ロイヤルガーデン桜町レジデンスについて

[マンション検討中さん]

ロイヤルガーデン桜町レジデンスについて情報が欲しいです。
品質・設備のハイグレードマンションとのこと、どうでしょうか？
周辺の住環境や利便性、将来性などについても知りたいです。


公式URL：https://www.royalgarden-wada.com/rg_sakuramachi-r/
所在地：香川県高松市桜町二丁目790番17、790番23、793番1、793番5、793番6（地番）
交通：高松琴平電気鉄道琴平線 「栗林公園」駅 徒歩3分 、高徳線 「栗林」駅 徒歩8分
　　　「高松一校前」バス停から 徒歩1分（ことでんバス・ショッピング・レインボー循環）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.69平米～95.44平米
売主・事業主：和田コーポレーション
施工会社：前田建設工業
管理会社：未定
竣工予定：平成31年1月下旬予定
入居予定：平成31年3月上旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造、地上12階建
総戸数：33戸

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

ロイヤルガーデンは、他の物件のマンションも含めて標準設備の具体例をホームページに明示しないのはなぜでしょうか。（例えば、食洗機は標準設備になっているのでしょうか。）

[2: マンション比較中さん]

＞＞１
室内設備については特筆すべきものが無いからでしょう。
分譲マンションとしては最低限のスペックは維持しているレベルかと。
（食洗機についても、基本はオプションです。）

以前、ＭＲにて浄水器を一体型にしたいと相談したところ、
オプションとして用意しているのは分離型しかないので、
別途業者を紹介するから、入居後に一体型に替えて欲しいとのことでした。

[3: eマンションさん]

内装はいろいろコストカットを図っている所がありますからよーく確認したほうが良いですよ❗

[4: マンション検討中さん]

参考になりました。ロイヤルガーデンの標準設備は低い水準のようですね。ホームページに載せないのも、残念ですがわかりました。みなさんありがとうございました。

[5: マンション検討中さん]

この物件は最後にレジデンスとついております。

もしかしたら仕様が他と違い、サーパスやアルファステイツなどと似たようなものになる可能性もありますね。

まあじきアップされると思うので待ちましょう。

[6: マンション検討中さん]

マンション総戸数が33戸という、いわゆるペンシルマンションなので躊躇しています。

[7: マンション比較中さん]

>>5さん
物件の地図をご覧いただくとお分かりになるかもしれませんが、
保健センターの近くに、既にRG桜町が建っています。
https://www.royalgarden-wada.com/rg_sakuramachi-r/map/

おそらく、これと区別するために「レジデンス」を付けたのではないかと。
RG桜町は初期のものなのか、他のRGと似ても似つかない外観ですが・・・。

グレードアップさせるには、>>6さんがおっしゃるように規模が小さいので、
どうなのかな～と思ってしまいますね。
あの敷地面積だと、平面駐車場は無きに等しい（ほとんどタワー式？）でしょうね。

[8: マンション検討中さん]

>>7 マンション比較中さん
なるほど。その可能性高そうですね。

ただ、RG松縄パークロードの設備などを見ると今までのものよりグレードが上がっているようにみえます。

そのため今後はワンランク上を目指した仕様で戦っていくのかなと思ったりしていました。

[9: 匿名さん]

分譲マンションであれば、やはり50戸以上の戸数が欲しいなと思います。

[10: マンション比較中さん]

>>8 マンション検討中さん
RG松縄パークロードは戸数が80を超えますので、スケールメリットもあるかと思います。
共用部の非接触キーなどは良い例ですね。1戸当たりのコストが異なりますから、
グレードアップしやすいのではないでしょうか。
あとは、施工業者（建設会社）によっても若干の違いはあるかもしれませんね。

>>9 匿名さんがおっしゃるように、30戸前後ですと、エレベーターや立体駐車場など、
メンテナンスに係るランニングコストも割高になりがちですから、規模のメリットは
どうしてもグレードを左右しがちですね。50戸以上は最低限欲しいですよね。

[11: マンション検討中さん]

