ジオ神戸中山手通ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.geohankyu.com/nakayamate/index.html
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

ジオ神戸中山手通［全体概要］
物件公式サイト http://www.geohankyu.com/nakayamate/
所在地 兵庫県神戸市中央区中山手通7丁目7番5、14番4(地番)
交通
ＪＲ東海道本線「元町」駅 徒歩13分
神戸市営地下鉄西神山手線「県庁前」駅 徒歩9分
神戸高速東西線「花隈」駅 徒歩11分
総戸数 256戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
一部鉄骨造　地上15階、地下1階建
敷地面積 11,211.51㎡
建築面積 5,483.01㎡
建築延床面積 28,380.70㎡
用途地域 第1種中高層住居専用地域
第4種高度地区（31m）
地目 宅地
建ぺい率 48.91%（法定60%）
容積率 199.80%（法定200%）
竣工時期 2019年8月上旬（予定）
入居時期 2019年9月下旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
売主 阪急不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
建築確認番号 第BVJ-OSA17-10-0118号(2017年8月16日付)
施工会社 株式会社鍜治田工務店
設計・監理 意匠)株式会社日建ハウジングシステム
開発)株式会社D＆D建築設計事務所
設備・構造)株式会社鍜治田工務店
駐車場 180台（自走式178台、来客者用1台、カーシェア用1台）
使用料：未定
自転車置場 398台
使用料：未定
バイク置場 8台
使用料：未定
ミニバイク置場 22台
使用料：未定

[151: 匿名さん]

残念ですが現地から大倉山方面は神戸でも余り柄の良い地域では無いです。
宇治川を下っていけば何となく判ります。
治安は住んだことが無いから判りませんが決して良いとは思えません。

[152: マンション検討中さん]

下山手通、中山手通、楠町があるからね

[153: 匿名さん]

>>151 匿名さん
それでも西神南やポーアイ、その他諸々のプレサンスよりましで、それらにはﾄﾄﾞﾒを刺したのでは。

[154: 匿名さん]

子供が居る、もしくは今からの家庭は注意して下さい
学区も含めて子育てには決して良い環境とは言えません

[155: 匿名さん]

なんとか元町まで歩けてこの値段は安いと思いますよ。
ココは値段で勝負できると思います。

[156: マンション検討中さん]

チラシみたけど安いね。

この辺の治安はそんなに悪くない。
大倉山方面、いかないでしょ。

[157: 匿名]

安いけど間取りがショボいな。

[158: 匿名さん]

近くに中華の学校があるので中国人の購入者が他のマンションと比べて多くなるのは必至
良識ある中国人なら害はないが非常識な中国人が多数住むとマンションの運営上心配ですね
最悪一部がチャイナタウン化して好き勝手に振舞うかも・・・・・

[159: 匿名さん]

>>158
単純な頭だね

[160: 匿名さん]

学区は最近は人気で評判の良い小学校だと、ママさん達が言っていましたが、人それぞれ感じ方が違うのでしょうか。公立は結局学年によってもカラーがあるし、どんな先生に当たるかも運なのかもしれませんね。

[161: 匿名さん]

＞学区は最近は人気で評判の良い小学校だと、ママさん達が言っていましたが

神戸のママさん達がそんなことを言ってたの？
古くから神戸に住んでる私には絶対信じられません
小学校を間違ってるじゃ無いですか？

[162: 匿名さん]

自分も年の離れた兄弟も山の手小にいましたが普通の小学校だと思います。人気があるかはわかりません。
中学については昔は荒れていましたが、最近はそうでもないようです。
中華同文の人たちは外から来る中国の方とは全く違います。自分が知ってる方々に変な人はいません。
治安に関しては基本的に悪くないと思います…たしかに一部注意した方がいい場所はありますが、通らなければ良いと思います。

[163: 匿名さん]

159や162の方は中国人を甘く見過ぎ
中国は領土問題を持ち出した辺りから国防動員法と云う法律を制定しました
簡単に言うと有事の際、日本国内にいる中国人は破壊活動や工作活動に協力しないと厳罰に処せられます
中国人にも良い人はいると思うがチャイナリスクが他のマンションより高いのは事実

[164: 匿名さん]

中華同文に通う家庭を、大挙して押しかけて来る中国人と一括りにするのは違う気がするなぁ。
野村周平もここの卒業生だよね。

[165: 匿名さん]

