オハナ 船橋習志野台ってどう？

[評判気になるさん]

オハナ 船橋習志野台についての情報を希望しています。
子育てに便利なところだといいなと考えています。
片付けがしやすくて、部屋が広々使えると便利ですね。
周辺のことや物件のことなどいろいろ知りたいので、よろしくお願いします。

公式HP：http://www.087sumai.com/narashinodai/

所在地：千葉県船橋市習志野台4丁目570番他5筆（地番）
交通：新京成電鉄 「習志野」駅 徒歩10分 、東葉高速鉄道 「北習志野」駅 徒歩15分
総戸数：146戸
間取：3LDK・4LDK
面積：70.17平米～89.86平米
売主：野村不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[282: 匿名さん]

今はバブル期並の価格ですからね。建築費も高いし。
どこの新築マンションもそんな変わらず安価な素材だと思いました。そんなご時世。一応、室内はフローリングではありますが。(洗面所等は違いますが)
モデルルームではフローリングの下にはクッション素材は使ってなかったですね。クッションを入れる事は生活音を吸収する為にだと思いますが。
長谷工はコストカットするのは上手いと思いますが昔より安価な物ですね。
かと言ってちょっと前の中古マンションは良い物使ってますがこれがまた価格が高騰してますからね。
あまり築年数が15年20年近くになってたりすると配管が錆びてて赤錆出ますしね。耐震技術も気になる所。
後はどこまで野村が修繕を管理組合とやってくれるかが気になったりもしています。あまり良い評判を聞かなかったりなので。オハナでそこは挽回をしているならいいですが。疑問が残ります。管理組合がしっかりしてくれるなら安心ですが。
低金利なのでローンの方はあまり頭金入れないで繰り上げ返済する方が良い場合もありますから何を選ぶかが重要かと。

因みにバルコニーは塩ビシートですがモデルルームのとは違ったと思うのでやっぱりオプションですよね？近々聞いてみようとは思いますが。

まだまだ色々検討中です。

[283: 匿名さん]

築15、20年で赤錆でる配管使用マンションなんて無いわ。
日本の技術や商品は1990年代マンションから、かなり見直されて良くなってるよ。この頃から何処も二重床が新築マンションの標準仕様になってる気がします。
因みに耐震も1981年6月以降の新耐震以降のマンションは強度も良くなり安心だよ。

長谷工は昔から直床、低コストが売り？なので、仕様はあまり良くない印象です。さらにオハナは野村のプラウドシリーズからグレード落とした郊外物件として売り出した商品。
長谷工&オハナ、
これだけで仕様がどんなものかわかる（笑）

[284: 匿名さん]

床がパリッとした方がしっかりしますが日焼け対策や掃除のしやすさなどメリットもありそうに思いました。直床だと響くと思いますし、毎日のことだと静かにゆっくりしたいです。
オプションや個人のインテリア設定でいかようにも変えられるように思いますし。団地や社宅からの時代からマンション建設へ、今後はリノベーションも当たり前になってくるかもしれませんし、少子化で自動化やサービス付きの介護マンションなどが増えてくるかもしれません。

[285: 匿名さん]

今は技術の進歩か二重床よりクッション入りの直床の方が防音性能が良かったりするんですよ。
わたしは個人的にはフカフカは好きじゃないけど

[286: マンション検討中さん]

同じスラブ厚さなら、直床の方が遮音性が高いのが常識です。
二重床で同等の遮音性を持たせるには、スラブ厚を厚くするしかない。
床下の空間とスラブ厚の分だけ、
天井が低くなる。

[287: 匿名さん]

二重床の方が天井が低くなるんですか？
メリットのみですが特徴をまとめると、直床は遮音性が高い、床の感触がふかふか、
二重床は床が硬い、高級感がある、メンテナンスしやすい、という感じですか？
施工コスト云々は売り主側の都合なので住人には関係が無いところですかね。

[288: 匿名さん]

同じ階高なら天井は低くなる。
高さの制限の関係で同じ天井高を確保しよとすると直床なら15階建、二重床なら14階建になったりする。
1

[289: マンション検討中さん]

