ブランズ浦和別所沼公園

[匿名さん]

別所沼公園に程近い公務員住宅跡地に低層レジデンスです。中浦和駅・武蔵浦和駅が徒歩圏にあり、バスで5分程度で浦和駅にも行ける立地。埼玉大学付属中なども近く、ファミリー層の注目度も高くなるのではないでしょうか。

住所：埼玉県さいたま市南区鹿手袋2丁目826番(地番)
交通：埼京線中浦和駅から徒歩4分
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/besshonuma/index.html
売主：東急不動産
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[83: 名無しさん]

>>81 マンション検討中さん

本当にどういった層を見込んでいるのか謎です。
もし5000〜6000なら見送ろうと思います。
年収800万の私の知り合いが、5000〜6000万のマンションを無理して買い、私生活はかなり質素で習い事代が払えないなど苦労していました。
あまりに高いようなら、営業は低い年収でも無理して買わせてくるでしょうからその辺は気をつけた方がいいですよ。

[84: マンション検討中さん]

>>83 名無しさん
5000万のローン組むなら最低でも年収1000万は欲しいよね。

[85: 名無しさん]

>>84 マンション検討中さん

買った後の人生なんて営業は保証してくれませんからね

中浦和近辺に住んでますが恥ずかしながら私は年収500ちょっとなので、今回は見送ります。。。

けっこうそれくらいの方がご近所さんは多いですけどね

[86: 匿名さん]

年収500ちょっとって予算いくらなんです？
新築は無理では？

[87: マンション検討中さん]

自分が年収500万なら中古か賃貸で検討すると思います。
住環境って、絶対的なものではなくて、生活の満足度を決定する１つのファクターに過ぎないので。
無理して新築を購入してローンの返済以外何にもお金を使えない人生なんて、本末転倒だと思いますよ。

[88: 名無しさん]

>>84 マンション検討中さん
ただ私も正直年収800万くらいでしたが値段設定によって買うか考え直してます。

5000〜6000万だとさんがおっしゃったように現実的には継続的な年収1000万くらい必要でしょうから

[89: 匿名希望]

>>88 名無しさん

中浦和近辺にそんな継続的に1000万の方なんてたくさんいるんですか？
どの層を狙ったのか謎です。
その割に風呂場は狭い、ディスポーザー、トイレカウンターなしでつくりは安そうですし

[90: 匿名さん]

単独でもけっこういるでしょうね。
世帯年収ならごろごろいるかと。
それより年収500ちょいじゃ、一般的に新築は無理ですよ。

[91: 匿名さん]

ごろごろはいないのでは

白金や3Aならともかく、鹿手袋でこの価格帯なら厳しいね

価格はいつ発表になるのかな
資料請求者限定ってやつですか

[92: マンション検討中さん]

話がなんか脱線している

私はこのマンション自体に資産価値は見いだせないとは思います。

地盤、構造、設備面は期待できませんが
駅に近いというところがメリットでしょうか

誰かが書いてましたが、ブランズだからと安心しない方がいいですよ

知り合いで建築確認申請に携わってる方から聞きましたが、プラウドも郊外と都内では構造、仕様が全然違うみたいです

[93: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
白金や赤坂の新築マンションの坪単価は最低でも500万以上、超高級マンションであれば坪単価1000万越えもあるようなところです。この物件と比較するのはあまりにも現実的でないのでは？覚えたての3Aという単語を使われたいのかも知れませんが…

[94: 名無しさん]

>>93 マンション検討中さん
イヤミな性格だね。

[95: マンション検討中さん]

>>93 マンション検討中さん
私もやりとりみていて
仮にもこのマンション考えてる方は経済的にも
ある程度あるいい大人なんですから、
なんだか同じ物件に住むかもしれない身としてはがっかりです。

[96: マンション検討中さん]

>>92 マンション検討中さん

もうみなさん動き出しているのでしょうか？

大宮、浦和近辺でマンションを考えているのですが
今日、別の不動産の方から気になることを聞きました。
鹿手袋は2丁目3丁目の地盤がかなり緩いとのことでした。逆に5丁目は地盤が固いとのことです。
その方が若干大げさにいっているのでしょうか？
北海道の地震もありましたし、気になります。

