ブランズ川口本町〔（仮称）川口市本町２丁目計画 〕ってどうですか

[マンション検討中さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/honcho/
売主：東急不動産
施工会社：埼玉建興

ブランズの163戸・16階建マンションです。
立地は川口元郷駅から徒歩3分、122号線と旧芝川に挾まれた場所に位置します。
川口駅までは徒歩15分ほどでしょうか。
向こう側に比べると注目度は低そうですが、どうでしょうか。


所在地：埼玉県川口市本町二丁目173番1他（地番）
交通：埼玉高速鉄道　 「川口元郷」駅 から徒歩 3分 、JR京浜東北線 　「川口」駅 から徒歩 14分
総戸数：163戸（事業協力者住戸30戸含む）
間取：2LDK～4LDK
面積：65.77平米～90.82平米
管理会社：株式会社東急コミュニティー


【物件情報の一部を追加しました 2018.4.10　管理担当】

[251: マンション検討中さん]

早く売り切りたいという思いはあるでしょうけど、ブランズというブランドを確立させたいという思いもあるようです。安かろう悪かろうからの脱却なんでしょうね。それ故の修繕積立金設定なようです。

[252: マンション検討中さん]

ブランドはイメージですから、ここ一棟だけでなく全体のブランズも同様であれば高い修繕費も長期的に品質を維持するのであれば納得するのかな？
下に入る病院施設まで、まさか住民が払う修繕費が流用される管理システムでなければ良いのですが。
それにしても他よりも修繕費が高い理由とは？

[253: マンション検討中さん]

川口の他ブランズも同様の積立金体系。他より高いかと言われると実は分かりません。他デベの実態が見えないので。。

一つ言えるのは修繕積立金は東急に献上するお金ではなく、住民がマンションを維持するために蓄えるお金です。盗られるわけではありません。したがって最初安く見せられて後で値上げを迫られるよりリスク低だと思っています。

[254: マンション検討中さん]

>>252 マンション検討中さん
ん？BRANZ川口元郷の方の話でしょうか？

[255: 匿名さん]

ハウジングセンターの子供向けイベントが気になっています。
割と楽しいものなんですよ。

夏休みにショッピングセンターの子供向けのウルトラマンイベントに参加してきましたが（もちろん無料）、今のウルトラマンって兄弟なんだ・・・とか、司会のお姉さんは解説もしてくれるんだ・・・とか、ベルトを使って変身するのは変わってないんだ・・・とか、子供と一緒に楽しんできました。

8月25日の収納セミナーも楽しそうです。純粋にセミナーだけ体験できるでしょうか。生活しているうえで、ちょっとしたコツを教えてもらえるのはありがたいです。賛否両論あると思いますが、マンションモデルルームでセミナーは新しい知識を教えてもらえるので、私は賛成です。

[256: 匿名さん]

デザインがすごい

[257: マンション検討中さん]

>>256 匿名さん

良い方でしょうか？悪い方でしょうか？

[258: マンション検討中さん]

ご存知の方がいたら教えてください。
3ldk 南向きで中層階以上はまだ残っているのでしょうか？

[259: マンション検討中さん]

1期では南向きは販売されていなかったと思います。これからじゃないでしょうか。

[260: 匿名さん]

デザインは結構気に入ってます、落ち着いていますよね

[261: マンション検討中さん]

>>260
最近のブランズの傾向を見ると「落ち着いている」が特徴な気がします。
プラウドタワーみたくお祭り騒ぎになることもなく、静かに始まり静かに終わる。この板も盛り上がらず荒れずで落ち着き進行がいいと思ってます。

ところでブランズ川口幸町は現地見られました？建物内は見ることは出来ませんが、外観は雰囲気良いですよ。公開空地ありなのでブランズ川口本町をイメージするのに適しています。管理も良さそうです、綺麗に保たれています。

[262: マンション検討中さん]

>>261 マンション検討中さん
260さんではないですが、同感。
他のマンションと差別化されていると思います。

[263: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん

ブランズ川口幸町はエントランスまでがとても綺麗ですよね。

[264: マンション検討中さん]

次の売り戸数か5戸なんですが、この期間で5戸なのでしょうか？

[265: マンション検討中さん]