中国人は中国人
間違えるな！

[166: 名無しさん]

>>165
神戸の人はもっとインターナショナルなマインド持ってるのかと思ってた。国際都市だけに・・・
意外と攘夷尊皇派なんだね

[167: 匿名さん]

山の手小に入れたいからと、引っ越して来た人が周りに何人か居ますし、実際校区は良いと聞きますが。。確かに受験向きの小学校ではないと思いますが、暖かい雰囲気のようです。

[168: 匿名さん]

中国人といっても色々な方が居ますし、私の知っているこの辺の中国の人達は、良い人が多いですね。日本人にもめんどくさい人は大勢居ますし、同じじゃないですか。

[169: 検討者さん]

中国人を見下す人間に、そもそも神戸に生きる資格はない。

[170: 匿名さん]

坪150万の部屋というのは西側の最も条件の悪い部屋の価格でしょうから、
その他の間取りはもっと高くなるんでしょうね。

対して、114㎡の部屋は1億超えと予想を超える価格帯ですね。
この立地で1億超えとなると、40～50坪程度の戸建ても視野に入りそうですね。

[171: 匿名さん]

最上位の部屋は8,000～9,000を予想してましたが･･･
億超えでは手が出せませんので諦めます。

[172: 匿名さん]

一番安い、西向き低層階の部屋を、皆さんどう思いますか？景色にこだわりが無いなら良いのかしら？

[173: マンション検討中さん]

ここは安い部屋から埋まりますよ。きっと。

[174: 匿名さん]

そうでしょうね。旦那が夜、神戸駅から当物件まで歩いたら、人通りが無く怖いと言っていました。やはり立地条件は厳しいですね。

[175: 匿名さん]

この立地で114㎡で億超えは無理やろ
無茶言うたらあかんでな

[176: 匿名さん]

中央区で何とか駅から歩けてこの値段は安いです。
足腰が丈夫になって健康のためにも良いと思いますよ。

>>174
神戸駅からはかなり遠いでしょう？
普通は歩きませんよ。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん
歩くには遠いし車持つと高いし中途半端じゃない？

[178: 匿名]

逆に、自動車がどうしても必要な世帯には便利ともいえる。徒歩でも元町に行けるし、地下鉄も使えるので子供の通学にも距離はあるが、若いんだから我慢させる。

[179: 匿名]

>>178 匿名さん

はい、詭弁

駅遠は全て不便

駅遠で電動自転車ありきはもっと不便

通学が不便な時点で度を越して不便

元町に電動自転車で15分かけていけるのは便利とは言わない

初めから便利な元町に住むか
住環境の良い住吉や六甲のの駅近に
住めばよい

ここを買う理由なし



環境の良くない近郊の駅遠は絶対悪

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん
病気なのか？そこまでではないだろ。
物件費が違うものと比べられたってどうしようもないし、そこらにはない眺望もある。

[181: 匿名]

ここは全てが中途半端だが、少しずつ我慢すれば、生活するには結構快適だよ。

[182: 匿名さん]

179さんはそう思ってるのなら何でここ見てるんですかね。
176さんがそう感じてるんならいいんじゃないでしょうか。

[183: 匿名さん]

ほんとにそうダニー！

[184: 匿名さん]

金が無いなら何かを我慢しないとね
人生は妥協の連続ですよ

[185: 匿名さん]

妥協マンションか。。

[186: 匿名さん]

やっぱり人生金ですかね。。トホホ

[187: 匿名さん]

もう妥協して、安い部屋を買っちゃおうか。永住したいほどは好きな場所じゃないけど、ジオ自体は良いと思う。老後は快適だろうか？そして子育て環境については、皆さんどう思いますか？中央区の中では静かで、良くも無いが悪くもない気がするのですが。

[188: 匿名さん]

>>185
『妥協マンション』まさにこのマンションにピッタリのネーミングですねｗ

[189: 評判気になるさん]

実は妥協できるマンションってのが一番いい物件なんだよ。
買い手も冷静な証拠だから、あとで失望するということもない。
結婚相手と一緒さ。

[190: 匿名さん]

なるほど、、「これだ！」という物件より、妥協物件の方が、ときめきが無い分ガッカリ度も低いということですね。

[191: 匿名さん]

現地に2度ほど足を運びましたがこの立地だけはやっぱり妥協できないです

[192: 周辺住民さん]

