ブランズ浦和別所沼公園

[匿名さん]

別所沼公園に程近い公務員住宅跡地に低層レジデンスです。中浦和駅・武蔵浦和駅が徒歩圏にあり、バスで5分程度で浦和駅にも行ける立地。埼玉大学付属中なども近く、ファミリー層の注目度も高くなるのではないでしょうか。

住所：埼玉県さいたま市南区鹿手袋2丁目826番(地番)
交通：埼京線中浦和駅から徒歩4分
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/besshonuma/index.html
売主：東急不動産
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[412: 匿名さん]

場所はいいんですけどねえ

[413: 匿名さん]

場所がいいかどうかも疑問です。
過去の書き込みでこのようなものがありました。




ブランズよりは 中古のプラウド浦和別所の方が別所アドレスで地盤や設備、中学校への距離など条件もかなりいいと思いますよ 。プラウド浦和別所は忘れましたが、パークハウス浦和別所はディスポーザーも当然ついてますし。 プラウド浦和別所は1階ですが、3800万台で南向き70㎡弱で出てましたよ 。
今回のブランズの事実をまとめると
・低層階除いた通常の70㎡ちょいで5500万 ・88㎡で7400万
・複層ガラス
・通常の4LDKは4LDKのわりに風呂サイズは1418でせまい
・ディスポーザーなし
・トイレ手洗いカウンターなし
・地盤弱い
・白幡中学校が子供の足で往復徒歩60分
・駅は近いが廃れた中浦和駅
・住所は別所ではなく鹿手袋
・敷地周囲に３階建一戸建てあるため3階以下の下階は景観日当たり要注意

[414: 匿名さん]

浦和はサラリーマンには買えない価格になりましたね

[415: 匿名さん]

>>414 匿名さん
中浦和は浦和ではないですよ。
それなのに高すぎます。
とうとうモデルルームも来週閉鎖らしいですね。
まだ第1期すら完売してないはずなのですが

[416: マンション検討中さん]

もう余裕なのかな?

[417: 匿名さん]

>>416 マンション検討中さん
建物がもう完成するので、その一室を見学場所にするのでしょう。
その分浦和のモデルルームを畳めばそこの場所代や人件費もかからないですからね。
売行きのいいマンションなら完成前に完売するのでそのようなことをやらなくてよいのですが

[418: マンコミュファンさん]

不特定多数の内覧者が絶えず出入りするマンションなんて嫌だな。

[419: 匿名さん]

まんだな

[420: 検討板ユーザーさん]

これから完売に向けて幾ら値引くのか、購入者は気になるだろう。
実際の資産価値を測る目安になるから。
そういうスリルは嫌過ぎる。

[421: マンション検討中さん]

完成までは値引きはなさそうですね

[422: 口コミ知りたいさん]

>>421 マンション検討中さん

どーかな。

[423: 匿名さん]

貧乏人は退散してくれって感じなのか

[424: 匿名さん]

>>421 マンション検討中さん

もう来月完成ですよ。

売り出して一年経つのに
まだ第1期なので値引きは必須でしょう。
過去のマンションからすると
最終的には1000万近く値引きしてもおかしくないです

[425: マンション検討中さん]

この価格で売るには立地が悪かったですね。
今は駅近ってだけじゃ駄目で、駅近でありつつそこが駅力の高さも備えてないと人気が出ないのだと思います。
最寄りが中浦和駅では厳しいですね。

[426: 名無しさん]

>>425 マンション検討中さん
駅近マンションの資産価値は、その最寄駅の駅力に依存するからね。
中浦和の駅力は、浦和区内の駅でも底辺に位置する。
東京建物は、そこのリサーチが足りていないと思う。少なくとも、この地域の先駆物件がなかなか売れなかった事実もあるのだし。
何で同じ失敗を繰り返すのか理解できない。

[427: 検討板ユーザーさん]

営業マンも、自分なら資金があっても買わないであろう、魅力のないマンションを売るのは虚しいだろうな。
企画立案した責任者を左遷させても現場のやるせなさは変わらないだろう。

[428: 検討板ユーザーさん]