1期2次だからでしょ。

[266: 匿名さん]

週末は家族だんらんを…と思っているなら、絶対に広いリビングを求めると思います。

このリビングなら、窓も広くて明るい日差しの中で週末を子供たちとのんびり過ごせそう。

キッチンからも子供たちの様子を見ながら調理したり…

平日は子供たちの宿題を見守りながら夕食の準備できそうなのもいいですね。

[267: マンション検討中さん]

窓の広さはアピール出来ないです。普通ですね。
LD13畳は最低限を死守という感じですね。最近はLDを刻んでる物件もあるので評価できると思います。ちなみに私はパークハウスを検討から外したのはLD12畳だからです。

[268: 匿名さん]

川口周辺では広い物件になると思います。
どうしても川口の土地の価格を考えると物件が狭くなるのは仕方がないかと。
通勤のことを考えると断然、東京の人にとってはいい立地なんでしょうが。
あとは、どこと比較するかがキーになりそうな気がします。

[269: 匿名さん]

比較の無限ループに陥りますよ。なぜなら同じ条件での比較が出来ないからです。本町4と本町2、末広1というアドレスが異なる時点で条件が違いますから。これに価格や間取り、学区などを比較要素として付け加えると判断できないです。結局は主観になりますね。

[270: マンション検討中さん]

自分の主観を項目としてあげて数値化すると良いと思います。

[271: マンション検討中さん]

やってみて下さい。数値化したところで比較にならないことに気付くはずですから。自分が一番重きを置いていることが整理されるだけです。トレードオフである限りそうなります。

[272: マンション検討中さん]

自分が重きを置いている箇所に、重みをつけて総合点数で比べました。

自分の重きを把握して、客観的に評価するには良かったと思っています。
人それぞれ重きをおく箇所は違うと思いますが。
比較の無限ループに入ってしまったときの整理方法の一つとしては有効かと。

[273: マンション検討中さん]

総合点で比較できたと書かれてる時点であまり分かっていらっしゃらない気がしますが。。
結論が出なたら良かったですね。

・駅近 1〜5点で評価
・リビングが広い 1〜5点で評価

このようにトレードオフの関係にあれば答えはでません。駅から離れた物件のほうがリビングが広いからです。こういう相殺し合う要素を排除しながら比較しなければなりません。例えばリビングが広いを諦めるか、お金はいくらでもつぎ込めるという前提条件をつけるか。それでいいんでしたっけ？？

あと駅近5点とリビングが広い5点は、数値化すると同じ5点ですが、果たして同じ価値か？という問題もあります。これを総合点で評価すると価値が違うものを競わせることになります。点数にウェイトの概念を取り入れても結果は芳しくないです。つまり比較したところで絶対的な正解は見出せないです。

わたしは最終的に、本町小学区で購入欲を満たせるところはどこか？という条件に絞って決めました。戸建も含めて検討しましたが絞ると簡単でした。本町小学区で私が購入出来るまともな物件はここしかなかったからです。パークハウスは高いでしょうからね。

但し、購入を決めてすぐに本町小教頭がひき逃げ事件を起こすというオチがあるのですがww

[274: マンション検討中さん]

お金は有限ですので、もちろん価格が予算に収まりと言う前提で、部屋の広さと、駅近、立地、スーパーや医療機関、もちろん小学校までの近さ等々にウェイトをつけて参考にしました。

質問です。相殺し合う項目を排除するのはなぜでしょう？ウェイトを高くつけ、数値化する事で相対的に整理は可能だと思います。

購入おめでとうございます。

[275: マンション検討中さん]

コメントがいつも後出しジャンケンな感じが気になりますが、数値化することで比較可能と言うなら、その中身を皆さんに説明してあげたほうが喜ばれますよ。本当に実践したことがあるならですが笑

ちなみにあなた自身が比較は出来ないという大前提を書いているのですが笑笑

[276: マンション検討中さん]

>>275 マンション検討中さん
いつもとはどの投稿のことでしょうか？
項目排除の件の質問には回答いただけませんか？

比較可能な方法は具体的に書いていますよ。

あと、私は比較ができないと書いている投稿者ではありません。その方に質問している者です。

ちなみに私はこう言うやり方で整理する方法もあるのでは？私はこうしました。と提示しているのみです。みなさん色々な検討方法があっていいのでは？

[277: マンション検討中さん]

