シエリア夙川ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://cielia.com/m/shukugawa35/
売主：関電不動産開発株式会社
施工会社：アイサワ工業株式会社
管理会社：関電コミュニティ株式会社
販売提携：住商建物株式会社

全体概要
物件名称　シエリア夙川
所在地　兵庫県西宮市大谷町50番1(地番)
交通　阪急神戸線「夙川」駅徒歩11分
地目　宅地
用途地域　第1種中高層住居専用地域
地域・地区　第3種高度地区
敷地面積　1,940.12㎡
建築面積　857.71㎡
構造・規模　鉄筋コンクリート造 ・地上6階 地下1階建
総戸数　35戸
間取り　3LDK～4LDK
住居専有面積　87.42㎡～118.36㎡
アルコーブ面積　5.69㎡～10.39㎡
バルコニー面積　12.16㎡～19.28㎡
ルーフバルコニー面積　48.38㎡(使用料:未定)
サービスバルコニー面積　2.43㎡～5.05㎡
トランクルーム面積　0.90㎡・0.94㎡
テラス面積　15.67㎡・15.89㎡(使用料:未定)
駐車場　35台(機械式35台)(使用料:未定)※別途宅配車一時駐車スペース
自転車置場　70台 (上:2段式23台、下:スライドラック式38台、平面式9台)(使用料:未定)
ミニバイク置場　3台(使用料:未定)
販売価格　未定
販売スケジュール　販売予定時期/2018年1月下旬
管理形態　区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託予定
設計・監理　株式会社カノン アソシエイツ
施工会社　アイサワ工業株式会社
管理会社　関電コミュニティ株式会社
事業主　関電不動産開発株式会社 国土交通大臣(3)第6379号
(一社)不動産協会会員・(社)大阪土地協会会員・(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒530-0005 大阪市北区中之島3丁目3-23(中之島ダイビル14F)
TEL [phone]
販売提携　住商建物株式会社
〒541-0041 大阪市中央区北浜4丁目7番28号 (大阪住宅販売部)
国土交通大臣(12)第1894号 (一社)不動産協会会員、(一社)不動産流通経営協会会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟事業者
総合企画　株式会社大伍総合開発
建築確認番号　第ERI-17033540号(平成29年8月21日)
竣工時期　2019年2月下旬(予定)
入居時期　2019年3月下旬(予定)
お問い合わせ　「シエリア夙川」プロジェクト準備室 TEL:[phone]
営業時間10:00～18:00

[27: マンション検討中さん]

↑みたいなステマしかないのが不人気の証拠やね

[28: 匿名さん]

外観もエントランスも、イマドキというのかとてもスタイリッシュ。

魅力的だなと思ったのは、ワンフロアーに6邸で
3住戸ごとに1基のエレベーターが設置されていることです。

忙しい朝などのエレベーターの待ち時間に
イライラすることがないのは便利でいいなと感じました。

[29: 匿名さん]

↑みたいなステマが繰り返されるのが不人気の証拠やね

[30: 匿名さん]

３住戸につき1基のエレベーターが設置、各戸にアルコープが設置されているというのは
マンションの中でもなかなか無い設備なので魅力的
それに加えて、屋内駐車場は100パーセント完備されているんですね
ただ、管理費がとても高そうなので、高所得者の方が住むマンションになってくるんでしょうね。管理費と修繕費合わせて、5万以上はかかってきてしまう可能性はありそう

[31: 匿名さん]

ここは立地を考慮して大衆マンションにしないと苦戦するよ。余分な私設は不要で、価格で勝負すべき。
高けりや売れないエリアが大谷町。

[32: 匿名さん]

管理費と修繕費合わせて、5万以上！
それはきついです、普通一般の人には。
それくらいいってしまいそうでしょうか。

戸数も少ないのにエレベーターが2基
87.42㎡～118.36㎡という広さ
駐車場全戸分
このあたりだけから想像しても高級路線かなと思えてきます。

期待したいのは駅からの距離が価格に反映されること。
デザインはいかにも高級という感じではないけど高級車が気になります。

[33: 匿名さん]

駅までは徒歩11分と少し距離があるようには思いますが
南向き物件で全戸分の駐車場が完備されているなんて好条件のマンションだと思います。
その分、価格はそれなりにするのかもしれませんが
価格公表されるのが楽しみです。

[34: マンション検討中さん]