[97: 匿名さん]

中浦和の駅自体があまり派手な感じではないためか、駅までけっこうかっこう近くても生活環境という観点ではとても整っている印象を受けますよね。

セキュリティに関しては標準的かな？とも思います。
マンションだとこれ位しておいてほしいという所はおさえてあるのかなと。
セキュリティの高さはマンションならではだと思います。

[98: マンション検討中さん]

>>96 マンション検討中さん

別所沼公園付近の鹿手袋2.3丁目が地盤弱いというのは本当だと思いますよ。

ここはディスポーザーとかついてるんでしょうか？

[99: マンション掲示板さん]

残念ながら、デイスポーザーは無しですよ。

[100: 匿名さん]

現地は個人的にかなり微妙な位置にあります。

仕様設備も低いですし。

そのため、ちょっと判断が難しいかと。

デザインはいいんでしょうが。

[101: 匿名さん]

>>96 マンション検討中さん

8、9日に先行でモデルルーム見学のお誘いをメールでいただきました。
モデルプランを見た限りでは、お風呂が狭い（1620ではない）、WICが各部屋には無い、玄関にSICが無い等今の住まいよりも仕様が下がるので興味が無くなりました。
残念...

[102: マンション検討中さん]

価格は決めかねているようです。
営業さんからご意見を下さいとの事で参考価格を見せていただきましたが、73平米で5500万円位でした。
坪250万円位でしょうか？
別所沼公園付近は、イメージも良いのですが、
仕様と中浦和駅という事も踏まえると、無理をしてまで買いたいとは思いませんでした。

[103: マンション検討中さん]

102ですが、
この価格帯の物件を買える人だと、
ゴミ捨て各階、ディスポーザーあたりが無いと、
厳しいと思いました。
私だったら、少し上乗せしても武蔵浦和のゴミ捨て各階、ディスポーザー付のマンションを選びます。

[104: マンション検討中さん]

>>103 マンション検討中さん
なかなか強烈な価格…。おっしゃるようにディスポーザーやハイサッシ、廊下側のアウトフレームなど設備仕様に力を入れて欲しかったですね。もっともその場合は坪260〜270になっていたかもしれませんが。

[105: マンション検討中さん]

>>103 マンション検討中さん

ディスポーザーなし、地盤弱い、小学校中学校遠い、手洗いカウンターなし、風呂狭いで
5500ですか

ないですね

この辺は武蔵浦和に比べて買い物も不便ですし
だったら武蔵の中古考えますわ

[106: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[107: マンション検討中さん]

105さんがいうようなスペック、そして5500の価格帯なら
普通に考えて買わないのが賢明な判断でしょう
市況があがってるからって
完全に我々さいたま市民東急にふっかけられてますね

[108: マンション検討中さん]

価格でましたね！！

[109: マンション検討中さん]

出ましたね！
46~5300万円と。

[110: 匿名さん]

一番高くて7400万？

[111: マンション検討中さん]

7400万はたぶんルーバル付きのプレミアムプランですね。浴室サイズが1620で窓付なのは良いけど、廊下側の柱が微塵もアウトフレームされておらず、トイレに手洗いカウンターもないという、名ばかりのプレミアムプランです。

[112: マンション検討中さん]

仕様がひどい

しかも中浦和でこの価格帯は攻めすぎな気が
営業にのらされて無理して買っても
あとが苦労しそうなので

ちょっと考え直します

[113: マンション検討中さん]

最近のブランズはだいぶ攻めてる気がしますね。
ここも修繕積立金だけでなく、修繕積立一時金を何年かに一回徴収する予定が組まれているのでしょうか。

[114: マンション検討中さん]

仕様さえ充実すれば、検討対象にはなり得ます。

[115: マンション検討中さん]

ディスポーザーは欲しかったですねー。
なしでこの値段だとちょっと二の足を踏んでしまってます。

[116: マンション検討中さん]

