ザ・パークハウス住吉川ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-sumiyoshigawa/top.html
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件概要
2017年09月11日現在
ザ・パークハウス 住吉川
所在地 兵庫県神戸市東灘区住吉東町２丁目１８７６番２４６（地番）
交通
ＪＲ東海道本線「住吉」駅（南出口・駐輪場側）より徒歩8分、
阪神本線「魚崎」駅（北出口）より　徒歩10分、
六甲アイランド線「魚崎」駅（西出口）より徒歩7分
総戸数 44戸
販売戸数 未定
駐車場 (総戸数に対して)22台〔月額使用料：未定〕
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 3LDK・4LDK
専有面積 78.47m2～98.95m2
バルコニー面積 7.49m2～10.53m2
販売予定 平成30年2月上旬販売開始予定
モデルルーム 資料請求受付中
完成日または予定日 2018年11月上旬
入居(予定)日 2019年1月下旬
敷地面積 2246.75m2（売買対象面積）
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上5階地下1階建
用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域・第3種風致地区
高度地区：第四種高度地区
防火地域：準防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：40% 、容積率：200%
管理形態 管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託
施設費用・償却費
【駐車施設】(総戸数に対して)/22台〔月額使用料：未定〕、
【バイク置場】(総戸数に対して)/1台〔月額使用料：未定〕、
【ミニバイク置場】(総戸数に対して)/4台〔月額使用料：未定〕、
【自転車置場】(総戸数に対して)/44台〔月額使用料：未定〕
売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社鍜治田工務店
建築確認番号 第NK16-1488号（平成29年5月19日）
問い合わせ先 ザ・パークハウス 住吉川　販売準備室
10:00～17:00（水・木・第2火曜日定休※祝日除く）
0120-320-240
[e-mail]

[161: マンション検討中さん]

ここの２重ドアはいったい何の意味があるのか。
鍵の開閉を２回やるのがめんどくさい。

[162: マンコミュファンさん]

二重ドアは高級感あっていいと思いましたよ。何も置けないのは難点ですが。

[163: 検討板ユーザーさん]

凝った仕様は時が経つと邪魔くさくなることがありますからほんとに必要かしっかりと検討が必要ですね。

[164: 通りがかりさん]

今日、パークハウス住吉川から最新情報としてメールが送られてきました。スマホで見たら、アホほど長いリンク先URLがついていて笑いました。担当者はURLを短縮することも知らない？おまけに最初はリンク設定されないまま届いて、再送メールが来たからてっきり短縮してなかったからかと思ったら、長いままリンク設定されていて、笑い倍増でした。担当者、大丈夫？

[165: 職人さん]

>>164
外注業者でしょ
それにしても長く販売してるのに売れてる感全然ないな
２重ドアも見たけど、邪魔以外の何物でもありませんでした
あの場所なので、普通のもの建てていればそこそこ売れたんじゃないでしょうか？
変なのはあとあと費用が嵩むし老朽化すると価値が損なうんですよね

[166: マンション掲示板さん]

シンプルにファミリー向け板マンで、価格押さえてくれてたら買ってたなぁ
特に立地が良いわけでもないし、二重ドアやリビングダイニングの間の窪みもいらなかったな

[167: マンコミュファンさん]

価格が高すぎる。駅南側、周辺の雰囲気をみても価格と釣り合わない。リビングの窪みも平米数を大きく見せる苦肉の策。それでも、近所にある新築ワコーレよりかは全然いいけど。

[168: マンション掲示板さんか]

ワコーレは決算セールでとりあえずほぼ捌いたみたいだね

[169: 匿名さん]

４階と５階は後どのくらいあるかご存知の方はいらっしいますか？

東京在住なので直ぐに見学に行けず、Aタイプの家具付きモデルルームのVRがなかなかUPされなくて。
Dタイプの家具付きモデルは３階で検討外ですし、以前に比べるとかなりケチったモデルルームに感じます。

後、新規にはもうモデルルームは作らないのでしょうか…

[170: マンション掲示板さん]

正直この程度の駅からの距離ならまた数年待てば出てくる気がするし
ワコーレと立地が逆だったらもう少し売れたろうになぁ

[171: マンション検討中さん]

残り後何戸迄になったのでしょう？
最上階ならお値段次第では購入したいのですが、ファミリーの方が多いのですかね？
ただ夫婦２人なので78平米か83平米で充分過ぎる感はあります。
住民の方、住み心地や近所付き合い、利便性等教えて下さい！

[172: 坪単価比較中さん]

HP概要欄には販売戸数9戸、価格68,561,653円～104,033,020円とあります
上で述べられているように2重扉は確かにめんどくさい気はしますが、実際に住んでる方的にはどうなんでしょうね

