ブランズ川口本町〔（仮称）川口市本町２丁目計画 〕ってどうですか

[マンション検討中さん]

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/honcho/
売主：東急不動産
施工会社：埼玉建興

ブランズの163戸・16階建マンションです。
立地は川口元郷駅から徒歩3分、122号線と旧芝川に挾まれた場所に位置します。
川口駅までは徒歩15分ほどでしょうか。
向こう側に比べると注目度は低そうですが、どうでしょうか。


所在地：埼玉県川口市本町二丁目173番1他（地番）
交通：埼玉高速鉄道　 「川口元郷」駅 から徒歩 3分 、JR京浜東北線 　「川口」駅 から徒歩 14分
総戸数：163戸（事業協力者住戸30戸含む）
間取：2LDK～4LDK
面積：65.77平米～90.82平米
管理会社：株式会社東急コミュニティー


【物件情報の一部を追加しました 2018.4.10　管理担当】

[151: マンション検討中さん]

>>150
ナイス！
マンマニ氏はもうこの物件レビュー更新しないと思って見てなかった。

[152: マンション検討中さん]

>>151 マンション検討中さん
ありがとう。そんなあなたはここ検討中ですか？

[153: マンション検討中さん]

>>152
購入予定です

[154: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん
ありがとうございます。是非決め手を教えて欲しいです。
当方、検討中で迷っております

[155: マンション検討中さん]

何に迷ってます？

[156: マンション検討中さん]

一番は価格ですね。
あと100万ぐらい下がってくれればと思っています。端数と言われればそれまでかもしれないですが、それなりに大きいので。

保育園の入りやすさも気になっています。
あとは、子供遊ばせられる大きい公園があるか。

リセールは幹線道路沿いということなのでやはり落ち込むのかな。という所から割高感は無いか。

[157: 匿名さん]

公開されている間取りを拝見するとファミリータイプになっているのかなと思いました。
バルコニーが狭そうなのは残念。もう少し奥行きがあるとよかったかしら。
共用施設はたくさんはないですが子供がちょっと遊べるような場所があるのは良いと思います。
いちごカフェではいろいろなセミナーなどが予定されていますが、ここで習い事ができるとさらにいいですね。英会話やダンス等のレッスンもしてくれたりすると子供を持っている親としては、活用できそうでいいなと思います。

[158: マンション検討中さん]

同感です。
共用施設は習い事も将来的には可能性あるのでは？いごごちカフェですね。（笑）

[159: マンション検討中さん]

値下げしましたね。

[160: マンション検討中さん]

そうなんですか？
お幾らに値下げ？

[161: マンション検討中さん]

100万全体的に下がったのかなーと。
または一階のみ下がった？
そのあたりはよくわかりませんが。

[162: マンション検討中さん]

1階いくらですか

[163: マンション検討中さん]

3500、3800、3900の部屋があったと思います

[164: マンション検討中さん]

下がったのは一階だけかもしれませんね。
要望書ついたところは下げてないのかもしれないですね。足元見られてる気がして嫌ですが。

私としては平均的に下がってなければ、別物件も考えています。

[165: マンション検討中さん]

>>164
いずれ本広告された時に、全体を通した値下げの状況が確認できると思います。なので一旦スルーするのもありかもしれませんね。
とは言え、要望書入ってる部屋しか本広告されない気がしますけどもww

[166: マンション検討中さん]

修繕積立金高すぎない？
あのブランズ川口元郷より高い。

[167: マンション検討中さん]

他と比較すると2倍以上のランニングコストな印象ですね。12年後、24年後にどうかですね。
積立金が潤沢にあると、東急コミュニティに狙われて必要以上のメンテナンスを提案されたりするという書き込みもありますね。

段階的に上がって最終的に3万円近くの支払いになる20数年後のリセールは厳しそうですね。

[168: マンション検討中さん]

要望書の期限が明日までと伺いました。
当初の期限より延びているようですが、あまり要望書出てないんですかね？
私は第1期は見送ろうかと思っています。

[169: マンション検討中さん]

要望書どれぐらい出てるかわかるんですか？

[170: マンション検討中さん]

本広告された数≒要望書の数
じゃないでしょうか？

[171: マンション検討中さん]

