ロイヤルガーデン桜町レジデンスについて

[マンション検討中さん]

ロイヤルガーデン桜町レジデンスについて情報が欲しいです。
品質・設備のハイグレードマンションとのこと、どうでしょうか？
周辺の住環境や利便性、将来性などについても知りたいです。


公式URL：https://www.royalgarden-wada.com/rg_sakuramachi-r/
所在地：香川県高松市桜町二丁目790番17、790番23、793番1、793番5、793番6（地番）
交通：高松琴平電気鉄道琴平線 「栗林公園」駅 徒歩3分 、高徳線 「栗林」駅 徒歩8分
　　　「高松一校前」バス停から 徒歩1分（ことでんバス・ショッピング・レインボー循環）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.69平米～95.44平米
売主・事業主：和田コーポレーション
施工会社：前田建設工業
管理会社：未定
竣工予定：平成31年1月下旬予定
入居予定：平成31年3月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上12階建
総戸数：33戸

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

ロイヤルガーデンは、他の物件のマンションも含めて標準設備の具体例をホームページに明示しないのはなぜでしょうか。（例えば、食洗機は標準設備になっているのでしょうか。）

[2: マンション比較中さん]

＞＞１
室内設備については特筆すべきものが無いからでしょう。
分譲マンションとしては最低限のスペックは維持しているレベルかと。
（食洗機についても、基本はオプションです。）

以前、ＭＲにて浄水器を一体型にしたいと相談したところ、
オプションとして用意しているのは分離型しかないので、
別途業者を紹介するから、入居後に一体型に替えて欲しいとのことでした。

[3: eマンションさん]

内装はいろいろコストカットを図っている所がありますからよーく確認したほうが良いですよ❗

[4: マンション検討中さん]

参考になりました。ロイヤルガーデンの標準設備は低い水準のようですね。ホームページに載せないのも、残念ですがわかりました。みなさんありがとうございました。

[5: マンション検討中さん]

この物件は最後にレジデンスとついております。

もしかしたら仕様が他と違い、サーパスやアルファステイツなどと似たようなものになる可能性もありますね。

まあじきアップされると思うので待ちましょう。

[6: マンション検討中さん]

マンション総戸数が33戸という、いわゆるペンシルマンションなので躊躇しています。

[7: マンション比較中さん]

>>5さん
物件の地図をご覧いただくとお分かりになるかもしれませんが、
保健センターの近くに、既にRG桜町が建っています。
https://www.royalgarden-wada.com/rg_sakuramachi-r/map/

おそらく、これと区別するために「レジデンス」を付けたのではないかと。
RG桜町は初期のものなのか、他のRGと似ても似つかない外観ですが・・・。

グレードアップさせるには、>>6さんがおっしゃるように規模が小さいので、
どうなのかな～と思ってしまいますね。
あの敷地面積だと、平面駐車場は無きに等しい（ほとんどタワー式？）でしょうね。

[8: マンション検討中さん]

>>7 マンション比較中さん
なるほど。その可能性高そうですね。

ただ、RG松縄パークロードの設備などを見ると今までのものよりグレードが上がっているようにみえます。

そのため今後はワンランク上を目指した仕様で戦っていくのかなと思ったりしていました。

[9: 匿名さん]

分譲マンションであれば、やはり50戸以上の戸数が欲しいなと思います。

[10: マンション比較中さん]

>>8 マンション検討中さん
RG松縄パークロードは戸数が80を超えますので、スケールメリットもあるかと思います。
共用部の非接触キーなどは良い例ですね。1戸当たりのコストが異なりますから、
グレードアップしやすいのではないでしょうか。
あとは、施工業者（建設会社）によっても若干の違いはあるかもしれませんね。

>>9 匿名さんがおっしゃるように、30戸前後ですと、エレベーターや立体駐車場など、
メンテナンスに係るランニングコストも割高になりがちですから、規模のメリットは
どうしてもグレードを左右しがちですね。50戸以上は最低限欲しいですよね。