寝室側に電車の騒音が直撃します。
その上に駅遠。
厳しい。

隣のローレル築浅で十分でしょ。
75平米が4000万しませんよ。

[35: 匿名さん]

苦戦してるみたいですね。
営業の方からの電話攻勢がすごい…

[36: 匿名さん]

管理費、修繕費が5万って月間ですか？ここに住宅ローンで返済も重なるわけですよね。ちょっと辛いかも。繰り上げ返済しようとしている身にとっては、毎月5万円負担って相当です。

ただ、全住戸フリープランができるのはいいように思いました。そして100㎡超え。

A2の3LDK＋DENプランありましたが、これ、2LDKにしたりしてもいいですね。Room2をLDKにつなげ27.2畳のLDにして、キッチン合わせて31.2畳にするとお金持ちの邸宅です。
洋室1の主寝室が11畳なのもすごいです。

>>隣のローレル築浅
75㎡なので30㎡分の格差がありますよね……。この差は埋められないと思います。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん

ローレルとは単価で比較しとるききまっとるやろ。

[38: 匿名さん]

全住居フリープランが可能とのこと。
ホームページに掲載されているプランの中で注目しているのは和室があるA1。
基本的なものをアレンジして希望の内容にしていただけるって感じでしょうか。
面積も広く、周辺の土地柄もあって、のんびりと過ごしていけそうです。
永住することを考えたら、設備も土地も含めてこういうマンションがいいなと思いました。

[39: マンション検討中さん]

こういうステマしかないのが不人気の証拠。どこの不人気マンションも同じ文体の業者。

[40: マンション検討中さん]

永住という売り文句は、資産性がないことの裏返し。要は売りたくても値下がりしすぎて売れないということだね。駅遠の物件でありがち。語るに落ちる。

永住できないなんてのは、劣悪な環境で極小で耐えながら住むようなマンションということかな。逆に夙川のマンションでそんな永住できない物件があれば教えて欲しいね。

むしろ、ここのようなランニングコストが高く、駅から遠く、線路の音が激しいマンションは間違いなく永住に不向きだろうね。

[41: マンション比較中さん]

確かに駅徒歩１１分は微妙な距離だが、
不動産価値なんて駅距離だけで計れるほど単純じゃない。
不人気駅の徒歩５分と人気駅の徒歩１１分、
多くは人気駅の１１分の方が資産価値は高い。

[42: 通りがかりさん]

資産価値はまず適正な値段で売られているかがすべてです。

芦屋で坪1000、阪神尼崎で坪200、どちらも暴落します。

適正価格は駅と駅距離と立地で決まります。

ここは人気駅の駅遠な不人気エリアです。

値段はいくらですか？

周辺のちく10年までをみると

アビターレ130、ステイツグラン180、ローレルコート180.ヒルズ芦屋150

阪神沿線の価格帯でした

[43: マンション検討中さん]

定借ですか、ここ？

[44: 匿名さん]

特に定借という言葉は物件概要に出ていないですが…
土地と建物の所有権の共有云々という記載がないですが、
後から記載がされるのでしょうか。
まだこれから、物件概要の内容が増えていく可能性は
十分に高くなってくるのですからね。

[45: 匿名さん]

すごい、この辺りってすごい社宅ゾーンなんですね！
西宮住んでやっと10年以上経ちましたが、この辺りは行く機会がないので初めて知りました。

[46: 匿名さん]

この立地で、更には定借でこの価格はなしです。
被害者が増えないことを願っています。

[47: 匿名さん]

定借の話題があってので検索してみましたけどヤフー不動産では所有権の共有とありました。
公式サイトにこれが書かれない理由って何なのでしょうね？

社宅が多い一帯ということはここも元は社宅だったりするのでしょうか。

価格帯を見ていたら一億越えの部屋があってビックリしました。
その部屋って間取りに出ているA2の部屋なのでしょうか。2期以降もこの価格帯の部屋って出るのでしょうかね。

[48: 匿名さん]

公式サイトを見ての判断なのですが、設備仕様はかなり良いのでは、と思いました
…これらは標準で、ついているものなのかしら。
どの程度が標準で、どこからがオプションなのかがわからないので、何とも言えない部分もありますが
全体的にグレードが高いのかな、と。
マンションのコンセプト的にもそうですよね。

[49: マンション掲示板さん]

