ジオ神戸中山手通ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.geohankyu.com/nakayamate/index.html
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

ジオ神戸中山手通［全体概要］
物件公式サイト http://www.geohankyu.com/nakayamate/
所在地 兵庫県神戸市中央区中山手通7丁目7番5、14番4(地番)
交通
ＪＲ東海道本線「元町」駅 徒歩13分
神戸市営地下鉄西神山手線「県庁前」駅 徒歩9分
神戸高速東西線「花隈」駅 徒歩11分
総戸数 256戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
一部鉄骨造　地上15階、地下1階建
敷地面積 11,211.51㎡
建築面積 5,483.01㎡
建築延床面積 28,380.70㎡
用途地域 第1種中高層住居専用地域
第4種高度地区（31m）
地目 宅地
建ぺい率 48.91%（法定60%）
容積率 199.80%（法定200%）
竣工時期 2019年8月上旬（予定）
入居時期 2019年9月下旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
売主 阪急不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
建築確認番号 第BVJ-OSA17-10-0118号(2017年8月16日付)
施工会社 株式会社鍜治田工務店
設計・監理 意匠)株式会社日建ハウジングシステム
開発)株式会社D＆D建築設計事務所
設備・構造)株式会社鍜治田工務店
駐車場 180台（自走式178台、来客者用1台、カーシェア用1台）
使用料：未定
自転車置場 398台
使用料：未定
バイク置場 8台
使用料：未定
ミニバイク置場 22台
使用料：未定

[3301: 匿名さん]

>>3299 匿名さん

管理規約になんと書いているかですね

[3302: 匿名さん]

消費増税で値上げがとどめになりそう

[3303: 検討板ユーザーさん]

なんにも新しい情報ないですが、最近MR行った人いないの？
見学会とかありそう？

[3304: 匿名さん]

断熱性能は今どきにしては良くないようですね

[3305: 匿名さん]

ジオ神戸中山手通［全体概要］
物件公式サイト https://geo.8984.jp/nakayamate/
所在地 兵庫県神戸市中央区中山手通7丁目7番5(地番)
交通 ＪＲ東海道本線「元町」駅 徒歩13分
神戸市営地下鉄西神山手線「県庁前」駅 徒歩9分
神戸高速東西線「花隈」駅 徒歩10分
総戸数 256戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
一部鉄骨造　地上15階、地下1階建
敷地面積 11,200.29㎡、11,199.26㎡(建築確認対象面積 2018年2月2日付)
建築面積 5482.51㎡(建築確認対象面積 2018年2月2日付)
建築延床面積 28,443.62㎡(建築確認対象面積 2018年2月2日付)
用途地域 第1種中高層住居専用地域
第4種高度地区(31m)
地目 宅地
建ぺい率 48.96%(法定60%)
容積率 199.98%(法定200%)
竣工時期 2019年8月上旬(予定)
入居時期 2019年9月下旬(予定)
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
売主 阪急阪神不動産株式会社、野村不動産株式会社
販売提携（代理） 阪急阪神不動産株式会社、野村不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急阪神ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
建築確認番号 第BVJ-OSA17-10-0118号(2017年8月16日付)
第BVJ-OSA17-11-0118号(2018年2月2日付)
施工会社 株式会社鍜治田工務店
設計・監理 意匠)株式会社日建ハウジングシステム
開発)株式会社D＆D建築設計事務所
設備・構造)株式会社鍜治田工務店
駐車場 180台(自走式178台、来客者用1台、カーシェア用1台)
使用料(月額)：10,000円～24,000円
自転車置場 398台(スライドラック式265台、平面式133台)
使用料(月額)：300円～600円
バイク置場 8台
使用料(月額)：3,000円
ミニバイク置場 22台
使用料(月額)：2,000円
他費用 インターネット使用料(月額)：1,300円(税抜)
防犯センサー使用料(月額)：500円　※一部住戸のみ
●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。
●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。
●専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承ください。
●駐車場の空き区画等の状況については、係員までお問い合わせください。また、一部トランクルーム面積を含んでおります。

[3306: 匿名さん]

https://geo.8984.jp/outline/nakayamate.html

ジオ神戸中山手通

先着順 / 販売概要
販売戸数 24戸
価格 4,558万円～7,008万円
最多価格帯 4,800万円台（3戸）・5,200万円台（3戸）・5,700万円台（3戸）
間取り 2LDK+F～4LDK
専有面積 75.96m2～92.5m2
バルコニー面積 6.09m2～13.06m2
サービススペース面積 2m2
アルコーブ面積 3.53m2～5.94m2
管理費(月額) 10,940円～13,320円
修繕積立金(月額) 7,600円～9,250円
管理一時金 15,000円
修繕積立基金 380,000円～463,000円
●先着順申込受付につき、成約済みの場合はご了承ください。
●申込時にご持参いただくもの
・印鑑（認印）
・本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
・直近2年分の源泉徴収票または確定申告書の写し等の収入証明書が必要となる場合があります。（詳しくは係員にお問い合わせください）