確かにスケールメリットが大きいですね。
桜町は地価も高いので普通のRGかもしれませんね。

スレチなんですが、松縄パークロードはエレベーターは1基ですかね？
さすがに80戸を超えると2基欲しいところですが。

[12: 匿名さん]

ロイヤルガーデン松縄パークロードは、84戸、15階建ですがエレベーターは1基なのが残念ですね。
ロイヤルガーデン桜町レジデンスについては、あまりに総戸数が少なく桜町あたりでは、毎日の出入りでせっかくの新築分譲マンションを購入した満足感が満たされないような気もします。長期の住宅ローンを払い続けながらの生活を支えるには、そんな気分的な面も大切なのではと思います。そこがちょっと残念です。

[13: マンション検討中さん]

そういうこともあって和田も、賃貸用に購入し貸し出す層がある程度あることを認識し分譲しているのではないでしょうか。

[14: 匿名さん]

RG桜町レジデンスは、ハイグレード仕様になる模様。
価格も3,000万後半から4,000万台が多くなるみたい。
しかも平面駐車場が全戸数分確保とか。
これは人気が出るかもしれませんよ。

[15: マンション比較中さん]

ロイヤルガーデン桜町レジデンスは日常「管理人不在マンション」になると思いますが、分譲マンションは管理を買えという分譲マンション購入のキーポイントからしても、分譲戸数が少なすぎるように思います。
分譲マンションを桜町に検討し始めたばかりの方にとっては好感されるかもしれませんが。

[16: 評判気になるさん]

興味はありますが、やはり規模が小さいと管理のクオリティも下がりがちでしょうか。
管理費との関係もあるでしょうけど、時間は短くても日勤にするなど、管理組合と管理会社で
交渉の余地があると良いのですが。。。

[17: マンション検討中さん]

管理人常駐ないんですか？
ハイグレード仕様になるのなら尚更常駐じゃないとだめでしょう。
さすがに常駐しないということはないと思うのですが、ソースあるんですか？

外観はいつものロイヤルガーデンでしたね。

[18: 通りがかりさん]

80戸くらいで、平面駐車場で、高いグレード、それらを満たすマンションが今後栗林桜町地区で出てきますかね。
難しいんじゃないかな。この地区で探している人は多いはずですけど、あんまり選択肢はないですよね。
中古でも高いし。

[19: 匿名さん]

和田コーポレーションは以前から、自社ホームページやパンフレットに「ハイグレード」と記載していますね。しかし実情は直近の松縄パークロードも、また上の方のレスでも指摘されていましたが他の物件も、例えば食洗機は標準ではないようです。
桜町レジデンスのランドプランもよく検討されて総合的に判断されたらと思います。小さなエレベーター横に応接セットが1セット置かれているエントランスの分譲マンションを、一般的にはハイグレードマンションとは言わないのではないでしょうか。

[20: 匿名さん]

数年前に比べると、どうしても建築コストが上昇しているために、ハイグレードを維持するなら
販売価格を上げなければいけない、、、しかし、それにも限界はあるから目に見えない
（付きにくい）ところでコストダウン（グレードダウン）を図らなければならない。
デベロッパーにとっても、ジレンマでしょうね。

ここで、コストダウンをどこに振り分けるかで、デベロッパーの違いを垣間見れるのでは。
RGは、構造（躯体）は今までと変えていないように見える。ダブル配筋や二重天井・二重床、
ボイドスラブ工法など、従来とほぼ同じ水準をキープ。その代わり、あとで購入者が
（お金さえかければ）手を加えることができる内装は、必要最小限かつチープに。
（トイレの床シートとか、凝ったようなものを選んでても材質は賃貸レベルとか。）

アルファシリーズは、シングル配筋、直貼床、在来工法など、目に見えない部分の
コストダウンは（知ってる人がみれば）激しいが、内装や設備はそれなりのコストを掛けて
見栄え良くしている。物件によっては、食洗機も標準で付いてますしね。
その中間がサーパスでしょうか、構造部分はクオリティが落ちないレベルで維持、
その分、内装や設備はトレンドに沿ったものを作っていく。
設備も間取りや価格に比例して標準仕様が上がるようになっているようですし。
大京グループなので、その力もあるかも。ブランドという意味では全国区だし。

