オハナ 船橋習志野台ってどう？

[評判気になるさん]

オハナ 船橋習志野台についての情報を希望しています。
子育てに便利なところだといいなと考えています。
片付けがしやすくて、部屋が広々使えると便利ですね。
周辺のことや物件のことなどいろいろ知りたいので、よろしくお願いします。

公式HP：http://www.087sumai.com/narashinodai/

所在地：千葉県船橋市習志野台4丁目570番他5筆（地番）
交通：新京成電鉄 「習志野」駅 徒歩10分 、東葉高速鉄道 「北習志野」駅 徒歩15分
総戸数：146戸
間取：3LDK・4LDK
面積：70.17平米～89.86平米
売主：野村不動産
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：野村不動産パートナーズ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[282: 匿名さん]

今はバブル期並の価格ですからね。建築費も高いし。
どこの新築マンションもそんな変わらず安価な素材だと思いました。そんなご時世。一応、室内はフローリングではありますが。(洗面所等は違いますが)
モデルルームではフローリングの下にはクッション素材は使ってなかったですね。クッションを入れる事は生活音を吸収する為にだと思いますが。
長谷工はコストカットするのは上手いと思いますが昔より安価な物ですね。
かと言ってちょっと前の中古マンションは良い物使ってますがこれがまた価格が高騰してますからね。
あまり築年数が15年20年近くになってたりすると配管が錆びてて赤錆出ますしね。耐震技術も気になる所。
後はどこまで野村が修繕を管理組合とやってくれるかが気になったりもしています。あまり良い評判を聞かなかったりなので。オハナでそこは挽回をしているならいいですが。疑問が残ります。管理組合がしっかりしてくれるなら安心ですが。
低金利なのでローンの方はあまり頭金入れないで繰り上げ返済する方が良い場合もありますから何を選ぶかが重要かと。

因みにバルコニーは塩ビシートですがモデルルームのとは違ったと思うのでやっぱりオプションですよね？近々聞いてみようとは思いますが。

まだまだ色々検討中です。

[283: 匿名さん]

築15、20年で赤錆でる配管使用マンションなんて無いわ。
日本の技術や商品は1990年代マンションから、かなり見直されて良くなってるよ。この頃から何処も二重床が新築マンションの標準仕様になってる気がします。
因みに耐震も1981年6月以降の新耐震以降のマンションは強度も良くなり安心だよ。

長谷工は昔から直床、低コストが売り？なので、仕様はあまり良くない印象です。さらにオハナは野村のプラウドシリーズからグレード落とした郊外物件として売り出した商品。
長谷工&オハナ、
これだけで仕様がどんなものかわかる（笑）

[284: 匿名さん]

床がパリッとした方がしっかりしますが日焼け対策や掃除のしやすさなどメリットもありそうに思いました。直床だと響くと思いますし、毎日のことだと静かにゆっくりしたいです。
オプションや個人のインテリア設定でいかようにも変えられるように思いますし。団地や社宅からの時代からマンション建設へ、今後はリノベーションも当たり前になってくるかもしれませんし、少子化で自動化やサービス付きの介護マンションなどが増えてくるかもしれません。

[285: 匿名さん]

今は技術の進歩か二重床よりクッション入りの直床の方が防音性能が良かったりするんですよ。
わたしは個人的にはフカフカは好きじゃないけど

[286: マンション検討中さん]

同じスラブ厚さなら、直床の方が遮音性が高いのが常識です。
二重床で同等の遮音性を持たせるには、スラブ厚を厚くするしかない。
床下の空間とスラブ厚の分だけ、
天井が低くなる。

[287: 匿名さん]

二重床の方が天井が低くなるんですか？
メリットのみですが特徴をまとめると、直床は遮音性が高い、床の感触がふかふか、
二重床は床が硬い、高級感がある、メンテナンスしやすい、という感じですか？
施工コスト云々は売り主側の都合なので住人には関係が無いところですかね。

[288: 匿名さん]

同じ階高なら天井は低くなる。
高さの制限の関係で同じ天井高を確保しよとすると直床なら15階建、二重床なら14階建になったりする。
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[289: マンション検討中さん]

オハナは直床でフワフワ床。
直床なのに天井も低い。

フカフカ直床の場合、配管は何処通しているんですか？
コンクリートの中で無ければ、パイプスペースが沢山あるとか？
水回りに制限がかなりあって、将来リフォームが難しいなど、デメリットもあると聞きました。

[290: マンション検討中さん]

千葉の物件のほとんどは、段差スラブ構造。直床 の物件でも水回りは二重床になっている。水周りのリノベ、リフォーム自由度は、 二重床も直床もかわらない。壁の移動、撤去、新設の場合、直床の方が安く済む。