要望書の数で様子見したいのですが。
なかなか駆け引きが難しいですね。

[172: マンション検討中さん]

要望書がたくさん入ってたら買いたいですか？

このマンションは元郷では高いという印象ですが、首都圏でみると安いほうですね。それでも管理費・修繕積立金はけっこう高いですから、躊躇する人もいると思います。

それを支払うことが出来る人が買うわけで、ある種のフィルターになってますね。民度を維持したマンションコミュニティとなることを期待したいですよね。

[173: マンション検討中さん]

検討中のため、要望書が沢山入ってなければ一旦見送っても良いかなと。

修繕積立金は高いですね。特に上がり幅がすごいです。

[174: 匿名さん]

はやくほしい

[175: マンション検討中さん]

決め手はどこですか？

[176: マンション検討中さん]

かなり良くないですか？
設備、立地、子育てに関してが評価高いです。
122沿いというところで騒音、川沿いというところで昨今の大雨の影響が気になりますね。

[177: マンション検討中さん]

駅近、価格も他の首都圏に比べれば安いです。
川口駅近辺のプラウド、パークハウスは庶民には買えないですからね。

荒川氾濫したら川口市全滅ですから、私はあまり考えていません。

ちなみに購入予定です。

[178: マンション検討中さん]

初期で何割ぐらい埋まりますかねー。

ちなみに低階層ですか？

[179: マンション検討中さん]

第1期でどのくらい埋まるかは気にしていません。ブランズ川口元郷を敬遠した子育て世代が買うと思うので、4LDK以外はいずれ完売するでしょうね。

[180: マンション検討中さん]

登録から抽選まであまり期間がないのですね。
みんなマンションはそんなものかな？

[181: マンション検討中さん]

駅前でうちわ配って頑張ってるみたいですね

[182: マンション検討中さん]

こちらを検討しているのですが、ご存知の方がいらっしゃればご教示願います。

122沿いですが、
・朝夕の交通量はどれくらい多いのでしょうか？
バス利用や車利用を想定した場合、結構時間的に影響受ける程なのでしょうか？
・幼稚園、小学校、中学校、ミエルかわぐちは122を越える形になるかと思うのですが、直接越えなくても良いように芝川沿いの舗装計画などあるのでしょうか？
・周辺にコンビニやカフェはあるのでしょうか？

[183: マンション検討中さん]

>>182 マンション検討中さん
主観です
朝夕の交通量は多いです。
これが本物件の一番のデメリット。

舗装計画はなかったと思います。

コンビニやカフェは無いと思います。
駅力は弱いですね。ただコンビニ需要はあると思うのですが。

[184: マンション検討中さん]

川口元郷という立地からして、妥当な金額帯だと思いますか？

これから川口駅ー川口元郷駅あたりは再開発されると良いのですが。

[185: マンション検討中さん]

昔の元郷を知っている人は高いと言います。
ただ、首都圏の他のマンションに比べると安いです。ということで普通のサラリーマンが頑張って買えるレベルだと思ってます。

ところで本広告出ましたね！
第1期 20戸
2LDK〜4LDK
3830万〜6490万

[186: マンション検討中さん]

4LDKは見出しの価格が間違ってますね。
間取り図には6410万と記載がありました。

[187: マンション検討中さん]

>>183 マンション検討中さん
ご教示頂きありがとうございます。

やはり国道沿い、朝夕は仕方ないのですね。
また、現状は122沿いを歩かせるしか無いのですし、駅回りにはそういった施設は無いのですね…

駅に入るとデイリーヤマザキがあるとのことだったんですが、そのために下りるのも何だかな～と
地下鉄なのに立派なロータリーがあったので今後の開発に期待したいですね

[188: マンション検討中さん]

>>187 マンション検討中さん
私も検討中で、今週中には答えを出すつもりです。
色々調べたので答えれることがあればこたえます。

[189: 匿名さん]

川口もだいぶ、新築が増えてきたので選択が多くていいですね。
やはり条件のよい物件が多いと検討のし甲斐があると思います。
このあたりの条件はかなり良いものが多いので、なるべくよい条件で検討したいです。
あとは、どうしても場所がいいと価格が高くなるのが難しいところですね。

[190: マンション検討中さん]

