ブランズ浦和別所沼公園

[匿名さん]

別所沼公園に程近い公務員住宅跡地に低層レジデンスです。中浦和駅・武蔵浦和駅が徒歩圏にあり、バスで5分程度で浦和駅にも行ける立地。埼玉大学付属中なども近く、ファミリー層の注目度も高くなるのではないでしょうか。

住所：埼玉県さいたま市南区鹿手袋2丁目826番(地番)
交通：埼京線中浦和駅から徒歩4分
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/besshonuma/index.html
売主：東急不動産
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[1: 匿名さん]

マンション名はブランズ別所沼公園かな？

[2: 匿名さん]

比較的静かなエリア

[3: 匿名さん]

野村が落札すると思ったら東急なのね

[4: 匿名さん]

便利でいい場所です。
東急さんには力を入れていいマンションにして欲しいですね。

[5: 匿名さん]

場所はいいけど、価格はさらに上げてくるかどうか。プラウドより高いのは困る。

[6: マンション検討中さん]

このエリアのブランズは初

[7: 匿名さん]

解体工事始まりました

[8: 匿名さん]

デザインが気になりますね。

[9: 匿名さん]

4000万～6000万が相場。それを上回るのか注目、

[10: 匿名さん]

現在更地

[11: 匿名さん]

こちらとは別でしょうか？

(仮称)鹿手袋二丁目計画

埼玉県さいたま市南区鹿手袋2
鉄筋コンクリート造　6階

総住戸74戸

まだ施工者は未定のようですが。

駅から近くていいですね。
どんなマンションになるのか楽しみです。
マンションの公式HPが公開になるのはまだ先ですね。

[12: マンション検討中さん]

ホームページ来ましたね。

価格の予想はみなさんどうでしょう？

[13: 匿名さん]

>>12
それ書くならURL載せてよ。

ブランズ浦和別所沼公園
https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/besshonuma/

[14: 匿名さん]

浦和でブランズは初かな？

[15: マンション検討中さん]

ブランズ北浦和と同時期みたいですね。
4000万円前半で買えたりしますかねー？

[16: 匿名さん]

北浦和の方はブランズじゃない名前みたいだね

[17: 匿名さん]

あ、仮称がブランズだからブランズ確定でした

[18: マンション検討中さん]

浦和もブランズ攻めてきましたねー

[19: 匿名さん]

今まで住友・野村・三井ばかりの浦和でしたが、
ブリリアに続いてブランズも参入して、より良い物件が出るといいですね。

[20: 匿名さん]

住みたい街10位のおかげで東急も、なるほど、浦和は売れるのかと気づいたのか

[21: 匿名さん]

高そう

[22: マンション検討中さん]

平均坪単価230万円と予想します。6階建なので二重床でしょうか。ホームページの外観イメージ、ゆったりとした車寄せなど高級感があって素敵ですね。

[23: 匿名さん]

プラウド別所沼公園に似た価格かな

[24: 通りがかりさん]

周りに謎の建物が複数あるのが気になりますね…

[25: 匿名さん]

敷地が広いからゆとりがある感じ？元は公務員住宅だったし

[26: マンション検討中さん]

この規模だとディスポーザーはなしかな？
ディスポーザー付きだったら価格次第で買い替えを検討するけど

[27: 匿名さん]

エントランス広いね

[28: 口コミ知りたいさん]

>>27 匿名さん
プラウド別所沼トレサージュと比べるとゆったりしてて線路からも良い感じで離れてるよね。

[29: 通りがかりさん]

HPに
秋ヶ瀬公園が徒歩4分と書いてありますが、
どういうことですかね。

[30: 匿名さん]

確か3㎞はあるはず、特殊部隊が居住することを想定しているのかもしれません。

[31: マンション検討中さん]

4100から4300万円ぐらいで買える所もありますか？

[32: マンション検討中さん]

3LDKだと、南向き以外の条件の悪い部屋でも4500万くらいはするんじゃないでしょうか？仕様にもよると思いますが。

[33: 通りがかりさん]

秋ヶ瀬公園ではなくて別所沼公園の間違いだと思われる。

[34: 通りがかりさん]

特殊部隊想定説、
とても好きですが、
会社としてどうなんですかね。
恥ずかしくないですかね。

[35: 匿名さん]

別所沼公園は徒歩2分と書いてあるね。
秋ヶ瀬緑道まで徒歩4分というつもりでは？

ちなみに3kmを4分だと、時速45km, 100mを8秒で走ることになる。ウサイン・ボルトでもちと厳しい。

[36: 匿名さん]

近くに別所沼公園があるならそんなに急いで秋ヶ瀬に行かなくても良きｗ

[37: マンション検討中さん]

4000万円台あったら買います

[38: マンション検討中さん]

