ブランズ川口本町〔（仮称）川口市本町２丁目計画 〕ってどうですか

[マンション検討中さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/honcho/
売主：東急不動産
施工会社：埼玉建興

ブランズの163戸・16階建マンションです。
立地は川口元郷駅から徒歩3分、122号線と旧芝川に挾まれた場所に位置します。
川口駅までは徒歩15分ほどでしょうか。
向こう側に比べると注目度は低そうですが、どうでしょうか。


所在地：埼玉県川口市本町二丁目173番1他（地番）
交通：埼玉高速鉄道　 「川口元郷」駅 から徒歩 3分 、JR京浜東北線 　「川口」駅 から徒歩 14分
総戸数：163戸（事業協力者住戸30戸含む）
間取：2LDK～4LDK
面積：65.77平米～90.82平米
管理会社：株式会社東急コミュニティー


【物件情報の一部を追加しました 2018.4.10　管理担当】

[401: マンション検討中さん]

荒川が決壊して川口市が浸水するということは、江戸川、墨田、江東、足立、葛飾が全滅ということですよ。日本がひっくり返りますよ。それを想定してマンション選びしますか？

心配な人はハザードマップを確認して色が付いていない安全な地域のマンションを買ったほうがいいですね。

[405: マンション検討中さん]

[NO.402～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[406: マンション検討中さん]

それにしても、盛り上がっていない

[407: 匿名さん]

やはり浸水は皆さん気にされていますね。
モデルルームの営業の方には心配なら上層階を検討してくださいと言われたのですが、
本当に浸水したらマンションの設備とかエントランスとかも痛みが出るのでしょうか。

[408: マンション検討中さん]

水害は怖いね、何か河川の対策は取られていないのでしょうか?無責任な営業さんの対応に疑問(ToT)

[409: マンション検討中さん]

>>408 マンション検討中さん
河川の対策をマンションに求めるの？川が氾濫することに対してどんな対策が取れるの？
責任ある返答をお願いします。

[410: マンション検討中さん]

水害を気にするなら川口は検討から外して、県内なら浦和以北、都内なら城西地区で選ばれた方がいいと思いますよ。
半年ほど前にMR行きましたが、当時も分かる範囲で誠意もって説明してくれました。

[413: マンション検討中さん]

[No.411～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[414: マンション検討中さん]

広さと価格を脈に思い検討を進めようと思っています。ただ一点気になるのが12年に一度の修繕積立一時金で60万円程掛かることです。
修繕積立金もしっかり上がるのに個別でも支払いを行うのは一般的なのでしょうか。
子供の進学時期に近いので少し不安に思っています。

[415: マンション検討中さん]

月々の支払い転嫁すべき

ビシッ

[416: マンション比較中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[417: マンション検討中さん]

>>414 マンション検討中さん
間違ってるよ、びっくりして物件概要見ちゃったよ。修繕積立基金40?50万は購入時に支払う。
あなたが言いたいのは修繕積立金でしょ？年数ごとに段階的に上がっていくやつでしょ、このマンションに限らず他の物件でも同じだと思う。プラウドがそうだったから

正しい情報を書こうね

[418: 周辺住民さん]

>>417　実際にお話を聞きに行かないとわからない情報かと思いますが、修繕積立基金とは別に修繕積立一時金がかかるようです。

[419: マンション検討中さん]

>>418 周辺住民さん

私もその認識です。あまり説明はしてもらえなかったので聞くと、12年ごとに、まとまって一時金として徴収されます。

[420: マンション検討中さん]

>>414 マンション検討中さん
修繕積立一時金ありの計画が、一般的かどうかはわかりかねますが、デベロッパーによってはそのタイプを採用しているところもあります。
月々の支払いを少しでも安く抑えて、ボーナス払いで帳尻を合わせる住宅ローンのようなものです。
そのため、結局は一時金が無いタイプと、当初の計画上において支払い総額はあまり変わらないです。

どちらのタイプが良いかは検討者次第になるので、一概には言い切れないです。

ちなみに、
>>417さんの仰ってることは、それっぽく断定してますが、論点をズラして間違った回答をしてるので、騙されないでください。

[421: 匿名さん]

