ロイヤルガーデン桜町レジデンスについて

[マンション検討中さん]

ロイヤルガーデン桜町レジデンスについて情報が欲しいです。
品質・設備のハイグレードマンションとのこと、どうでしょうか？
周辺の住環境や利便性、将来性などについても知りたいです。


公式URL：https://www.royalgarden-wada.com/rg_sakuramachi-r/
所在地：香川県高松市桜町二丁目790番17、790番23、793番1、793番5、793番6（地番）
交通：高松琴平電気鉄道琴平線 「栗林公園」駅 徒歩3分 、高徳線 「栗林」駅 徒歩8分
　　　「高松一校前」バス停から 徒歩1分（ことでんバス・ショッピング・レインボー循環）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.69平米～95.44平米
売主・事業主：和田コーポレーション
施工会社：前田建設工業
管理会社：未定
竣工予定：平成31年1月下旬予定
入居予定：平成31年3月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上12階建
総戸数：33戸

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

>>60 名無しさん

場所が悪くないですか？
周辺道路がせまく入り組んでいてイメージはよくないです。

あの場所とあの規模なので価格はお求めやすいですよね。

[82: 匿名さん]

通りすがりさんの判断もよくわかります。そうなると良質な中古の検討も視野に入ってきますね。
ロイヤルガーデンはデザインといえるものもなく、土地に合わせて同じようなものを建てる「不動産活用の～」といった賃貸マンションの分譲マンション版といった感じでしょうか。通りすがりさんのご意見をお聞きしたいです。

[83: 名無しさん]

>>81 マンション検討中さん
場所は悪いでしょうか？
確かに昭和町の西端ではありますが、高級住宅街、文教地区には変わりありません。また区画整理されており、サイの目状で整理され混み合ったストレスを感じません。徒歩3分圏内にグランデリーズ、ドラッグストア、コンビニ、コープ、電気店、ファミレス、JR駅、バス停、図書館もあります。レインボー、サンフラワーよりも逆にコンパクトで利便性があります。北に抜けて浜街道を行けば高松駅まで車で五分、東に行けばグリーンまで同じく五分。
校区も新番丁、紫雲と秀逸です。高松は桜町より紫雲学区です。未だに一高が高高には歯も立たない伝統と歴史、実績があります。
これで、立地が悪いとおっしゃる方は何をもって立地とおっしゃられるのでしょう？私には理解に苦しみますが、、、

[84: 検討板ユーザーさん]

周辺道路が狭く入り込んでいる✖️
区間整理され幹線道路からもセットバックされている○

あれで狭く入り込んでるならば、栗林学区はどうなりますか？古い建物が密集して、ビルや施設も混在していますよね。あれ、関西の人なら分かりますが西成の街並みですよ。住んでる人がまだ西成よりもハイソなだけですね。

あの場所とあの規模なので価格はお求めやすい✖️
結局は狭い土地の用地取得しかできない資金力の無さと身分相応の上物しか建てられないデベをバカの一つ覚えで崇める無知さ◯

[85: 匿名さん]

81さんが言われたのは、三条のマンション周辺の指摘だと思います。昭和町は土地区画整理された利便性、生活環境の優れた物件だったと判断しています。

[86: 名無しさん]

ここは桜町レジデンスのスレだと思うので、Jクレストの情報はスレ違いでは？
個人的には、昭和町に魅力は感じません。
何故なら、冬場の日当たりが悪いし、高潮被害で街路樹が枯れたの見ています。
高い買い物ですから、災害時のことも考慮するのは必要かと。

[87: マンション検討中さん]

桜町レジデンスは、せめてもう少し規模が大きいマンションだったらと思っています。

[88: 匿名さん]

>>86 名無しさん
日当たりは全住戸マックスですよ！モデルルーム見学の際に営業マンから図示で教えてもらいました。冬至含めて年中最大の日あたりだそうです。
あと、災害に備えてかなりかさ上げしてますよ敷地を。低いんだからそれくらいするでしょ、普通。
機械式に浸水してもポンプで自動的にハケますから、、、
買い逃したようですね、、、
南無阿弥陀、、、