>>426 名無しさん

中浦和は南区

[429: 検討板ユーザーさん]

まだ2割くらいしか売れてないっぽいですよ。
もう売り出して一年経ちますが本当に大丈夫なんでしょうか？
それこそソライエ成増が完成したときといい勝負です
やはり仕様や立地のわりに高すぎましたね

[430: マンション掲示板さん]

>>429 検討板ユーザーさん

売れた2割を買った人がいるんですよね。
価値観は人それぞれってことがよく分かります。
ただこの先、大幅に割り引かれた後の購入者との所得格差が凄そうです。
初期購入者にわだかまりも生まれそうだし、管理組合の運営に支障を来たしそう。

[431: 匿名さん]

大幅に値引かれるっていうのはどこ情報ですか？

[432: マンション検討中さん]

>>431 匿名さん

大橋に値引かないと、売れないでしょう。
貴方は、このまま定価で完売に至るとお考えか？

[433: 匿名さん]

ってことは、大幅に値引かれるっていう情報は作り話ってこと？

[434: 通りがかりさん]

>>429 検討板ユーザーさん
これは東急の大失敗プロジェクトになりそうですね
北浦和のブランズは順調なのでしょうか？

[435: 通りがかりさん]

ブランズ自体が埼玉じゃブランド力ない会社だしね。
これがプラウドなら売れ行きは違っていたかも。

[436: 検討板ユーザーさん]

計画を立ち上げた責任者の顔を見てみたい。
その人の生涯年収でも補填できないくらいの損失はありそう。

[437: 検討板ユーザーさん]

>>436 検討板ユーザーさん
値段設定の責任者が完全に見誤った感じですね、

[438: 名無しさん]

ブランズ北浦和は、別所沼での大惨事で懲りたのか、一棟買いの賃貸物件となりましたとさ。

JR線路沿いで24時間うるさいのと、JR跨線橋からベランダ室内まるみえ。そらアカンわな…

[439: 検討板ユーザーさん]

ニュースで中浦和に快速が止まるとやってましたね

[440: 検討板ユーザーさん]

>>439 検討板ユーザーさん

でも通勤快速は変わらず止まらないので、通勤には関係なさそうですね

[441: マンション検討中さん]

快速停車っていっても、そのぶん各停が減便ですからね…

[442: 匿名さん]

販売価格は5千万円台。駅からも近いのでこれくらいの価格帯はしてしまうのかしら。
自分的には案外価格が高額だなと感じました。

返済価格シュミレーションが出ているのが分かりやすいです。
頭金があれば、実際に払っていく金額は月々10万程度ということで、それほど負担額は無いのかな。
勿論ボーナス払いもあってのことですが、無いとしたら12-3万くらいにはなってしまいそうですね。

その他に管理費等もありますから、ざっくりとして月12-15万程度の支払いになりそうです。

[443: 住民版ユーザー]

>>442 匿名さん

ボーナス払いを前提にローンを検討するのはナンセンスですから、頭金入れても15近くの月払いが必要と思った方がいいですね。中浦和でこの額払う気にはなれないなー

[444: 匿名さん]

いつのまにか
9月14日(土)～第2期登録受付開始
になってますね

[445: 検討板ユーザーさん]

>>444 匿名さん

なんだか見たことあるような物件もあったので
おそらく第1期で売れなかったのも重複して売ってるのでわないでしょうか
第2期と言った方が響きもいいですし

[446: 匿名さん]

間取りが同じの部屋なだけかな?