第6期 / 予告広告 / 販売概要
販売開始予定 2019年8月下旬（予定）
販売戸数 1戸
価格 4,968万円（予定）
間取り 2LDK+F
専有面積 75.96m2
バルコニー面積 11.5m2
アルコーブ面積 3.87m2
管理費(月額) 10,940円（予定）
修繕積立金(月額) 7,600円（予定）
管理一時金 15,000円（予定）
修繕積立基金 380,000円（予定）
本広告を行うまでは、契約又は予約の申込には応じられません。
また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。
確定情報については、新規分譲広告（本広告）にて明示いたします。

情報登録日等
情報登録日 2019年7月23日（火）
次回登録予定日 2019年7月29日（月）

[3307: 匿名さん]

ジオ神戸中山手通　価格表　更新：2019年7月24日

[3308: 匿名さん]

ジオ神戸中山手通　価格表　更新：2019年7月24日
が文字が小さくて見難いので拡大しました

2019年7月23日（火）の物件概要の段階で
総戸数 256戸
先着順 24戸
第6期 1戸
第7期以降 20戸
の合計45戸が未契約分です

現時点で17.5％が残ってます
残ってる部屋が全部人気の無い方角なのでこれからは厳しいかも知れませんが
初回入居時点までにどこまで減るかが勝負ですね

大半の不動産会社は情報を小出しにして営業員有利の状況で交渉しようとするので不信感があります

それなのに阪急不動産はこうやって価格表を出したり契約済住戸と未販売住戸をはっきりと情報公開しているので立派な企業だと思います

[3309: 検討板ユーザーさん]

阪急不動産ではなく阪急阪神不動産ね

[3310: 通りがかりさん]

一年以内で売りきるのは無理では。

[3311: 匿名さん]

ほぼ不可能

[3312: 匿名さん]

>>3310 通りがかりさん

南向きの部屋は7,000万の部屋以外は近いうちに売れそう

南東向きの部屋はこれからも厳しそう
10％、500万くらいは値引きしないと完成1年以内完売は厳しいかもね

[3313: マンション検討中さん]

7000万も出せるなら東灘に住んでみたいです
我が家は4000辺りでさがしてたので自ずとここにたどり着きましたが

[3314: マンション検討中さん]

>>3312南東向きの部屋が厳しい理由は何？？根拠は？？

[3315: 匿名さん]

>>3314 マンション検討中さん

やっぱり価格ですね
>>3307の売れ行き状況見たら一目瞭然です

[3316: マンション検討中さん]

>>3313 マンション検討中さん
今時４０００で購入できる部屋ってここでも目玉部屋くらいじゃない？

[3317: 匿名さん]

4000で中央区の新築？

[3318: マンション検討中さん]

中央区といってもピンキリなわけで。ポーアイなら3LDK3000万台で買える。

[3319: 匿名さん]

やっぱり島か山に行かないと買えないのですね。
元町に実質10分以内で歩けたら即完売だったろう。

[3320: 匿名さん]

元町駅から10分以内だったら花隈とかならまだ安そうだけど、東寄りだと今の価格より1000万高いだろうね

[3321: 匿名さん]

>>3314 マンション検討中さん
3313さんと同じ理由では？

[3322: 名無しさん]

7000万台除けば価格は坪単価からしたら割と普通かそれより安い（中央区の新築平均は210万／坪前後）
問題は南棟の真ん前に建つ官舎
9階より下はベランダの前がモロ官舎だから景観もクソない
だから景色が抜ける10階以上が決まっていってそれより下が残ってる
はっきり言ってそれ込みで割引かないと山手にあって景色が良いって触れ込みでも売ってるここは厳しいと思う

[3323: 匿名さん]

>>3322 名無しさん

販売状況の価格表の>>3308見てもはっきりするけど
南東側ばかり残ってるから不人気なんだな

[3324: マンション掲示板さん]

>>3323 匿名さん
はっきりしますか？
やや高いけど不人気ではないでしょう。
駅遠いけど建物の魅力はあるかな。

[3325: マンション検討中さん]