[89: マンション検討中さん]

スレ違いではありますが昭和町のマンションは客観的に見て、一般的には「日当たり抜群」といえる範疇だと思います。

[90: マンション検討中さん]

言える範疇というか、、、
営業マンから聞いた日当たりのシミュレーションは冬至でも全戸100パーなんです。
一般的というか、文句なしの日当たりですよ

[91: マンション検討中さん]

そうだと思います。

[92: マンション検討中さん]

桜町レジデンスのモデルルームに行かれた方にお聞きしたいです。例えば、東南角部屋の最上階の予定価格とか、分譲価格は〇〇位から〇〇位までとか具体的に教えていただけたら幸いです。

[93: あ]

3100から5100くらい

[94: 匿名さん]

95.44㎡が5100万だとすると坪177万くらい。2009年のサーパス番町ウエストテラスが、新築時、それくらいの単価だったかと。

[95: マンション検討中さん]

地価からみて、ここは割高ですか？
パークロードを挟んで北と南では、随分地価に差があると聞いたことがあります

[96: 評判気になるさん]

市内で5000万超する分譲物件はアルファパークナードぐらい以来じゃない？
桜町で12階の最上階の5000万越えはなんか高いような気がするけど､栗林校区の中ではそれ相応の価値はある場所だと思うし買う人はまぁ買うだろうね。

[97: マンション検討中さん]

皆さん、ありがとうございます。本当に「5000万越え」があるんですね。正直びっくりしました。戸数も少ないので売り切るのでしょうが、やはりちょっと割高すぎるように思います。モデルルームではわからないと思いますが、エントランスホールなども価格に見合って立派なのでしょうか。

[98: マンション検討中さん]

>>97 マンション検討中さん

確かにロイガで5000万って想像つかないですよね。
家賃30万円のレオパレスみたいなもんですものね。

[99: 匿名さん]

学校の真横の物件選ぶってことわ、桜町や一高に行かしたいわけだからなんだけどさ、別に真横じゃなきゃ、2割くらいは平気で安いの買えちゃうわけよ
徒歩2分が徒歩15分になるかもだけどさ、それって2割の値段よりも大切なことかな？
しかもその徒歩2分てさ、中高のたった6年間のことでさ、しかも子供が徒歩2分の通学路でさ、必ずしも価値あるもんだと認識できるわけでもないんだよね 少なくとも600〜1000万余分に金出して元なんかとれちゃうもんでもないんだよねー

[100: 名無しさん]

栗林駅前のアルファは6,000万超えてたと思うけどな

[101: マンション比較中さん]

>>100 名無しさん
さすがに一番大きなタイプの最上階でも5,000万円以内に収まっていた気がします。今、手元に貰った価格表が無いので、記憶便りですが、、、
確か、80㎡台の3LDKの中層階で4,000万円を切るくらいの価格設定だったかと思います。まぁ、終盤はここから1割強の値引きをしていたので、実際は3,000万前半で購入できる価格だった訳ですが・・・。
桜町3は中住戸が嫌でなければ、真ん中のBタイプがお買い得でしたね。実際にそこから埋まってましたし、あなぶきの関係者も結構買ったらしいですから。

[102: マンション検討中さん]

>>83 名無しさん
>>83　検討板ユーザーさん

おっしゃっている物件と違いますよ。
ここの物件と違う内容ですが、質問があったため回答させてもらいました。

[103: マンション比較中さん]

>>99　匿名さん
そうでしょうね。栗林校区の場合、中古でもいい値段が付いてますが、それでも築浅10年以内の物件にまで目を向ければ、2,000万円台後半でいい物件がありますよ。
具体例を挙げれば、藤塚町のダイアパレス栗林公園東とか。あの物件はダイアパレスの民事再生直前に竣工したもので、耐震等級２というマンションにしては相当ハイグレード（公共施設に準じるレベル）な建物です。300万円かけてリフォームすれば、最新の設備かつ自分の好きなメーカーも選べます。
2割の価格差があれば、こういった使い方もできる訳で、新築にのみこだわらなければ、結構選択肢も拡がるのではないでしょうか。

