ザ・パークハウス 相模大野について

[マンション検討中さん]

ザ・パークハウス 相模大野はどうですか？
駅にも近い場所にあって、便利な生活ができそう！
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：神奈川県相模原市南区相模大野３丁目318番5(地番)
交通：小田急線「相模大野」駅（北口）より　徒歩3分
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大林新星和不動産株式会社、大栄不動産株式会社

総戸数：136戸
構造／規模：鉄筋コンクリート造地上15階建
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[381: 匿名さん]

>>380
>>月2万の固定資産税
というのは間違えですよね？

[382: 匿名さん]

>>380
>5800～6800万ですか？ザ・パークハウス町田フロントが70平米の最上階で6400万だったので、バランスの取れた価格設定だと思いますが、上層階は7000万を超えるでしょうね。相模大野駅前の立地にそれだけ自信があるということでしょうが、相模大野でこの価格になるとは最近のマンションの高騰ぶりには驚かされるというかため息が出ます。
ため息なんかつく事はありませんって！
これは業者の希望売り出し価格であって、この価格で売れて初めて意味のある数字となるものです。実際にザ・パークハウス町田フロントの売れ行きが芳しくないのだとすると、これで売れたらいいのになぁ～っていう程度の、本当に希望の価格で大した裏付けのない数字かもしれないですよ（笑）

[383: 周辺住民さん]

他の類似のマンションから推計してあの場所の固定資産税は年間２０～３０万円だとみつもっています。そうすると、月２万円程度になると思われます。他方、新築物件は５年間建物部分について固定資産税が半額になりますが、修繕積立金は５年毎に値上げされ、２０年目以降は２５０００円で固定されます。

[384: 匿名さん]

都心の４区やごく一部の人気物件以外は、売れ残りが多いようですね。
それでもまだまだ建てられる。

[385: 匿名さん]

販売時期が来年の1月中旬だと、もう1ヶ月後に迫ってきていますが
モデルルームはまだできていないんですか？
今秋オープン予定だったという事は、もうある程度は建設が進んで
いるのだと思いますが、場所はどの辺りになりそうですか？

[386: マンション検討中さん]

マジメにご意見募集です。

伊勢丹松戸店閉店となりましたので、似た業績推移で同じく苦しんでいる相模原店も閉店の可能性あると考えています。

実生活ではほぼ困らないですが、10%以上値下がりしそうであれば転売せざるをえないとき心配です。(多くの方が伊勢丹近くのロケーションもいうことで10%以上プレミアム払ってるとしたらその分値下げありえると見てます)
そのあたりの感覚わからないので、個々人の感覚ベースのご意見いただければ幸いです。あくまで参考として。

ちなみに当方は住み続ける前提で検討してます。
が、下記見て不安になってます。

伊勢丹さんには頑張ってほしいですが、駅ビル、bonoもあるし、時代の流れ的にも厳しいのでしょうか。

伊勢丹相模原店 売上対前年比 (会計年度)
2017 4-11 95.4%
2016 95.5%
2015 94.3%
2014 99.2%

ソース 伊勢丹IR
(なぜかリンク貼れませんでした)

[387: マンション検討中さん]

こちらの東洋経済の閉店リストの記事も気になってます。松戸店は実際に閉店になりました。
その時々の会社の方針によると思いますが、マイナス成長の店舗を放置しきれないという原則はあると思ってます。

https://www.google.co.jp/amp/toyokeizai.net/articles/amp/134896

[388: マンション検討中さん]

伊勢丹IRはこちらです
http://www.imhds.co.jp/ir/monthly_report.html

3月会計年度末なので、3月に1年の数値記載されてます。

386,387と同一人物です。

ご意見宜しくお願い致します。

[389: 匿名さん]

定量的な根拠ありがとうございます。
数字、データが物語っております。
ISETAN相模原店は数年以内に閉店すると。

[390: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[391: 匿名さん]

伊勢丹の中央の通路を抜けると、裏はグリーンホールと図書館というカルチャーの香りがするところです。
伊勢丹が撤退することがあっても、この雰囲気は崩してはなりませんね。
半分がマンションになっても、半分はショッピングモールで残すとか。