他人のコメントを読まない人なのかトレードオフの意味を知らないのか、私は既に書いているのですが笑 遡ってお読みください。

数値化した点数にウェイトとしていくら乗せればいいのですか？乗せるウェイト値によって結果が変わりますよ。

ウェイト値の差を強くすれば、あなたの中で最も優先度が高い項目のみで決着します。弱くすれば最も優先されるべき項目が落ちることもあります。

さてウェイト値はいくらが適正でしょうか？そもそも数値化した値は適正だと言えるのでしょうか？

私の整理の仕方では、、という逃げ口上ではなく、他人に勧めるならもっと深掘りしてほしいです。

[278: マンション検討中さん]

べつに選び方知りたいわけじゃない。
このマンションについて教えてほしいだけ。

[279: マンション検討中さん]

>>278
だよな、正論！
ただ数値化比較を認めさせたい輩はスルーすると、鬼の首を取ったように正論ぶるからさ

で何が知りたい？

[280: マンション検討中さん]

良いところは設備、学区、駅近
悪いところは排気ガス、幹線道路、川沿い
あとは人により修繕積立金が気になる人もいるかも

[281: マンション検討中さん]

設備良いですよね！細かいところの作り込みが凄いです。学区、駅近は言わずもがな。
122沿いのデメリットは分からないです。実際に夜に現地を見たりしましたが122の走行音より、NTT前の道路からの音の方が気になりました。匂いに鈍感なのか排気ガスも影響わかりませんでした。

ブランズの修繕積立金は高いと言われますが、プラウドは20年後の管理費と修繕積立金で6万らしいので、免震システム維持費がないブランズはプラウドより1.5万安いということで適正かもしれません。

ちなみに某マンションブロガーは次のように書いています。

東急不動産は管理費は適切で、修繕計画は石橋をたたく計画を立てるので安心感があります。安くはありません、でも適切ではあります。

[282: マンション検討中さん]

メリットは言わずもがななので、デメリットのコメントを。

音はそこまで気になりませんでしたが妻は気になっていたようです。排気ガスは私も妻も気になりました。幹線道路から50mは離すべきらしいですね。4回ほど、平日の昼夜、休日の昼夜に見に行きました。子供が喘息になったらちょっと責任感じてしまいそうなぐらいで、気にしています。

川沿いは、最近の台風の時に見に行けなかったのでどの程度かさが上がるかわからないです。

修繕積立金は、一時金徴収が組み込まれており、払えない人が出てくると不公平感が生まれないから心配ですね。

[283: マンション検討中さん]

122挟んで向かいのグリーンマークスが参考になるのでは？なかなか売りに出ないので122の悪影響は住んでみるとそれほどでもないのかも…

[284: マンション検討中さん]

グリーンマークスのマンションノートが参考になるかもしれませんね。

[285: マンション検討中さん]

川口元郷は昨日の大雨で冠水したりしたのでしょうか？
芝川の近くなので気になります。

[286: 名無しさん]

>>285 マンション検討中さん

近所ですが、まったく問題ありませんでした。

[287: マンション検討中さん]

川口が浸水するときは荒川が決壊したときでしょ
そのときは川口だけでなく色んなところで何万人も人が死ぬんじゃ？

[288: マンション検討中さん]

まだ残りはあるのでしょうか？

[289: マンション検討中さん]

マンションギャラリーで尋ねたほうがいいと思います。ここで聞くより正確にわかります。

[290: マンション検討中さん]

二次では2戸売れ残ったようですね。
全体では20戸ぐらいの売れ行きと想像してます。

[291: 匿名さん]

食配ステーションがあるのは良いと思います。
決まった1つだけの生協を受け取ることができるところはあると思いますが
いくつも選択できることのできる中から受け取ることができるというのは、とても画期的だと思いました。
ずっと続けている生協をやめなくてもいいという場合もあるでしょう。

[292: マンション検討中さん]