[104: 通りすがり]

>>96 評判気になるさん
市内で言えば 記憶にある限りでは、アルファガーデン中央公園、サーパス中央町に 6000万を普通に超える部屋がありましたよ。90〜100平米くらいの面積かと。ただ もう15年越えた物件ですが。
昭和町のサーパスも 古い方が 高い物件でしたね。たぶん。 角部屋、ロイヤルガーデン桜町レジデンスくらいの床面積で4500万の4Lだったかと。

[105: 通りすがり]

>>97 マンション検討中さん

エントランスの 予想パーツも見せてもらいましたが、簡素でした。まあ、それは仕方ないとして 割高な気がします。

[106: 通りすがり]

>>82 匿名さん

デザイン云々もそうですが、立地に対しての対価が高すぎるような気がします！この場所なのにこの価格は無いでしょう、ということです。それに ほぼ全てがオプションでした。標準装備にモデルルームのダウンライトも入っていないとかあり得ないと 個人的に思いました。あとは やはり 管理費、修繕積立金などが これから 段々に うなぎ登りを 営業マンがにおわせていました。そりゃ、33軒？ほどの規模ならば 貯まらないでしょうから 2、3年おきの改定を

[107: 通りすがり]

>>99 匿名さん

高松で 一高に ドンピシャで進学するということは もしかしたら 高松高校に進学するよりも難しいかも知れませんよ。笑笑
なぜなら、高松一高に初めから行きたい！という子や、親御さんは 音楽科を除くと ほぼ居ません。高松高校を目指しつつ 惜しくも諦めざるを得ない不安定な成績で もしかしたら 高松高校も受かるんだけど勇気が…の生徒の集まりです。高松で ご自身が高校入試をされたかたは わかるのではないでしょうか。
中に入れば 高松高校の生徒より 入試当日の点が良かった子どもさんが多いです。
ブランド力で 落ちる覚悟の附属中学から 高松高校はぞろぞろ来ますからね。
一高は 一番難しい高校かも知れないですよ。近くて遠い高校かも知れないですね。桜町レジデンスも。

[108: 通りすがり]

>>103 マンション比較中さん

そうですね。あまりの桜町バブルに驚愕してしまいましたが、落ち着いて探したり 待ったりすれば 中古も 良いものに巡り会えるかも知れませんね。
自分には 3Lの西側、3700万スタート、東4L4200万スタートで、そのローンを 気持ちよく払う気にはなれません。親からの贈与でも たっぷりあれば別ですが。まあ、そういう方が見に来てらっしゃるように見受けられました。笑笑

[109: 名無しさん]

一高を狙っている人ばかりが、この物件に対して興味がある訳ではないと思います。
ところで、番町、とくに図書館の通りに面したロイヤルガーデンと比べて、この物件は割高なのでしょうか？

[110: 通りすがり]

>>109 名無しさん
申し訳ないですが、割高と言わざるを得ないですね。ただ、住んでいるわけではないので あの番町の角の物件はタワー式の よくある和田コーポレーションお得意の立体機械式駐車場がついているので また これはこれで 維持管理費が将来にわたり高くつくと思います。番町物件は ステイタス感はあります。北側と西側が幹線道路で ものすごく交通量が多いですが、それでも、桜町レジデンスは 栗林、桜町の物件の中では やはり割高感たっぷりかと。
錦町のあたりに 一時期 乱立した ロイヤルガーデンには なかなか いい場所と値段のバランスよいのがあったのは確かで あのあたりを買われた方は お得だったと 個人的に感じております。
しかし、やはり みなさん 自分の価値観なので 気に入って資金もあれば良いのでは？
うちは 買いませんが。
あと 1000万価格が下ならば 飛びついていたかもしれないです。
まあ、それならば、松縄パークロードの あの価格は また あの 場所で？となりますね。その物件とのバランスかもしれないです。