[447: 匿名さん]

もう竣工してから１年過ぎていますが
まだ販売中とはかなり苦戦しているようです。
最寄り駅まで徒歩４分の立地でも物件によっては厳しいものなんだなと驚きです。
案外、値引きを待っている人がいるのかも。

[448: マンション検討中さん]

仕様や立地のわりに値段が高すぎたんだよ

[449: マンコミュファンさん]

>>447 匿名さん
まだ完成してませんよ。

[450: マンション検討中さん]

目の前通りましたがけっこう前に完成してましたよ

[451: 匿名さん]

今月引き渡しです

[452: 匿名さん]

11月30日より中浦和駅が快速停車駅(予定)に！
ってすげえちっちゃく書いてあるｗ

[453: 匿名さん]

おー

[454: マンション検討中さん]

>>452 匿名さん

以前のも話題になってましたが
まぁ通勤快速は変わらず止まらないので、通勤には関係なさそうですね

[455: 匿名さん]

売り出して一年以上経つのに
まだ2割ちょっとしか売れてないという話もあるみたいなので値引きは必須でしょう。
最終的には1000万近く値引きしないと難しいかもですね
もうそろそろ住まれる方もいるので早く完売させたいのが本音でしょう
これはブランズの売主が値段設定を高くしすぎたのが一因ですね

[456: マンション検討中さん]

マンションの存在価値って、立地からくる利便性だろ。
それを放棄したマンションに価値はない。

[457: 匿名さん]

気になるから書き込んでしまう

[458: 検討板ユーザーさん]

浦和常盤レジデンスも、完売まで5年くらいかかったけど、書き込みは多かったな。
売れない不人気マンションには、興味を掻き立てる何かがあるのかな。
本当の購入検討者はほぼほぼ居ないから、このスレを見て書き込む人は冷やかしなんだろうね。

[459: 検討板ユーザーさん]

価格に影響あるか分かりませんが、
先日、別所沼公園で男性が意識不明で沼に浮いていたようですね。
Yahooニュースにもなっているようです。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191011-00000004-saitama-l11

事件なのか事故なのか不明なところがちょっと恐いですね。

[460: 匿名さん]

>>459 検討板ユーザーさん
すれ違い

[461: マンション検討中さん]

新築マンション価格はデベロッパーの勝手な言い値であって、市場の適正価格から著しくかけ離れることもある‥
勉強になりました。
値付けで失敗しないのは野村くらいで、三菱と三井は大外れはない感じ。
住友は確信犯的にふっかけてますね、毎回。

[462: 匿名さん]

まだ完売しないんですかね。

[463: 匿名さん]

当分ね

[464: 匿名さん]

貧乏人は門前払いですか

[465: 匿名さん]

>>464 匿名さん
そういう問題ではない

仮に6000万予算として考えてる人でもここを買う可能性は低いでしょう。

立地や仕様を考えたら別のとこ買いますよ。

[466: 通りがかりさん]

>>465 匿名さん

6000マンではなく、5000万の間違いでは？
現にその価格帯で売れていないので。

[467: マンション検討中さん]

都内のブランズのイメージでココを見ると唖然とするから。
都内に住んでる友達呼べないよ。

[468: 匿名さん]

正確に何戸が売れているのか分かる方いますか？

[469: 検討中]

アットホームのサイトに中古が出ていますね。最上階の角部屋。

[470: 通りがかりさん]

購入者、帰郷事情により、売却決定。
１ヶ月で・・・

[471: マンション掲示板さん]

>>470 通りがかりさん
買値より大分落ちるだろうな。
新築プレミア以上の値崩れが目に見えてる。

[472: 検討板ユーザーさん]

受け渡し後だから厳しいな。
キャンセルできたら、1割くらいの負担で済むのに。
中古で売るなら、下手したら3割マイナスか？

[473: 匿名さん]

別所沼にできたカフェってどうですか

[474: マンション検討中さん]

>>473 匿名さん
できたばかりの頃に行きましたが、良くも悪くも手作り感満載のお店でした。この界隈はステキなカフェが少ないですよね。

[475: 匿名さん]

増えてほしいよね～

[476: 匿名さん]

このあたり、マンションもできたりして、住んでいる人も増えつつあるので、
カフェとかできるといいですよね。
ただ、カフェって個人のお店だと儲かるの大変そう。
チェーン店でもいいので
そういうところが増えていってくれるといいなと感じます。

[477: マンション検討中さん]

別所沼公園は中央に大きな池があり、その周囲で高木が並木道を作っていて、雰囲気がありますね。
これで最寄駅に駅力があれば、このマンションも定価で完売したと思うのですが。
戸建ての一等地とマンションの一等地は必ずしも一致しないってことですね。