[173: 検討板ユーザーさん]

住んでる環境はいいと思います。
駅か、10分ほどなのに自然の環境もあり閑静な住宅地の感じがします！

[174: 検討板ユーザーさん]

まだ結構残ってるんですね
駅からやや遠い割には価格が強気かな
2重扉も気になります

[175: 通りがかりさん]

ペアガラスかどうかご存知の方おられますか？

[176: 職人さん]

全室ペアガラス（複層ガラス）になってます。
ある程度グレードが上のマンションについているべき設備はパークハウスですのでついています。
逆にグレードが特上の設備は一切ついていないですが（あえて言えば玄関の御影石）、
あそこの立地で特上の設備も求められてないでしょう。

駅からは8分となんともいえない距離感ですが、コロナのあとではそこまでネックにならないかが悩みどころです。みなさんはどう思われますか。

[177: マンション掲示板さん]

2国南、駅8分なので特段立地がいいとは言い難いですね。これぐらいの立地なら待てばまた似たような立地は出てくるかなーと思いました。
数年前なら駅北5分程度でもここぐらいの価格で買えてましたし。

[178: 匿名さん]

建物完成から1年10ヶ月で売れ残りか。
現在6戸販売中だが公式サイトの間取りはBタイプだけが販売済で7タイプ掲載されてるってことはこの6戸以外にもまだ売れ残り在庫があるってことかな？

https://www.mecsumai.com/tph-sumiyoshigawa/outline/
物件概要｜【公式】ザ・パークハウス 住吉川｜JR神戸線、快速停車駅「住吉」駅徒歩8分、住吉邸宅構想。｜三菱地所レジデンスの新築分譲マンション

物件概要
2020年08月03日現在
ザ・パークハウス 住吉川

所在地 兵庫県神戸市　東灘区住吉東町２丁目１８７６番２４６（地番）
交通 ＪＲ東海道本線「住吉」駅（南出口・駐輪場側）より徒歩8分、阪神本線「魚崎」駅（北出口）より徒歩10分、六甲ライナー線「魚崎」駅（西出口）より徒歩7分

総戸数 44戸
販売戸数 6戸(1階～5階)
駐車場 (総戸数に対して)22台
販売価格 68,561,653円～104,033,020円
最多価格帯 ―
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 78.47m2～98.95m2
バルコニー面積 7.49m2～10.53m2

販売予定 先着順申込受付中　※先着順のためご希望の住戸が販売済の際はご容赦下さい。
モデルルーム 現地建物内モデルルーム公開中
完成日または予定日 2018年11月完成済
入居(予定)日 即入居可※諸手続き終了後となります。

敷地面積 2246.75m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート造・地上5階地下1階建
用途地域 用途地域：第一種中高層住居専用地域・第3種風致地区
高度地区：第4種高度地区
防火地域：準防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：40% 、容積率：200%

管理形態 三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託（日勤）
管理費(月額) 19,860円～25,040円(月額)
修繕積立金(月額) 6,670円～8,410円(月額)
修繕積立基金 627,760円～791,600円(引渡時一括払)
施設費用・償却費
【管理準備金】19,860円～25,040円(引渡時一括払)、
【インターネット使用料】1,705円(月額)、
【駐車施設】(総戸数に対して)/22台〔月額使用料：17,000円～25,000円〕、
【バイク置場】(総戸数に対して)/1台〔月額使用料：3,000円〕、
【ミニバイク置場】(総戸数に対して)/4台〔月額使用料：1,000円〕、
【自転車置場】(総戸数に対して)/44台〔月額使用料：200円・800円〕
備考 ※販売価格には、建物に係る消費税率10％を含みます。

売主 三菱地所レジデンス株式会社
販売会社（取引態様） 三菱地所レジデンス株式会社（売主）
施工会社 株式会社鍜治田工務店
建築確認番号 第NK16-1488号（平成29年5月19日）
問い合わせ先 ザ・パークハウス 住吉川　現地販売センター
営業時間：（平日）11:00～17:00（土・日・祝日）10:00～17:00（毎週水・木曜日　第2第4火曜日 定休※祝日除く）
※誠に勝手ながら、8月11日(火)～20日(木)は夏季休業といたします。この期間は資料請求いただいた方への資料発送業務等もお休みさせていただきます。予めご了承ください。

0120-320-240
[e-mail]
次回更新予定日：2020/08/25
Copyright c MITSUBISHI ESTATE RESIDENCE CO.,LTD.