[111: 匿名さん]

106の通りすがりさんの「立地に対しての対価が高すぎるような気がします！この場所なのにこの価格は無いでしょう」ということが、ロイヤルガーデン桜町レジデンスの本質的な指摘なんだと思います。

[112: マンション比較中さん]

マンションに限らず、建設業界全体的に職人を取り合いになるほど（ご承知のとおりオリンピック特需も含めて）業務量が多く、どうしても作り手側（建設会社）の言い値に近い形でないと、仕事を引き受けて貰えない（建設物価の上昇）事情が新築マンションの価格設定にも大きな影響を及ぼしていると言えるでしょう。
記憶に新しいところでは、県立体育館は当初は元々の（船のような建物）をリノベーション＋耐震補強することを検討していました。しかし、建設物価の高騰で入札が不調に終わり、結果としてサンポート北側への新築へと切り替えた経緯があります。（当初の想定以上に改修費用が嵩んだこともあると思いますが、やはり建設物価の高騰や必要な職人の確保が難しいといった事情もあるように思えます。）
要は、今のタイミングでは、何かを建設したり改修したりする「時機」では無いということは明らかでしょう。それでも実行する（せざるを得ない）場合は、それ相応の費用がかかることを覚悟しなければなりません。「あの場所で、あの仕様で、、、」というお気持ちは痛いほど分かるのですが、ならば購入時期をずらすか、中古に切り替えるか、セカンドベストを模索する方がベターかと思います。

[113: マンション検討中さん]

今のタイミングでは建設したりする「時機」では無いということは明らかでしょうということですが、本当にそうかもしれませんね。

[114: マンション検討中さん]

一概にも言えないよ
現金一括ならまだしも、今のローン金利なら建築費の高騰分くらいまかなえるよ
だいたい3500万の物件で1パーあがれば500万からは違うからねー
だいたいロイガのスレ覗いてんの一括で買えねー貧乏人ばっかだろ
ちなみに土地は最低価格だしね。

[116: 評判気になるさん]

[No.115と本レスは､他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[117: 匿名さん]

>>116 評判気になるさん

他者の書いたコメントの内容が理解出来ない、出来る、は読み手側の能力にも左右されますから、相手を嘲笑するような書き込みは控えられた方が宜しいかと思います。

[118: 徳島県人]

たっか！
こっちでは考えられない値段ですね。
そんなに良い地区なのかね。

[119: 匿名さん]

（今選べる新築の中では相対的に）競争力がある立地で、しかも、たかだか33戸。9割の人が高いと感じ諦めるぐらいの価格設定が妥当。楽々完売でしょう。

[120: 匿名さん]

新築と角部屋に拘らないなら昭和町の某築浅中古物件の方が明らかに割安感がありますね。桜町でこの値段はちょっと…。後々の修繕費用の負担も大きくなりますしね。
私を含め一般家庭には縁がない物件のような気がします。一部のお金持ちがステイタスで買うのかな、と。

[121: マンション比較中さん]

いろんなご意見があるようですが、やはり高級感を持たせるための「レジデンス」という言葉と一致しているのは分譲価格の高さだけで、実際の建物は近隣のマンションと比べても規模は小さいし、戸数も少ないし、内容が良いかといえば、エントランスは相変わらずの狭小さ、内装はチープ（ほとんどがオプション）、将来的な修繕積立金の負担の大きさなど、ネガティブな要素しかないような気がします。一般家庭の方に手が届く・届かないというより、一商品として見たとき、何に訴求力があるのか？そこに疑問符が付きます。上の方でコメントがありましたが、新築と栗林校区に拘りが無いのならば、ここを選ぶ必要性はあまり無いように思えます。

[122: 通りすがり]

