ロイヤルガーデン桜町レジデンスについて

[マンション検討中さん]

ロイヤルガーデン桜町レジデンスについて情報が欲しいです。
品質・設備のハイグレードマンションとのこと、どうでしょうか？
周辺の住環境や利便性、将来性などについても知りたいです。


公式URL：https://www.royalgarden-wada.com/rg_sakuramachi-r/
所在地：香川県高松市桜町二丁目790番17、790番23、793番1、793番5、793番6（地番）
交通：高松琴平電気鉄道琴平線 「栗林公園」駅 徒歩3分 、高徳線 「栗林」駅 徒歩8分
　　　「高松一校前」バス停から 徒歩1分（ことでんバス・ショッピング・レインボー循環）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.69平米～95.44平米
売主・事業主：和田コーポレーション
施工会社：前田建設工業
管理会社：未定
竣工予定：平成31年1月下旬予定
入居予定：平成31年3月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上12階建
総戸数：33戸

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 通りすがり]

>>60 名無しさん
そちらのモデルルームも見せていただきました。
三条という、中途半端な駅ながら、琴電の駅が近くて 価格も対価に見合うものでした！営業マンも感じが良く 心が動きました。水回りは完璧にサーパスの勝ちですね。しかしながら、昭和町1丁目物件の方がグレードが高かったのと 校区的に新番丁小、紫雲中で お値段もステイタスを意識してか 高かったです。
三条には スクエアガーデンが発売間近ですが 新駅を見越した見切り発車。 なかなか 全てが素晴らしいのは ありませんね。ご縁 なんでしょうか…

[62: 匿名さん]

>>61 通りすがりさん

水回りはサーバスのどういうところがいいのでしょうか？勉強不足ですみません。

[63: マンション比較中さん]

>>62 匿名さん

あくまでも一般論ですが、（細かな物件ごとの差を除けば）ロイヤルガーデンの内装（水回りや各種設備）のグレードは高くありません。もちろん新築分譲マンションとして最低限のスペックはあると思いますが、例えば同じブランドでも一番低いランクのものとか、メーカーで生産中止になった型落ち品などを上手く使ってコストダウンを図っています。
それ故に、サーパスやアルファに比べると機能や質感の面で見劣りすることは否めないかと思います。しかし、結局のところ栗林・桜町バブルのような状況下では、買いたい人（買える人）だけで33戸くらい、あっという間に埋まってしまうのが実情かと思われます。

[64: マンション掲示板さん]

>>61 通りすがりさん
オプションと価格、立地なら断然Jクレスト。

[65: 匿名さん]

ロイヤルガーデンは、ホームページなどで幅広く情報をいつまでも公開せず、モデルルームに来た人に和田のペースであおるように、短期間で契約を迫り完売につなげる企業手法で成功してきている面もありますね。

[66: マンション検討中さん]

確かにサーパス昭和町一丁目は、全体的なバランスのとれた「まじめな」分譲マンションだったような気がします。
ロイヤルガーデンは「売ってしまえば」的な姿勢を感じますが、通りすがりさんはどう判断されておられますか。

[67: 通りすがり]

>>64 マンション掲示板さん

当然、わかります！お買い得物件の一番だったと 自分も思います。諸事情で買い逃したものの価値ある物件ですね。 踏み切りの東であれば 満点でした。そこだけが惜しい点です。あとは幹線道路、西からの進入が厳しいのと これでもか！の機械式駐車場が減点で、マンションの仕様、標準装備は 他社より ずっと上でした。校区も申し分ないです。

[68: 通りすがり]

>>66 マンション検討中さん
同感です。買える人が買えばいいんじゃないの？売ってしまえば あとは値崩れしようが 校区がパンクだろうが、破格だろうが、気に入ってお金払えるならいいんじゃないの？的で、ここのマンションのこの部分がウリでこだわりがありますの説明はなかったですね。
真面目なバランスのとれた印象のマンションというのが ありませんね。笑笑

[69: 通りすがり]

>>63 マンション比較中さん
現状は 買える人が買っておしまいに 同意見です。高価格のマンションならば、住人の所得層は 自ずと高いでしょうから。
栗林、桜町バブルも いつかは終わり 立ち並ぶマンションの価値は いかほどになるでしょう。原点回帰で また 中心部に集まるようになるのでは？
住人も 年をとりますからね。すると 街と言われるところまで 徒歩圏内を求めるのではと勝手に思っております。