[11: マンション検討中さん]

確かにスケールメリットが大きいですね。
桜町は地価も高いので普通のRGかもしれませんね。

スレチなんですが、松縄パークロードはエレベーターは1基ですかね？
さすがに80戸を超えると2基欲しいところですが。

[12: 匿名さん]

ロイヤルガーデン松縄パークロードは、84戸、15階建ですがエレベーターは1基なのが残念ですね。
ロイヤルガーデン桜町レジデンスについては、あまりに総戸数が少なく桜町あたりでは、毎日の出入りでせっかくの新築分譲マンションを購入した満足感が満たされないような気もします。長期の住宅ローンを払い続けながらの生活を支えるには、そんな気分的な面も大切なのではと思います。そこがちょっと残念です。

[13: マンション検討中さん]

そういうこともあって和田も、賃貸用に購入し貸し出す層がある程度あることを認識し分譲しているのではないでしょうか。

[14: 匿名さん]

RG桜町レジデンスは、ハイグレード仕様になる模様。
価格も3,000万後半から4,000万台が多くなるみたい。
しかも平面駐車場が全戸数分確保とか。
これは人気が出るかもしれませんよ。

[15: マンション比較中さん]

ロイヤルガーデン桜町レジデンスは日常「管理人不在マンション」になると思いますが、分譲マンションは管理を買えという分譲マンション購入のキーポイントからしても、分譲戸数が少なすぎるように思います。
分譲マンションを桜町に検討し始めたばかりの方にとっては好感されるかもしれませんが。

[16: 評判気になるさん]

興味はありますが、やはり規模が小さいと管理のクオリティも下がりがちでしょうか。
管理費との関係もあるでしょうけど、時間は短くても日勤にするなど、管理組合と管理会社で
交渉の余地があると良いのですが。。。

[17: マンション検討中さん]

管理人常駐ないんですか？
ハイグレード仕様になるのなら尚更常駐じゃないとだめでしょう。
さすがに常駐しないということはないと思うのですが、ソースあるんですか？

外観はいつものロイヤルガーデンでしたね。

[18: 通りがかりさん]

80戸くらいで、平面駐車場で、高いグレード、それらを満たすマンションが今後栗林桜町地区で出てきますかね。
難しいんじゃないかな。この地区で探している人は多いはずですけど、あんまり選択肢はないですよね。
中古でも高いし。

[19: 匿名さん]

和田コーポレーションは以前から、自社ホームページやパンフレットに「ハイグレード」と記載していますね。しかし実情は直近の松縄パークロードも、また上の方のレスでも指摘されていましたが他の物件も、例えば食洗機は標準ではないようです。
桜町レジデンスのランドプランもよく検討されて総合的に判断されたらと思います。小さなエレベーター横に応接セットが1セット置かれているエントランスの分譲マンションを、一般的にはハイグレードマンションとは言わないのではないでしょうか。

[20: 匿名さん]

数年前に比べると、どうしても建築コストが上昇しているために、ハイグレードを維持するなら
販売価格を上げなければいけない、、、しかし、それにも限界はあるから目に見えない
（付きにくい）ところでコストダウン（グレードダウン）を図らなければならない。
デベロッパーにとっても、ジレンマでしょうね。

ここで、コストダウンをどこに振り分けるかで、デベロッパーの違いを垣間見れるのでは。
RGは、構造（躯体）は今までと変えていないように見える。ダブル配筋や二重天井・二重床、
ボイドスラブ工法など、従来とほぼ同じ水準をキープ。その代わり、あとで購入者が
（お金さえかければ）手を加えることができる内装は、必要最小限かつチープに。
（トイレの床シートとか、凝ったようなものを選んでても材質は賃貸レベルとか。）