緑が多くて子育てには向いてそうですが
子連れでちゃちゃっと買い物済ませたいときとかは近くにないから不便そう。
薬局サーバーがスーパーに変わってくれたら。
駅近物件と比べて同じ価格帯で1部屋増える感じですかね。
大規模マンションすぎて団地みたいになりそうで気になる。
エントランス奥さん方のたまり場になったり子供たちがたまったりとか(笑)
もう少し規模が小さいほう自分は好みでした。あと、山が近すぎて夏、虫がすごそうですよね？

[193: 匿名さん]

駅近でない、ジオの冠つけたマンションはその分ただ単に高いだけではないですか？
ここに建てるなら、ワコーレで値段下げた物件でよくないですか？

[194: 匿名さん]

はっきり言って、キッズルーム要らないですよね。マンション内でしがらみたくない。

[195: 匿名さん]

ミニショップもいらないと思います。

[196: 匿名さん]

>>マンション内でしがらみたくない。

そうそう、これこれ。間違いないです。

妥協マンションとありましたが、無理ないローン返済が一番だと思います。結局、支払えなくて手放さなくてはいけないのが辛いので、計画的な資金計画ができるといいですよね。

色んな人が住むマンションなので、1人、詮索好きママがいるとキッズルームは使いにくそうです。社宅みたいになって。

ミニショップは便利なのかな？利用するかな？一度は利用してみようと思います。

[197: 周辺住民さん]

無理ないローン返済でもし無理になったとき。。
売却しにくそう。。

[198: 匿名さん]

タワマンでもないのに価格差が大きいですね。
パースを見る限り、外観は普通の団地マンションなので
この物件に1億を出す人がいるんでしょうか。

立地の不便さと外観のイマイチ感の他に感じるデメリットは、
西側の部屋は小学校の騒音が気になります。
南向きは生田合同庁舎からの視線も気になりますね。

[199: 匿名さん]

>>198 匿名さん
小学校の前に住んでたことありますが、騒音と感じたことはありませんね。
合同庁舎はそんなに人はすんでいないと思います。

[200: 匿名さん]

こんな辺鄙な団地に1億出す人が居るのか？
無茶な設定やね

[201: 通りがかりさん]

購入を前提にに手続き中です。
昨日の時点でようやく物件価格がチラホラと出て来はじめたくらいで、出揃うのは来月半ばとのことでした。
駅から距離もありますし迷いましたが、担当者との相談の回を重ねるにつれ、購入を希望されている他の方々が余裕のありそうな年輩の方が多くなっていく印象に安心して購入を決めた次第です。
担当者の話では、実際に購入をお勧めできるのは年収1000万円以上で、安定した年収の方からご案内しているとのこと。学校区に惹かれて購入を希望する若い夫婦の層はなかなか実際の購入にはこぎつけないそうです。
近所にあるお店はサーバーくらいですが、実際に店内を見てみると、食料品も生鮮以外は充実していて、我が家がつい切らしてしまいがちな食品については充分にカバーできるかなと思いました。生鮮食品などは阪急キッチンエールを上手に利用して賄いたいと考えています。
身体機能が衰えてからでも住まい続けることができそうな設備ですし、身体が元気なうちは坂道も足腰のトレーニングのつもりでお散歩を楽しみたいと思います。

[202: 匿名さん]

大笑い

[203: 匿名さん]

年収１千万円以上の富裕層はこんな辺鄙な団地マンションを検討しないよ
他所と勘違いしてんじゃないの？

[204: 名無しさん]

1千万じゃ富裕層とは言わんわな。
1千万そこそこなら、ここでちょうどくらいじゃないかな。

[205: 匿名さん]

>>201さんへ

貴方その営業担当に騙されてませんか？
この立地と規模と価格帯を見ればこのマンションは若い夫婦が無理なローンを組んで買うことを狙ってますよ。
もう一度ゆっくりと考えた方がよいですよ。

[206: 匿名さん]

このマンションなら年収1000万は世帯年収と思うが。
下層階なら、600万から700万あたりかな。
この人の場合は個人での年収が1000万あるので、営業が自尊心擽る為にそう言っただけでしょう。

[207: 匿名さん]

一馬力で年収１０００万以上あれば、今の金利の安さなら６０００万の物件でも
ローン組めるでしょう。頭金は８００万ほどほしいが。

[208: 匿名さん]

若い子育て世代を狙ってるからキッズルームなんてのが有ると思うよ。

[209: 匿名さん]

