SHINTO CITY -シントシティ-（第I・第II街区）

[匿名さん]

新都心から徒歩10分以内と立地はいいかもしれませんが、7社による強力なリスク分散の売り方を見ても、大宮原子炉問題（マテリアル跡地）があった経緯はどうしても議論の種になってしまいます。特に震災後放射性廃棄物の管理は厳しくなっていると思うので、一応安全であると仮定して検討を進めるしかないと思います。


公式URL：http://www.shintocity.jp/

間取り：3LDK・4LDK
専有面積：66.40m2～92.15m2

所在地：埼玉県さいたま市大宮区北袋町一丁目601番1（地番）
交通：京浜東北・根岸線「さいたま新都心」駅徒歩5分、東北本線「さいたま新都心」駅徒歩5分、高崎線「さいたま新都心」駅徒歩5分

敷地面積：18,800.03m2
建築面積：11,066.96m2
建築延床面積：92,638.59m2

総戸数：1,000戸
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上15階建て

建物竣工時期：2020年12月下旬（予定）2街区2021年12月中旬（予定）
入居開始時期：2021年3月下旬（予定）2街区2022年12月中旬（予定）
駐車場台数／使用料：平置き（来客用2台含む）：507台、月額使用料未定
駐輪場台数／使用料：2段式スライドラック：2,000台、月額使用料未定
バイク置場台数／使用料：40台、月額使用料未定

管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
施工：株式会社長谷工コーポレーション
設計：株式会社長谷工コーポレーション
監理：株式会社長谷工コーポレーション
売主：東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産株式会社、野村不動産株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住友商事株式会社、東急不動産株式会社
販売代理：東京建物株式会社 八重洲分室、住友不動産販売株式会社、野村不動産アーバンネット株式会社、近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部、住商建物株式会社、東急リバブル株式会社


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[561: 通りすがり]

>>558 マンション検討中さん

もう一つ、団地みたいな見た目。

どう見ても高級マンションのそれとは見えないので自慢は出来ない。
まあ、忌避施設の時点であまり人には言わない方が良いだろう。

[562: 匿名さん]

大規模だともれなく長谷工だからね。団地みたいというよりこれが今の団地。
長谷工は他ゼネコンより安く造れるみたいだから、価格は期待するべき。
ガーデンズ東京王子が1期250万だったんだから、ここが250万だと高すぎると思うが、さあどうなるか。

[563: 名無しさん]

>>562 匿名さん
245なら北仲再来可能かな？

[564: 匿名Mさん]

>>560 匿名さん
重要事項説明で土壌浄化を行ったことを説明すると思いますが、近隣施設に関してはあえて説明はしないでしょう。
気になる場合はちゃんと聞かないとダメだと思います。

[565: 匿名さん]

>>562 匿名さん
ザレジデンスさいたま新都心と同じ販売価格帯はあり得ないって…
既にその単価で売れてる実績があるんだから少なくとも250以上は確実。最高坪単価300行くか行かないかの議論だと思ってます。

[566: マンション検討中]

>>565 匿名さん

確かに忌避施設がなければ土壌浄化もしていますしその可能性もありえなくはないですが…
もしその価格帯で売り出しが始まったとしたら竣工後の値下げ待ちを期待する層が大多数になるのではと思います。
坪300あたりまで出せるなら浦和とか大宮も射程圏内になりそうですし。。

[567: 匿名さん]

>>565

ザレジデンスさいたま新都心の価格スレをみたけど、坪215～245万、平均230万ぐらいかな。
これが新都心の相場ということだね。

[568: 匿名さん]

>>564 匿名Mさん さん

560です。
参考になります。ありがとうございました。

[569: 匿名さん]

>>568 匿名さん
聞くのは自由ですけど、MRで大声で騒いでたら変な目で見ると思いますけどね…
普通は聞かないですよ。

[570: 匿名さん]

>>569 匿名さん

568です。コメントありがとうございます。
私、収益物件を探しているだけなので、MRに行ったとしても大声出すような事はありません。
もし、そのような方がいらしたら私でなく別の方です！