[70: 通りすがり]

>>62 匿名さん
一度、三条、伏石あたりのモデルルームに行かれたらどうでしょう。まず、洗面ボウルの広さ、質感 しつらえなどが違います。バスルームなどは 広さの規画から違い、トイレも廃盤？のようなロイヤルガーデンとは 全然違います。
それでも 穴吹工務店時代の物件の方が 全体的にも 高級感がありました。若い頃からマンションモデルルームが好きで回ってあるいた成果でしょうか。
自分自身が検討する今になり、あの頃は もう少しということもありますが、最新のものは また それなりだと思います！
ロイヤルガーデンは このあたりがローコスト丸出しで、オプションが多いです

[71: 口コミ知りたいさん]

>>67 通りすがりさん
幹線道路から西に行けるように信号機が付くことがきまりました。
駐車場も平面と機械式の混在なので、メンテ費もさほど負担にならないでしょう。何より機械式は月額1000円です。踏切より東だと家が多くて狭い、煩い感が否めません。子育て世代なら線路より西でしょう。尚且つ、目の前はグランデリーズです。

[72: 通りすがり]

>>71 口コミ知りたいさん
道路の噂は 本当だったのですねー。では、また さらに便利で安全になりますね。車も頻繁に出し入れしないのであれば 機械式で安いならばいいと思います。あの辺りは かめおか小の校区が混在していて 茜町の児童が遠いのに そちらですが、新番丁小は新しいし そちらも魅力です。線路から東が地価が断然高くステイタス感はあるのですが、子育て世代には西側で あれだけ環境が整っているならば 本当に買い物件だと思います。
なぜ、ロイヤルガーデン桜町レジデンスがあの値段なのか そんなこんなで 理解に苦しみます。
買える方がお買い上げ。それだけのことでしょう。

[73: 匿名さん]

>>72 通りすがりさん
用地取得が思ったより高くあがあった
戸数が少ない
平面駐車場のみ
これが相場より二割は高い要因
プラス、近隣の中古相場が高いことも要因

[74: マンション比較中さん]

栗林・桜町のマンションは、よく言えば値崩れしない、悪く言えば高止まりになっている。築5年、10年、15年・・・と5年刻みくらいで見ていくと傾向が掴めるが、築5年前後のものは今よりも建設物価が安かったため、75㎡の3LDKが2,000万円台半ばと、今より1～2割程度安く販売されていた。このため、現在の新築と比較すれば安いが、けして値ごろ感はない。そもそも中古としての出玉が少ないので、ほとんど流通に載ることなく決まってしまう。価格については、新築分譲時と同等かそれ以上にプレミアが付く物件が多い。

築10年程度だと、ちょうどリーマンショックの時期と重なり、物件によってグレードにバラつきがある。しかし、バリアフリーや24時間換気など、現在のスペックと遜色ないレベルのものが多い。しかも、建設物価が安く、マンションにも一流レベルの職人が投入されていたため、建物としての仕上がりは良い物件が非常に多い。個人的には2005年～2009年前後のマンションは、姉歯事件にリーマンショックと悪い時期と重なった分だけ、今以上にしっかりと作られた物件が多かったように感じている。良い物件と巡り逢えれば、この時期の中古マンションはオススメである。価格は予想以上に下がらず、新築分譲時から1割程度下がるようなら、栗林・桜町としては買い得である。

築15年程度になると、栗林・桜町でも2,000万円を切ってくる物件が多い。内装もややくたびれてくる頃なので、リノベーション目的での購入ならば、お買い得かもしれない。自分ならではの内装や設備にリフォームできるのも中古物件の醍醐味である。バブル末期？のゴージャス感のある物件もごく稀に見られる。ダイアパレスが多いのも特徴の１つか。

[75: 通りすがり]

>>74 マンション比較中さん

とても勉強になりました。中古って手もありますね。チープな仕上がりを 首をかしげながら買うなら 閑静な住宅街の元高額物件だったものを 手を入れてもいいかもしれません。個人的には 築12〜3年前あたりの アルファガーデン、破綻する前の 中央町、昭和町あたりのサーパスが重厚感、24時間換気、浴室乾燥を標準装備で良かったのかな？と思っております。