アルファシリーズは、シングル配筋、直貼床、在来工法など、目に見えない部分の
コストダウンは（知ってる人がみれば）激しいが、内装や設備はそれなりのコストを掛けて
見栄え良くしている。物件によっては、食洗機も標準で付いてますしね。
その中間がサーパスでしょうか、構造部分はクオリティが落ちないレベルで維持、
その分、内装や設備はトレンドに沿ったものを作っていく。
設備も間取りや価格に比例して標準仕様が上がるようになっているようですし。
大京グループなので、その力もあるかも。ブランドという意味では全国区だし。

[21: マンション検討中さん]

>>20 匿名さん

>>20 匿名さん
ロイヤルガーデンについてはずばりその通りだと思います。
金さえかければ一番いいかもしれません。外観がどれも同じで地味というのはありますが。
しかしどの物件も二重床、大手の建設会社なので安心感はあります。

アルファマンションですが、グレードによりますよね。それでもさすがにシングル配筋ではなくダブル配筋です。
また、ステイツからはボイドスラブになっています。おそらくサーパスとステイツが同等でしょう。
直床はアルファマンションの特徴ですよね。完全にコストダウン。
もちろんその分価格に反映されていればいいのですけどね。

サーパスは物件毎の差が大きいです。
設備については似たりよったりですが、構造部分は直床だったり二重床だったり。
それが物件名から判断できないので、構造について多少の知識がないと困るかもしれません。
ただどの物件をみても在来工法は用いておらずボイドスラブ+直床、もしくは在来スラブ+二重床となっております。

[22: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん
ロイヤルガーデンは応接セットすらない物件ばかりです。
ここも小規模なので置かないかも知れませんね。

[23: 匿名さん]

>>21 マンション検討中さん

アルファシリーズですが、確かにグレードによって異なるのは事実なんですけど、
ここ最近の物件は、グレード間の差にバラつきがあるように感じます。
特定の物件を名指しするのは避けますが、ステイツでもボイドスラブ工法ではない
物件が出てきています。
逆にライフでも設備がステイツより良いもの（例：食洗機が標準仕様）があったりと
その物件の所在地（土地代）によって建物のグレードを調整しているようです。
設計図面を見た訳ではないのですが、さすがに耐震壁はダブル配筋とは思いますが、
戸境壁はシングル配筋にしている物件があることは営業マンから聞いた話なので、
間違いないのではないでしょうか。

サーパスに関しては、どうも大都市圏は二重床、地方は直床みたいな緩やかな区分けが
あるように思いますね。首都圏で販売中の物件は、ほとんど二重床でしたし。
一昔（民事再生）前に比べると、意匠がだいぶオシャレな感じになった気がしますね。

[24: マンション検討中さん]

>>23 匿名さん
ステイツで在来工法は桜町3が最後だと記憶しております。
以後はボイドスラブではないでしょうか？

基本は妻側壁と戸境壁はダブル配筋となっていますが、例外もあるんですね。
貴重な情報をありがとうございます。

サーパスは三条ウエストガーデンが二重床でしたが、それ以後はまた直床ですね。
仰る通り田舎は直床でいいわと思われているのでしょうか。

[25: マンション検討中さん]

こう見るとロイヤルガーデンが一番よく見えますね。

間取りの工夫もなされていて、面白い間取りだなぁと思うことがあるのはロイヤルガーデンです。

ただ外観が全部同じ色ですしエントランス等に魅力を感じません。エレベーターもワンランク下のものを使用しているので、その他のものもそうなのかなぁと感じておりますか。

[26: 評判気になるさん]

分譲マンションで今のところこの近辺で建設予定は楠上のロイヤルガーデン栗林駅東のみしかないと思います。来年ぐらいに分譲するみたいですね。
立地からしたら確実に桜町レジデンスの方が個人的には好きかなぁ

[27: マンション検討中さん]

県外から転勤で来ました。長くなりそうなのでマンションを検討しようと思いモデルルームにお邪魔したのですが、あまりのチープさに驚きました。知人に評判がいいと聞いていただけにショックでした。