[571: マンション掲示板さん]

第一期は西側からだよね。
希望は北棟の中央高層階だけど、第一期で売り出されるかどうか。

[572: 匿名さん]

第1期コケたら泥沼だよ。
様子を見る余裕は売主にないはず。

[573: 匿名さん]

>>572 匿名さん
JVですから余裕は有り余るほどありますよ。
売主にスミフがいる事を忘れずに。

[574: マンション検討中]

>>571 マンション掲示板さん

おそらく比較的条件の悪い部屋(西側低層や南棟のコトブキと被るあたりなと)を坪単価を抑えて売りに出すと思います。
北棟の上層階は一番条件が良い(エントランス近い、採光も確保)ので第1期での客の食いつきを見てから販売でしょうかね。

[575: 匿名さん]

売主が様子を見たら、買う側も様子を見ればいいだけ。在庫を抱える余裕があることと、販売戦略に余裕があることは別物だ。

[576: 匿名さん]

スミフ単独じゃないんだから、スミフ流の、高値で竣工後何年も売るなんてことができるわけがない。
東京建物は比較的リーズナブルな値付けをしてくる。野村は完成在庫を嫌う。

[577: 匿名さん]

やはり平均坪250万は良い線だな。

[578: 匿名さん]

>>576 匿名さん
東京建物がリーズナブルな値付けって浦和のブリリア見てそれが言えるの？目黒でも上野でもエリア最高値を更新してるんだけど…
野村は完成在庫を嫌うのは駅遠の郊外物件でそれが目立ってるだけ。好立地の物件は周辺相場より高めで（その代わりマンションのスペックも周辺物件より少し上）販売期間伸びても腰を据えて売るよ。

言いたいことは、この物件がお買い得な価格で売り出される要素なんて無いってこと。

[579: マンション検討中]

>>578 匿名さん

浦和のブリリアと比較されても…
あちらはこれといったデメリットがないため売主が強気に出られてあの価格帯なんだと思います。
こちらの物件は土壌浄化されていますが今も忌避施設はありますからね。
その部分が価格に反映されないのであれば、他のエリアに流れるだけかと。

[580: 匿名さん]

>>578

もちろん、それら全てのブリリアを良く知ってる上で「リーズナブルな値付け」と言ってる。
目黒、上野池之端はあっという間に完売した。モノに対する価格がリーズナブルであったことを証明している。

[581: 匿名さん]

ちなみに東京建物はなんらかのデメリットを持つ物件はそれなりの値付けをしてくる。
ブリリア新川1丁目や秋葉原は相場よりかなり安めだった。

[582: 匿名さん]

この物件もデメリット無いんですが…
放射能云々は完全に言い掛かりみたいなもので、実害あったらこんなところにマンション建てませんよ。
万万が一実害あるならさいたま市一帯避難区域に指定されてますし、それどころか公園、病院だの警察署誘致してくるくらいですから全く影響無いことは子供でも分かりますよ。（大体放射能汚染されてる所に病院なんて建てるわけが無い…）

価格が安くなると書き込んでいる方は、もう少し冷静に現実と向き合うべきかと。

[583: 匿名さん]

>>582

もしデベロッパーが「デメリットはない、高めで完売できる」と考えればそういう価格で出てくるだろうね。
ただ、アンケートや来場者の反応を見極めて値付けをするので、多くの人がどう考えるかがカギとなる。

[584: マンション検討中]

>>582 匿名さん

555さんの書き込みでは買い手がつかなくて
公共の施設で土地を活用することになったとありますがどちらが本当なんですかね？
もし555さんの話が事実なのであれば公共施設を誘致して過去のネガイメージの払拭に努めたということになりますが…

[585: マンション掲示板さん]

マンションが建つのに公共の施設とか全く意味が分かりませんが…

[586: マンション検討中]

>>583 匿名さん

同意見です。
世の中の価格は需要と供給で決まりますので、忌避施設の影響がないとする売主が勝つか、忌避施設にネガイメージを持つ検討者が勝つかで、価格設定に注目ですね。