[76: 名無しさん]

>>70 通りすがりさん
モデルルームをフルオプションで飾ってるのは穴吹では？
伏石に関しては、オプション500万は超えていたと思います。

[77: 匿名]

>>70 通りすがりさん

色々情報ありがとうございます。
モデルルームは見に行きましたが、周辺環境が気に入らず見合わせました。
なかなかいい物件に出会いません…
今思えばジェイクレストに決めておけばよかったと後悔しています。良い物件がでることを願うしかないです。

[78: 匿名さん]

確かにJ.クレストは、今後の他社の刺激にもなるような良い物件だったとは思いますが、決断できなかったことを後悔しなくてもいいのではないでしょうか。これからも各社から毎年分譲が続きますので、あせらず落ち着いて検討を継続されたらと思います。

[79: 匿名さん]

通りすがりさんは、漠然とモデルルームを見て発言されているのではなくパンフレットなども含めて確認し、標準設備で比較した上でロイヤルガーデンが劣っていると言われているのではないでしょうか。

[80: 通りがかりさん]

>>78 匿名さん
毎年分譲は続きますが、新規参入でもない限り価格も含めて余程魅力的な物件など出るでしょうか。
通常の用地取得代と建築費で計算された全てが相応の物件でしょう。
プレミアムを期待するには既存ではなく、新規参入時の一号物件です。
これ常識です。
いくら待てども、穴吹、ロイガでは不変性のない物件であることは間違いないでしょう。

[81: マンション検討中さん]

>>60 名無しさん

場所が悪くないですか？
周辺道路がせまく入り組んでいてイメージはよくないです。

あの場所とあの規模なので価格はお求めやすいですよね。

[82: 匿名さん]

通りすがりさんの判断もよくわかります。そうなると良質な中古の検討も視野に入ってきますね。
ロイヤルガーデンはデザインといえるものもなく、土地に合わせて同じようなものを建てる「不動産活用の～」といった賃貸マンションの分譲マンション版といった感じでしょうか。通りすがりさんのご意見をお聞きしたいです。

[83: 名無しさん]

>>81 マンション検討中さん
場所は悪いでしょうか？
確かに昭和町の西端ではありますが、高級住宅街、文教地区には変わりありません。また区画整理されており、サイの目状で整理され混み合ったストレスを感じません。徒歩3分圏内にグランデリーズ、ドラッグストア、コンビニ、コープ、電気店、ファミレス、JR駅、バス停、図書館もあります。レインボー、サンフラワーよりも逆にコンパクトで利便性があります。北に抜けて浜街道を行けば高松駅まで車で五分、東に行けばグリーンまで同じく五分。
校区も新番丁、紫雲と秀逸です。高松は桜町より紫雲学区です。未だに一高が高高には歯も立たない伝統と歴史、実績があります。
これで、立地が悪いとおっしゃる方は何をもって立地とおっしゃられるのでしょう？私には理解に苦しみますが、、、

[84: 検討板ユーザーさん]

周辺道路が狭く入り込んでいる✖️
区間整理され幹線道路からもセットバックされている○

あれで狭く入り込んでるならば、栗林学区はどうなりますか？古い建物が密集して、ビルや施設も混在していますよね。あれ、関西の人なら分かりますが西成の街並みですよ。住んでる人がまだ西成よりもハイソなだけですね。

あの場所とあの規模なので価格はお求めやすい✖️
結局は狭い土地の用地取得しかできない資金力の無さと身分相応の上物しか建てられないデベをバカの一つ覚えで崇める無知さ◯

[85: 匿名さん]

81さんが言われたのは、三条のマンション周辺の指摘だと思います。昭和町は土地区画整理された利便性、生活環境の優れた物件だったと判断しています。

[86: 名無しさん]

ここは桜町レジデンスのスレだと思うので、Jクレストの情報はスレ違いでは？
個人的には、昭和町に魅力は感じません。
何故なら、冬場の日当たりが悪いし、高潮被害で街路樹が枯れたの見ています。
高い買い物ですから、災害時のことも考慮するのは必要かと。

[87: マンション検討中さん]