入居時の一時金とともに定期的な一時金徴収と段階的値上げを設定した長期修繕計画ってのが多いけど、将来未納問題を引き起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。売る側は問題があるってのがわかってるけど広告に記載する修繕積立を安く見せかけるために定額積み立てを採用する売主は少ない。

[422: 匿名さん]

おまけだけど、長期修繕計画は早めに確認したほうがいいよ。積立金は気にするけど、どういう使い方するかって気にする人って少ないんだよね。あと管理計画も。

[423: マンション検討中さん]

私も頂いた資料だと５年に１度しっかり5,000円上がるのに加えて、一時金が50万円位？掛かるようでした。将来売却を考えた時に、売却前に自分が払うのか買われる方が払うのか･･･想像するとやはり悩みの種になりそうです。

[424: マンション検討中さん]

一時金は定期的に徴収されます。
あと、修繕積立金はそこまで安く抑えられてない。

[425: マンション検討中さん]

そろそろ完成ですか？

[426: マンション検討中さん]

そろそろ完売、完敗、乾杯?ですか？

[427: マンション検討中さん]

見学してきました。ランニングコスト長い目でみると相当な額になりきつい。

[428: マンション検討中さん]

>>427 マンション検討中さん
それがきついならローン審査も厳しいだろうから、悩む前に事前審査したほうがいいよ

[429: マンション検討中さん]

毎月掛かる管理費も住宅ローンの審査対象なのですか？より心配になってきました。

[430: マンション検討中さん]

>>429 マンション検討中さん

しっかりと勉強しましょう

[431: 名無しさん]

>>430 マンション検討中さん

厳しいですねー。住宅ローンなんてみんながみんな知ってるわけじゃないのに。
しかし、5年に一度50万円は重すぎ。

[432: 匿名さん]

だいぶ仕上がってきてました

[433: マンション検討中さん]

5年後に50万？12年後じゃないの？
月額で3000円くらいでしょ

[434: マンション比較中さん]

＞433
元々払う修繕費もあるわけでしょう？
それに一括だから月々とは一緒じゃない。
結局一括で50万払うことに変わりはないよね

[435: マンション検討中さん]

12年後に50万払わなければならないのが分かっているのに、計画できない人には不動産購入は向いてないのでは？戸建ならもっと予期せぬ高額出費がありますよ。

あとランニングコストを含めて支払い能力がある人が購入者として適しているわけで、破綻する可能性がある人はもっと安価な物件を探すべきでしょうね。身の丈にあった物件はあるはずですよ。

[436: 匿名さん]

>>435
>>戸建ならもっと予期せぬ高額出費がありますよ。
12年後に50万円払うかどうかはわからないにしても、貯金はしておきましょう。

50万円割る12年＝　4.16666666667
1年ずつ貯めるなら4万円でいいわけです。ボーナスとりあえず4万円を貯蓄用の口座に移しておくのはどうですか？
私が貯金できなかった時にやったのは、1000円ずつの貯金です。本当にお金がかかる月ってあるんですが、1000円でも貯めていくとプラスになります。
1ヶ月1000円でも1年で1万2000円は貯まります。

[437: マンション比較中さん]

＞４３５
そうですよね。元々払うことがわかっているのでそれが嫌なら、一時金がないマンションもたくさんあるんですから他に行けば良いだけですよね。

[438: マンション検討中さん]

そうですね。もし高くて払うのが嫌なら他に行けばいいと思います。私は他の理由でやめてしまいましたが、後で足らなくなって払えない人が出るより、住民の質もよくなるのでは。

他のデベより安くはないが、お客に寄り添ってると言えます。

ただ、結局管理会社にぼられるようなきもするので、どうでしょうね。

[439: マンション検討中さん]

>>438 マンション検討中さん
>>住民の質もよくなるのでは。

その通り！分譲マンションは良い意味でも悪い意味でも同じ経済力の人が集まるので、住民の質も均一になり易いですね。
ちなみに私は管理会社にボラれるという感覚がないです。12年で50万プラス6年毎に積立金値上がりくらい気にならない、それでお任せで維持してくれるならいいです。