[478: マンション検討中さん]

ここ良さそうですが、設備の評価より、土地の割に金額が高いということでマイナス評価されてるのでしょうか？

[479: マンション検討中さん]

>>478 マンション検討中さん
立地に基づく利便性や仕様が、価格に全く追いついていないというか、割高なんですよ。
かなりね。
この近くに以前分譲されたプラウドも割高で、完売まで相当時間がかかった事実もあるし、東急不動産の市場調査が不充分だったとしか考えられない。
個人的には、都内のブランズでは考えられない低仕様に衝撃を受けました。
コレはブランズじゃないですよね。

[480: マンション検討中さん]

買おっかな?

[481: マンション検討中さん]

今朝、散歩がてら見に行ったけど、良く言えば隠れ家的、悪く言えば場末感が否めない。
外観も、内部的な低仕様が伺える印象でお金かけてスタイリッシュなデザインを追求してるブランズとは到底思えない。
これが所謂、埼玉仕様なのかと思うと悲しくなる。

[482: 匿名さん]

散歩がてらってことは、結局おなじような場所に住んでるんじゃないかｗ

[483: マンション検討中さん]

>>482 匿名さん
休日は毎朝6キロは散歩してますから。
私は浦和駅徒歩5分以内に住んでます。
新築マンションを見て歩くのが趣味です。

[484: 匿名さん]

まあ確かに浦和駅ちかに住んでたら場末だわ～

[485: マンション検討中さん]

浦和5分だからどーしたんだよ笑笑笑笑。
私が買おうか迷ってて上からマウント取るかのように笑。
私はどのマンションにしても幸せなのでどーでもいいです。
むしろここに住んでる人の状況知りたいです。

[486: 匿名さん]

マウント取るようなひやかしは人気マンションにはつきものです、ほうっておきましょう

[487: マンション検討中さん]

ブランド頼みでスペックを落としてるのが、気に入らないだけです。
ここまで露骨なのは、住友マンション全般とココくらいです。
比較的大手では。
確かに立地に関しては失礼な発言だったと思います。
この立地でこの価格なら、もっと何とかしろよと言いたかったんです。

[488: 匿名さん]

たしかに、もうちょっと豪華の方が浦和を選ぶそうに刺さる気はするかもね

[489: 検討板ユーザーさん]

仕様が良ければ、別所沼に恥じない邸宅と認識されるけど、悪ければ、不便な立地のただの三流マンションと捉えられても仕方ない。
立地条件に利便性がなければ、仕様で頑張らないと。
三菱の常盤レジデンスが好例だよ。
仕様で頑張った三菱と、相変わらずの低仕様で提供した住友と、同じ様な立地でも売れ行きは対称的。

[490: マンション検討中さん]

ここは仕様が高くないからね

[491: 匿名さん]

マウンティングは子育てしていると時々ありますよ。
世間話をしていても、お正月休みに旅行したとか、普段からいい洋服を買っているとか、知らない間のマウンティングもありますし。
相手がそこまでマウンティングと気づいていないだけで、「別荘がある」「両親からの援助がある」などもありますよね。気にしないこと！！

浦和じゃないですが駅まで4分以内で、個人的に駅前の西友も好きですよ。住めば都だと思います。
迷っているのは仕様についての口コミ。
素人なのですが、仕様は安い感じなんですか？
お風呂はミストつきの乾燥機もありますし、ディスポーザーがないくらいかと思いました。食洗機は写真をみるとあったので、ついていると思っていますけど……

[492: マンション検討中さん]