桜町レジデンスは、せめてもう少し規模が大きいマンションだったらと思っています。

[88: 匿名さん]

>>86 名無しさん
日当たりは全住戸マックスですよ！モデルルーム見学の際に営業マンから図示で教えてもらいました。冬至含めて年中最大の日あたりだそうです。
あと、災害に備えてかなりかさ上げしてますよ敷地を。低いんだからそれくらいするでしょ、普通。
機械式に浸水してもポンプで自動的にハケますから、、、
買い逃したようですね、、、
南無阿弥陀、、、

[89: マンション検討中さん]

スレ違いではありますが昭和町のマンションは客観的に見て、一般的には「日当たり抜群」といえる範疇だと思います。

[90: マンション検討中さん]

言える範疇というか、、、
営業マンから聞いた日当たりのシミュレーションは冬至でも全戸100パーなんです。
一般的というか、文句なしの日当たりですよ

[91: マンション検討中さん]

そうだと思います。

[92: マンション検討中さん]

桜町レジデンスのモデルルームに行かれた方にお聞きしたいです。例えば、東南角部屋の最上階の予定価格とか、分譲価格は〇〇位から〇〇位までとか具体的に教えていただけたら幸いです。

[93: あ]

3100から5100くらい

[94: 匿名さん]

95.44㎡が5100万だとすると坪177万くらい。2009年のサーパス番町ウエストテラスが、新築時、それくらいの単価だったかと。

[95: マンション検討中さん]

地価からみて、ここは割高ですか？
パークロードを挟んで北と南では、随分地価に差があると聞いたことがあります

[96: 評判気になるさん]

市内で5000万超する分譲物件はアルファパークナードぐらい以来じゃない？
桜町で12階の最上階の5000万越えはなんか高いような気がするけど､栗林校区の中ではそれ相応の価値はある場所だと思うし買う人はまぁ買うだろうね。

[97: マンション検討中さん]

皆さん、ありがとうございます。本当に「5000万越え」があるんですね。正直びっくりしました。戸数も少ないので売り切るのでしょうが、やはりちょっと割高すぎるように思います。モデルルームではわからないと思いますが、エントランスホールなども価格に見合って立派なのでしょうか。

[98: マンション検討中さん]

>>97 マンション検討中さん

確かにロイガで5000万って想像つかないですよね。
家賃30万円のレオパレスみたいなもんですものね。

[99: 匿名さん]

学校の真横の物件選ぶってことわ、桜町や一高に行かしたいわけだからなんだけどさ、別に真横じゃなきゃ、2割くらいは平気で安いの買えちゃうわけよ
徒歩2分が徒歩15分になるかもだけどさ、それって2割の値段よりも大切なことかな？
しかもその徒歩2分てさ、中高のたった6年間のことでさ、しかも子供が徒歩2分の通学路でさ、必ずしも価値あるもんだと認識できるわけでもないんだよね 少なくとも600〜1000万余分に金出して元なんかとれちゃうもんでもないんだよねー

[100: 名無しさん]

栗林駅前のアルファは6,000万超えてたと思うけどな

[101: マンション比較中さん]

>>100 名無しさん
さすがに一番大きなタイプの最上階でも5,000万円以内に収まっていた気がします。今、手元に貰った価格表が無いので、記憶便りですが、、、
確か、80㎡台の3LDKの中層階で4,000万円を切るくらいの価格設定だったかと思います。まぁ、終盤はここから1割強の値引きをしていたので、実際は3,000万前半で購入できる価格だった訳ですが・・・。
桜町3は中住戸が嫌でなければ、真ん中のBタイプがお買い得でしたね。実際にそこから埋まってましたし、あなぶきの関係者も結構買ったらしいですから。

[102: マンション検討中さん]

>>83 名無しさん
>>83　検討板ユーザーさん

おっしゃっている物件と違いますよ。
ここの物件と違う内容ですが、質問があったため回答させてもらいました。

[103: マンション比較中さん]