オハナは直床でフワフワ床。
直床なのに天井も低い。

フカフカ直床の場合、配管は何処通しているんですか？
コンクリートの中で無ければ、パイプスペースが沢山あるとか？
水回りに制限がかなりあって、将来リフォームが難しいなど、デメリットもあると聞きました。

[290: マンション検討中さん]

千葉の物件のほとんどは、段差スラブ構造。直床 の物件でも水回りは二重床になっている。水周りのリノベ、リフォーム自由度は、 二重床も直床もかわらない。壁の移動、撤去、新設の場合、直床の方が安く済む。

[291: 匿名さん]

直床でも天井が低くなっているんですか？オハナの天井高は何メートルです？

二重床は直床に比べリフォームが容易という話は聞きますが、マンション購入後、水廻りを移動するような大規模リフォームをする方が多いのですか？
床を張り替える程度のリフォームなら直床でも問題ないでしょうか？

[292: マンション検討中さん]

こちらの広告が送られて来たのでみてますが、こちらって管理費は比較的安いのですが修繕積立金は高いですよね？平置駐車場、ディスポーザー無しと言う修繕費用が安く済むと思われる物件なのに初回11250円は見た事がないのですが…
こちらの修繕計画は5年毎の増加ですか？それとももう少し長い期間据え置きだったりするのでしょうか？

マンションギャラリーで説明受けた方いらっしゃいましたらご教示頂けると幸いです

[293: マンション検討中さん]

30年定額の修繕積立金が特徴です。
https://www.087sumai.com/narashinodai/character/index4.html

[294: マンション検討中さん]

>>293 マンション検討中さん
定額なんですね！それなら納得の修繕積立金ですね。ギャラリーに訪問する気持ちになりました。西側検討したいと思います。
ありがとうございました！

[295: マンション検討中さん]

30年定額に安心する人っているんですね。

今から30年前にバブル崩壊後、建築修繕の技術が変わり、貨幣価値も変わり、修繕計画に対する考えも変わってます。

そんな将来の見通しが立たない30年定額計画を聞いてギャラリーに行きたくなり、西側検討だなんて大丈夫ですか。

人それぞれ考え方が違うことは当たり前ですが、私は不安しか感じません。

ちなみに30年後に、計画している修繕費用額に対して、修繕積立金はいくら残るんですか？

マンション共用部の縦給排水管、エレベーター交換費用など、およそ30年で交換する費用の数千万円に対して、積立残金に余裕はありますか？

こちらで感じた、あくまで個人の不安意見です。

修繕費用は時代時代で見直し検討するものです。

[296: 名無しさん]

積み立て金が定額なのは安心かと思っていましたが、言われてみれば確かに将来はわからないので不安ですね。

営業さんは契約はするけど、管理はしませんからね。
自分達で、本当に修繕計画が良いのか見極めないとですね。

気になるのは、グッドデザイン賞受賞といっても不動産に詳しい専門家が此方の修繕計画を過去の修繕事例などから総合的に判断した結果というよりは、そんな計画って良いんじゃないレベルで審査しているのでは？と疑ってしまいます。

結局、修繕費が足りなくなったら自分達で増額しなければいけない事は、マンションの重要事項説明や管理規約に書いてあります。

[297: 通りがかりさん]

修繕計画は概ね5年ごとに見直します。
これはマンション修繕の常識。

売主や管理会社がいくら定額を提案しても住むのは購入した人達です。あくまで定額は当初ご提案計画案であって、入居後の計画の見直しはみなさんで行なって下さい。
世の中には修繕費が足りなくて、見直ししているマンションは山程あります。

売主に後でクレーム入れたところで、当初計画はご提案ですとなっています。

当たり前です。
住むのは購入した人達ですから。

[298: マンション検討中さん]

定額で修繕費が賄うかは計算すれば良い話
73m2の部屋で修繕積立基金397700円、修繕積立金が11700円。30年間の修繕費は4609700円
1m2辺りの修繕費は175円/月

これが適切であるかは国が修繕費のガイドラインを規定してるのでそれに当てはめる
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