[21: マンション検討中さん]

>>20 匿名さん

>>20 匿名さん
ロイヤルガーデンについてはずばりその通りだと思います。
金さえかければ一番いいかもしれません。外観がどれも同じで地味というのはありますが。
しかしどの物件も二重床、大手の建設会社なので安心感はあります。

アルファマンションですが、グレードによりますよね。それでもさすがにシングル配筋ではなくダブル配筋です。
また、ステイツからはボイドスラブになっています。おそらくサーパスとステイツが同等でしょう。
直床はアルファマンションの特徴ですよね。完全にコストダウン。
もちろんその分価格に反映されていればいいのですけどね。

サーパスは物件毎の差が大きいです。
設備については似たりよったりですが、構造部分は直床だったり二重床だったり。
それが物件名から判断できないので、構造について多少の知識がないと困るかもしれません。
ただどの物件をみても在来工法は用いておらずボイドスラブ+直床、もしくは在来スラブ+二重床となっております。

[22: マンション検討中さん]

>>19 匿名さん
ロイヤルガーデンは応接セットすらない物件ばかりです。
ここも小規模なので置かないかも知れませんね。

[23: 匿名さん]

>>21 マンション検討中さん

アルファシリーズですが、確かにグレードによって異なるのは事実なんですけど、
ここ最近の物件は、グレード間の差にバラつきがあるように感じます。
特定の物件を名指しするのは避けますが、ステイツでもボイドスラブ工法ではない
物件が出てきています。
逆にライフでも設備がステイツより良いもの（例：食洗機が標準仕様）があったりと
その物件の所在地（土地代）によって建物のグレードを調整しているようです。
設計図面を見た訳ではないのですが、さすがに耐震壁はダブル配筋とは思いますが、
戸境壁はシングル配筋にしている物件があることは営業マンから聞いた話なので、
間違いないのではないでしょうか。

サーパスに関しては、どうも大都市圏は二重床、地方は直床みたいな緩やかな区分けが
あるように思いますね。首都圏で販売中の物件は、ほとんど二重床でしたし。
一昔（民事再生）前に比べると、意匠がだいぶオシャレな感じになった気がしますね。

[24: マンション検討中さん]

>>23 匿名さん
ステイツで在来工法は桜町3が最後だと記憶しております。
以後はボイドスラブではないでしょうか？

基本は妻側壁と戸境壁はダブル配筋となっていますが、例外もあるんですね。
貴重な情報をありがとうございます。

サーパスは三条ウエストガーデンが二重床でしたが、それ以後はまた直床ですね。
仰る通り田舎は直床でいいわと思われているのでしょうか。

[25: マンション検討中さん]

こう見るとロイヤルガーデンが一番よく見えますね。

間取りの工夫もなされていて、面白い間取りだなぁと思うことがあるのはロイヤルガーデンです。

ただ外観が全部同じ色ですしエントランス等に魅力を感じません。エレベーターもワンランク下のものを使用しているので、その他のものもそうなのかなぁと感じておりますか。

[26: 評判気になるさん]

分譲マンションで今のところこの近辺で建設予定は楠上のロイヤルガーデン栗林駅東のみしかないと思います。来年ぐらいに分譲するみたいですね。
立地からしたら確実に桜町レジデンスの方が個人的には好きかなぁ

[27: マンション検討中さん]

県外から転勤で来ました。長くなりそうなのでマンションを検討しようと思いモデルルームにお邪魔したのですが、あまりのチープさに驚きました。知人に評判がいいと聞いていただけにショックでした。

[28: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん

その分安いですよね？
オプションやらお金を出して色々変更していけばいいのでは？

サーパスとアルファステイツならまだましですが、構造部分で一番力入れてるのはロイヤルガーデンだと思いますよ。

ちなみにですが、自分はアルファステイツです。

[29: 匿名さん]