[28: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん

その分安いですよね？
オプションやらお金を出して色々変更していけばいいのでは？

サーパスとアルファステイツならまだましですが、構造部分で一番力入れてるのはロイヤルガーデンだと思いますよ。

ちなみにですが、自分はアルファステイツです。

[29: 匿名さん]

＞＞２４　マンション検討中さん
そうですね。（笑）
分譲済みの個別物件名を出すつもりはなかったのですが・・・
逆に言えば、なぜそこだけ在来スラブを使ったのかが疑問ですね。
田舎だから直床で・・・というよりは、競争がほとんど無いからではないでしょうか。
元を辿れば、結局全部が穴吹工務店に通じるわけで、純粋な他社との競争が存在しないことが
全体のレベルが上がらない原因であろうかと推測しているところです。

＞＞２６　評判気になるさん
まだ表立った動きは見えませんが、藤塚町にも土地を確保してあるようですので、
栗林駅東の後（すぐかどうかは分かりませんが）に作る可能性はありそうです。
ただ、場所は桜町Rが大きな通りにも面してますし、立地的には良いでしょうね。

＞＞２７　マンション検討中さん
極端な話、内装は手を入れようと思えば、ほぼ全取っ替えが可能ですが、構造だけは弄りようがないので、
RGの考え方には共感できるものがあります。最近はコストダウンが厳しすぎてより内装がチープになってるのが
珠にキズですが、一昔前のRGは良い意味で個性的というか、重厚感のある良い物件が結構あったのです。
最近は、ちょっと画一的になり過ぎてるきらいがありますが、それでも工夫してるのがわかりますね。

[30: マンション検討中さん]

何気にここ近年、市内ならばJクレストがトータルで最強だったのではないでしょうか

[31: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん
個人的に在来工法でもいいんですよね。
小梁のおかけで防音には明らかに有利ですし。
ただ建築費が安く上がる分、分譲価格を抑えてもらわないと割にあいません。
桜町3は高かったです。地価も高く、15階建て（だったはず）なので建築費はかかるでしょうが、それでも高かったです。なかなか売れなかったのもそれが原因でしょう。

[32: マンション検討中さん]

>>30 マンション検討中さん
低層階はコスパ最強ではないでしょうか。
上の方はそらなりの価格でしたが。
2重床なら言うこと無かったんですが、その他の面では他社を圧倒してますよね。

個人的には、立地面であまり魅力を感じなかった、間取りがいまいちなところが多かった点が気になりました。　

立地さえ問題なけれは即買いでいいでしょう。スラブがやや薄いのは目を瞑りましょう。

[33: 匿名さん]

栗林桜町近辺では今後は、社宅が更新されず分譲マンションに、会社の移転、古くなった倉庫などの所有地の売却による分譲マンションの建設などが続くと思われますが、将来の資産価値の維持といったことなども含めて検討すると、ある程度以上の規模のマンションの方が安心かもしれませんね。分譲マンション建設の適地が少なくなってきているとは思いますが、なくなるわけではないので待てるのであれば、もう少し待って検討を続けるのもいいかもしれませんね。

[34: マンコミュファンさん]

>>29 匿名さん
藤塚町のどの辺かわかりますか？
あと、ジェイアール四国は、第2弾のマンションは販売しないのでしょうかね。

[35: 検討板ユーザーさん]

>>34 マンコミュファンさん

レジデンス姫路がJR四国の二号物件ですよ！名前の通り豪華でオススメです(^^)！いかがでしょうか？

[36: 匿名さん]

＞＞３１　マンション検討中さん
桜町３は完売までに相当な時間が掛かってましたね。
残り数戸になってからも長くて、チラシもバンバン撒かれてましたから。
高予備跡地ですが、土地代が高かったのか、建築コストが上がったのか、
全戸分の平面駐車場を確保したからか、複合要因かもしれませんが、
高く設定せざるを得なかったのでしょう。
最後の方は相当な値引きが飛び出していたという噂も聞きました。
周辺の同レベルマンションと比較しても、２～３割は高かったようです。