>>188
要望書入れてます？
ちなみにどのタイプの部屋を検討中ですか？

[191: マンション検討中さん]

>>190 マンション検討中さん

入れてますよ。ただどのタイプから伏せさせてください。

[192: マンション検討中さん]

>>188
まあそうですよね。
タイプ書くと特定されちゃいますからね。
検討中とのことですが、何か迷ってるところがあるんですか？

ちなみに私も要望書入れています。

[193: マンション検討中さん]

他の物件と悩んでいます。中古ですが。価格が低くて魅力だったので。

[194: マンション検討中さん]

皆さんの年収っていくらぐらいでしょうか？
初めての購入でやっていけるか心配だったので。
ちなみに700ぐらいです。

[195: マンション検討中さん]

物件の購入価格をお聞きしないと、やっていけるか判断出来ないと思いますよ。

[196: マンション検討中さん]

すみません。たしかにそうですね。
4400万円となります。

[197: マンション検討中さん]

管理費・修繕積立金などのランニングコストを含めて、14万弱／月（ボーナスなし、変動金利で試算）という感じでしょうか。

6年ごとに修繕積立金が上がるため、25年目から35年目までの支払いが最大値となり、16.5万程度になると思います。

お子さんが何人いるかにもよりますが、問題ないと思います。あなたがやっていけない場合は、一般的な収入の人では買えないマンションということになると思います。

[198: マンション検討中さん]

ありがとうございます。
子供は1人で、今後2人になればいいと思っています。

[199: マンション検討中さん]

常識でしたら愚問失礼します。

このマンションの事業協力者住戸が30戸と、全住戸の20%弱で多い気がするのですが、大丈夫なのでしょうか。

例えば
全て賃貸で、入居者が見つからず管理費や修繕積立金の皺寄せが入居者に寄る。
事務所や店舗？が入り、風紀が乱れる？
等、何か懸念点は無いのでしょうか。

[200: マンション検討中さん]

>>199 マンション検討中さん
気になりますね。
ただ、管理費と修繕積立金は、賃貸者が払うのではなく所有者かなと思いました。

[201: マンション検討中さん]

排気ガスについて、ぜひご自分で確かめた方が良いと思いました。
我が家は妥協するかどうか、迷っているところです。

[202: マンション検討中さん]

盛況ですか？

[203: マンション検討中さん]

大雨注意報です！

[204: マンション掲示板さん]

ブランズ川口元郷であれだけ売れ残ってるのだから、ここは販売は大雨でしょう。

管理費等含め、高すぎます。

地元民はたぶん買わないので、南北線利用者で絶対価格を抑えたい人か購入層じゃないですかね

[205: マンション検討中さん]

小学校まで徒歩15分の元郷と比べるのは違う気がする、こっちは徒歩6分だからね、ちなみに本町小だよ。

地元民に相手にされないマンションでもいいよ
段階的に上がっていく修繕積立金を理解して払っていける人に買ってほしい。安さに飛びついて管理が破綻するのは勘弁。

[206: マンション検討中さん]

>>200 マンション検討中さん

ありがとうございます！
で、あれば自分達が負担することは無いんですね。

ただ勝手な想像ですが、協力者が30名もいるとは思えないので一人で複数部屋分配されてると思われます。
仮に３部屋所持で7年後の積立金が一部屋約￥20,000/月、13年後約￥30,000/月、あるかわかりませんが修繕積立一時金約￥450,000/12年。
３部屋分だと毎月￥100,000近く、12年ごとに￥1,500,000近く払える程、協力者さんて余裕ある方がなれるんですかね？
※金額は近くのマンションから参考にさせて頂きました。

[207: マンション検討中さん]

>>206 マンション検討中さん
協力者は1人ですよ。
結構厳しいのでは

[208: マンション検討中さん]

>>206
とりあえずマンションギャラリーに行ってみては？話しはそこからだと思いますよ。

[209: 検討]

本町小学校ニュースになってますね

[210: 匿名さん]

とんでもない教頭ですね。
これでは学校のレベルも知れたものです。

[211: マンション検討中さん]

とんでもないですね。
ブランズ川口本町にとってはいい迷惑ですね。

[212: マンション検討中さん]

>>211
確かにいい迷惑です。しかも第1期販売開始日にぶつけてくるという。。色んな意味で

[213: 匿名さん]