[392: 匿名さん]

皆さんの中では伊勢丹閉店は決定事項なのですか？
まだ何も発表されていないのに、、、笑
まぁ、10年後20年後まで考えるならば、かなり高い確率で閉店はあり得るでしょうけれど。

[393: 検討板ユーザーさん]

相模原伊勢丹の行方は、経営的な問題もあるが、最終的には横浜に三越伊勢丹が移転できるかどうかかと思う

神奈川県に一つは店舗を置いておきたいのがセオリーかと思う

[394: マンション検討中さん]

でも、時代は変わり百貨店の価値がなくなってますから伊勢丹がなくなって土地が有効活用された方がよいと考えます。

[395: 匿名さん]

駅近のマンション用地は事業者にとって魅力的でしょう。実際、相模大野駅周辺もマンションが乱立しているように思います。
しかし街づくりの方向性として良いのでしょうか？ある程度周辺に人口がなければ商業施設を支えられないという事は理解できますけれど、マンションばかり増えて魅力的な街になるのか疑問も感じます。

[396: 匿名さん]

Bonoは、Bonoという看板？の元に、ちょうどAKB48のメンバのように、
テナントが次々と変わっていけるところが、現代風なのでしょうね。
伊勢丹の場合も、実際には中のテナントが次々と変わっているのに、
なぜかそれが気が付きにくい。ここの伊勢丹は、新宿と違い、高級指向ではないのに。

やはり、ペデストリアンデッキ直結により、人の流れが変わってしまったのが大きい。

伊勢丹が出来た当時は、地元の商店との融合ということもあり、
デッキからから１Fに降りるというスタイルは良かったのに、
時代が変わり、バリアフリーといおうか、皆、ある意味横着になってしまった。
ロビーシティ前の商店も、シャッター通りになりつつある。

もう一度、駅前全体のデザインを考え直した方が良いだろう。

[397: マンション検討中さん]

伊勢丹は新宿に本拠地がありますしもはや相模原店の役目は終わったと思います
複々線化で新宿がより近くなりますし相模大野に住んでいても新宿に行こうと思いますよ、新宿店は品揃えが格段に違いますからね

[398: 匿名さん]

新幹線が通った後の地方のデパートの運命みたいですね。

[399: 検討板ユーザーさん]

新宿伊勢丹は、品揃えというか、価格帯、ターゲット層が違うだけかと
複々線化の恩恵は相模大野だと通勤ラッシュぐらいでは

[400: マンション検討中さん]

昨日モデルルームいってきました。
予定価格表いただきましたが、
直床、あの設備で、えっ？ていう価格でした。

高すぎませんか？

[401: 匿名さん]

相場が高くなり過ぎたと思います。
今年、来年がピークという見方もありますが、そうでない見方もありますよね？

[402: マンション検討中さん]

>>401 匿名さん

販売が遅くなれば、
価格が高くなるか
仕様が落ちるか
面積が狭くなるかのどれかですって
営業に言われました。

[403: 匿名さん]

>>402
全ては自己責任で判断するしかないのは解っているのですが、
難しいですよね？

[404: 匿名さん]

営業は早く決断させたいからそういったこと言うよね。待ってれば安くなりますなんて絶対に言わない。

少なくとも今の高値はオリンピックまででしょ。人手不足は解消されるし、オリンピック村の住宅が大量供給される。

[405: 匿名さん]

>>400
>高すぎませんか？
いくらだったのかわかりませんが、、、
そう思ったのならば、あなたには高すぎるという事です。どうか無理はされませんように。

[406: マンション検討中さん]

>>400
Jタイプ以外は相応に感じます。

[407: 匿名さん]

>>400
相場が高くなり過ぎたのでしょうね。

[408: 匿名さん]

東京都の人口増加は2015年がピークで、それ以降は緩やかに減少し、五輪以降は景気後退で新築住宅の必要性が低くなってくると言う不動産の2020年問題が指摘されているようですが、本当なのでしょうか。
マンションの価格も2020年以降は安くなってくると考えられますか？