＞＞２４　マンション検討中さん
そうですね。（笑）
分譲済みの個別物件名を出すつもりはなかったのですが・・・
逆に言えば、なぜそこだけ在来スラブを使ったのかが疑問ですね。
田舎だから直床で・・・というよりは、競争がほとんど無いからではないでしょうか。
元を辿れば、結局全部が穴吹工務店に通じるわけで、純粋な他社との競争が存在しないことが
全体のレベルが上がらない原因であろうかと推測しているところです。

＞＞２６　評判気になるさん
まだ表立った動きは見えませんが、藤塚町にも土地を確保してあるようですので、
栗林駅東の後（すぐかどうかは分かりませんが）に作る可能性はありそうです。
ただ、場所は桜町Rが大きな通りにも面してますし、立地的には良いでしょうね。

＞＞２７　マンション検討中さん
極端な話、内装は手を入れようと思えば、ほぼ全取っ替えが可能ですが、構造だけは弄りようがないので、
RGの考え方には共感できるものがあります。最近はコストダウンが厳しすぎてより内装がチープになってるのが
珠にキズですが、一昔前のRGは良い意味で個性的というか、重厚感のある良い物件が結構あったのです。
最近は、ちょっと画一的になり過ぎてるきらいがありますが、それでも工夫してるのがわかりますね。

[30: マンション検討中さん]

何気にここ近年、市内ならばJクレストがトータルで最強だったのではないでしょうか

[31: マンション検討中さん]

>>29 匿名さん
個人的に在来工法でもいいんですよね。
小梁のおかけで防音には明らかに有利ですし。
ただ建築費が安く上がる分、分譲価格を抑えてもらわないと割にあいません。
桜町3は高かったです。地価も高く、15階建て（だったはず）なので建築費はかかるでしょうが、それでも高かったです。なかなか売れなかったのもそれが原因でしょう。

[32: マンション検討中さん]

>>30 マンション検討中さん
低層階はコスパ最強ではないでしょうか。
上の方はそらなりの価格でしたが。
2重床なら言うこと無かったんですが、その他の面では他社を圧倒してますよね。

個人的には、立地面であまり魅力を感じなかった、間取りがいまいちなところが多かった点が気になりました。　

立地さえ問題なけれは即買いでいいでしょう。スラブがやや薄いのは目を瞑りましょう。

[33: 匿名さん]

栗林桜町近辺では今後は、社宅が更新されず分譲マンションに、会社の移転、古くなった倉庫などの所有地の売却による分譲マンションの建設などが続くと思われますが、将来の資産価値の維持といったことなども含めて検討すると、ある程度以上の規模のマンションの方が安心かもしれませんね。分譲マンション建設の適地が少なくなってきているとは思いますが、なくなるわけではないので待てるのであれば、もう少し待って検討を続けるのもいいかもしれませんね。

[34: マンコミュファンさん]

>>29 匿名さん
藤塚町のどの辺かわかりますか？
あと、ジェイアール四国は、第2弾のマンションは販売しないのでしょうかね。

[35: 検討板ユーザーさん]

>>34 マンコミュファンさん

レジデンス姫路がJR四国の二号物件ですよ！名前の通り豪華でオススメです(^^)！いかがでしょうか？

[36: 匿名さん]

＞＞３１　マンション検討中さん
桜町３は完売までに相当な時間が掛かってましたね。
残り数戸になってからも長くて、チラシもバンバン撒かれてましたから。
高予備跡地ですが、土地代が高かったのか、建築コストが上がったのか、
全戸分の平面駐車場を確保したからか、複合要因かもしれませんが、
高く設定せざるを得なかったのでしょう。
最後の方は相当な値引きが飛び出していたという噂も聞きました。
周辺の同レベルマンションと比較しても、２～３割は高かったようです。

[37: 匿名さん]

JR四国はさまざまなノウハウを得て、来年度から四国内で毎年一物件程度のプロジェクトを展開する予定にしているのではないかと思います。直接見たことはないのですが、栗林にもJR四国の職員アパートがあるようですね。

[38: マンション検討中さん]

和田コーポレーションの本社は、高松市ではなく丸亀市にあるんですね。

[39: 通りがかりさん]

>>38 マンション検討中さん
そうです。
両備グループです。

LETS りょーbi

[40: eマンションさん]