自転車置き場も、74戸に対して121台は少ないですね。1世帯当たり1.6台…。いくら駅近といっても中浦和じゃ、自転車ないと不便ですよ。

[117: 匿名さん]

別所沼公園が近いのが魅力的だと感じました。
家族連れだと、移動などで不便を感じないので、安心して物件を選べそうです。
長い目で見れば、本当に安心して住める環境がいいと思います。
私もこのあたりの物件を見て回っているので、本当に魅力的だと感じました。

[118: マンション検討中さん]

>>117 匿名さん
売主業者ですか？

今までの書き込みをちゃんと見たのでしょうか？

[119: 口コミ知りたいさん]

>>117 匿名さん

別所沼公園周辺には他にもマンションが沢山ありますが、それらと比較して具体的にどんなところが魅力的なんでしょうか？

[120: マンション検討中さん]

買った後、後悔しても基本的に後戻りはできません（新築買った後すぐ売りにだしても一度住めば中古扱いになってしまう）

買う方は今までの掲示板内容をしっかり読んでそれでもよければ購入された方が良いと思います。

[121: 匿名さん]

関東では知名度は高いと思っています。
実際、ブランド物件、という位置づけでもいいようなきがします。
ただ、ブランド物件の割には仕様設備が賃貸以下という印象です。

購入される方が何を重視するのか、ということがポイントになるのではないでしょうか。

[122: マンション検討中さん]

>>121 匿名さん

私は鹿手袋の中でもかなり地盤が弱い地域というのが気になりました。

北海道地震もありましたし

[123: 匿名さん]

>>121 匿名さん

117と同じ方ですか？
電話で話した営業の方が「関東では知名度は高いと思っています」
と同じことを言っていました。
売るのに苦戦しているのかもしれませんが
売主業者がここに書き込みするのはやめてください。

名ばかりのブランド物件はいりません。

[124: 口コミ知りたいさん]

>>121 匿名さん
マンションにとって重要なのは立地とランドマーク性、そして顧客属性に合った価格設定になっているかどうかだよ。同じ条件のマンション同士なら知名度のあるブランドの方が多少有利になると思うけど、条件が不利な場合はその差を埋めるほどではない。この物件はとにかく価格が高すぎる。近隣の築浅中古より300万〜500万高いだけなら、新築にこだわる人やオプションで自分好みの部屋にできる付加価値として納得できる人も多いと思うけど、1000万も高いのはやりすぎ。東急不動産はこのエリアの供給実績がないから、マーケティングを間違えたのかもね。いまどうしてもこのエリアにマンションを買いたいなら、近隣の中古をフルリフォームした方が満足度は高く、遥かに安く住めると思うよ。

[125: 匿名さん]

>>121 匿名さん
ブランズ自体はそれなりのブランドだと思いますが、この仕様ではブランズの名が泣きますよ。。。

[126: 匿名さん]

ブランズ？
あの仕様はないでしょ？
今時の賃貸より劣るでしょ？
直床や単層ガラスなんて…。

[127: 匿名さん]

直床はままあるとして、単層ガラスって本当ですか？それでこの価格？酷すぎますね…。埼玉県だからと軽く見すぎなんじゃないですか？？

[128: 匿名さん]

あと、直床も床厚次第かと思います。十分厚く取ってあれば、防音性能は問題ないですが、どうせここでも仕様を落としてきてるんでしょうね。

[129: マンション検討中さん]

単層ガラスが本当だとしたら、ブランズのブランド価値を毀損する物件だよね。東急もオイコスやオハナみたいにセカンドブランドで展開すれば良かったと思う。直床、単層ガラスでも70平米の3LDKで3000万円台後半からだったらニーズがあったかな？

[130: マンション検討中さん]

単層ガラスが本当だとしたら、この価格はないですね。

[131: 匿名さん]

さすがに単層ガラスはないと思います。20年も前からありますから。
ブランズじゃなくても、今の普通の分譲新築ならまず複層でしょう。今は戸建でも複層多いです。
ただ、ディスポーザーなし、手洗いカウンターなし、サッシ仕様ノーマル、この異常気象が多い時代で地盤は最弱、駅近といっても浦和や武蔵浦和ではなく、何もない中浦和
それでこの値段はかなりふっかけられてますよ