浦和別所沼公園もなかなか厳しい状況のようで、マーケティングミスなのか、ブランディングミスなのか。

私はブランズ好きなのですが。

[293: 匿名さん]

雰囲気はいいですね

[294: マンション検討中さん]

モデルルームの雰囲気は良かったです。
ただ、現地は雰囲気良くなかったです。

竣工してから確認しても間に合いそうなので、そうしようかと思います。

[295: マンション検討中さん]

私も建設現場まで見に行きました。
いろんな天気、時間帯で何度か行ってみましたが、特に雰囲気の悪さは感じませんでした。
こればかりは個人の感じ方それぞれなので、検討する方はご自分の目で確認されることでしょう。

[296: マンション検討中さん]

雰囲気といいますか、表の通りは空気が悪く、裏の道は川にすぐ入れるようになっていて、子供の水難事故が心配でした。
まあ、個人の感覚の問題なので、みなさん確認されると思いますが。

[297: マンション検討中さん]

>>296 マンション検討中さん
近所に住んでいます。遊歩道がありますが閉鎖されていることもあります。草刈りなども定期的にされています。
水遊びするような川ではないこともあってか、水難事故の話は聞かないです。
しかし子供への注意喚起は親がしっかりやるでしょう。

[298: 匿名さん]

交通事故のほうが可能性高いでしょ。どこに住んでいてもあるような。。そこまで気にするなら低層階にしか住めませんね。子供が落下するかもしれないから。

[299: マンション検討中さん]

登録受付と、抽選日までかなり時間が無いですが、ブランズは大体こんな感じなのでしょうか？

[300: マンション検討中さん]

登録受付とは何でしょう？要望書のことですか？

[301: マンション検討中さん]

あんまり注目されてないですね。元郷エリアは不便だし、リセールもあんまりだから、こんなもん？まぁ元郷にしては少し高いよね。

[302: マンション検討中さん]

売れたのかな？

[303: マンション検討中さん]

>>301 若葉マークさん
こちらは売主参加型の板ではないので盛り上がりに欠けます。注目はされてないでしょう。

書き込み内容から察するに他マンション板から流れてきた人だと思いますが、残り僅かな大注目のプラウドタワーを買われたほうがいいと思います。このマンションは一般的な稼ぎのファミリー層が買う実用的なマンションです。

ちなみに川口駅前パークハウスでさえ板自体は閑散としてます。板の盛り上がり基準で購入を決めるならやはりプラウドタワーでしょう。

[304: マンション掲示板さん]

間取り不思議だけど、庭が広い1階の部屋すごいね。

[305: マンション検討中さん]

キッチン別でLD16畳ですからね。凄いですよね。おまけに庭付き！ちょっとした戸建感覚ですよね！

[306: 匿名さん]

A1タイプは角部屋でL字型のバルコニーで、居室の独立性が高くて、どの部屋にも窓がある。
マンションの間取りとしてはかなりいいんじゃないかと思いました。室内廊下がとても長いので、空間効率は下がるかもしれないですが、だからこその居室の独立性の高さ。
ということは、広いですし
お縁談もお高めなのでしょうか！？！？

[307: マンション検討中さん]

>>304 マンション掲示板さん

私も検討していましたが、下がり天井が気になったので辞めました。
もう売れたかな？

[308: 匿名さん]

車寄せが広く取ってあって、よさそうだなと思いました。ちょうどエントランスの玄関部分には屋根がついていて、雨が降った時も傘を閉じたとしても濡れないように設計されています。植栽などもあって半クローズっぽいので、落ち着いた雰囲気ですしいいんじゃないでしょうか。気になるのは先着順でどのくらい販売されているかということ。

26日から冬季休業なので、今日は営業しているみたいですね。住宅メーカーによっても休みの長さが違うみたいなので、チェックしておかないと。

[309: マンション検討中さん]

一次でのうりあげしだいですが、
まだ20戸行ってないと予想してます。

二次、三次の売り出し戸数と、
残戸数を数えてみました。

[310: マンション検討中さん]

>>309
この書き込みの意図は？ネガキャン？
マンションギャラリーに行けば残戸数見れるぞ

[311: 匿名さん]

>>303 マンション検討中さん
まぁそりゃ買えたらプラウドでしょ
買えないからここにいるわけで､、、

[312: 匿名さん]