[587: マンション検討中]

>>585 マンション掲示板さん

言葉足らずですいません。
公共施設の件は警察署などの誘致についてです。
マテリアル近くある公共施設(警察署や造幣局)の誘致について経緯などご存知の上での書き込みなのかと思いお伺いさせていただきました。
業務核都市に忌避施設があるのがそもそもの問題なのですが。
あとこの物件については検討者自身で過去の経緯を調べておいた方がいいかと思います。
国を信用するのも結構ですが、世の中に絶対ということはあり得なくて、災害時に絶対に問題ないとは言い切れないでしょうし。

[588: 匿名さん]

>>587 マンション検討中さん
それだと、、、福島のこともあったように原発大国日本にでは
多分どこに住んでいようがそれよりもっと危険なリスクはあるかと。

稼働中の核燃料棒は３年から5年は化学反応が続き
それこそ危険なのですが。


さいたま地区 放射性廃棄物の保管管理

http://www.mmc.co.jp/corporate/ja/company/env_disclosure/saitama_admin...

毎年９月に保管庫の見学会もあるようなので自分の目で確かめるのもよいかと。

知っていただきたいのですが、
現在も福島県の方々またはその周辺の地域では
保管庫の年間最大値の何倍もの放射線量のなかで暮らしております。
単位はマイクロシーベルトなので、飛行機に乗ったときの被爆の放射線量ミリシーベルトとは単位も違うので
飛行機に乗るよりははるかに下記地域は危険ではないのでご承知ください。

福島県の放射線量

http://new.atmc.jp/pref.cgi?p=07

[589: 匿名さん]

問題は空間放射線量じゃないんだよね。
人はみな自然放射線により年間2.4mSv被曝しているわけだし。

[590: マンション検討中]

>>588 匿名さん

587です。
アドバイスありがとうございます。
マテリアルの保管管理については以前から拝見しておりまして、説明会に是非参加したいのですが、県外住まいで周辺住民ではないので難しそうです。
582さんの書き込みが公共機関が誘致されているから問題ないという短絡的な内容だったのと、小学生でもわかるという検討者の方々に対する発言としては少々度が過ぎていたので色々と質問させていただいた次第ですので、あまり気になさらないでください。
空間放射線量よりも現在も忌避施設があることを皆さん気にされているのだと思います。

[591: 匿名さん]

>>590 マンション検討中さん
さいたま市はマテリアル跡地を忌避施設と見なしていないのでは？
私も個人的ですが、マテリアル跡地は全く問題無く忌避施設でも無い認識です。
忌避施設だと言い張って低価格を主張しようとすることは短絡的ですし、そこまで懸念しているのであれば価格の問題では無いはずですのでマテリアル跡地でない別のマンションをお探しになった方が良いかと。

[592: 匿名さん]

>>590 マンション検討中さん
他県で保管庫の見学会に参加できるかは購入希望者での交渉というのもありかと。
忌避施設をどうとらえるかはそれぞれの考えによるものだと思うのでそれは各自の判断だと思います。

私としては現在稼働中の原子炉の方が、
福島のことを考えると危険であると思うので
どこに住もうと思っても出来る限り早急に脱原発して欲しいです。

ここは戸数も多いので価格も控え目ならありだなと思ってます。
過去のマテリアルの後手対応は酷いものだったみたいですが、
現在のように保管施設も整ったので。

浦和は価格が、、、かと言って、大宮はマンションではなくオフィスやホテルばかりの建設だし。

[593: 匿名さん]

さいたま市がどう思ってるとか、個人的にどう思ってるかはまああんまり関係ない。
少なからずの人数が気にするのであればそれは価格下落圧力になりうる。

[594: 通りがかりさん]

ギリギリ買えない人は去るべき。ネガ情報流して少しでも値段下げようとか、見苦しい。
本気で自分の物にしようとする気があるなら、物件の資産価値下げるようなこと自ら書き込まないでしょ。
新築で買えなかったら中古が安くなるまで待てばいいじゃん。
残念ですけどそれが現実ですよ。

[595: 匿名さん]