買うつもりでしたが、値段と仕様をみてやめました。

[132: 匿名さん]

中浦和も7000万なのー

[133: マンション検討中さん]

中浦和の新築に7000万だすくらいなら、文京区の築浅中古を買います。

[134: 匿名さん]

資料請求者に限定しないでHPで仕様をオープンにしろよ。でないと検討する価値があるかどうかも分からない。

[135: マンション検討中さん]

マンションマニアが記事アップしてる。

[136: 匿名さん]

マンション マニアさん的にもマンションの設備仕様だけでなく、ランドスケープや共用部の配置もひどいみたいな書き方されてますね。
価格はブランズの割にはすごい高くはないと言ってますが、これは通常のブランズの割にはということで、今回のひどい仕様などからしたら二流マンションと同じなのでその割には高いと思います。

[137: 匿名さん]

まぁ、価格に関してはマンションマニアさんもこの辺に住んでる訳ではないですからね。
浦和と中浦和の間辺りに住んでますが、中浦和周辺で考えると、市況を考えても中浦和の割に高すぎます。
浦和ならわかりますが…

現地も見てきましたが、南側や東側に3階建ての戸建て等が目の前にありキツキツ感があります。日当たり景色は3階以下は要注意ですね。
マンションマニアさんは主に3階以下の価格しか載せてませんが、それで5000はちょっと買う気になれません。
まぁ5.6階になるとさらに高いということでしょうが

私が同じお金だすなら浦和築浅にします。

[138: マンション検討中]

>>137 匿名さん
ちなみに同時期の市況ででてる新築のパークハウス浦和レジデンスは
二重床、二重天井、ディスポーザーあり
中浦和でなく浦和駅徒歩6分で
3500万〜6400万です。
広さの違いはあるかもしれませんが坪単価でもほとんど変わらないか少しパークハウスの方が安いです。
個人的には浦和と中浦和では駅力、資産価値が圧倒的に違うので、
駅力、仕様を考えて今回のブランズはけっこうふっかけてる気がしますね

[139: マンション検討中]

>>138 マンション検討中さん

>>138 マンション検討中さん
パークハウス浦和 ブランズ
値段 3500〜6400 4600〜7400
最寄駅 中浦和 浦和
ディスポーザー ○ ×
二重床、天井 ○ ×
地盤 弱い 普通
中学校 遠い 普通

こんな感じ？

[140: マンション検討中さん]

小学校は両方遠かったかと

[141: マンション検討中]

>>139 マンション検討中さん

地盤と中学校が逆になってますよ
パークハウス浦和 ブランズ
値段 3500〜6400 4600〜7400
最寄駅 中浦和 浦和
ディスポーザー ○ ×
二重床、天井 ○ ×
地盤 普通○ 弱い×
中学校 普通○ 遠い×

だよね？

[142: マンション検討中]

>>141 マンション検討中さん

ブランズ全敗ですね。

[143: マンション検討中]

>>141 マンション検討中さん

駅が逆です

わかりやすく○×全部つけるとこんな感じでそょうか

パークハウス浦和 ブランズ
値段 3500〜6400○ 4600〜7400×
最寄駅 浦和○ 中浦和×
ディスポーザー ○ ×
二重床、天井 ○ ×
地盤 普通○ 弱い×
中学校 普通○ 遠い×

ですね

[144: 坪単価比較中さん]

パークハウス浦和レジデンスの価格設定は、隣の駐車場にマンション建設の話があるので瞬殺で売り逃げる為なんですよね。商業地域はエゲツないですから。

[145: 通りがかりさん]

>>144 坪単価比較中さん
それも不動産会社の戦略ですよ。
全然悪いことではありません。
全て購入者の責任なので、最新の注意を払って決めましょう。

[146: 匿名]

>>145 通りがかりさん

そのとおりです。
ブランズに関しても細心の注意が必要です。
この掲示板の過去書き込みにはけっこう現実味のある情報が書いてあったので、そこも加味して考えた方がいいかと。