>>199さん

生田合同庁舎にそれほど人は住んでないとのことで、将来的には解体されるのでしょうか。
今後、現在よりも階数の高いマンションなどが建つリスクもよく調べた方が良さそうですね。
南側を購入して、将来、日照や眺望が遮られるなどしたら大変ですからね。

[210: 名無しさん]

>>209 匿名さん
友達庁舎すんでます。空きほとんどないらしいです。
10年後立て替え説でてますが、敷地が狭いから5階以上は建てれないんじゃないかな。

[211: 名無しさん]

>>208 匿名さん
最近の子育て世代は若いとは限りません。
私も40代。子育ての集まりに行っても結構30代後半40代いますよ。

こちらのマンション、下層階以外、世帯年収800万くらいないと買えないでしょう。
最近の若い世帯ってそんなに稼いでるのかしら。

[212: 名無しさん]

>>203 匿名さん
1,000万くらいならここくらいの物件が妥当ですよ。
>>204 名無しさん
まさにその通りです。

[213: 匿名さん]

この立地で1億超えはどうなんでしょう？
ちょっと無茶な設定だと思いますけどね

[214: 匿名さん]

>>210
調べてみたところ、生田合同宿舎は廃止が決定してるようです。
財源捻出の為に、跡地は速やかに売却されるみたいですね。
http://www.senmonshi.com/archive/02/02907SqD2H2U2A.asp

この場所の用途制限を調べたところ、60%/200%で4m道路の制限を受けるとした場合、
地図上での目測ですが、1号棟の大きさなら14階、2号棟の大きさなら10階程度までの高さの建物は
建てられるようです。高度地区で31mの高さ制限のある地域のようなので2号棟の床面積で10階程度の高さ
の建物が建つ可能性は十分に考えられますね。

この物件との高低差がどの程度あるかなども念頭によく調べた方が良さそうです。

[215: マンション検討中さん]

エヌヴィがくたばって和田がやってきたな。
本山に続き、阪急様もいつもご愁傷様です。

[216: 匿名さん]

駐車場の割り当てってどうなるのでしょうか？
先着順？高い部屋順？完全な抽選？
場所が場所だけに車がないと生活できそうもありません。
抽選の場合は住居の半数強の駐車場しかないから不安です。
MRに電話したら判るのでしょうか？

[217: 匿名さん]

>>216
完全抽選と考えて間違いないと思います。
神戸のマンション広告を見ていると、某地場デベが分譲や高層階（高額）優先
を当たり前のように行っていますが、これは異常であり、特殊な方法です。

普通は、竣工数カ月前に駐車場の申し込みを締め切り、一斉抽選し通知するのが一般的でしょう。

[218: 匿名さん]

＞217
野村不動産は数件見てきたけど、駐車場はプレミアなどの高額部屋価格優先した上で、残ったのを抽選だから決めつけるのはどうかと。
某地場デベの場合は、分譲価格優先での分譲駐車場の２重悪だから、一般購入者から叩かれているんだろうけど。

[219: 匿名さん]

ここは分譲駐車場は有りますか？

[220: 匿名さん]

>>217
完全抽選で1億円の部屋が売れるはずがない。
なにを勘違いしてるの？

[221: 匿名さん]

不動産屋はどこも一緒です。
お金持ち優先に決まってるよ。

[222: マンション検討中さん]

みなさん宇治川地区が近いことって気にされてます？

[223: 匿名さん]

はい、気にします。

[224: 匿名さん]

西向きの部屋は比較的割安な印象ですね。
日中は家にいない方は良いのではないでしょうか。

あと、高さ制限のある立地なので、天井高が気になりますね。
直張り・二重天井ということまではホムペで確認できますが、
天井高が250確保されているかどうかが不明です。

あと、スラブ厚が一般的な物件よりも薄いのが気になります。
床のコンクリートの厚みに比例するとされる重量床衝撃音（足音）の遮音性能が標準水準かどうか
もチェックした方が良いでしょうね。

[225: 匿名さん]

https://www.sumu-log.com/archives/10135/

検討される方はこの記事を参考に

[226: マンション検討中さん]

>222

少し気になっています。
検討中の皆さんがどう思っているのか気になっていました。

[227: 評判気になるさん]

私の知る限り、関西で建てられるジオシリーズって、5000万超える物件でも天井高240だよ。

[228: 匿名さん]