>>121 マンション比較中さん
全くの同感です。数年後、十年後に 高い買い物だったと後悔しそうな物件です。ホームページを見ても 最多販売価格がいかにも普通にリーズナブルなように装われ 3000万台になっていますが、ファミリータイプの 中層より上には そんな価格は存在しないです！カンカンゴーゴーと電車が走る線路際西の部屋は 2階で3800万近くでしたよ。東など 学校から覗ける位置で2階ですら4300万。今から子育てにお金がいる時期に？
一部のファミリーを除いては 高嶺のハナ？
旧市街、旧市内の番町、錦町、昭和町、扇町あたりのステイタス感もなくですか？
現時点で1学年7クラスもある小学校に 今からベビーを連れて引っ越し、その子が学校に行く頃には8クラスになっていて 運動会すら大変だと思いますので うちは 即ボツです。普通ならば、いかに 桜町 栗林で、あの仕様で？と考えるような。
もっと 同じ4000万の支払いとしたら、由緒正しき高松中心の文教地区にすることにしました。

[123: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[124: 通りがかりさん]

ある意味、この物件に関しては結論が出ているからじゃないですか。
資金に余裕がある人は買えば良いし、コストパフォーマンスを気にする人は見送れば良いしってことで。
相対的に見て、桜町で、この内容で、この価格は高いっていうことは明らかでしょう。

[125: AI]

松縄パークローﾄﾞとほぼ同じ内装、装備設備ですが価格は１５００万ほど上乗せされており、価格は非常に高いと感じます。食洗器や照明、食器戸棚、内装のオプションなどにも費用が掛かり、結局５０００万からと考える方がよいでしょう。
一戸建てが４０００万で買える高松で、マンションに５０００万かけるだけの人が集まるマンションという事でも、
レジデンスと称して価値を高めようとしているのかもしれません。
どうしても子供の校区を栗林小学校でと考えるご家族が、いずれは一戸建てを建てようと考えているが、子供の学校区の事を考えて一時的にマンション生活を。いずれはマンションは賃貸でと考える方が多いように思います。
ただ、子供が多い方にはすこし狭い間取り・ベランダが多いのが売りのようですが、実際には北側のベランダは無用の長物でこの辺りは鳩が多いため、鳩が巣を作り大変です。
欠点もありますが、一時的な資産運用、仮住まいと考えて我慢ですかね。
マンションの利点は、一生のお付き合いと考える必要がないことです。
和田の姿勢は売ったらあとはご自由にという感じですので、そこらへんは割り切った方がよさそうです。
いろいろ質問するとクレーマーととらえられ、門前払いを食らいます。
田舎の地方企業ですから、大京穴吹などと比べたら営業マンもスマートではなく、打ち合わせにお茶すら出てきませんから。他の企業と比べても、その点はコスト削減しているのが目に見えてわかります。
こちらもと割り切っていくしかないですね。
購入するならできるだけ内装をいじらず、割り切るしかないです。

[126: マンション検討中さん]

和田のセールスマンの姿勢ね。同感です。社内教育を一からしたほうが良い！

[127: マンコミュファンさん]

強気の価格設定
読み誤りましたね。
客を振るいかけるにしても、松縄との価格差は大きすぎます。
これで売れ残り物件を大幅値引きでもしようものなら、急かされて購入した人を騙したようなものだね。

[128: 通りがかりさん]

確かに営業マンの姿勢には考えさせられるところがあります。しかし、そうでない人もいます(桜町、松縄両方訪問)。ア○ファ瓦町の営業マンにも色々な人がいました。擁護する気はありませんが、購入後は管理組合と管理会社とのやりとりになると、割りきれば楽になりますが、一生に一度の買い物ですものね、気持ち良く買いたいものですよね。
あと、個人的な感想ですが、このマンションの価格帯は高いですが、アルファやサーパスが同じ場所で新築したらここと同価格で販売できたのかなと疑問に思います。もっと高いような気がします。

[129: マンション検討中さん]

桜町の価格が高く購入出来ずにいます。楠上町に出来るマンションはどうでしょうか。学校区が変更になるかもしれないのですか。

[130: 通りがかりさん]