そうですか？
事故についてはもちろん良くない話ですが、どこの学校であっても、学校選びや家選びには関係しない話題だと思っています。

[214: マンション検討中さん]

>>213 匿名さん
子供がいる家庭にとっては、小学校は多いに関係してくるかと思います。

[215: 匿名さん]

>>214 マンション検討中さん
教頭お一人の事故が関係するとは考えにくいという話です。

ちなみに我が家も子供がおります。

[216: マンション検討中さん]

>>207 マンション検討中さん

ご教示頂きありがとうございます。

一人となると尚更不安ですね…
◆修繕積立金(前述より)
7年目～30部屋で￥600,000/月
13年目～30部屋で￥900,000/月
◆修繕積立一時金(前述より)
12年ごと30部屋￥1,350,000/
◆管理費(国交省の調査の平均￥15,000より)
30部屋で￥450,000/月
※立体駐車場かつ協力者住戸は部屋が優遇(最上階角部屋等)を考慮すると￥20,000越えそうですが…

12年目に限って言えば、最初の1月目は￥2,500,000弱の支払い？ですよね……

恐らくほぼ賃貸なので、現在の近隣相場約￥150,000から、単純に10部屋も貸し出し出来ていればしばらくはランニングコストは補填できそうなので安心かと思ったのですが、10年後20年後も相場維持が不明な反面、修繕積立金は更に増しますし、勝手なイメージですがココまで高額な賃貸に定着する方も少ないのかなと。
そうなると、結局将来積立金不足に陥る可能性が高そうと思えてしまいます。

この辺り、売り主は補填、してくれないですよね？(10年アフターとかは見かけますが違う気がしますし)
こういったケースの物件の運用事例をご存知の方、教えて頂ければ幸いです。

[217: マンション検討中さん]

>>208 マンション検討中さん
アドバイスありがとうございます。
確かに仰る通り、行ってみてからの話かとは思います。
ただ、HP上を見て、かつ現地にお邪魔させて頂き、現状立地と設備は高確度な物件になっており、マンションギャラリーに行ってしまうと変なフィルターが掛かってしまいそうなため、躊躇しております。

[218: マンション検討中さん]

第1期で何割ぐらい出したんでしょうか？

[219: 匿名さん]

マンションギャラリーへ行って、確認すればいいのではないですか？

[220: マンション検討中さん]

マンションギャラリーに行けないんでしょww
実は競合マンションの営業マンが書き込んでるとか何か事情があるのでは？

マンションギャラリーへ行くと変なフィルターが云々とか訳が分からないですよね。行かないと買えないのに。

[221: マンション検討中さん]

近辺のマンション見に行ったけど、ここが断トツで良かった。
第2期かな。
高いかな。

[222: マンション検討中さん]

マンションの設備、中はダントツと思いました。

あとは価格と立地の折り合いかと。

[223: マンション検討中さん]

ブランズは細かいところまで作り込まれてますね。ブランズ見た後にヴィルレ川口を見たら引っ掛かる点が多々ありました。

ヴィルレ川口は立地まずまず、日当たり良好だけども、カーテンレール剥き出しだったり、共用部分の廊下を跨ぐようにエアコン室外機から水が流れてたりで。。あれで冷めました

これからモデルルームオープンするであろうパークハウスは、同等もしくはブランズ以上のクオリティかもしれませんが、金額的にかなり高いことが予想される。。LDが12畳と狭いので検討対象から外しました

第2期ブランズ川口本町。。楽しみですね！

[224: マンション検討中さん]

>>223 マンション検討中さん

購入者さんですか？

[225: マンション検討中さん]

後どのくらい残っているのか気になります

[226: 匿名さん]

契約者スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636433/

[227: マンション検討中さん]

第2期の値段下がってない？当初の価格より。気のせいかな

[228: マンション検討中さん]

当初の価格自体が100万円単位の予定価格として発表されているだけなので、値下がりしてるか判断できないでしょ。
200〜300万も値下がりしたら分かるけど、最終期の売れ残りでもそこまで下がらない。

[229: 匿名さん]

契約者スレを盛り上げていこーよ！

[230: マンション検討中さん]

最終期の売れ残りであれば下がるかと思いますよ。

[231: マンション検討中さん]