[291: 匿名さん]

直床でも天井が低くなっているんですか？オハナの天井高は何メートルです？

二重床は直床に比べリフォームが容易という話は聞きますが、マンション購入後、水廻りを移動するような大規模リフォームをする方が多いのですか？
床を張り替える程度のリフォームなら直床でも問題ないでしょうか？

[292: マンション検討中さん]

こちらの広告が送られて来たのでみてますが、こちらって管理費は比較的安いのですが修繕積立金は高いですよね？平置駐車場、ディスポーザー無しと言う修繕費用が安く済むと思われる物件なのに初回11250円は見た事がないのですが…
こちらの修繕計画は5年毎の増加ですか？それとももう少し長い期間据え置きだったりするのでしょうか？

マンションギャラリーで説明受けた方いらっしゃいましたらご教示頂けると幸いです

[293: マンション検討中さん]

30年定額の修繕積立金が特徴です。
https://www.087sumai.com/narashinodai/character/index4.html

[294: マンション検討中さん]

>>293 マンション検討中さん
定額なんですね！それなら納得の修繕積立金ですね。ギャラリーに訪問する気持ちになりました。西側検討したいと思います。
ありがとうございました！

[295: マンション検討中さん]

30年定額に安心する人っているんですね。

今から30年前にバブル崩壊後、建築修繕の技術が変わり、貨幣価値も変わり、修繕計画に対する考えも変わってます。

そんな将来の見通しが立たない30年定額計画を聞いてギャラリーに行きたくなり、西側検討だなんて大丈夫ですか。

人それぞれ考え方が違うことは当たり前ですが、私は不安しか感じません。

ちなみに30年後に、計画している修繕費用額に対して、修繕積立金はいくら残るんですか？

マンション共用部の縦給排水管、エレベーター交換費用など、およそ30年で交換する費用の数千万円に対して、積立残金に余裕はありますか？

こちらで感じた、あくまで個人の不安意見です。

修繕費用は時代時代で見直し検討するものです。

[296: 名無しさん]

積み立て金が定額なのは安心かと思っていましたが、言われてみれば確かに将来はわからないので不安ですね。

営業さんは契約はするけど、管理はしませんからね。
自分達で、本当に修繕計画が良いのか見極めないとですね。

気になるのは、グッドデザイン賞受賞といっても不動産に詳しい専門家が此方の修繕計画を過去の修繕事例などから総合的に判断した結果というよりは、そんな計画って良いんじゃないレベルで審査しているのでは？と疑ってしまいます。

結局、修繕費が足りなくなったら自分達で増額しなければいけない事は、マンションの重要事項説明や管理規約に書いてあります。

[297: 通りがかりさん]

修繕計画は概ね5年ごとに見直します。
これはマンション修繕の常識。

売主や管理会社がいくら定額を提案しても住むのは購入した人達です。あくまで定額は当初ご提案計画案であって、入居後の計画の見直しはみなさんで行なって下さい。
世の中には修繕費が足りなくて、見直ししているマンションは山程あります。

売主に後でクレーム入れたところで、当初計画はご提案ですとなっています。

当たり前です。
住むのは購入した人達ですから。

[298: マンション検討中さん]

定額で修繕費が賄うかは計算すれば良い話
73m2の部屋で修繕積立基金397700円、修繕積立金が11700円。30年間の修繕費は4609700円
1m2辺りの修繕費は175円/月

これが適切であるかは国が修繕費のガイドラインを規定してるのでそれに当てはめる
http://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

国交省のガイドラインでは30年間における修繕費は1m2辺りの修繕費平均値178円/月
国交省が統計を取った事例の3分の2で包含される幅は135円～220円/月
上記照らし合わせれば低くもなければ高くもない
国交省の平均値で修繕積立金がプールされるので、ほぼ問題ないと判断できる。

ネガは感覚で物を言うのではなくエビデンスを示してネガらなければ説得力なんかないね(笑)

[299: 名無しさん]

>>298 マンション検討中さん

なるほど
問題ないみたいですね

[300: 匿名さん]

国交省のガイドラインには大規模修繕も入っています？

大規模修繕は10年から20年おきに実施されますが、その際大きな費用が動いたとして、修繕費は定額で賄える計算なのですか？

そもそもオハナの大規模修繕の周期はどれくらいに設定されているのでしょう？

[301: 匿名さん]

そんなに修繕計画が気になるならMR行って営業さんに詳しく聞いたら如何でしょうか？
国交省のglは勿論大規模修繕込みですよ、てかほぼ大規模修繕費ですよ。