[147: マンション検討中さん]

近隣マンションの人は売却チャンスだね。新築のブランズと比較するとこんなにお得ですよ！って言える。

[148: 匿名]

>>147 マンション検討中さん
それでわざわざ今住んでるとこを売りに出す人もごく少数でしょうが笑
そういう方は中浦和のすたれ具合と相場観ご存知でしょうし
私も現地見に行きましたが1〜3階は敷地ギリギリに戸建てがあるので要注意ですね

前にどなたか言ってましたが北海道地震も最近あり、2丁目は地盤がけっこう弱いのはきになるとこです。

[149: マンション検討中さん]

>>148 匿名さん
中浦和、廃れてますよねー。別所沼公園の近くにもっとステキなカフェや飲食店が増えても良いのに。ブランズができることで高所得の方が増えて、街の雰囲気がもっと良くなるといいなぁ。

[150: 匿名]

>>149 マンション検討中さん

色々地主の制約もありますから、難しいみたいですよ。
期待は薄いですね〜。
浦和、武蔵浦和ならともかく中浦和に高所得のイメージはないです。
特にブランズの今回の仕様では高所得の人は違うとかろ買うのではないでしょうか。

私ならそうしますね

[151: マンション検討中]

>>150 匿名さん

浦和→文教地区
武蔵浦和→新しく整備された街
中浦和→田舎

[152: マンション検討中さん]

>>151 マンション検討中さん
特に公園と反対側の雰囲気が田舎感すごいですよね

[153: マンション検討中さん]

そのうち8000万くらいまで中浦和もあがるんだろうか

[154: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん

ん、売主業者の方ですか？
値を釣り上げようとするのはやめてください
150さんの話からそれは薄いかと

[155: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん
鹿手袋でそれはないよ。別所沼公園の裏手の別所エリアはとんでもない豪邸もあるけどね。

[156: 匿名さん]

別所アドレスならぎりぎり浦和物件を名乗っても許されますが、鹿手袋じゃ完全に中浦和の物件ですからね。
それでこの値段では、地元の人間で買う人はいないでしょうから、都内からの検討者を浦和物件だと騙して買わせるしかなさそうですね。ブランズブランドに騙されて被害に合う検討者が可哀想です。

[157: マンション検討中さん]

しかもブランズといいながら仕様がひどい

ディスポーザーなし
風呂狭い
トイレ手洗いカウンターなし
二重天井、床ではない
エントランスランドスケープひどい
地盤弱い

[158: 匿名さん]

まぁ、これでも売れてしまうかもしれないですね。
都内はこれ以上に相場が高騰してますので、都内からの検討者には割安に見えるかもしれません。

[159: 匿名さん]

>>158 匿名さん

さすがに都内検討者がいきなり中浦和を候補にはしないと思うが。。ある程度地場需要が必要だろうけどね。

[160: マンション検討中さん]

中古に目を向ければ、都内でも北区、板橋区や練馬区、駅遠なら世田谷区の築浅物件も変えてしまう値段だからね。新築しか買えないという＊＊でもかけられてなければ、都内検討者は中浦和には来ないよ。

[161: マンション検討中さん]

>>160 マンション検討中さん

そのとおり。

たまに158みたいな売主業者が書き込みしますね。
そういう人はこの物件のデメリットをくつがえすような、具体的な魅力を全然言えてませんよね。

[162: 匿名さん]

マンマニさんの評価もちょっと厳しいなあ。。

>新築マンションの相場だけで見れば立地と価格のバランスが良いですが新築にこだわらないのであればおすすめすることは難しく、周辺の築浅中古マンションで良いのではないか思えてしまいます。

[163: 検討板ユーザーさん]

現地見た方の意見や北海道での地盤ゆるさは気になります
にしても、特にこの建物の掲示板はかなり評判悪いこと多いですね、これだけ多いのも…しかも事実っぽいですし

[164: 通りがかりさん]