[440: 検討板ユーザーさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[441: マンション検討中さん]

>>440 検討板ユーザーさん

旧国鉄と比べるのもどうかと思う
結局サラリーマンなら埼玉高速鉄道のぼったくりは定期券交通費精算で何とかなるし、子供には川口駅使うようにすればいいかな
殿様営業と言うよりは、そもそもの経営的に運賃が定められてる訳であり、理解出来ない方はまんあ価格の高いJR周辺を検討すればいいと感じます
地下鉄の運賃とJR近辺のマンションの販売価格を長い目で見て比べてみてはどうでしょう

[442: 検討板ユーザーさん]

>>441 マンション検討中さん

JRではなく小田急や東急、東京メトロと比較しても埼玉高速鉄道は高いよね
小田急なんて新宿から小田急まで82.5キロで874円だけ
東京メトロは西船橋から和光市の39.8キロが308円という安さ
西武鉄道や東武、京王や京成と比較しても埼玉高速鉄道はかなり高い
やはり高速ぼったくりの殿様商売だな

[443: 検討板ユーザーさん]

>>441 マンション検討中さん

ちなみにサラリーマンのことは埼玉高速鉄道のようなぼったくりの料金の路線使う場所だと定期券高くなるから採用されにくくなる不利益がある
北総線という埼玉高速鉄道のようなぼったくりの鉄道あるけどそこの路線使う人は交通費高くなるから採用しないなんて会社もあるって前に見たことある
サラリーマンからしたら就職も不利なんだよね

地下鉄の運賃とJRのマンションは価格がかなり違うけどでも電車の便利度は大抵の場合JRの駅、この物件の比較で言えば川口駅の方がはるかに便利
その便利さも価格の差

[444: マンション検討中さん]

>>443 検討板ユーザーさん

高いのは分かってますよ
でもそんな鉄道料金の価格差で採用されないのは自身の能力の問題ですね
あとそこまで定期代を計算されているのなら、東陽鉄道よりは安いこともご存知ですよね。都心に近いし

[445: マンション検討中さん]

>>444 マンション検討中さん
東陽じゃなくて東葉じゃないの？
東葉高速線の駅のところに家買うのは＊＊＊だな川口元郷の何倍も＊＊＊
東葉勝田台とかいう駅は東京メトロ東西線直通の始発列車あるとか言ってもそもそも高額なぼったくり殿様商売鉄道でそれに片道1時間くらいかかるからな
だいたい東葉高速とかみたいなぼったくり殿様商売鉄道しか使用できない駅のところに家買う時点でもうだめだな
子供生まれが時とか子供が電車で遊びに行く時殿様商売ぼったくり鉄道の料金は子供の小遣いレベルじゃかなり負担かかるしな

[446: マンション検討中さん]

>>445 マンション検討中さん
子供が地下鉄使うと負担は間違いないですね
東西線と南北線を比べるなら駅によって距離、時間が違い過ぎる
ただ子供には地下鉄での移動がいい時に、きっちり払ってあげれるくらいの収入が欲しいですね

[447: マンション検討中さん]

くだらない言い争いは、いいよ。
で、どうなのよ、この物件は。

[448: マンション検討中さん]

見学行ってきました。
70近くまだ空いているようですが、これって他のマンションでもこの時期なら普通のことなんでしょうか。
あまり空きがあると入居者にしわ寄せってどのくらいくるのでしょう

[449: マンション検討中さん]

>>448 マンション検討中さん
リビオシティ川口元郷は残戸数140らしいので半分しか売れておらず残戸数率では同じくらいです。ただし残70と140では後者のほうが完売まで苦労すると思います。
空きがあっても入居者にしわ寄せはないです。修繕積立金などが予定より値上がりすることもない、完売までデベロッパーが負担するはずです。東急不動産は大手なのでそのあたりは手厚いですよ。

[450: マンション検討中さん]