国交省のガイドラインでは30年間における修繕費は1m2辺りの修繕費平均値178円/月
国交省が統計を取った事例の3分の2で包含される幅は135円～220円/月
上記照らし合わせれば低くもなければ高くもない
国交省の平均値で修繕積立金がプールされるので、ほぼ問題ないと判断できる。

ネガは感覚で物を言うのではなくエビデンスを示してネガらなければ説得力なんかないね(笑)

[299: 名無しさん]

>>298 マンション検討中さん

なるほど
問題ないみたいですね

[300: 匿名さん]

国交省のガイドラインには大規模修繕も入っています？

大規模修繕は10年から20年おきに実施されますが、その際大きな費用が動いたとして、修繕費は定額で賄える計算なのですか？

そもそもオハナの大規模修繕の周期はどれくらいに設定されているのでしょう？

[301: 匿名さん]

そんなに修繕計画が気になるならMR行って営業さんに詳しく聞いたら如何でしょうか？
国交省のglは勿論大規模修繕込みですよ、てかほぼ大規模修繕費ですよ。

[302: 匿名さん]

そりゃ1㎡辺り178円って70㎡で月に12000ですからねぇ
100戸で120万、年で1億4400万ですからねぇ
大規模修繕込だってちょっと考えれば分かりそうなもんですけど

[303: 298]

懸念点としては30年後かな
修繕計画は30年を一区切りとしてリセットされるので、30年後に同じ修繕積立金だと1m2辺りの修繕費は160円/月になる(積立基金分が無いので)
30年過ぎて老朽化が進む30〜60年のマンションは1棟丸ごとリフォームや建て替えも視野に入れる事になるので160円/月は心許無いかもね
したがって30年後に40万円程の積立基金や修繕費の値上げが発生すると見るべきだとは思うよ

(修繕費段階値上げでは30年後では当初の3倍〜4倍になってるので、30年後に新たな積立基金を用意する事はまず無いかな)

[304: 通りがかりさん]

オハナの長期修繕計画にはエレベーター交換、給排水管交換費用は入ってますか？

30年後の積み立て金残高があまり無い状態で交換費用が盛り込まれていないとなると、前の方が仰ってるような積み立て金を再度払わないといけなくなりそうですね。

30歳で購入し、60歳定年時に積立基金を集めますと言われたら嫌だな。

[305: 298]

>>304 通りがかりさん
通常は30年内の大規模修繕にて見込まれてると思いますよ。エレベーターに関してはメンテナンスで十分と判断されていれば初回30年での積立では使われずにプールされる可能性もありますね

[306: マンション検討中さん]

では、月々1000円づつ積み立てることにします。

[307: 通りがかりさん]

305さん
有難うございます。
家を購入するのは色々学ばないといけませんね。
戸建てや中古マンションも視野に入れて見直します。

この間、価格表が送られてきましたが、3600万台と4000万以上ばかりで価格の低い部屋はありませんでした。
2600万からと出てますが、西向き二階の一部屋だけです。
5階上がると1000万円以上高くなるなんて。
一部屋だけ2600万は、問題ないのかもしれませんが、そちらの部屋が考えられなかったら1000万予算上げて下さいと言われるのは無理がありすぎです。

私は予算3500万以内ですので、他探します！

[308: 匿名さん]

此処は北習志野駅から15分。
最近の暑さで歩いたら20分ぐらいかかるのかな！？

日本橋あたりで勤務してると、新京成線を利用しないので、駅距離がネックです。
習志野駅行って北習志野駅で乗り換えも不便です。
3500万前後は魅力だけど、駅が遠くて悩んでます。

[309: マンション検討中さん]

以前に価格表が送られてきた時は、南と西で3500万円以下の部屋がたくさん販売中だったように思いましたが、もう高い部屋しか残っていないのでしょうか？

低層階に次期販売住戸であれば、次期に期待したいところですがどうなんでしょう？最新の価格表が手元にないのでわかりません。

[310: 匿名さん]