小学校が多いですね

[39: マンション検討中さん]

すみません。
小学校が遠いですねの間違いです。

[40: 匿名さん]

>>39
>>小学校が遠いですね

もしかして中学校も遠いですか？
埼玉大付属中学校は私立ですよね。公立の中学校も遠いのかと思いました。

駅から徒歩4本の立地のマンションですが、他の人も書いているようにかなり遠いのかと思います。
現地案内図を見ると、線路はあるけれど駅がない。グーグルマップで見てやっと駅がありました。自転車通学じゃないですよね。小学校も自転車通学許可しているところがあります。このあたりも遠方だと自転車可なのかと思いました。歩くとどのくらいかかりますか？

[41: 名無しさん]

>>40 匿名さん
公立小は浦和大里小学校かな？大人の足で17分くらい。武蔵浦和駅前なのでやや遠いです。中学はたぶん白幡中学校で、大人の足でも25分くらいかかりますね。

[42: 匿名さん]

>>40 匿名さん
埼大附属は国立です…

[43: 匿名さん]

中学生で往復一時間ロスするのは結構デメリットですね。
習い事や塾の時間の兼ね合いが難しくなりそうです。部活動（今時はもうないかもしれませんが）で遅くなると心配事も増えるし。
こういった環境なら自転車で行けると良いんですけどね。
学校の雰囲気とかどうでしょう。落ち着いてますかね？

[44: 匿名さん]

別所小いきたい

[45: 匿名さん]

最近、さいたまも高くなってきていますよね。

個人的にこのあたりの物件は興味あるのですが。

なかなか値段が下がらないので、買い時が難しいと感じています。

[46: 匿名さん]

埼京線沿いは年々地価の上昇率が高くなってる傾向がありますね、鹿手袋は県内1位だったし。そのうち戸田も高いと言われる時代が来るかもしれない。

[47: マンション検討中さん]

案内きましたね。
どのくらいの価格になるかなー。

[48: 匿名さん]

土地勘が全くないので地図を見てあれこれと考えています。
小学校と中学校が遠くて大変そうだなと思ったんですが
地図を見ると学校の近くに駅がありますよね。
電車通学が認められてたら少しは楽かなぁなんて思いました。
駅は近いしスーパーも5分程度なので
お父さんやパートのお母さんには嬉しい立地かな。
駅は近いけど部屋はそんなに広くないので価格がどうなるか
気になりますね。

[49: 匿名さん]

設備面がそろっているのはありがたいですね。
費用の負担も総合的に減らすことができるのが何よりです。
そういう面でのメリットもきちんと確認しておきたいところですね。

[50: マンション検討中さん]

>>49 匿名さん
売主業者の方ですか？

[51: マンション検討中さん]

この辺りは地盤が気になる…

[53: 匿名さん]

最近、中浦和も高くなってきていますよね。

個人的にこのあたりの物件は興味あるのですが。

なかなか値段が下がらないので、買い時が難しいと感じています。

[54: 匿名さん]

4LDK狙いだけど狭いね？

[55: 匿名さん]

トイレに手洗いカウンターないし、ウォシュレットも手動式なんですね。

[56: 匿名さん]

>>53 匿名さん

45と同じ方ですか？

[58: 匿名さん]

>>51 マンション検討中さん
営業や業者の方はデメリットは隠してメリットしかいいません。
ここはフラットな意見の場になればいいなと思います。
個人的には駅に近いのは良いのですが、地盤が弱い（52さんのように水路は知りませんでした、、）、小学校中学校が遠いのは気になります。

[59: マンション検討中さん]

4800万円台からだそうです。

[60: マンション検討中さん]

マンションマニアさんが中浦和の中古マンションについて記事を書いてますね。

https://www.sumu-log.com/archives/11646/

4800万円からと言うことは、坪240くらいが平均になるのでしょうか？
資産価値の維持は厳しそうですね。

[61: 匿名さん]

坪単価240〜300万くらいですね

ちょっと高すぎます

マンションマニアさんが
プラウド別所沼公園トレサージュが坪単価235〜で苦戦したと書いてあるかとからも

今回のがいかに高いかわかります

[62: マンション検討中さん]

過去の物件引っ張って来たって意味無いですよ。今は何処も高いです。騒いでも安くなるとは思えません。資産価値なんて…都心のひと握り。

[63: 名無しさん]

たしかにそうかもせれませんね

ただ今回4LDK狙いだったのですが、

こちらで見ていて値段的なこともそうですが、4LDKのわりにせまい、地盤の弱さと白幡中学校が子供の足で徒歩30分かかることから見送ろうか迷ってます…

[64: 口コミ知りたいさん]