西口プラウドは都内分譲、またはそれに準ずる都内近郊エリア分譲の下位互換。川口市の中でなら優越感に浸れるかも笑

[313: マンション検討中さん]

なぜ元郷は人気がないのですか？
駅近でもリセールバリューは下がってしまうのですか？所有権の物件で検討しています。

[314: マンション検討中さん]

元郷駅降りてみるとわかると思うけど、ショッピングモールとかはあるけど、駅前何もなく国道が狭い上に交通量が多くて、
第一印象はお世辞にも住みたいとはあまり思えないから。

[315: マンション検討中さん]

>>314 マンション検討中さん

たしかに。実際たつまではなかなか売れないかな。

[316: マンション検討中さん]

>>314
たしかに。ただ住みたい街は高いですと、、心持ち狭いですと、、

[317: 匿名さん]

月々9万円で買えるマンションで、頭金0円のプランがホームページに掲載されていました。頭金0円マンションって、ローンが何年なのか不安に思ったりするのですが、高層階でも9万円台で支払いができるプランがあります。

気になるのが、準工業地域なので近隣に工場が建設されると気分があまりよくないかなという点。
今は大丈夫でも今後、近隣に工場が建つ可能性があることを踏まえておかないといけません。

どなたかが借地権と書いていますが、借地権ですか？分譲マンションだと思ったんですが・・・。

[318: マンション検討中さん]

>>317 近隣で販売されてるリビオシティが定借ですが、こちらは違いますね

[319: マンション掲示板さん]

ここヤバイくらい売れてないね

[320: 検討板ユーザーさん]

>>317 匿名さん
近隣はマンションや老人ホームがあって、そうそう新規で工場は建たないと思うけど、
マンションの斜め前の敷地にトラックの整備工場があるよ。

[321: 検討板ユーザーさん]

>>313 マンション検討中さん
川口元郷駅はぼったくりの埼玉高速鉄道の駅だから運賃が異様に高いそれが不人気の理由の一つ
京浜東北線の川口駅から216円使えば新宿に行けるのに埼玉高速鉄道のぼったくりは初乗りで210円ってくらいの運賃の差がある

[322: 匿名さん]

ブランズ

[323: マンション検討中さん]

どのくらい売れて無いですか？

[324: マンション検討中さん]

>>317
頭金1000万くらい入れるなら意味あるけど、そうじゃないなら頭金0でもいいのでは？

新たに工場を建てる土地がないでしょ。もっと田舎に行けば安い土地があるのにわざわざ川口に工場新設するかな？

[325: マンション検討中さん]

建設地から川口駅やミエル川口まで、122号戦を通らずに行けるルートはありますか？
ベビーカー押しても問題ないですか？

[326: マンション検討中さん]

>>325 マンション検討中さん
元郷駅経由すれば横断せずにすみますが、それはそれで面倒かと…
川口駅や学区の本町小は物件南側の歩道橋のある交差点を渡るのが最短ですし

[327: マンション検討中さん]

歩道橋を渡らなくても、歩道橋の下を横断できますよね？ちなみに買い物ならミエルよりもサミットのほうが近いですよ。

[328: 口コミ知りたいさん]

>>327 マンション検討中さん
あそこって、歩行者も渡れるんですか？
大きな通りの交差点て渡るの怖いですよね。

[329: マンション検討中さん]

歩道橋にスロープが無いから、自転車は歩道橋下を渡るみたいです。車で信号待ちしてると自転車や歩行者が横断してます。ベビーカーなら下を横断しても大丈夫だと思います。
たしかにあそこは怖いと思いますが、あそこで事故を見かけたことはないです。

[330: マンション検討中さん]

川口元郷にしては高い気がしますが要因はどの辺りですかね？

[331: マンション検討中さん]

駅近、設備、東急ブランドぐらいでしょうか？

デメリットは、122からの音、機械式駐車場、排気ガス、川の近く、埼玉高速鉄道、地権者あり。でしょうか。
音は横のマンションを内見して確認しました。そこまで気にならないと思いますが、排気ガスは結構きつかったです。

[332: マンション検討中さん]