どう見てもやばい。

[3326: 匿名さん]

築一年以上になると新築では売れないわけで

[3327: マンション検討中さん]

南棟の上層階の販売を渋ってるのはなぜ？
現物見てもらえたらすぐ売れると思ってるから？
値付けに悩んでる？

[3328: 検討板ユーザーさん]

>>3327 マンション検討中さん
値付けやろうね
こっから6000とか7000を出してくれる良客は相当限られてくるし

[3329: 検討板ユーザーさん]

普通に行けば最上階だと75平米で6000近くいくだろうけど、駅13分(最上階自宅からだと20分ぐらいか？)で特に広くもなく最上階と言えど6000はいくらなんでもねぇ

[3330: 匿名さん]

今からローンで購入すれば消費税は10％になるのですか？

[3331: 名無しさん]

物件引き渡しが10月1日以降なら新税率適用だが、今契約して9月までの引き渡しなら8％

[3332: 匿名さん]

75なんて　富裕層は見向きもしない。

[3333: マンション検討中さん]

100平米以上はもうありませんか？

[3334: マンション検討中]

>>3333 マンション検討中さん
ありません！
92が残りわずかのようです

[3335: 通りがかりさん]

元々92は数件しか無い。６月から全然動きませんね。

[3336: マンション検討中さん]

ジオは神戸も灘、西宮、尼と全滅ですね。完売まで数年はかかるでしょう。

[3337: 匿名さん]

親会社があれなので　お父さんは無い。

[3338: マンション検討中さん]

>>3333
HPでは85平米までしかもう無いようですよ

[3339: 匿名さん]

もうすぐ消費税が　１０％になって値上げだ。

[3340: マンション検討中さん]

>>3339 匿名さん

ローン減税あるし増税駆け込みで買う必要はないわ

[3341: マンション掲示板さん]

ホームページに神戸花火の動画が見れましたがすごいきれいですね！！

[3342: マンション掲示板さん]

ポートタワーが目の前？というかちょっと下に見えませんか？すごい高さですね。花火がこの距離で見れるのは素晴らしいと思います。

[3343: 匿名さん]

和田が海岸通り郵船ビルとなりに19階建てを建てる

[3344: マンション掲示板さん]

花火きれいですね。でも小学校以外全部遠いし普段住むのはしんどいかなぁ

[3345: 住民板ユーザーさん1]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[3346: eマンションさん]

マンション横にでかいから自室からだと気軽に5分って感覚ではないんだよねー

[3347: マンション検討中さん]

眺望も6千7千出さないと皆無。高杉

[3348: マンション掲示板さん]

眺望が売りなのかもしれないが、実際早々と売れてるのは安い方角と低層階で、ほんとに眺望いい部屋はかなり売れ残ってる。

[3349: マンション検討中さん]

ここ早い時期なら70平米4000万前半で買えたんですよね？中古とかで狙いたいけど今後でてきますかね。

[3350: 検討板ユーザーさん]

結構な宣伝費使ってますから現在の価格での潜在的な需要数は満たしたと思います。
残り40近くありますし、築1年で新築を謳えなくなりますから流石に値引きせざるえなくなるでしょう。
住みだしてから色々な事情でやはり不便さを感じて出ていく家庭もそれなりにいると思いますので、256戸もあれば中古市場にも10、20年経てばかなりの数が出ると思います。
その間年単位で待てるなら他にも新築物件の計画がでてくるでしょうから比較しながらゆっくり待てばいいと思いますよ。

[3351: 匿名さん]

ジオ神戸中山手通　価格表　更新：2019年8月10日

[3352: 匿名さん]

やっぱり結構残ってる。
1年待てば大幅値引きも期待できる。

[3353: マンション検討中さん]

下見がてら一度元町から歩きました。
そのときは下見感覚だったのでそこまで苦ではなかったのですが、冷静になって考えるとこれを毎日徒歩通勤は厳しいかなと。
公園も今の状態のままではどんよりしており、子供を安心して遊ばせられる雰囲気ではなかったです。入居開始すれば人が増えて改善されるでしょうか。
景色も1年住めば飽きると思うので、物件メリットとしては最終的に小学校が目の前なのと価格帯ぐらいかなと思いました。
大幅値引きがもしあれば再検討するつもりです。
そのときであればバスの混み具合とかも分かりますし。

[3354: 通りがかり]

残りあと40ですか？

[3355: 匿名さん]

毎日歩くのは辛い距離ですし7系統のバスは平日朝夕の込み具合は半端ない。

[3356: マンション検討中さん]