>>448 マンション検討中さん
大体のマンションは完売まで面倒見てくれますよ
449さんの通り特に大手の売主であれば

[451: マンション検討中さん]

>>448 マンション検討中さん
売れる物件は売れるんでしょうからね…
川口駅前はプラウドはじめ好調そうだし。
何がダメな要素あるんですかね？

[452: マンション検討中さん]

>>451 マンション検討中さん
好調なのはやらせのプラウドだけでしょ、パークハウスは南側にタワーが建つのが分かって集客に苦労してる。
プラウド関係者がパークハウス板に書き込みに行ってると噂になってるけど、あなたどこから来た人？品がないからやめなよ

[453: マンション検討中さん]

>>451 マンション検討中さん
そりゃあ川口駅周辺は川口市だからね
まず川口市イコール川口駅周辺のことだよ
川口市の公式動画で東京駅まで23分で近いよって言ってるけどこれは川口駅から赤羽駅で乗り換え時間なしの所有時間
つまり川口市イコール川口駅周辺だと川口市そのものがそうやってアピールしてるからな
それに川口市 住みやすさ と検索すると川口駅周辺のことばかり書いてる記事ばかりだよ
川口市は京浜東北線があってーとか川口駅周辺のことばかり
つまり川口市イコール川口駅周辺のことだ
埼玉高速鉄道のことは書いてない
あとギリギリ西川口駅周辺も川口市だね
京浜東北線沿線だけだよ川口市と言えるのは
埼玉高速鉄道沿線なんてなんちゃって川口市で川口市の人口かさまし用と税金取り立てのためみたいなもんだよ
川口市イコール川口駅周辺というのはネットの検索結果でも川口市公式動画でもそれがわかる

それに上でも書いたが埼玉高速鉄道はぼったくりの殿様商売鉄道だからそりゃあこのマンションみたいに最寄駅が埼玉高速鉄道のやつ人気ないに決まってるよ
川口駅近くのマンションが売れてるってことはそれだけ需要あるんだよ

[458: マンション検討中さん]

>>451 マンション検討中さん

①川口元郷の駅力の弱さと、②川に面した水没懸念、③幹線道路沿いの騒音・振動・排気ガス・粉塵
この３つが苦戦されている理由ではないでしょうか？設備は特に悪いわけじゃないと思いますし。
割と安めの部屋はネック、デメリットある部屋のようですし（特に上記②③）はこの物件のウイークポイントに当たります。

メリットは売主が大手。というところでしょうか。
川口市は競合物件も多いので、競争に若干出遅れた感があります。

モデルルームでは共用施設等の魅力に目が行きがちですが、

[464: マンション検討中さん]

448です
みなさんありがとうございます
>>459 さんが上げてくれた大きく3つがやはりすぐ思いつきますがこれがかなりきいていて半分も残ってるんですかね。。

川口市に住んでいる私からすれば川口駅も全然使える範囲内ですし、騒音も対策されているしそこまで引っかからずかなり前向きだったのですが、この残数が少し気になります。

沢山あるマンションの中でわざわざ選ぶ人が少ないってことなんでしょうか、、

[466: マンション検討中さん]

[No.454と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[467: マンション検討中さん]

>>458 マンション検討中さん
②は間違い、川口市内であれば全域が水没対象。川口駅前だから安全とはならない。水没に関しては同じ

>>464
単純にリビオシティやパークハウスと客の母数を奪いあっているだけでは？販売時期がもろ被りだからね

[468: マンション検討中さん]

>>465 マンション検討中さん

マンション検討中なら、あなたが買えば？
ここで中古マンションを出して売りたい人ですか？
新築と5年前、10年以上前の物件を比べられてもねー
場違いです

川口駅まで14分往復歩けない人が駅前にマンション検討すると思うか？
私が歩けない人なら川口市で無くても車移動が便利な駅から離れた高速近くの物件を検討するね
あと南北線使う人にとっては川口駅は関係ない

[469: マンション検討中さん]