デメリットとしてよく出てくる122問題を考えるにあたり、比較対象として駅前のパークハウスの場合は騒音や排気ガスは無いものなんでしょうか？

また埼玉高速鉄道について、川口駅前分譲と比較すると1000万円弱安価なので高速鉄道運賃が高いという点は相殺されていると思いますが、ほかに具体的にどのような点がデメリットとなりますか？

[334: マンション検討中さん]

>>332 マンション検討中さん

パークハウスは線路が近いですね。後はキュポラ広場のイベントがあったら聞こえてきそうかな。車通りは産業道路沿いじゃないからそこまで多くない印象です。

両物件見てますが、こちらだと川口駅近辺の普段使いはあまり現実的じゃないなと。あと、小学校通うのに122を毎日横断させるのは少し心配ですね。

[335: マンション検討中さん]

122を赤羽方向から車で帰った場合、敷地内へはどのように入りますか？

[336: マンション検討中さん]

>>334
小学校の学区がサミット近くの学校だったら良かったですよね…
マンション近くの交差点は今後の整備に期待です。

[338: 匿名さん]

川口市議会の議事録によると本町ロータリー(マンション近くの交差点)の改修計画が決まったようです。

[339: マンション掲示板さん]

[No.333～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[340: マンション検討中さん]

わたしは良いマンションだと思います。
元郷という地域柄はよく分からないですが。。
一般的なサラリーマン層がターゲットですよね、もう1ランク価格帯が上がると入居者層もレベル上がりますからね。ブランズは背伸びすることなく生活できそうで、良い意味で中流なところが気に入っています。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[341: 周辺住民さん]

事故を見かけたことが無いとしても、これから事故が起こるリスクがあるから怖いと感じるんじゃないんでしょうか？

[342: 周辺住民さん]

>>341 周辺住民さん
怖いなら買わないほうがいいですよ。事故が起こるリスクが無いマンションを探したほうがいいと思います。

[343: マンション検討中さん]

「飛行機が墜落するかもしれない」と同レベルの愚問

[344: 周辺住民さん]

「飛行機が墜落するかもしれない」と同レベルの愚問とありますが、私はそう思いません。
飛行機に関してまったく知識はありませんが、飛行機の事故の確率が低い要因としてパイロットは人ですが日々訓練をうけていることと、機械的な助けもあり低くなっているというのが私の考えです。
それに対して車の操作は完全に人です。今は機械的に助けてくれるブレーキなどもありますが、全部そういった車ではありません。
運転をする方も様々な方がいます。その様々な方たちは当たり前ではありますが日々訓練を受けていません。ましてや飲酒運転や居眠り運転をしてしまう方も多数でしょう。
日本全国的にみて飛行機の事故は稀ですが車両事故は毎日起こっているといっても過言ではないでしょう。

飛行機の事故と車両事故はあきらかに確率が違いすぎます。
そしてその車両事故がいつわが身やわが子に来るかと考えると、やはり大きい道路などは出来るだけ避けて事故にあってしまう確率を下げたいと考えるのは当然かと思います。

ただこのマンションは道路面ではマイナスですが、日当たりであったり、将来川の方に建物が建つなどの心配が一切ないという事と、人気の本町小学区というのがプラスになるため、道路に関して気にならないという事であればいい物件でしょう。

[345: マンション検討中さん]

実際の売れ行き具合を見るからに、不調そうです。今のニーズとあってなかったのでは。

[346: マンション掲示板さん]

どの位でしたか？
年明けに行った時は南東向きのみで、道路側はまだ売り始めていませんでした

[347: マンション検討中さん]

そんなに売る気がないんだと思います。とは言え少しは捌けるから暖かくなったら全力で売るんでしょう。道路側はそのときまで温存じゃないでしょうか？

[348: マンション検討中さん]

たしかに、今の時期は売れないと思うので広告費温存かもですね。

ただ、一年間ぐらい年間通して温存してる気が。。。

[349: 匿名さん]

契約者スレ作ってくださいな。

[350: マンション検討中さん]

>>348
余裕なんでしょうね。なんだかんだ元郷のほうも3LDKはきれいに捌けましたからね。4LDKは苦戦して、、と書こうとしましたが完売御礼出てますね。