>>62 マンション検討中さん
都心の物件みたいに買った時より高く売れるなんてもちろん考えていないけど、もし売るとなった時に大損しない物件を選ぶためには過去物件の成約事例は参考になると思うよ。

[65: 名無しさん]

>>62 マンション検討中さん
別に騒いでいるのではなくて、客観的な話をしてるだけ。
逆にあなたが言うように今高いのであれば、今は買い時ではないかもね。

[66: マンション検討中さん]

情報が錯綜している。。

マンマニさんの評価はこんなんですよ。
↓
https://manmani.net/?p=8706

少し様子を見てみよう。

[67: マンション検討中さん]

マンションマニアは坪260万、70平米＝5500万と予想してるんだね。築浅中古の成約事例は坪215万付近が多いので、住んだ瞬間に1000万近く資産価値が下落するのか…。新築以外に大きな売りがあると良いんだけど、間取り図見る限りは設備にも期待できないしなぁ。

[68: 匿名さん]

ブランズというと安心感はありますね。

[69: マンション検討中さん]

横浜のマンションで杭が問題になった時のように、何かトラブルが起きた際の対応という意味では大手デベロッパーの安心感は確かにあると思います。

一方で、大手デベロッパーだから優れたマンションで資産性が保たれるのかというとそれはまた別の話。同じブランド名を冠したマンションでも、坪単価や立地の違いで作り込み方は全く違いますよね。プラウドなんかは特にその傾向が顕著で、郊外の坪単価の安いマンションは直床を量産しています。

ブランド名に惑わされることなく、自分にとって優れたマンションであるかどうか冷静に判断することが重要だと思います。

[70: 匿名さん]

浦和は地域によって地盤に差があるようですね。
購入前に確認しておくほうが無難かも。
耐震強度は知っておいて損はないですよね。

[71: マンション検討中さん]

地盤を調べるならこのサイトがサイトが分かりやすいです。
http://www.asahi.com/sp/special/saigai_jiban/

ちなみに、このマンションが建設される鹿手袋二丁目は後背湿地でかなり揺れやすいようです。このあたりはどこも同じ感じですけどね。

[72: 匿名さん]

限定ページの「ご挨拶」なんてあります。資料請求者限定だそうで。誰のご挨拶なんでしょうね。会社のトップでしょうか。
代表間取りが出ていたので、見たいと思ったら、こちらも資料請求者様限定ページ。資料請求していない人は見ることができません。
他にも資料請求者限定ページがちらほら。

現地案内図や物件概要を見ることができたのでチェックしていますが、2018年10月販売までにどのくらいの情報が公開されるものなのか……。それとも全く公開しない予定なのか……。資料請求しないと見ることができないマンションです。

[73: 名無しさん]

>>68 匿名さん
売主業者の方ですか？

[74: マンション検討中さん]

説明会でモデルルームと価格はだいたい出ているのでしょうか？

[75: マンション検討中さん]

都内のブランズなら安心感ありますが、どうせかなり仕様落としてきますよね

[76: 匿名さん]

川口でブランズはありましたが、浦和では初かな、どういう感じになるかですね。

[77: 匿名さん]

東急は過去に浦和で物件供給してますが、ブランズブランドは初めてみたいですね。
サイトをみるとローコストマンションっぽいけど････
どうなることやら。。やれやれ。

[78: 匿名さん]

ローコストなんでしょうか、その分価格に反映されるのならいいのかな、プラウドは高かったです

[79: マンション検討中さん]

高さ制限20メートル地区で6階建てなので直床ってことはないと思いますが（近くのプラウド別所沼公園トレサージュは7階建てで直床）、間取り図を見る限りプレミアムプランの間取りでもトイレ手洗いカウンターは付いていないですね。規模感を考えるとディスポーザーもないでしょう。それらが価格に反映されていれば良いのですが、市況から見てもプラウド別所沼公園トレサージュの坪235万よりは安くなる要素がないですね。立地的にもプラウドよりも線路の影響が少なく、ゆとりがありますし。

中浦和というマイナー駅ではある程度の地元需要を見込まないと完売は難しいと思うのですが、果たして5000万〜6000万という価格について来れるのか？4000万台で武蔵浦和駅徒歩圏の築浅中古買えてしまいますからね。パークハウス浦和別所（トイレ手洗いカウンター、ディスポーザー付き）の3LDKは少し前に確か4400万くらいで出てました。

[80: 匿名さん]

腐っても中浦和駅徒歩4分ですからね。
時間がかかっても、それなりの価格になるのでは？

[81: マンション検討中さん]

低層マンションは分譲価格も管理費も大変割高になるという認識ですが、3Aや高輪、白金台といった場所ならともかく、鹿手袋の低層マンションなんて、一体どういう層からの需要を見込んでるんでしょうか？

[82: マンション検討中さん]