[409: 匿名さん]

国は赤字を減らすため、インフレを起こしたいようですが？

[410: マンション検討中さん]

2018年から中国人投資家などが手持ち売り始めるのもリスク。
2013年頃から仕込んで、5年経つと短期売買の税率下がるので、売り出すのは2018以降。
オリンピック前にババ抜きの最後のカード掴まないように、売り抜き競争が始まるのも上記とセットで言われてること。
オリンピック需要落ち着いて、資材労働力需要落ち、価格下落も2020年問題。

人口については相模大野は利便性から考えて急落はないと考えてますが、どうでしょうかねぇ。

[411: 匿名さん]

>>408
>東京都の人口増加は2015年がピークで、それ以降は緩やかに減少
これはほぼ確定でしょう。違うとすればピークの年が多少ずれるだけだと思います。

>五輪以降は景気後退で
これはわかりませんね。五輪関係で増えている需要はなくなりその分マイナスの力が働くのは間違いありませんが、五輪以外の要因も関係するからです。前提条件として五輪以外の要因は現状維持とするならば景気は後退するになりますが、こんな仮定の上の予測は意味ないですよね。

>新築住宅の必要性が低くなってくると言う不動産の2020年問題
これもどうでしょうかね。人口が減れば必要な住宅の数が減ります。しかし住宅の数がいきなり減る訳はありませんから、余った住宅は中古や賃貸物件として市場に出てくると予想されます。そうすると中古や賃貸の価格にはマイナスの力が働くのはほぼ間違いなく、新築にも影響が及ぶと推測されます。
しかし、日本の新築、一戸建て信仰は根強いものがありますから、新築一戸建てが大幅に減るかというとはっきりはわからないと思います。可能性として、土地の価格が下がる事で新築一戸建ての総額が下がり、今まで手の届かなかった層の需要が掘り起こされて新築の数は大幅には減らないという事もあり得ると思います。

>マンションの価格も2020年以降は安くなってくると考えられますか？
中古も含めた全国平均であれば安くなるでしょう。しかし、新築と人気のある中古物件は下がらないかもしれません。
まず新築の価格は土地代＋建設費で下限が決まります。マンションに適した広い土地を持っている資産家は安くは売らないでしょうから土地代は大幅には下がらないでしょう。建築費は資材と人件費ですからこれも大幅には下がりません。採算がとれない場合は建てないだけですから、供給数は減りはしても新築の価格は大幅には下がらないと思います。
一方、中古は空き家が増えるので平均的には間違いなく下がると思います。しかし、中古市場はオークションに似ているので、人気がある物件はあまり下がらないと思います。

[412: 匿名さん]

ここ数年で、相場自体が高くなり過ぎたのは確かでしょう。
今後どうなるか？いろんな見方があるようですね。
はい、最終的には、自己責任で判断するしかないですね。厳しい；

[413: 匿名さん]

>>412
>ここ数年で、相場自体が高くなり過ぎたのは確かでしょう。
・災害とオリンピック需要が重なり資材と人件費は高騰
・しかし超低金利の為、ローン利用者の支払総額は抑えられた
このように、高くなる要因がいくつも重なりましたからね。
しかし今後金利が上昇すれば、高すぎる価格は修正を迫られるでしょう。

[414: 匿名さん]

ホームページで事前案内会予約ができるようになってますね。
突然のことで盛り上がりがイマイチに思えるのですが、なにも告知等無くさらっと予約開始というのが普通なのでしょうか。

[415: 周辺住民さん]

マンション価格や需要が将来下がるのかどうかということですが、私は残念ながら相模大野を含めて首都圏近郊のマンション価格、特に駅徒歩１０分以内のマンション価格は今後も下がらないと思います。その大きな理由は、一戸建て住宅と異なり、マンション建設は２００９年のリーマンショック以降寡占が進み、巨額の建設資金を用意出来る住友不動産、三井、三菱地所等大手しか生き残っておらず、彼らがマンション供給を押さえ、価格の下落をコントロールしているからです。また、郊外に大きな一戸建て住宅を持っていた団体世代の高齢者が駅近のマンションに引っ越してきています。さらに、人材不足や資源高騰から建築費は上がることはあれ、下がることは期待薄です。日本全体が人口縮小、住宅着工減少していても、駅近のマンションは供給の抑制及び需要増、建設費高騰により価格は高止まりするものと思われます。既に、駅近の中古マンション価格もじりじり上がっています。