>>468 マンション検討中さん
そうそう、しかも無名売主が建てた中古マンションと比較ww
465はそろそろブロックされる気がする。これだけ削除されてるのに続けるなら営業妨害で訴えられるかも！？

[470: マンション検討中さん]

>>468 マンション検討中さん
連投になります。
逆に川口駅まで14分歩けば駅前新築物件と比べて約2千万円浮くわけですよね！
これは良いですね！健康にも良いし老後の最低条件なんて言われた2千万も貯められる。
ちなみにcクラスなら乗り出し価格で考えても3台は買えますね！乗り換えるなら5台くらいいけるかも！！

[471: マンション検討中さん]

やっぱり色んな価値観があるんですね。
私は川口駅も検討してますが買い物に行く場所という感じですね。
川口駅西口であれば元郷の方が密集してなくて太陽も感じられて好きですけどね。
ここは川が無くなって目の前にマンションが建つことは限りなく無いでしょうし、日当たりやプライバシー感が良いなと。
排気ガスは経験上都内はもっとひどいですよ笑。首都高やら国道やら。
何より京浜東北線での通勤は混みすぎて絶対嫌です。。
高速鉄道は高いけど定期代会社から出るし、通学定期の運賃が大幅に値引きされましたね。
建設費が回収できてくればそのうち適正価格になっていくのかな。
そうならなくても自転車で川口駅行けばすぐですしね。
資産性を第一に考えるなら川口駅前でしょうが笑
小学校、中学校が近いのも良いですね。
マンション価格もお手頃で子育てには良い場所かなと思ってます。
悩みますね?

[472: マンション検討中さん]

なんだか本気で悩んでいるところに毎回1人どうしてもここを売りたくない人が居るようですね。すごく不快です。

週末は結構見学来てるみたいですよね。
他に検討されてる方いらっしゃいますか？

[473: マンション検討中さん]

>>471 マンション検討中さん
わたしも京浜東北の激混みは無理です。あえて高いローンを組んで毎日激混みの電車に詰め込まれるのは嫌です。
ちなみにSRは2年後に2両追加運行が発表されましたね、それとメトロを挟みますが新横浜（東急）まで延伸されます。東急が川口に力を入れる背景がなんとなく見えてきました。

>>472
SUUMOの見学予約スケジュールを見ると直近の土日は満員みたいですね。ほかの近隣マンションのスケジュールは空きが目立つので、意外にこのマンション人気あるのか？と思い始めました。

[474: 坪単価比較中さん]

来場は満席でも売れてないのはなんでだろう？？

[475: マンション検討中さん]

私もそうですが、実際に建ってから部屋見て、騒音など確認して決めたいからではないでしょうかね。
まだ残ってるから早々に決めなくても大丈夫そうですし。
部屋の目星をつける為に事前チェックで来場。

[476: マンコミュファンさん]

アーデル蕨市役所通りというマンションは蕨駅徒歩８分で六十四㎡で約３９００万
一方この物件は駅徒歩３分で58㎡で約３９００万
こっちの方が駅から近いのにこっちの方が安いしかもあの蕨よりもね
どんだけ川口元郷価値ないんだよ....

[477: マンション検討中さん]

南北線使う人にとっては蕨にはなんの魅力も感じないんですね。
ただ混雑の電車に乗るだけで京浜東北線しか使えない蕨は苦痛でしかないんですね。

[478: 近隣住民]

蕨のマンションは中国系の方がかなり多いですね。文化の違いから理事会、総会などで苦労すると思います。

芝川下流と荒川をつなぐ水門は常に閉じており、ポンプ排水で制御されてます。
豪雨の際に水かさが増すことがありますが、制御の範囲内です。
ちなみに上流も水門で制御されてまして、洪水は心配しなくていいでしょう。
「芝川 水門 ポンプ」などで検索してみてください。

個人的には水質を良くするために流量を増やして欲しいですけど、生態系の事情など何かあるのですかね。特に下流付近は淀んでる感じがします。
川沿いの遊歩道まで行くと臭いはしますが、マンションの高さであれば問題ないでしょう。