お隣の築8年の中古4割増しの値段ですからね。
8年経ったらそれだけ落ちるということです。

[50: 匿名さん]

48さん
公式サイトに
※家具・調度品・照明器具・観葉植物などは販売価格に含まれません。
また、一部有償オプションが含まれております。
と書かれているので、
モデルルームの写真に写っているものの多くはオプションだろうと思いますが、
設備仕様に載っているIHや食洗機やディスポーザ辺りは標準じゃないかと思います。
少戸数なのにディスポーザ付、3戸に1基のエレベーターってだけでも贅沢ですよね。

[51: 匿名さん]

つまり資産価値がない上にランニングコストも余分にかかるということになります。

[52: 匿名さん]

広々とした間取り、全住戸フリープラン対応とか、
設備面も充実していてほんと贅沢な感じを受けますが、
モデルルームを冷静に見ていると棚やインテリアや家具などを除くと
すごくシンプルな空間づくりがなされているのではないかと思います。
モデルルームの演出もギラギラしておらず豪華すぎず控えめで好感がもてました。
大人数の家族が気持ちよく暮らせる、そんな感じに思えます。

[53: マンション掲示板さん]

関電さんの物件っていうステマばっかりですね。
バイトでも雇ってるんでしょうか？
これだけ小規模で、本当に売れるならすぐ完売するはず。
駅から遠くて苦戦してるんでしょう。
お疲れ様です。

[54: 匿名さん]

>>50 匿名さん
小戸数のディスポーザーは高くつきますよね…
管理費どれだけ上がるやら

[55: 匿名さん]

35戸にディスポーザーはさすがに贅沢感ありますね。
管理費は17,200円～23,200円(月額)とあるので驚くほど高い感じはしませんけど、いずれ値上がりする可能性もあるんでしょうか？
修繕積立金は段階的に上がっていくという話は知っていますけど、現段階で9,800円～13,200円(月額)、将来的にどれだけ上がっていくのかも気になるところです。

[56: 匿名さん]

ディスポーザ、使ったことがないんですが、生ごみの量が劇的に減りますか？実感ありますか？

調べると、ディスポーザは詰まると書いてあってゴミの大きさが大きいと詰まりそうな気がしてしまいます。

小規模マンションだと修繕費が高くなる可能性があります。ここは35邸のマンションなので、1邸あたりの修繕費の費用が高くなってしまう率は高いです。そのあたりは仕方ないと思っていないといけないでしょう。管理費、修繕積立金、合わせると3万円から4万円弱。毎月、住宅ローンとは別に払っていくことも考えてローン組みをしなくてはいけません。

[57: 匿名さん]

ディスポーザーの話が続いてしまい恐縮ですが、ディスポーザーは管理維持費がかかるのでマンションでついている場合は100戸以上が基本になるそうです。
ここは小規模でも設置してあるということは、各戸の負担額が増えてしまうのは確かでしょう。

実際に、利用しての感想を申しますと、食べ残しをそのまま流せるというのは後片付けの面で楽です。
調理中も生ごみをそのまま捨てる必要がないのは便利。水を切って捨てたりもしなくていいので家の中のごみの匂い等も比較的抑えられると思います。

[58: 匿名さん]

どのプランも面積が広いため
部屋が広々としている感じがします。
リビングは広いけれど、どの部屋も狭いという物件が多いので
この広さは珍しいのではないでしょうか。
駅まで少し距離はあっても、この内容なら十分だと思います。

[59: 匿名さん]

見学にいきましたが前の道が狭すぎて高級感ないのではないでしょうか？

[60: 匿名さん]

屋内駐車場１００％完備されている上、屋内というところが天候に関係なく乗り入れできるので魅力的
機械式となっていますから、維持費等はかかってきてしまう点は気になりますね。

間取りの広さも広々としていて高級感があります

全戸フリープラン対応となっていることから、自分の好みに合わせたプランに変更したり、
好みのタイプに設計できるというのは良いと思いました。

[61: 匿名さん]

全戸フリープラン対応でメニュープランもあるようですね。
フリープランは全くのゼロからってことなんでしょうか？
広さも十分にあるようですから自由度が高そうに思いますがどこまで自由なんでしょう。
ただし期限があるようなので階数やプランによって希望通りにならない場合もありそうです。

[62: マンション掲示板さん]