住宅価格が下がるのは、まず、地方、次に首都圏の交通の不便な郊外の一戸建て住宅です。あの田園調布や横浜青葉区でさえ、既に没落が始まっているようです。駅から徒歩１５分以内で行けず、バスを使うような一戸建ては価格が下がると思います。逆に、マンションは駅徒歩１０分以内でも遠くなり、最近は駅徒歩７分以内の物件が探されているようであり、資産価値の維持を望むなら駅徒歩７分以内の物件がいいと思います。

[416: 匿名さん]

>>415
駅近マンションの価格が下がらないと言うのは、何年先まで考えての予測ですか？

[417: 匿名さん]

>416 さん
何年先かを判断できる人なんているんですか。
交通インフラ網にパラダイムシフトが起きない限りは駅近物件の価値はずっと高価値かと。
例えばリニア開通。パラダイムシフトほどではないですね。
空飛ぶ車やドローンの自動運転による移動が一般化。
駅との物理的距離がなくなるため、郊外や僻地、陸の孤島なんかの土地価値が急上昇するでしょうね。まさに革命。交通インフラ革命が起きない限りは駅距離によるマンション価値は不動だと思いました。

[418: 匿名さん]

政府が赤字減らしのためにインフレ誘導続ければ、価格だけは上がり続けるかも？

[419: 匿名さん]

>>417
416です。駅徒歩７分以内のマンションはずーっと先（耐用年数？）まで購入時の価値が維持される。415＝417さんがそう思っておられるのはわかりました。
ところで、誰にも予測不可能なパラダイムシフトより、１００％間違いなく起きる建物の老朽化や人口減少の影響はどのように考えておられるのでしょうか？

[420: 匿名さん]

>419さん
100%間違いなく起きる老朽化ですが、修復するか、取り壊すか、建て替え、という新陳代謝が起きるでしょう、速度も郊外より早く、駅近で需要があるため。
また、建築年によって法律が変わり竣工時点で品質の向上が図られた物件もあるでしょうから、物件の完成年代によっては50年経ってもだいじょ〜かもしれません。
そして、20.30年後には建築材を3Dプリンタで処理したり建築作業のロボット化はパラダイムシフトが完了してるでしょうから、建築による新陳代謝は安くて早くてうまい時代になってるかと思います。

高齢化については、そうだからこそ駅近マンションの需要が増すのでしょう。郊外に住んでる高齢者は足が弱まってくることから利便性のポテンシャルを秘めている駅の、駅近物件への買い替え需要は高いところを維持すると思います。
ただし政府がこのまま有効な手を打たずに、経済格差の広がりの悪化や生活保護需給が下がり続けるならば、結局郊外の激安戸建、マンションも需要が見直される、という結果も生むかもわかりませんけど。

すくなくとも高齢化により真っ先に廃墟になるのは郊外物件。駅近に住む高齢者が埋れている確率が高い駅は、駅近物件の空き家が増え、首都圏近郊と呼ばれていた地域がレベル格下げになるところは現れるでしょう。
しかし海外の投資家が不動産投資したがっているため価格の下落は起きないかもしれません。
日本人は家賃の滞納率が世界的に見てめちゃくちゃ低いため駅近物件は特に魅力的に移ります。
駅近で手頃な賃貸物件が増加なんてこともあるかもですね。

万が一将来、AIの普及により人が働く必要がほぼ無くなったら、政府が人に対してはベーシックインカムを導入することで、働かなくてもお金が支給されることにやりますから、その場合には今の時代で下流老人の人たちでも、将来は郊外の安いところではなく駅周辺にも住めるという選択肢を得られることが起きるかもしれません

マンションに今から30年は住むとした場合、
その間に科学技術はものすごく進化してるとは思います。昭和から平成もそうでしたから。

[421: 匿名さん]