基本的にこういう掲示板は購入者が出てくると、ざっくばらんなデメリットの情報は書きづらくなるなるのが常です。
なのでみなさん購入前に良い点悪い点ざっくばらんに聞いてから考えて決めたいですね

[165: マンション検討中さん]

せめて設備仕様が良くて住んでからの満足度が高ければ、永住思考の人はリセールが悪くても検討対象になると思うけど、公開されている情報やモデルルーム訪問者の意見を聞く限り住み心地も良くなさそうだからね…。

[166: 検討者]

二重床・二重天井でしたし、お風呂も普通の1418サイズでしたよ。訪問した人ならわかると思うのですが･･･まあ、確かにトイレは手洗いカウンターはなく、チープでしたが。

[167: マンション検討中さん]

単層ガラスでしたか？

[168: 通りがかりさん]

私も訪問しましたが複層ガラスでした。
まぁ今は一戸建ての94%が複層ガラスですし当然でしょう。

ただ、だいたいこの掲示板の書き込みはあってましたね。
ディスポーザーなし、風呂もプレミアム住戸除いて4LDKなのに1620ではありませんでしたのでそう考えると狭い方でしょう。
エントランス脇の機械駐などランドスケープの悪さはあると思います。
あとは気になったのは確かに地盤はかなり弱いのに杭は通常と変わらないとのこと、白幡中学校が往復子供の朝で1時間以上というところでしょうか。
私は4LDK狙いでしたが、ちょっと6700も払うなら武蔵浦和駅近で築浅探すかなというレベルでした。
3L狙いの方も本当に5400も払うべき物件かはよく考えた方がよいでしょう。

[169: 通りがかりさん]

>>166 検討者さん

おそらく風呂サイズ狭いというのは55さんの書き込みの意味合いでしょう。
4LDKなのに1620ないとこもあったので…

たしかに設備仕様等考えても「さすがブランズだから」というのはなく二流マンションレベルと考えた方がよさそうです。
ブランド力を求める人は買わない方が無難でしょう
そう考えても中浦和なのに高い気はしますが

[170: マンション検討中さん]

土地の取得価格が高すぎたのかなぁ…。いくら建設費が高騰してるとはいえ、構造や設備仕様でしっかりコストダウンを行なっているのにこんな高額になってしまうなんて。

東急不動産だって中浦和の訴求力や不動産価格、地元住民の購買力などしっかりマーケティングしてるはずなのにね。

[171: マンション検討中さん]

正直、立地もよくはないですよね。
中学校、地盤もそうですが、南側と東側には三階建の戸建てが近接してるみたいですし。

[172: マンション検討中さん]

>>170 マンション検討中さん

もしくは東急ブランズは初進出なので、浦和と同じような価格設定で強気に攻めたのかもしれませんね。
浦和と中浦和では全然、利便性等違うのに

[173: マンコミュファンさん]

複層でしたよ。

[174: マンコミュファンさん]

高いから検討から外れましたけどね。

[175: 匿名さん]

ブランズ川口より低仕様なのですか？

[176: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん

川口の詳しい仕様はわかりません。ただ価格でみても

ブランズ川口は72㎡で3990万
同じ大きさだと中浦和は5500万

そんなに駅力は差がないと思いますが、この値段差ですか
172さんが言うように本当に浦和駅と同じような価格設定で攻めたのかもしれませんね

まぁ川口の方が値段が明らかに安いので同じくらいの仕様もしくは少し川口の方が仕様落としてても私なら川口のほうがありかなと思います。

[177: マンション検討中さん]

>>175 匿名さん
ブランズ川口本町のことかな？
あっちはディスポーザーがついてますね。マンションの規模感が違うから一概に比べられないけど。

[179: マンション検討中さん]

プラウド別所沼公園ディアージュの中古が4490万円でてますね。この近隣ではNo. 1マンションだと思うけど、中古相場はこんなもんです。

[182: マンション検討中さん]

予定価格改定のお知らせが届きました。大幅に安くなっているのかと思いきや、南向きの部屋で100万円下がっている部屋もあれば、東向きなどはむしろ値上げしているところも…。強気ですね。