送られてきた価格表は、南向き4階から下の価格の低い条件の良さそうな部屋はほぼ無い。
逆に5階70㎡台3548万円、80㎡台3998万円から始まり、6階、7階は結構空いてる。
南棟で日影時間が多くなる条件の悪い、西向きは1階から7階までほとんど空いてる。
ちなみに3540万円を35年ローン組むと月々93460円、管理費足すと114460円。
ほかに頭金と諸費用が180万ぐらい。

こちらが最新の情報です。

[314: マンション検討中さん]

[NO.311はご本人様からの依頼により、312～本レスまで、削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[315: 匿名さん]

営業さんに間違えられてしまったでしょうか？
資金相談とローンの試算、マンションギャラリーのセミナーに何回か参加したり相談に行っている者です。
紛らわしくて申し訳ありません。
購入後の訪問で看板に沢山お花マークが付いていたので嬉しくて営業さん待ちの時に家族で数えていました(^_^;)

お節介かなと思いつつも、これからご購入検討される方の何かお役に立てれば…と思い記入させて頂きました。もしかしたら、ご近所さんになる方が見てるかなと思うとつい嬉しくて本当にすみません。私の行動が軽率でした。

素人で顧客側なので適当な数で確かなことが書けなかったこと、営業担当の方と勘違いされて紛らわしいこと出過ぎたことしてしまったな…匿名掲示板なので気を付けなくては、と学びました。

ご購入ご検討されている方を困惑させてしまったら本当に出過ぎた真似をしてしまい申し訳ありませんでした。以後気を付けます。

前にあげた情報は、不確かな情報でもあるため運営さんにお願いして削除依頼を申し出ます。

[316: マンション検討中]

>>315 匿名さん
こちらのマンションを購入検討している者です。これからの購入する方々にと情報を提供してあげたいという気持ち良くわかります。
実は、私も営業さんと間違えられた時もありました（笑）同じように批判され削除依頼かけた時もありました(^_^;)
世の中、色んな人がいるんだな…と感じました。でも、これも自分にとって良い経験になりました。この掲示板を通じて、こちらのマンションを検討購入する方々は、皆さん良い方なんだと感じます。
やはり、家を購入するというのは大きな買い物なので納得した上で購入するべきですよね(^-^)
315 匿名さん、ご近所になると思いますが今後ともよろしくお願いします！

[317: 通りがかりさん]

何故、営業と間違われる内容だと削除依頼するのだろうか？

自分でマンションの良い事アピールするコメント入れて、営業と間違われられたから削除。

？？？

営業のコメントだなんて皆さんわかってるから、いちいちネガに反応して削除するなら入れなきゃ良いのに。

[318: 匿名さん]

317さんすいません。
確かに間違われても削除するのおかしいですね(^_^;)
購入検討の方に有益な情報を記載するようにします(^-^)
こちらの5階のお部屋は70㎡台、3548万円です。
35年住宅ローン、某県内地方銀行試算。
頭金8万円
月々93460円、
管理費含めて114460円。
駐車場など含めて月々約12万円。

ほかに購入諸費用が170万円ぐらい現金で必要です。諸費用もローン組めますが、銀行によって金利が高かったり諸費用が増額します。

お金が少なく頭金や諸費用が無い方は、諸費用ローン含め月々約13万円弱ですね。

勿論5階から上層階なら支払いが上がります。確か、下層階南側は殆どありませんでした。

[319: 匿名さん]

誰が書いたかじゃ無くて
宣伝広告行為は規約違反で削除対象になってますからね。

あくまでも情報交換掲示板ですから

[320: 匿名さん]

>>318 匿名さん
諸費用も含めてフルローン可能なんだけど、申込金は現金で必要なんだよね
中には諸費用込のフルローンなら手持にまとまった現金無くてもマンション買えると思ってる人もいるけど、通常申込金は物件価格の5%〜10%だから、200万くらいは現金用意しとく必要がある

[321: 匿名さん]

318ですが宣伝ではありません。
私の得た情報で、こちらを宣伝した訳ではありません。

見ればわかると思いますがね。

319さん
200万円くらい必要なんですね。
ローンで組めるから頭金いらないかと思ったら違うんですね。

[322: 匿名さん]