>>3353 マンション検討中さん
元町まで毎日歩きたいならあの辺りの中古マンションがいいんじゃない？

[3357: 通りがかりさん]

安い部屋が売れて高い部屋が四十数件残ってますね。完売まで相当厳しい道程。

[3358: 匿名さん]

それでも　よく売れたもんだよ。金利やすいからか。ここだけでなくて　どこもかしこも　離婚破綻ふえるだろうね。

[3359: 通りがかりさん]

阪急値引きしても数十万程度でしょう。jvやからどれほどになるかは見頃ですね。今残ってる部屋やと割高すぎて10月過ぎたら売れないでしょうね。早々と売れた部屋は80平米オーバーで4000万代ありましたから、買うならそっちでしたよね。

[3360: 通りがかり]

消費税が上がっても、確か住宅ローン控除の金額も上がるから結果的には増税前に買った人とあまりかわらない形になるはずですよ！

[3361: 通りがかりさん]

これだけ残ってるの見て買う人は貴重

[3362: マンション検討中さん]

金利が安いのでデベが需要考えずに建てまくってる。
なので、様子見ててもいいと思います。
ただ近隣の中古はなかなか価格が下がらないので、そうそう簡単には値引きしないかもしれませんね。

[3363: マンション検討中さん]

私見ですが値引きはすると思います。この物件は階毎の価格差が開きすぎと思いませんか？低層階で4000前半で高層階が7000近くになります。ある程度資金に余裕がある富裕層は第1期の時点で好きな間取りを買うはずで富裕層向けの購買は期待出来ない。となると我々サラリーマンがターゲットですが6000以上の物件を変える層が神戸にどれ程いるでしょうか？

[3364: マンション検討中さん]

そうそう。今は買わないほうがいいよ！
通りがかりの人たちの言うことをちゃんと聞きなさい！
何言ってるのかわからんコメントばっかやけど！

[3365: 匿名さん]

和田の海岸通りと　住友ツインの詳細が　判ってからでも間に合う。

[3366: 匿名さん]

低層階と高層階だけでそんな価格開く訳ではなく、そもそもの間取りが全然違うんだから適当な事言うなよ…
検討スレだからってあまりにも滅茶苦茶な理屈だぞ
値引きはある程度するだろうが前提条件がまるで違い過ぎる

[3367: 匿名さん]

価格以前に　富裕層はここ買わない。

[3368: マンション検討中さん]

>>3359 通りがかりさん
確かに残ってる南側は割高感ありますね。
でも、ここより立地のいい福島野田がもう少し高めなのでジオ基準の価格なのかもしれません。
西側が安すぎでしたね。

[3369: 通りがかりさん]

そもそも、この地域の坪単価の設定ではない。ハーバーランドからジオ中山手通までのマンションは、ここ数年で坪単価上げすぎ。ここは坪単価160から180が妥当でしょう。200超えて。一昔前の岡本界隈と同じてどう考えてもおかしいでしょ。10年後恐ろしくて買えんわ。

[3370: 匿名さん]

１０年前にくらべて　金利がひくいのと　富裕層の持ち金は　１０年前にくらべて　とんでもないぐらい増えてる。倍ぐらい　ふえてる連中が　たくさんいる。そいつらにしてみれば　億単位のマンション価格なんて　なんとも思わない。金利のひくさで購入している連中は　破綻予備軍だね。

[3371: マンション検討中さん]

場所にもよるけど10年後価格が下がってるとも言い切れないよ。
住友ツインもそれなりの価格だと言うし。和田の海岸はいくらか知らないけど規制前最後だしお買い得に買えるとは思えないわ。

[3372: マンション検討中さん]

>>3369 通りがかりさん
でも岡本はもっと上がってるから

[3373: マンション検討中さん]

岡本なんか古臭い住宅街のなにがいいのかね。岡本住むくらいなら断然こちらがいいわ。

[3374: 匿名さん]

あがる　下がるの予想してるやからは　はずれても　平気で　また予想する

[3375: マンコミュファンさん]

3374
当たれば黙りこみ、ハズレたら揶揄するのが
お前やろ。

[3376: 通りがかり]

ここの西側ってどうして安かったんですか？

[3377: 匿名さん]

>>3369

何を根拠に上げすぎなのかよく分からんな
あんたの個人的な感覚じゃなく、建築指数とか路線価・公示価とかきちんとしたデータで語りなよ
今じゃどこも人手不足・材料不足で建築コストは上がりっぱなしだし、土地の価格も過去とは比較にならんでしょ
神戸市中央区の坪単価200万なんて珍しくもなんともないけどな