>>99　匿名さん
そうでしょうね。栗林校区の場合、中古でもいい値段が付いてますが、それでも築浅10年以内の物件にまで目を向ければ、2,000万円台後半でいい物件がありますよ。
具体例を挙げれば、藤塚町のダイアパレス栗林公園東とか。あの物件はダイアパレスの民事再生直前に竣工したもので、耐震等級２というマンションにしては相当ハイグレード（公共施設に準じるレベル）な建物です。300万円かけてリフォームすれば、最新の設備かつ自分の好きなメーカーも選べます。
2割の価格差があれば、こういった使い方もできる訳で、新築にのみこだわらなければ、結構選択肢も拡がるのではないでしょうか。

[104: 通りすがり]

>>96 評判気になるさん
市内で言えば 記憶にある限りでは、アルファガーデン中央公園、サーパス中央町に 6000万を普通に超える部屋がありましたよ。90〜100平米くらいの面積かと。ただ もう15年越えた物件ですが。
昭和町のサーパスも 古い方が 高い物件でしたね。たぶん。 角部屋、ロイヤルガーデン桜町レジデンスくらいの床面積で4500万の4Lだったかと。

[105: 通りすがり]

>>97 マンション検討中さん

エントランスの 予想パーツも見せてもらいましたが、簡素でした。まあ、それは仕方ないとして 割高な気がします。

[106: 通りすがり]

>>82 匿名さん

デザイン云々もそうですが、立地に対しての対価が高すぎるような気がします！この場所なのにこの価格は無いでしょう、ということです。それに ほぼ全てがオプションでした。標準装備にモデルルームのダウンライトも入っていないとかあり得ないと 個人的に思いました。あとは やはり 管理費、修繕積立金などが これから 段々に うなぎ登りを 営業マンがにおわせていました。そりゃ、33軒？ほどの規模ならば 貯まらないでしょうから 2、3年おきの改定を

[107: 通りすがり]

>>99 匿名さん

高松で 一高に ドンピシャで進学するということは もしかしたら 高松高校に進学するよりも難しいかも知れませんよ。笑笑
なぜなら、高松一高に初めから行きたい！という子や、親御さんは 音楽科を除くと ほぼ居ません。高松高校を目指しつつ 惜しくも諦めざるを得ない不安定な成績で もしかしたら 高松高校も受かるんだけど勇気が…の生徒の集まりです。高松で ご自身が高校入試をされたかたは わかるのではないでしょうか。
中に入れば 高松高校の生徒より 入試当日の点が良かった子どもさんが多いです。
ブランド力で 落ちる覚悟の附属中学から 高松高校はぞろぞろ来ますからね。
一高は 一番難しい高校かも知れないですよ。近くて遠い高校かも知れないですね。桜町レジデンスも。

[108: 通りすがり]

>>103 マンション比較中さん

そうですね。あまりの桜町バブルに驚愕してしまいましたが、落ち着いて探したり 待ったりすれば 中古も 良いものに巡り会えるかも知れませんね。
自分には 3Lの西側、3700万スタート、東4L4200万スタートで、そのローンを 気持ちよく払う気にはなれません。親からの贈与でも たっぷりあれば別ですが。まあ、そういう方が見に来てらっしゃるように見受けられました。笑笑

[109: 名無しさん]

一高を狙っている人ばかりが、この物件に対して興味がある訳ではないと思います。
ところで、番町、とくに図書館の通りに面したロイヤルガーデンと比べて、この物件は割高なのでしょうか？

[110: 通りすがり]

>>109 名無しさん
申し訳ないですが、割高と言わざるを得ないですね。ただ、住んでいるわけではないので あの番町の角の物件はタワー式の よくある和田コーポレーションお得意の立体機械式駐車場がついているので また これはこれで 維持管理費が将来にわたり高くつくと思います。番町物件は ステイタス感はあります。北側と西側が幹線道路で ものすごく交通量が多いですが、それでも、桜町レジデンスは 栗林、桜町の物件の中では やはり割高感たっぷりかと。
錦町のあたりに 一時期 乱立した ロイヤルガーデンには なかなか いい場所と値段のバランスよいのがあったのは確かで あのあたりを買われた方は お得だったと 個人的に感じております。
しかし、やはり みなさん 自分の価値観なので 気に入って資金もあれば良いのでは？
うちは 買いませんが。
あと 1000万価格が下ならば 飛びついていたかもしれないです。
まあ、それならば、松縄パークロードの あの価格は また あの 場所で？となりますね。その物件とのバランスかもしれないです。