>>81 マンション検討中さん
一般的に低層マンションとは、第一種または第二種低層住居専用地域に立つマンションのことです。これらの地域は高さ制限が10メートルまたは12メートルになるので、マンションの階高は最大でも4階になります。

[83: 名無しさん]

>>81 マンション検討中さん

本当にどういった層を見込んでいるのか謎です。
もし5000〜6000なら見送ろうと思います。
年収800万の私の知り合いが、5000〜6000万のマンションを無理して買い、私生活はかなり質素で習い事代が払えないなど苦労していました。
あまりに高いようなら、営業は低い年収でも無理して買わせてくるでしょうからその辺は気をつけた方がいいですよ。

[84: マンション検討中さん]

>>83 名無しさん
5000万のローン組むなら最低でも年収1000万は欲しいよね。

[85: 名無しさん]

>>84 マンション検討中さん

買った後の人生なんて営業は保証してくれませんからね

中浦和近辺に住んでますが恥ずかしながら私は年収500ちょっとなので、今回は見送ります。。。

けっこうそれくらいの方がご近所さんは多いですけどね

[86: 匿名さん]

年収500ちょっとって予算いくらなんです？
新築は無理では？

[87: マンション検討中さん]

自分が年収500万なら中古か賃貸で検討すると思います。
住環境って、絶対的なものではなくて、生活の満足度を決定する１つのファクターに過ぎないので。
無理して新築を購入してローンの返済以外何にもお金を使えない人生なんて、本末転倒だと思いますよ。

[88: 名無しさん]

>>84 マンション検討中さん
ただ私も正直年収800万くらいでしたが値段設定によって買うか考え直してます。

5000〜6000万だとさんがおっしゃったように現実的には継続的な年収1000万くらい必要でしょうから

[89: 匿名希望]

>>88 名無しさん

中浦和近辺にそんな継続的に1000万の方なんてたくさんいるんですか？
どの層を狙ったのか謎です。
その割に風呂場は狭い、ディスポーザー、トイレカウンターなしでつくりは安そうですし

[90: 匿名さん]

単独でもけっこういるでしょうね。
世帯年収ならごろごろいるかと。
それより年収500ちょいじゃ、一般的に新築は無理ですよ。

[91: 匿名さん]

ごろごろはいないのでは

白金や3Aならともかく、鹿手袋でこの価格帯なら厳しいね

価格はいつ発表になるのかな
資料請求者限定ってやつですか

[92: マンション検討中さん]

話がなんか脱線している

私はこのマンション自体に資産価値は見いだせないとは思います。

地盤、構造、設備面は期待できませんが
駅に近いというところがメリットでしょうか

誰かが書いてましたが、ブランズだからと安心しない方がいいですよ

知り合いで建築確認申請に携わってる方から聞きましたが、プラウドも郊外と都内では構造、仕様が全然違うみたいです

[93: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
白金や赤坂の新築マンションの坪単価は最低でも500万以上、超高級マンションであれば坪単価1000万越えもあるようなところです。この物件と比較するのはあまりにも現実的でないのでは？覚えたての3Aという単語を使われたいのかも知れませんが…

[94: 名無しさん]

>>93 マンション検討中さん
イヤミな性格だね。

[95: マンション検討中さん]

>>93 マンション検討中さん
私もやりとりみていて
仮にもこのマンション考えてる方は経済的にも
ある程度あるいい大人なんですから、
なんだか同じ物件に住むかもしれない身としてはがっかりです。

[96: マンション検討中さん]

>>92 マンション検討中さん

もうみなさん動き出しているのでしょうか？

大宮、浦和近辺でマンションを考えているのですが
今日、別の不動産の方から気になることを聞きました。
鹿手袋は2丁目3丁目の地盤がかなり緩いとのことでした。逆に5丁目は地盤が固いとのことです。
その方が若干大げさにいっているのでしょうか？
北海道の地震もありましたし、気になります。

[97: 匿名さん]

中浦和の駅自体があまり派手な感じではないためか、駅までけっこうかっこう近くても生活環境という観点ではとても整っている印象を受けますよね。

セキュリティに関しては標準的かな？とも思います。
マンションだとこれ位しておいてほしいという所はおさえてあるのかなと。
セキュリティの高さはマンションならではだと思います。

[98: マンション検討中さん]

>>96 マンション検討中さん

別所沼公園付近の鹿手袋2.3丁目が地盤弱いというのは本当だと思いますよ。

ここはディスポーザーとかついてるんでしょうか？

[99: マンション掲示板さん]

残念ながら、デイスポーザーは無しですよ。

[100: 匿名さん]

現地は個人的にかなり微妙な位置にあります。

仕様設備も低いですし。

そのため、ちょっと判断が難しいかと。

デザインはいいんでしょうが。