様々な予想の元、もちろん、自己責任の元で決めなければなりませんね？
業者だって、１０年後がどうなるのか、本当の所、解らないのでしょうから。

[422: 匿名さん]

>>420
416＝419です。
マンションの老朽化部分を修復するのは皆さん知ってますよ。それで資産価値を維持できるのか？が>>419での問いかけです。415=417=420さんは、通常の修復さえしていれば何十年経っても購入時の価値が維持されると言われるのですか？

それから、30年もすれば科学技術はものすごく進化する。建築技術に3Dプリンタやロボットが活用されていて、、、といったご主張とマンションの価格維持の話は矛盾をはらんでいると思います。
>>417に何と書いたか思い出してみて下さい。交通インフラにはパラダイムシフトは起きないのですか？

[423: 匿名さん]

>>421
業者だって本当の所は解らない。だから自己責任で決める。
その通りだと思いますが、業者が不確かな（得てして業者に都合の良い）情報を流布するのを許してはいけないと思います。

[424: 匿名さん]

>>422 匿名さん
ここで断言することになんの意味も無いかと。
せいぜい情報集めと未来予想のみです。
株価が2017年は3000円も上げて終えると分かっていましたか？
2025年問題で不動産価値が維持されていないと分かりますか？（団塊世代75歳到達）

矛盾するかしないかは貴方の解釈次第です。
どうなるかわからない未来であることから都合の良い未来も都合の悪い未来も描くことが出来ます。
世の中勝ち組の人は情報は金を出してでも入手して独自のブレインで組み立てた未来を生きている人だっているでしょう。
通常得体の知れる問題にあたる場合はリスク管理できます。住宅ローンの返済プランは人生35年というリスクを管理可能であり自らの意思でコントロールできる事柄が多くあるでしょう。

一方で不動産や土地の価値の増減は、株価と同じで暗闇でしょう。
価値が増えるわ！と言い放っても増えるわと発言した人がコントロールして増えるわけではない事は明白で、結局、ここで発表したところで、最後は各個人が心の中で判断される事です。
まだ価値の話をするのでした、もっともらしい情報を組み立てて教えてくれませんか。

[425: 匿名さん]

>>424
416＝419=422ですが、あなたは415=417=420さんですね？
私は>>415の
>相模大野を含めて首都圏近郊のマンション価格、特に駅徒歩１０分以内のマンション価格は今後も下がらないと思います。
という投稿に対して疑問を投げかけました。それに対してまともに答えられず、はぐらかすような投稿を繰り返しているのを残念に思います。

>ここで断言することになんの意味も無いかと。
マンション価格は今後も下がらないと言ったのはあなたですが、意味の無い投稿だったんですか？

>矛盾するかしないかは貴方の解釈次第です。
違いますよ。あなた自身がもっともらしい論理展開でつじつまが合わない事を言っているのです。

>結局、ここで発表したところで、最後は各個人が心の中で判断される事です。
最後は各自の判断って、責任を逃れようとする不動産屋が良く使う言葉だと思います。あなたは不動産業界の人なんですか？
全体的に、もっと自分の発言に責任を持ってもらいたいと思います。匿名の掲示板でも、人となりは知れますからね（笑）

[426: 匿名さん]

>>425
>>424
>>416＝419=422ですが、
>>あなたは415=417=420さんです
>>ね？
はいそうです。

>>私は>>415の
>>相模大野を含めて首都圏近郊のマンション価格、
>>特に駅徒歩１０分以内のマンション価格は
>>今後も下がらないと思います。
>>という投稿に対して疑問を投げかけました。
>>それに対してまともに答えられず
>>はぐらかすような投稿を繰り返しているのを
>>残念に思います。
はぐらかされているとお感じになられたのですか。
私は真摯に答えたまでなのに、心外です。