594みたいなコメントは検討には全く参考にならない。ここを去るべきなのはこういう人だろう。

[596: 通りがかりさん]

名ばかりの検討はもうたくさんです。

[597: 匿名さん]

また無意味なコメントを（笑）
参考になるコメントでもしてみたら？通りがかりさん。

[598: 通りがかりさん]

申し訳ございません。
どうしたら販売価格が下げられるのか私には分かりません。
中古が安く出るまで待つしかないかと。

[599: 匿名さん]

参考にならないね。
まず、正式価格が決まってないんだから「価格が下げられる」とかいう発想がナンセンス。
価格はさまざまな要素で決定されるので、それを議論するのは有益だろう。
同エリアの過去分譲実績から、それらとこことの差異を抽出して予想価格を提示する。それくらいのことをしてみてはいかがかな？

[600: 通りがかりさん]

３LDKで5000万円位ですか？

[601: マンション検討中さん]

みんな必死すぎ、スタートの価格をいくら高くつけても需要がなければ売れないだけ。
ここで買えればラッキー的なことを言ってるやつだけが買うかもしれないが、そいつらはおそらく営業の立場だから買うわけもない。
元原発という大島てるに載るレベルの大きなマイナスポイントがあるんだから、売れなきゃ値段は下がっていきます。
大島てるレベルの物件を高値で買わないことが大事です。
冷静に判断しましょう。

[602: 匿名さん]

掲示板でここまで書かれてしまうといくら安く買えても、リセールは買い叩かれてしまうから永住前提で考えないと厳しいかもしれませんね。

[603: マンション検討中]

>>601 マンション検討中さん

おっしゃる通り。
一部に忌避施設の影響が全くないと主張し、通常の価格帯で販売されると言う人もおりますが…
色んな検討者がいて大変興味深い物件ですね。
検討者自身で相場観をもち周りに流されないにすることも大事ですね。

[604: マンション検討中]

>>602 匿名さん

新都心の中で駅近、大規模物件でランドマークマンションになるかと思いますが、忌避施設を材料に買い叩かれると思いますので永住目的の方が多いのではと思います。

[605: 通りがかりさん]

駅近、商業施設近、病院近、警察近。
永住目的の方は多いでしょうね。

[606: マンション検討中さん]

警察署が近い。。。
青色切符切られまくりそうだな。
安全運転安全運転

[607: 匿名さん]

マンマニさんの記事によると

・ザ・レジデンスさいたま新都心　2017年築　さいたま新都心駅徒歩10分　新築時の坪単価約235万円
・プラウドさいたま新都心　2018年築　さいたま新都心駅徒歩11分　新築時の坪単価約240万円
・シティハウス大宮吉敷町　2018年9月竣工予定　さいたま新都心駅徒歩10分　新築時の坪単価約250万円

シティハウスは大宮駅12分でもあるのでそれを考慮し、新都心徒歩10-11分物件で坪240万程度が相場と思われる。
ここは徒歩5分なので坪＋20万として坪260万程度がおそらく適正価格。
ただし1000戸超の販売となると売り切るために価格を抑えめにする(横浜北仲などの実例あり)ので、坪-10万ということで、1期はマンマニさんの予想通り坪250万と予想。
売れ行き次第でその後は徐々に上げていく可能性が高い(270万程度まで。ザガーデンズ東京王子のパターン)。買うならおそらく第1期。

[608: 匿名さん]

プラウドが瞬殺だったから、250万はほんと妥当。
第一期の悩ましいのは駐車場から遠いってこと。
中庭の1階をすべて駐車場にして、2階に広場にすればよかったのに。

[609: マンション検討中]

＞＞608

ウランを完全に切り離して考えた場合な。

[610: マンション検討中]

>>607 匿名さん

定量分析ありがとうございます。
確かに坪250あたりですかね。
あとは忌避施設があり悩まれている方がどのような判断をされるかだと思います。
忌避施設なんて存在しない&そもそもそんな施設が隣接するの知らなかったというという客層だけで1400戸売りさばくのは無理がある多数ですし。