>>226
近寄らない方が良いです。

[229: 匿名さん]

宇治川公園～大倉山に花見に行ってきました
桜はすごく綺麗でしたが残念なことがいくつか
足元に所々で犬の糞
川の中に粗大ごみ
桜の木の下もゴミだらけ
変な酔っ払いおじさんに家の前を歩くなと怒鳴られる
まぁそんなところです

[230: 匿名さん]

やはり残念なところです

[231: 匿名さん]

15階建てで高さが45ｍ未満のマンションは、14階建てよりも住戸を詰め込んでいるので分譲価格は安いという側面もあるが、寸詰まりで天井が低い可能性があるので避けたいところだ。

[232: マンション検討中さん]

このマンションを検討しています。

ショールームを見学し、非常識に気に入っているのですが、校区が気になっています。

マンションの価格が押さえられているので、治安や校区の問題かな、とも感じています。

①昔は生田中学の評判はあまりよくなかったと聞いていますが、最近はどうなのでしょうか？

②この辺りの方は比較的私立中学に通わせる方が多いのでしょうか？

もし情報をお持ちでしたら、教えていただければと思います。

[233: 評判気になるさん]

もはやお買い得物件かもしれん。安いと思う。

[234: 匿名さん]

立地や周辺環境、仕様を考えるとそれなりの値段だと思う。
お得感はそれほど無い。
駅から遠い物件は売るときに苦労する。

[235: 匿名さん]

西側でイースト棟の共用廊下からの視線に晒されるウェスト棟の価格は安いとは思いますが
サウス・イースト棟の価格帯はどうなんでしょうか。

ウェスト棟に限っていえば価格は安いとは思いますし、内装設備の仕様も悪くはないとは思いますが、
その分、立地面などで微妙という印象は拭えませんね。

[236: 匿名さん]

東側の高層階はびっくりするぐらい高いです。

[237: 通りがかりさん]

お子さんがいると校区気になりますよね。
前はダントツこうべ小学校が人気でしたが、もはや、生徒数が増えすぎて今は山の手小学校の方が環境がよくなってると聞きますよ。
でも、こちらのマンションに子育て世帯がたくさん入れば山の手小も急激に人数増えそうですよね。
こうべ小学校に通うお子さんは８割中学受験らしいです。
山の手は２～３割くらい。
なので、生田中の生徒数は少ないですよね。
荒れているとかの情報は聞いたことないですが
進学希望の生徒さんが少ないようで、進学率が低いとか。
生田中のホームページで進学先公開されてますよ。

[238: 匿名さん]

下山手通６～９

[239: 匿名さん]

学区は別に気にするほどでもないでしょ。

[240: 匿名さん]

子供が居る、これから作る世帯にとって学区は大事ですよ。

[241: 匿名さん]

うちも子供います。
もちろん気にはしますけど、山の手小は特に気にするほどでも無いというい意味です。
特別良くも悪くもないと思います。

[242: 匿名さん]

私も山の手小に通わせてますが、いたって普通の小学校だと思います。たしかに受験する子は多いとは言えませんが。

[243: マンション検討中さん]

立地については様々意見出てますが、トータルで見た時にどうなのでしょうか？仕様・価格など

私も立地は微妙だと思いますが、普段電車を使わないのでアリかなって感じです。
毎日JR使う人には向かないかもしれませんが。。

[244: 匿名さん]

15階建てなのでやはり階高が気になりますね。
防音もどうなのかと思います。

[245: 評判気になるさん]

上階は眺望良さそうですね！防音性はわかりませんが。。

西棟にお得感感じてますが、西向きってそんなに悪いですか？
いま現在、三方角部屋の家に住んでますが西向きの部屋も結構明るく感じますけどね。。

[246: 通りがかりさん]

この辺りは有名な宇治川地区ですよ。調べたら分かりますがそのような地区に住んでるお子さんと小学校とか一緒になったら貧富の差が激しいですよ。

[247: 匿名さん]

それを言ったらお終いですよ。

[248: 評判気になるさん]

>>246 通りがかりさん
神戸市民ではないのでよくわからないのですが、宇治川地区という場所は有名なのでしょうか？歩いてみましたが言うほどでも無いような気がしましたが。。

[249: 匿名さん]

＞248
市営住宅がある、ただそれだけです。

[250: 評判気になるさん]

>>249 匿名さん
ご回答ありがとうございます。納得です