売れてないんですね。
駅から遠い、電車の音のハンデはあるけれど、小規模&「夙川」ブランドで早々に完売すると思っていましたのに。

[63: 匿名さん]

竣工時期入居時期もまだ先の話ですし、
第2期の販売スケジュールも2018年10月上旬販売開始予定。
売れてないというよりは、ゆっくり販売する予定なのでは？
マンションの規模や設備、屋内駐車場100％等良い面も多い。
駅から遠いと言っても11分。別に悪くないと思います。

[64: 匿名さん]

坂きつすぎだし道も細いしすれ違えないよねこの前。

[65: 匿名さん]

屋内と屋外だと悪天候の日は全然違いますよね。
屋内になっているので、雨風関係なく乗り入れ可能になっているので、子供がいると習い事の送り迎えなどで車を利用する機会も増えるでしょうから、雨にぬれる心配もないというのが良い

駐輪場は70台 (上:2段式23台、下:スライドラック式38台、平面式9台)と表記
上、下、平面は抽選で決まるのでしょうか？
1戸につき、2台分しか駐輪できないのでもう少し止められる台数が多いとよかったかな

[66: 匿名さん]

全戸フリープランとは言え、ある程度の締切があると思います
締切がすぎるとこう造りますよ、というのが公式サイトに出ているプランなのでしょうか。
水回り自体は好きに動かすことはできないでしょうから、
水回り固定でその他は
自分たちで好きなようになっていくことが可能なんでしょうね。

[67: eマンションさん]

>>66 匿名さん

フリープラン間に合いました？

[68: マンション検討中さん]

駅から遠い上に坂ですか？

[69: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[70: マンション検討中さん]

100平米以上のプランに興味がありマンション造成地を車で見てきましたが、周辺の道路があまりに狭過ぎ。SUV車同士だとすれ違えないのでは？
帰り道は中々雰囲気のある公団住宅？横の小道から山幹に出ましたが、正直あの環境に8000万は出せないと感じた。

[71: 匿名さん]

>>70
>>周辺の道路があまりに狭過ぎ。
何メートル道路なんですかね？実家の近くが6メートル道路ですが、大型車だと大変そうです。住宅街なので真ん中走行する車や、停車している車があると通り抜けできない可能性もあります。

夙川、近くに過去住んでいた転勤族の方とお話する機会があったんですが、車があると芦屋の方にも近いみたいでよく遊びに行っていたと話してくれました。夙川公園は桜もキレイですし、住みやすい地域なんじゃないかなと思います。
学区も悪いウワサを聞かないです。実際、通わせている親御さんの意見を聞きたいです。

[72: 匿名さん]

マンションのグレード自体は高く作ってあるので、値段通りなのだろうなという印象は持ちました。
ただ、大きな車を持たれている方だと、通行面では気を使うことも多いでしょうね。

学区はデベロッパーがアピールしているだけあり、かなりいいほうなのでしょう。人気のある学区だと耳にします。

[73: 評判気になるさん]

70のマンション検討中さんの"正直あの環境に8000万は出せないと感じた"に同意。

[74: 匿名さん]

道路の幅に難点がありそうなご意見がありますけれど、駐車スペースは充実していると思います。大型車対応68%、屋内駐車場100％。シャッターも付いていてセキュリティ面も安心だと思います。
環境は見に行ってみて住んでみないとわからない面も多々あると思うのですけれど、部屋の広さから考えると妥当なお値段ではないかとも思います。駅もかろうじて徒歩圏ですし。

[75: 匿名さん]

総戸数が少ないのが気になりましたが、
ご近所付き合いが大変だと聞く大規模マンションもよりも良いのかもしれません。
気になるのは修繕積立の負担や自治会のことです。
空き家が増えた場合など、修繕積立って負担は増えるものでしょうか?

[76: 匿名さん]

修繕積立のことが気になってグーグルで検索してみたら、
…そのマンションに住んでいる戸数によっても変動します。…
ってありました。
ついでに総戸数による平均修繕積立金なるものが載っていました。
…31戸～50戸　11,203円／月…
ってありました。
修繕積立金て、年々アップしていくものだとも聞くので、
これはあくまでも購入時の金額なのかもしれません。
ここの場合は、9,800円～13,200円(月額)となっているので、
平均的な金額にほぼマッチしていますね。
空き家が増えたら、どうなのでしょう、負担が増えるのでしょうか？