>>230
ブランズの最終期売れ残り買ったことあるんですか？

[232: マンション検討中さん]

ブランズ川口元郷、竣工後の売れ残りを検討ていた体験からです。実際に購入には至りませんでしたが。

[233: マンション検討中さん]

232ですが、価格の折り合いがつかなかっただけで、良いマンションかと思います。
躯体や、設備は良いですよね。

排気ガス、川近くがもう少し価格に反映されていれば、迷わず即購入でした。

[234: マンション検討中さん]

いいマンションですよね。ただ、私も川の近くで虫が増えるリスクを恐れて購入には至らず。
最上階とかなら大丈夫だったかもしれませんが、上層階は予算に合わず。

[235: マンション検討中さん]

>>232
おかしいですね。そこまで下げて売ってないはずなんですが？ちなみに何階のどのタイプですか？担当営業は誰でしたか？イニシャルでいいですよ

[236: マンション検討中さん]

>>235 マンション検討中さん

3ldkのお部屋です。
値下げを示唆されました。
おそらく購入となればあと一段はいけるかと。
また、4ldkのお部屋ならまだ値下げ可能かと。
階数とイニシャルは伏せさせてくださいね。

ここはあくまで川口本町のスレなので、もしさらに何かあれば川口元郷のスレでお待ちしています。

[No.230と本レスは､具体的な値引き金額の掲載のため､一部テキストを削除しました。管理担当]

[237: マンション検討中さん]

今朝122通過しました。
現場、だいぶ高さがでてきましたね。

[238: マンション検討中さん]

>>236
売れ残りの階数とタイプ、営業担当のどれも書けないとなると本当に川口元郷のマンションギャラリーに行ったことがあるのか信憑性がないですね。

そしてこれ以上追求されないようにスレ違いだからと元郷スレへと誘導するww
ネガキャンご苦労様です。

[239: マンション検討中さん]

>>238 マンション検討中さん

どうでもいいですが、
ここはスレ違いですよ。

[240: マンション検討中さん]

ブランズ川口元郷の名前を出して売れ残った場合はこんなに値下げされると信憑性がない情報を書いたのはあなたです。今更スレ違いとよく言えますね。

どうでもいいなら他スレへ行ってください。このマンションで価格が折り合わないなら尚更

[241: マンション検討中さん]

そら値引きはあるでしょ

[242: マンション検討中さん]

竣工後なら値引きはあるのが普通では？
無いのは住友不動産ぐらいかと。

[243: マンション検討中さん]

連投w
値下げ狙いww
必死かよwww

[244: 検討板ユーザーさん]

値下げ目的ならブランズ川口元郷が1割引の情報が入りました。
それでも5300万以上からになりますので予算が厳しい方は4000万代の本町など現実的な選択からですね。

[245: マンション検討中さん]

>>244
荒らすなよ

>>236
[No.230と本レスは､具体的な値引き金額の掲載のため､一部テキストを削除しました。管理担当]

[246: マンション検討中さん]

住民の質と掲示板のコメントの質が比例してますね。
ここらのエリアで値引きしてないのは考え辛いでしょ。

本町の方も、翌週の収納セミナーなんかやってるのが悲しいところ。

[247: マンション検討中さん]

値下げ値下げ言って購入しても、その後が大変だから購入しないほうが◎。

[248: マンション検討中さん]

>住民の質と掲示板のコメントの質が比例してますね。

掲示板の書き込みを見て住民の質に繋げちゃう>246がきましたよ〜
ここに書いてる人の何人が住民になるのかな？

そして住民の質と煽りつつこのスレから離れられない>246でした〜
嫌ならプラウド行けばいいのにww

[249: マンション検討中さん]

>>247
おっしゃる通りでこのマンションの修繕積立金は多く積んでるので、値引きを気にしなきゃいけない人には厳しいと思います。

住民にとっては検討板の質云々より、滞りなく修繕積立金を払っていける人に買ってほしいですよね。

[250: マンション検討中さん]

>>249 マンション検討中さん

本質突いてます。
値引きしないとローン審査が通らない人は高い修繕費を払える能力がなさそうなので滞納して全体に影響を与えますから。
でも、東急は早く売り切りたいからそこまでは考えないかな。