>>ここで断言することになんの意味も無いかと。
>>マンション価格は今後も下がらないと
>>言ったのはあなたですが、
>>意味の無い投稿だったんですか？
下がらないと思うと個人的見解を述べたまでです。
併せて、これから起こり得る出来事と個人的見解が一致することは担保出来かねるという趣旨も言っています。株価などの例まで示して、取り扱う情報（不動産の価値）がいかに不確実性を含むことかについて言及しているのに、意味のない投稿だと解釈されたのは心外です。


>>矛盾するかしないかは貴方の解釈次第です。
>>違いますよ。
>>あなた自身がもっともらしい論理展開で
>>つじつまが合わない事を言っているのです。
私が何番の投稿をしたかは推測されるのに、
投稿内容に関しては理解も推測もしめさず、ただただ批判しかしない理由はなんですか？
交通インフラ網の方は時系列を示していませんでしたから、追記いたしました。
交通インフラ網の革命は50年先に一般家庭にお手頃価格で普及でしょうから、30.40年は価値維持でしょうね。

>>結局、ここで発表したところで、
>>最後は各個人が心の中で判断される事です。
>>最後は各自の判断って、
>>責任を逃れようとする不動産屋が良く使う
>>言葉だと思います。あなたは不動産業界の人なんですか？
一般人です。

>>全体的に、
>>もっと自分の発言に責任を
>>持ってもらいたいと思います。
>>匿名の掲示板でも、
>>人となりは知れますからね（笑）
批判しかされないのですから、その批判する時間というリソースを有効に使うためにも、
発言にお墨付きがある専門家のもとを訪れれば良いのでは？
専門家に背中を押してもらったほうが貴方のためになるのではないですか？
私は真摯に答えたまでなのに、笑われて馬鹿にされたようでかなり心外です。

[427: 名無しさん]

このマンション購入を検討しており、どのご意見も参考になると、ずっとこの掲示板を拝見していた者です。
私は426さんを支持します(こういう表現はこの場で適切ではないかもしれませんが)
ご自身のお考えをきちんと丁寧に、真摯に書いてくださっていると思いますし、１つの考え方として私には合点がいく部分が多かったです。
色々教えてくださってありがとうございました！

[428: 匿名さん]

>>425匿名さん>>426匿名さん

厳しい言い方をしますがスレ違いですよ。
別のスレでやってくださいね。
このマンションに関連した内容を論議しましょう。

話かわって年明けの事前説明会に申し込んだ方はいますか？
この時期に行っても価格や眺望などの情報が欠けていることが多く、
もう少し情報が揃ってから行こうかと思ってます。
遠方なので行かれる方は情報を共有してくれると嬉しいです

[429: 周辺住民]

415ですが、417、420は別人です。

駅近マンションの高値止まりがいつまで続くかとの質問ですが、私も素人なので偉そうなことは言えませんが、20～30年後には大きな変化があるのではないかと見ています。どなたかが交通インフラの革命を挙げていましたが、自動運転の発達により自動運転タクシーや無人バスの発達により駅から遠くてもそれほど不便でなくなるかもしれません。　もう1つの可能性はちょっと哲学的にマンションに対する考え方の変化が起きることです。確かに、駅近マンションは便利ですが、管理費、維持費、固定資産税で月6万円かかります。他方、今後、少子高齢化により年金は平均的サラリーマンで月２０万円程度に減ることが予想され、月１４万で生活を維持することは困難です。また、マンションが建てられ始めたのは１９７０年代と新しく、今はまだ建て替え問題がほとんどありませんが、今後２０～３０年のうちに建て替え問題が急増することが予想されます。高層マンションなどは容積率緩和の恩恵を受けることが期待出来ませんから、建て替え費用に２０００～３０００万支払うことになります。残念ながら現在建て替え問題についてはあまり話題になっていませんが、２０～３０年後には切実な問題になってくると思われます。その中でやっぱり一戸建ての方が維持費が安いし、価格も下がってきているので、一戸建てにしようかというケースが増えてくるのではないかと思います。来年１０月の消費税の値上げで一時的にマンション価格は下がるかもしれませんが、大手建設会社は、高速道路、トンネル、マンションの老朽化対策等で仕事は十分あると思われ、大きく下がることはないような気がします。

[430: 匿名さん]

ぱちぱちぱち