984: 住民さん6]

>>1983 住民さん7さん

賃借人は品が悪いからね。
購入者で無さそうですよ。

[1987: 住民さん3]

>>1982 住民さん
共有スペースの一部を借りているのなら、そのスペースを借りるお金を払う必要があるのでは？
そのスペースの1/212はあなたに所有権がありますが、211/212は他の区分所有者に所有権があって占有するためにその対価を払う必要があると思うのですが間違ってるのでしょうか？

[1988: 住民さん]

>>1987 住民さん3さん
その根拠となる法令であったりマンションの規約があれば逆に教えて頂けるとありがたいです。私が探す限り見当たらなかったもので・・・そうなると国交省の提唱する駐車場会計の独立化が成立しないような気がするのですがいかがでしょうか。

[1989: 住民さん3]

>>1988 住民さん
疑問に思っただけなので聞いてみただけです。
土地の一部を貸し出してるならその分の貸出料的なものがあるんじゃないのかなと。

[1990: 住民さん2]

>>1989 住民さん3さん
そういう話になると、無料で貸し出している来客駐車場を占有している方（月極かと思うほど占有してる方がいたり）はどうなるのかなとか、駐輪場も一応マンションの土地だけど維持管理の足しにもならない数百円しか払ってないとか色々ありますよね。。

極端な話、エレベーターを使わない一階の人はエレベーター更新の負担をしなくてよいのかみたいなことにもなっちゃいます。実際それでもめたマンションもあるという記事を見たことがあります。

駐車場って借りる借りないは勝手だけれども借りる権利は誰にでもありますからね。なのでそのうちシャッフルすることも必要ではないかなと思いますが。

[1991: 住民さん]

>>1987 住民さん3さん
それはそのとおりじゃないでしょうか。
駐車場使用料の中には当然駐車場の修繕費だけでなく管理費が含まれてますよね。その内訳には清掃を含む維持管理だけでなくその土地の固定資産税等のコストも入っているのではないでしょうか。駐車場があることも資産価値を上げることにつながっているのなら、むしろ駐車場を借りていない人の方が恩恵を受けているような気もします。

うちのマンションはそれに加えて将来の駐車場建て替えの修繕費を残しても駐車場使用料が大きく余りすぎる。なので、駐車場使用料を一般の管理費に転用するという話ですよね。それも少しなら良いですが、相当な金額です。さすがにそれは駐車場使用者が納得できる話ではないなと思います。

[1992: 住民さん]

>>1991 住民さん
最近の物価や建築費の上がり具合を見ていると本当に予測している金額で大丈夫なのかなって思います。
駐車場だけでなくマンション自体の修繕も含めてですが。

借りていない人の方が恩恵を受けるの意味はちょっと分かりかねます。築年数の浅い駐車場のない分譲マンションってないでしょう？