南北線は接続路線が多いため、都心勤務であれば便利だと思いますけどね。夜遅い時間は本数が少ないですけど。

[479: マンション検討中さん]

>>473 マンション検討中さん
SRの8両運行は2022年度上期予定なので3年後ですね。
いずれにせよ少しは混雑緩和になってくれるといいですね。

[480: 匿名さん]

臭いはするんですね、臭いに敏感だと気になるぐらいでしょうか？
歩いていると感じるくらいでしょうか？

[481: 匿名さん]

匂いもすごいですけど、なによりも虫がすごくてビビった

[482: マンション検討中さん]

まぁ川ですからね。。

[483: 名無しさん]

昨日少し見てきましたが、鼻が悪いのか川の臭いは感じませんでした。
外観はほぼ完成ですね！エントランスも随分出来ていました！

[484: マンション検討中さん]

>>483 名無しさん
写真お上手ですね。完成した時の雰囲気が何となくわかる感じがしました。実は昨日わたしも見に行ったのですが、上手く撮れず。。
ちなみに私も臭いは感じませんでした。。

[485: マンション検討中さん]

最近では川が臭いとか色々デメリットは書かれていますが、わたしは良いマンションだと思います。122の歩道拡張や陸橋建て替えが決まっていたり、そのうち駅までの道のり上にある橋が新しくなると思いますので環境面も期待できそうです。なにより本町小学校まで近いのが魅力ですね。

[486: 名無しさん]

>>484 マンション検討中さん
ありがとうございます！
122側から撮った写真も載せてみます。
エントランスは緑が多くていい雰囲気だと思います。
せっかくのリバービューなので遊歩道含め川がもう少し綺麗になればいいですよね！
あとはコンビニが近くに出来ればより便利なのですが。
122は中央分離帯が設置されるみたいですね、左折入庫、左折発車が必須になりそうです。

[487: マンション検討中さん]

出来てきましたね！
先日見学に行ってローンもしてるんですけど、今後のスケジュールをまだ詳しく聞いていません。駐車場やバイクは入居が遅れると確保できないんですかね？

[488: 名無しさん]

>>487 マンション検討中さん

>>487 マンション検討中さん
駐車場、駐輪場の抽選会は既に終わりましたね。
ハイルーフ車は元々の設置台数が少ないので抽選時点で足りないかもと説明されていましたが、ノーマルルーフ車含めもし不足した場合は近隣駐車場を斡旋するとのことでした。
空きがあるのか、確保出来るのかどうかは遠慮なく営業さんに聞かれてみるといいと思います！

[489: マンション検討中さん]

>>487 マンション検討中さん
駐車場空きありだと思います

[490: マンション検討中さん]

>>488 名無しさん

返信ありがとうございます。
前向きに検討してたんですけど、抽選会終わったのを知らなくてちょっと残念でした。
ありがとうございました。

[491: マンション検討中さん]

>>490 マンション検討中さん
そんな事は売主に聞いてください
検討してるなら担当営業マン付いてるでしょ

[492: マンション検討中さん]

>>491 マンション検討中さん
ね、しかも空きあると書いてるのにスルーして残念だったと、、単にネガに寄せたいだけのようなコメント、、まあ相手しなくていいでしょ

[493: マンション検討中さん]

ローンの件も含めて、担当営業さんに少し不安を覚えたので聞いてみた次第です。御回答ありがとうございました。

[494: マンション検討中さん]

ローンの件も含めて、担当営業さんに少し不安を覚えたので聞いてみた次第です。御回答ありがとうございました。

[495: マンション検討中さん]

歩道が広がります！

[496: マンション検討中さん]

歩道が広がります2

[497: 匿名さん]

値下げ　
始まります！

[498: 匿名さん]

>>497 匿名さん
まあそうだよね、もうすぐ竣工だからね

[499: 坪単価比較中さん]

定価で買った人はどうなるの？

[500: 匿名さん]

>>499 坪単価比較中さん
正しい答えは東急不動産に聞いてほしいですけど洋服のセールと同じじゃないでしょうか？遡って定価購入の人に返金したりはしないでしょう一般常識として