[37: 匿名さん]

JR四国はさまざまなノウハウを得て、来年度から四国内で毎年一物件程度のプロジェクトを展開する予定にしているのではないかと思います。直接見たことはないのですが、栗林にもJR四国の職員アパートがあるようですね。

[38: マンション検討中さん]

和田コーポレーションの本社は、高松市ではなく丸亀市にあるんですね。

[39: 通りがかりさん]

>>38 マンション検討中さん
そうです。
両備グループです。

LETS りょーbi

[40: eマンションさん]

>>35 検討板ユーザーさん
現状では、なかなかいい物件がないですね。
サーパス伏石町レジデンスは、駅近ですが、周辺環境は？な感じですね。
今後、高松市内で出る物件の情報があれば教えて欲しいです

[41: 匿名さん]

>>40 eマンションさん
レインボー通りの中央小から東に100メートル位の所にアルファステイッツ木太レインボー通り2が近々出来ます。駅近を考慮しなければ周辺環境はいいと思いますよ。

[42: マンション検討中さん]

アルファステイツ木太レインボー通り2は15階建てのマンションで、いま建設中の丸亀や坂出のような感じとのこと。

ただ、外観はちょっと変化をつけてくるようなので少し期待。

個人的にレインボー通り1のような中低層の横長マンションが好きですが。

[43: マンション検討中さん]

仏生山の方にアルファスマートが建つという情報を得ました。
新高松市民病院の近く？

[44: 評判気になるさん]

ロイヤルガーデンではパパベルの北側にロイヤルガーデンレインボロード南。
楠上のダイアパレスの北の方にロイヤルガーデン栗林駅東。
あと今モデルルームになってる松島の四電工の本社跡地にも建てる計画はあるみたいだけどここの物件は多分割と先になりそう…。

[45: 評判気になるさん]

>>42
現地の建設計画のお知らせ見てないから分からないけど12階建ては変更された感じ？
http://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=170926200026&pub=1

[46: 匿名さん]

＞＞３４　マンコミュファンさん

藤塚町３丁目です。高予備の藤塚校舎があった辺り、で分かりますでしょうか？
付近には、スイミングスクールや、しおや海苔店さんがありますね。
正方形の土地ですが、そこまで広い訳でもないので、今回の桜町レジデンスくらいの大きさになるのでしょうか。

[47: 名無しさん]

>>46匿名さん
藤塚町の情報は確実でしょうか？
桜町レジデンス購入を検討していますが、数年以内に藤塚町に建つのであれば今回は見送ろうかと考えています。
桜町レジデンスのショールーム見学に行った際、藤塚は予定なしと言われました。

[48: マンション検討中さん]

>>45 評判気になるさん
ご指摘ありがとうございます。

どうやら15階建ては誤情報だったようです。

[49: 匿名さん]

>>47　名無しさん

通りかかった際に、和田の工事看板で高予備の建物を解体していましたから、土地は仕入れていると思われます。
ただ、上のレスにもあるように、松島の四電工本社跡地も結構前から仕入れている割に、まだ着工していないところを見ると、戦略的なものが存在するのではないでしょうか。
まぁ、MRの営業マンに聞けば、予定があっても予定なしと答えるのは、ある意味当たり前ですよ。先の物件よりも目の前の物件を売る方が先決ですからね。栗林校区も散々予定無いと言われてましたが、ここ最近急にポコポコ作り始めましたから。
お近くでしたら、是非藤塚の現地を見に行ってみてください。たぶんもう更地になってると思いますよ。

[50: 匿名さん]

>>49匿名さん
そうなんですね。最近マンションを検討しはじめたばかりで何もわからず、勉強になります。ありがとうございました。現地、行ってみます。

今回の桜町レジデンスと藤塚でしたら、どちらが価格的に高くなりそうでしょうか？桜町レジデンスは立地が良いためか、思っていたより高く悩んでいます。