学校区が変更になるのですか？栗林小学校HP(転入生の方へ)では楠上１丁目は校区内ですけどね。数年前にはそのような動きがありましたけど、ダメになった経緯があります。
楠上１丁目RGは、サンフラワー側からのアクセスなら問題ありませんが、栗林側からは道が狭いところがあるのが気になります。しかし、敷地はかなり広いので、100戸以上(あくまで想像)となりスケールメリットは、あるのではないかと思います。それに伴い価格も手の届きやすい価格になるのかなと思います。

[131: マンション検討中さん]

以前お話が出た時、学校区の話は解決したのでしょうか。
楠上町は15階建なので大きくなりそうですが、南側は戸建用土地だそうです。

[132: 評判気になるさん]

楠上のロイヤルガーデンはおそらく建築計画を見た感じだと50戸台だと思われます
おそらく外観だけでいえばロイヤルガーデン松縄レインボーみたいな感じじゃないかと…

[133: マンション検討中さん]

松縄レインボーの外観はどんなのでしょうか。ロイヤルガーデンの他マンションとの違いが分かりません。
楠上町は人気になると思いますか。

[134: 通りがかりさん]

数年前の栗林小の学校区を見直す話が出たときに、他校区になりそうな人たちは反対したらしいです。また、栗林校区は校区外から通っている生徒も少なからずいます。正当な理由で適切な手続きをとっている人もいれば、実際には住んでない賃貸に住所を置いている人もいたらしいです。学校区の見直し話が出た際に、もともと校区内の人を見直しの対象にするよりも、まず校区外の人を対象にする事が先ではないかという意見により迷走し、おじゃんになったそうです。
楠上１丁目RGもそこそこ人気は出ると思いますが、桜町レジも松縄パークもまだ完売ではないので、以前ほどはすぐ完売しない気がします。ちょっと道が狭い所がありますが、分譲価格次第では人気が出るかもしれません。建築コスト高騰をどこまでさえられるか。

[135: マンション検討中さん]

そのような事があったのですね。住んでない賃貸に住所をおいているというのは驚きでした。あやふやになっているのなら将来またそういったお話があるかもしれないですね。
楠上は、たしかに道が少しせまく、線路に近い、小学校区等の問題があります。
別の場所に建つマンションをゆっくり待った方が将来的には良いのでしょうか。

[136: マンション検討中さん]

栗林小は多いときで全校生徒2000人を越えていました。しかさ、現在では1200人をきっています。栗林バブルははじけていますが、今なお人気は続いています。
ロイヤルガーデンのマンションは年間2、3棟ずつ建てられています。現在では桜町と松縄と丸亀ですが、今後は楠上、レインボー(パパベルの北側)と着工しています。なので、他社も含めて数年待てば待つほど増えるとは思います。

[137: マンション検討中さん]

2000人を超えていたときがあったのですね。
ありがとうございました。

[138: マンション検討中さん]

楠上も検討中の者です。道が狭い（歩道も含めて）のが非常に気になっています。先日、たまたま車で通った時に小学一年生が帰宅していたのですが車道に急におりて？落ちて？きました。ふざけながら歩いていたので狭い歩道で危ない子たちだなと思いながらのろのろと走行していたのでことなきを得たのですが…法定速度で走行していたら確実に引いていました。現地に詳しい方、裏道のようなものはなさそうでしょうか？教えてください。

[139: 通りがかりさん]

車がすれちがえる位の裏道は無いと思います。比較的広い道を選んで通るなら、東側からのアクセスならサンフラワー通りを使い、西側からならフジ楠上店の前の道を通りサンフラワー側から進入するのがよい方法かと思います。
また、高予備楠上寮から北へ延びる南北の道は、JRの高架をくぐれるので、抜け道として使用する人が多く交通量は意外とあります。
少し大回りにはなりますが、それほど気にならない程度かと思います。

[140: 通りがかりさん]

完売御礼！！