[3378: eマンションさん]

関西弁こわい。宮崎もそうだけど、関西の不動産関係者や不動産投資関係者は、言葉がこわい。やろって、品位がない。

[3379: 通りがかりさん]

こんなとこで知識ひけらかしても逆に叩かれるわ。自分で「今じゃ」って言うてもうてるやんけ。今がおかしい話をしとるんや。中央区でも神戸駅界隈は元々安い土地なんや。それくらい業者やったらしっとるやろ。上がったもんはいずれ下がるんや。

[3380: 通りがかりさん]

ツインも海岸も高なるのは当たり前や。今仕入れとんねんから。今仕入れて今発注してる物件は全部ハズレや。全ての値上がりの尻拭いを消費者にさせてるからな。

[3381: 匿名さん]

そうだけど　それなら　あと　五年は新築かえないよ。１億　２億　損しても　なんとも思わない連中が　たくさんいるよ。フェラーリとかも　お金の問題でなくて　ほしいから買うかも。ちなみに　僕は　車もマンションも　どうでもいいけどね。

[3382: 匿名]

一億なんとも思わない連中はタワーは買うけどここには見向きもしませんね。庶民が安い部屋に群がっただけ。

[3383: マンション検討中さん]

まぁ富裕層はそうなんだろうけどね。
確かに高い高い言ってたら新築あと5年以上は買えないな。大阪なんて下がる気配もないし。
田舎しか買えなくなる。

[3384: マンション検討中さん]

>>3376 通りがかりさん
価格に差をつけ過ぎたらしい

[3385: マンション検討中さん]

>>3382 匿名さん
富裕層スレへ行ってらっしゃい。
だいたい超富裕層がこの掲示板にはいないからその話いらんでしょ。情報は別ルートでもらえるわけだし。

[3386: 通りがかりさん]

実需層はたしかにあと4,５年またないと、まともな物件は出てこないやろな。よう相談うけるけど、その間の家賃我慢したら、買える物件増えて選ぶのが楽しくなると思うよ。やから、どうしても今買わないともうだめだって人以外は、様子見るのがええと思うよ。ここは、最後に価格上げてきたからな。実需に妙味が薄くなってしもた。あきまへん。

[3387: マンション検討中さん]

中央区限定で探した時に和田、ツイン終わってからファミリー層に合うマンションが価格が下がって出てくるのかな。なにか築年数とか妥協しなきゃいけなくなるね

[3388: マンション検討中さん]

新築に限れば規制が入ってマンション用地あるのかな、出てきても中山手通東側が果たして今より安く分譲するように思えないわ。あとはポーアイとかになりそうやな。

[3389: 通りがかりさん]

コンクリ価格もピークから半額なってきたし、その他資材もオリンピック関連終わったから下がってる。後は土地やな。まだ強気やからもうちょいかかるやろな。マンション用地は作るもの。交渉次第やね。

[3390: マンション検討中さん]

>>3373 マンション検討中さん
岡本で買えるならここにはたどり着かないよ。

[3391: マンション検討中さん]

匿名さんはどんだけスレの話題がズレてもディスを忘れないからえらいな。

[3392: 匿名さん]

確かに御影住吉岡本を検討してる人は妥協してもJRより下とかには行くから、こっち方面には行かないと思う
東灘区の直轄の税務署って芦屋なんだな...

[3393: マンション検討中さん]

>>3392 匿名さん
そもそも環境が違うし、ジオは西側にあるからね。うちは東灘も検討したけど結局ここにした。みんながみんな御影岡本に住みたいわけでもない。

[3394: 匿名さん]

ここも神戸市の規制区域内に　建ってたら売れただろうに。
残念なことに　かなり外れてる。

[3395: マンション検討中さん]

こんな急坂そもそもだめですよ。校区もあれですし。一部の部屋は、エレベーター待ち含めてポストから5分程度以上かかるとこもあるし。ヘトヘトで帰ってきて部屋まで遠いて、疲れます。

[3396: マンション検討中さん]

校区いいですよ！

[3397: マンション検討中さん]

>>3395 マンション検討中さん
どのマンションにもそんな部屋あるんちゃう笑

[3398: マンション検討中さん]

昔の人？
校区普通にいいよ。デマ流すのやめよ。

[3399: マンション検討中さん]

いく中やで。ええわけないやん！具体的に何かええんか説明してよ。

[3400: マンション検討中さん]

たしかに。まともな子育て世代は避けてますよね。同じ中央区なら新神戸界隈の方が人気ですよね。