[179: 匿名さん]

SUUMOで一部は価格が掲載されてるけど階数は不明だな。
住戸配置図に価格と成約状況を記載したのを公開すべきだわ。
さらに築1年以上経ってるから個別商談で値下げもやってる可能性あるけど
それも個人の値引き交渉能力じゃなく全戸の値引き価格も公開して欲しいな。
現代で価格が不透明な商売が許されてるのって不動産販売くらいじゃないか。

https://suumo.jp/ms/shinchiku/hyogo/sc_kobeshihigashinada/nc_67717177/
【SUUMO】ザ・パークハウス 住吉川 | 新築マンション物件情報

ザ・パークハウス 住吉川 （価格・間取り）

Gメニュー1
2LDK+2WIC+SIC
専有面積：98.95m2
価格：1億403万3020円（先着順）
角住戸
LD15畳以上

A
3LDK+WIC
専有面積：78.64m2
価格：7263万4137円（先着順）

D
3LDK+WIC
専有面積：83.58m2
価格：7055万4495円（先着順）
LD15畳以上

[180: 匿名さん]

人口低迷中の神戸、立地の良し悪しが駅北南でわかれる場所、校区もさほどよくない場所で、70平米に7000万払う人って、何を考えて選ぶんやろか。

[181: マンション掲示板さん]

駅北、駅北と言うけれど、住吉本町アドレスでも大部分はハザードマップでビシャビシャのエリアですし、北側に商業施設が多いわけでもないし（南側2号線沿いのほうがむしろ多い）、学区が良くなるわけでもないんですよね。。みんな住吉中。

周りに建ってる建物は確かに北側の方が高級で雰囲気もいいのは間違いないのでお金持ちは北側一択で学校も甲南に入れるんでしょうけど、南も風致地区内であれば阪神大震災でも生き残った40年、50年選手のマンションを壊せば雰囲気はマシになるポテンシャルはある。マンション作るときにパティシエ エスコヤマ神戸店を誘致するのがデベロッパーがやるべきことだ！

[182: 匿名さん]

住吉本町アドレスってそんなに良いの？
知らない人は住吉は住吉だからなぁ？

[183: 検討板ユーザーさん]

神戸のＪＲか阪急でファミリーマンション7、8000万というと駅3-5分のイメージ

[184: 匿名さん]

住吉という名前がつくマンションで坪単価高いのはほとんどが住吉本町アドレスですし、
マンション名も「○○住吉」ではなく「○○住吉本町」となります。
実際に歩かれてみれば違いは雰囲気の違いは一目瞭然かと思います。

ただなぜ高級エリアになったかというとイメージ先行な部分が多いのではと感じてしまうところがあって（実際戦前住んでた超お金持ち達はかなり散っていった）、
ファンダメンタルな要素としては風致地区であることときれいな住吉川が近いということ
くらいかなと思います。
その意味では本物件も条件は同じ（学区も同じ、災害リスクは自然堤防上なのでむしろ川から離れた住吉本町アドレスよりも低い）で、それゆえ三菱地所も値付けを少し間違えてしまってなかなか捌けないのでしょうが、不動産も人気商売なのでイメージや雰囲気が大事なのでしょう。皆様もJR（2号線）から北か南かを多いに気にされていることからもそれがわかります。

本物件とか2号線沿いタワマンは住吉本町ではないけど坪単価は高いという例外ですが、
どちらも「住吉川」とつけて川から近いことをアピールしてますね。

[185: マンション検討中さん]

Bタイプに続いて10部屋あるDタイプも完売になってますね。
80㎡前後の部屋はそろそろなくなりそう。竣工2年が近いしさすがに終盤戦。

[186: マンション検討中さん]

残り何戸くらいになったかご存知の方いますでしょうか。
最上階はもう売り切れですかね。。

[189: マンション検討中さん]

>>187 さん
>>188 さん
ありがとうございます！
そんなところにしれっと書いてあったのですね。

[190: マンション検討中さん]

>>186 マンション検討中さん
あと7戸ですよ。

[191: マンション検討中さん]

お隣の北側マンションが嫌すぎる。。

[192: マンション検討中さん]

販売戸数：5戸(1階～4階)にアップデートされているので最上階は完売ですね。

[193: マンション検討中さん]

VRモデルルームで新しく公開された部屋は軒並み分譲済みの表記に変わってますね。
1番広い部屋のみ残ってる。

モデルルーム化することで内装をアップグレードして価値を上げると同時に、モデルルームに使ったので、ということで多少の値下げの口実にもなる（入居済の方に対する配慮）という、
和田ワコー○にはできない三菱地所の売り切り方。

[194: 評判気になるさん]