情報として、
固定資産税都市計画税が年間約20万。
不動産取得税がかかります。

こちらは諸費用に含まれません。
固定資産税都市計画税は
購入後、毎年かかります。

毎月の支払いに最低1万は加算して考えないとダメですよ。

[323: マンション検討中さん]

そうなんですね。

3500万くらいのマンション買うと月々14万円で考えておかないとですね（ ; ; ）

[324: マンション検討中さん]

マンション購入するのに、固定資産税都市計画税知らないんですか？

新築は軽減措置が5年あるから、
20万から3万ぐらいは安くなるかも。

[325: 通りがかりさん]

毎月14万ですか（ ｉ _ ｉ ）

賃貸で10万ですが、
毎月4万支払いアップに、毎年20万近く税金払うなんて出来ない。

頭金200万用意したら貯金無くなります。

購入するにはもっと安いマンションにしないと払えませんね。

[326: マンコミュファンさん]

近隣沿線で掲示板が荒れてる物件より、大切で良い情報交換がされてますね(^_^)
色々教えて下さい！

[327: 匿名さん]

>>321 匿名さん

申込金(手付金)は頭金ではないよ
物件価格+諸費用(登記費用や初回の修繕積立基金など)を全てローン出来ても、その物件を購入するには申込金(手付金)が必要になるの。

流れとしては購入申込→仮審査→仮審査可決→重要事項説明→申込金(手付金)現金支払(物件価格の5%〜10%)→購入契約→本審査→本審査可決→内覧会→ローン実行→物件引渡になるのね

当然ローン実行で銀行からの融資金額はフルローン分のお金が入金されるから、それを不動産販売会社に払えば先に払った申込金分はマイナスとなって戻ってくる。
つまり戻ってくるお金だけど、ローン実行前に現金として必要になるお金って事ね


この申込金ってのは購入者が契約した後に『やっぱやめた』と言ってキャンセルした場合にキャンセル違約金となり返金されないお金になる。
逆に不動産販売会社の方から『すみません、この物件は貴方に販売できません』って事が起きた場合、申込金x2を違約金として購入申込者に支払われるのが一般的
(この辺りのキャンセル違約金話は重要事項説明で説明されます)

[328: 匿名さん]

つまり頭金0で購入できます…と広告記載されてもそれは貯金0で現金を持ってなくても購入出来るって事ではないので注意してねって話(笑)

まぁ住むつもりで物件購入する訳で現実的には引越費用や家具家電購入とかも必要だから貯金0で購入なんて考える人はいないと思うけどね
ただ申込金の存在を知らなくて引越費用等の貯蓄分を申込金として使わざるを得ないって事はあるかもね
その場合、物件引き渡されても不動産会社から申込金分のお金が戻るまで(約1〜2ヶ月)引越も家具も買えないって事になる可能性はある(笑)

[329: 匿名さん]

手付金は一般的な青田売りだと5%なり10%入れてくれって言われるけど抽選になる様な人気物件だと20%要求されたり竣工後売れ残りの物件なんかは10万で良いなんて場合もありますよ。

まー竣工後の即入居物件なんかキャンセル料の意味合いないからね。

[330: 匿名さん]

ヲハナは、修繕積立が当面フラットなので、頭金少なめ人にでも薦めやすいかな。
子供に金がかかるようになった時期と修繕積立金のアップが重なると、ホントきっつい。

[331: マンション検討中さん]

330さんの言われてる意味がよくわからない。

修繕費定額がなぜ頭金少ない人にオススメなのか？？？

頭金ない人はローン組む訳で、変動組めば金利上昇も無いとは言えないし。
頭金少ない人の大半は貯金がない人で、家賃（例えば賃貸10万払ってる人）以外に貯金出来なかった人が、いくら修繕費定額でも、ローン組んで毎月14万円近くのお金を払っていけないでしょ。
ほかに固都税も数十万円毎年払うし。

さらに子供の教育資金もかかるタイミングが来たら大変です。

問い合わせしたら、やはり3500万円あたりが沢山あって、2600万円は西側の2階だけでした。
毎月支払いに悩みますね。