>>491 匿名さん

過去の書き込みでまとめたものがありましたよ。
おそらくマンションの仕様立地地域性のわりに値段が高すぎるということではないでしょうか。

↓


ブランズよりは 中古のプラウド浦和別所の方が別所アドレスで地盤や設備、中学校への距離など条件もかなりいいと思いますよ 。プラウド浦和別所は忘れましたが、パークハウス浦和別所はディスポーザーも当然ついてますし。 プラウド浦和別所は1階ですが、3800万台で南向き70㎡弱で出てましたよ 。
今回のブランズの事実をまとめると
・低層階除いた通常の70㎡ちょいで5500万 ・88㎡で7400万
・複層ガラス
・通常の4LDKは4LDKのわりに風呂サイズは1418でせまい
・ディスポーザーなし
・トイレ手洗いカウンターなし
・地盤弱い
・白幡中学校が子供の足で往復徒歩60分
・駅は近いが廃れた中浦和駅
・住所は別所ではなく鹿手袋
・敷地周囲に３階建一戸建てあるため3階以下の下階は景観日当たり要注意

[493: 検討板ユーザーさん]

この辺の地域は浦和と違ってマウンティングとか考える人も少ないかと、、、
地域性のわりに値段を高く設定した、売主（東急）の市場調査ミスもあるね

[494: 通りがかりさん]

外から見るとだいぶ売れ残っているように見えるのですが、どれくらいの人が入居されてるんでしょうか？

[495: 検討板ユーザーさん]

浦和は、ブランドで利ざやを稼げるほど田舎じゃないってことだよ。
甘く見られたもんだ。

[496: 匿名さん]

旨い肉

[497: 匿名さん]

いずれにしても、現状だと実際の物件を確認することができるのですから、
それで日当たりなどを判断していければ良いのではないでしょうか。
お値段高めなのは、駅まで近いこと、
中浦和が快速の停車駅になったことなど、
価格に強気になれる条件が揃っているからかもしれないですね。
確かに便利ではありますが…

[498: 検討板ユーザーさん]

>>497 匿名さん
業者ですか？

[499: 匿名さん]

>>497 匿名さん
快速停車駅って言っても、平日の通勤快速は止まらないから通勤はめっちゃ不便だよ。駅近が良いなら、プラウド中浦和やプラウド別所沼公園ディアージュの中古を買った方が遥かに安いし。

[500: 匿名さん]

とにかく新築って感じならここはいいのかもね

[501: マンション検討中さん]

>>500 匿名さん
かなーり、割高だけどね。
資産を維持したいなら、最初に検討から外すべき物件。

[502: 匿名さん]

浦和が高い、武蔵浦和が供給が無い、となると駅近のここが候補になるんですよね～

[503: マンコミュファンさん]

>>502 匿名さん
ならないよ。

[504: マンション検討中さん]

>>502 匿名さん

北浦和や与野にも駅近マンションはあるよ。
中浦和は、教育や利便性そして資産価値的に大分落ちるでしょ。
ここが検討に入るシチュエーションがイメージできない。何より、かなり割高だし。
供給元のデベロッパーは、クオリティを上げて、価格を下げるべきだったのに、全て逆に行ったからね。
プラウドの教訓が全く生かされなかったみたい。

[505: 匿名さん]

埼京線利用向けかな

[506: 匿名さん]

戸田に住むくらいならさいたま市

[507: マンション検討中さん]

外観がセレモニーみたい。

[508: 匿名さん]

中浦和って思ったより高いですよね

[509: 匿名さん]

駅徒歩4分で70㎡台中心というのは意外な感じがしました。中浦和という街になじみが無いのだけどファミリー層が多い感じの街なんでしょうか？一般的には駅近くだと単身とかディンクス向けのマンションが多いイメージだったので。こちらの場合利便性と自然環境の両方がある感じがしました。近場に店舗数は多くなさそうだけど公園や緑道などもあって自然環境にも恵まれている感じ。それで駅が近いとなったら子育ても通勤にも向いているように思います。

[510: 匿名さん]

アパートより戸建ての方が多いですかね、
歩きでも浦和駅に出れるし、不便はないですね。
比較的落ち着いたファミリー層が多いような気がします。

[511: 匿名さん]

このあたりは、普通の住宅地っていうかんじですよね。
だからファミリー向けっていうのは特段、意外でもないように感じていました。
もっとターミナル駅みたいなところだったら、駅に近い場合はこどもがいない世帯を前提に作っていくのだろうけれど、
ここだったら、子供がいる前提で作っていってくれたほうがニーズはマッチするでしょう。