>>193 マンション検討中さん

モデルルーム、本当にきれいですよね。
内装もアップグレードしており、素敵でした。

値段もよかったですよ。悩みます。
芦屋川にするか、芦屋レジデンスにするか、住吉か。

[195: 名無しさん]

>>194 評判気になるさん

いくらのお部屋が残っているのでしょうか？

安い金額のお部屋はあいてるのでしょうか。

[196: マンション掲示板さん]

値下げの話は掲示板には書けないし、本当に買う気あるならMRで直接聞いたほうがいいですよ

[197: マンション検討中さん]

>>194 評判気になるさん

芦屋レジデンス、住吉川どちらもよい物件ですよね。
同じ三菱地所、どちらも大阪・神戸へのアクセス良好、どちらも駅前充実の人気エリア、
駅からは少しだけ歩く（6分?10分）、どちらも中規模。
似たところは多いと思います。

敢えて細かく見ていくと、新快速VS快速、3駅VS2駅（六甲ライナーはカウントせず笑）、
学区も微妙に芦屋がいいとかあるので、
価格と間取り、階数が同じという前提なら
芦屋レジデンス92点、住吉川90点という感じです。

ただ一番の違いはやはり2号線沿いか風致地区の奥まったところにあるかだと思います。
2号線（アクティブ、便利）のイメージか、風致地区の奥（隠れ家的、落ち着き）の差は
住んでみるとかなり大きいと思います。

[198: 評判気になるさん]

>>195 名無しさん
いま、お部屋は五部屋ですよ。一番安くて多分、いま、商談ルームの203かと。5000万台じゃないですかね。

[199: 匿名さん]

>>198 評判気になるさん
お仕事ごくろうさまです。197さんもおつです。

[200: マンション検討中さん]

いい場所なのに、二年売れてないと
不安ですよね。今後が。
内装も外装も、素敵。
値下げしても、売れないのは、
不思議に思います。
2号線より遥かに下ですがね。

[201: 検討板ユーザーさん]

価格的に駅北中古も検討可能だからですかね
中古に抵抗がなければ駅北中古の方が駅近で流動性利便性ともに高いですし。

[202: マンション検討中さん]

>>201 検討板ユーザーさん

新築も中古もあんまり関係ないみたいで、やはり場所ですね。場所は確かに駅北がいい！

[203: マンション検討中さん]

中古はやっぱり気持ち悪いし設備内装が時代遅れでダサい。立地は2号線から阪急間がマストだな。結局便利が最優先。阪急北は急坂、43南は災害不安で問題外。

[204: 匿名さん]

中古買っても水回りは最低チェンジするだろ？
北側6000万クラスの中古になると共有部分が美術館並みやで

[205: 匿名さん]

2年売れ残りに関しては、このクラスの価格で大手デベの物件は場所が芦屋であっても、
灘区であっても、東灘区であっても、2号線と阪急の間であっても、
軒並み売れ残ったのでこの物件特有というわけではないのではないかと思いますよ。
場所も設備も内装も外観もいい線いってて大きな欠点はないので、
あくまで市況と価格だけの話です。

コロナで半年は販売が遅れたでしょうし（デベにとっては完全に想定外の事象）、
それによってかなり買い手市場になったのだから
その状況をうまく使って価格交渉して、納得できる値段になったら買う。これに尽きます。

駅北は築浅少なく一回目大規模修繕やりましたみたいな物件ばかりで、
今から10年20年住んで築25年とか30年になった物件を誰かが買ってくれるのかと心配です。
今では古臭いオーキッドコートも30年前は最新最高級マンションだったのですよ。
永住なら駅北いいと思いますが、永住しないなら築浅にしておいたほうが安全です。
私は10年以上も他人が住んだ中古、しかも値上がりした物件に住むのは悔しいのでお断りですが。

[206: マンション比較中さん]

2重扉って結局どうなんですか
前に音の反響や風通しが心配されていましたが

[207: 匿名さん]

30年40年位だと意識高い系の住民はマンション建て替えを意識するんじゃないの？

[208: 検討板ユーザーさん]

1990年代のマンションならまだしも2000年後半ぐらいからのブランドマンションなら今の新築と大して設備変わらんし、築40年で建て替えはないと思うよ
50、60年ぐらいから話が出て実際は築70年ぐらいにならないと話まとまらず建て替え実行には移らないんじゃない

[209: 匿名さん]

やっぱ立地だわ

[210: 評判気になるさん]

>>206 マンション比較中さん

二重扉は悪くないですよ。
めんどくさい方はめんどくさいかも。
本社に、同じ玄関扉が二つありますから(笑)