>>35 検討板ユーザーさん
現状では、なかなかいい物件がないですね。
サーパス伏石町レジデンスは、駅近ですが、周辺環境は？な感じですね。
今後、高松市内で出る物件の情報があれば教えて欲しいです

[41: 匿名さん]

>>40 eマンションさん
レインボー通りの中央小から東に100メートル位の所にアルファステイッツ木太レインボー通り2が近々出来ます。駅近を考慮しなければ周辺環境はいいと思いますよ。

[42: マンション検討中さん]

アルファステイツ木太レインボー通り2は15階建てのマンションで、いま建設中の丸亀や坂出のような感じとのこと。

ただ、外観はちょっと変化をつけてくるようなので少し期待。

個人的にレインボー通り1のような中低層の横長マンションが好きですが。

[43: マンション検討中さん]

仏生山の方にアルファスマートが建つという情報を得ました。
新高松市民病院の近く？

[44: 評判気になるさん]

ロイヤルガーデンではパパベルの北側にロイヤルガーデンレインボロード南。
楠上のダイアパレスの北の方にロイヤルガーデン栗林駅東。
あと今モデルルームになってる松島の四電工の本社跡地にも建てる計画はあるみたいだけどここの物件は多分割と先になりそう…。

[45: 評判気になるさん]

>>42
現地の建設計画のお知らせ見てないから分からないけど12階建ては変更された感じ？
http://www.kentsu.co.jp/webnews/view.asp?cd=170926200026&pub=1

[46: 匿名さん]

＞＞３４　マンコミュファンさん

藤塚町３丁目です。高予備の藤塚校舎があった辺り、で分かりますでしょうか？
付近には、スイミングスクールや、しおや海苔店さんがありますね。
正方形の土地ですが、そこまで広い訳でもないので、今回の桜町レジデンスくらいの大きさになるのでしょうか。

[47: 名無しさん]

>>46匿名さん
藤塚町の情報は確実でしょうか？
桜町レジデンス購入を検討していますが、数年以内に藤塚町に建つのであれば今回は見送ろうかと考えています。
桜町レジデンスのショールーム見学に行った際、藤塚は予定なしと言われました。

[48: マンション検討中さん]

>>45 評判気になるさん
ご指摘ありがとうございます。

どうやら15階建ては誤情報だったようです。

[49: 匿名さん]

>>47　名無しさん

通りかかった際に、和田の工事看板で高予備の建物を解体していましたから、土地は仕入れていると思われます。
ただ、上のレスにもあるように、松島の四電工本社跡地も結構前から仕入れている割に、まだ着工していないところを見ると、戦略的なものが存在するのではないでしょうか。
まぁ、MRの営業マンに聞けば、予定があっても予定なしと答えるのは、ある意味当たり前ですよ。先の物件よりも目の前の物件を売る方が先決ですからね。栗林校区も散々予定無いと言われてましたが、ここ最近急にポコポコ作り始めましたから。
お近くでしたら、是非藤塚の現地を見に行ってみてください。たぶんもう更地になってると思いますよ。

[50: 匿名さん]

>>49匿名さん
そうなんですね。最近マンションを検討しはじめたばかりで何もわからず、勉強になります。ありがとうございました。現地、行ってみます。

今回の桜町レジデンスと藤塚でしたら、どちらが価格的に高くなりそうでしょうか？桜町レジデンスは立地が良いためか、思っていたより高く悩んでいます。

[51: マンコミュファン]

>>46 匿名さん

ありがとうございます。情報が早くてすごいですね。凄く参考になりました。
藤塚よりは、楠上町の方が立地は良さそうな気がしますが、どうでしょうか？
サーパスやジェイアール四国などは動きない感じですかね？

[52: 評判気になるさん]

前レスにある藤塚の立地だと近隣商業地域になるから日照権とかで文句言えない地域になるけど､楠上と桜町似たりよったりな部分もあるから住居地域のこの2択になるかなぁ。
ちなみに楠上のロイヤルガーデンは15階建てです。

[53: ご近所さん]

楠上町のRGは、元々市民農園？みたいなのがあった場所ですね。もう造成工事は粗方終わったように見えます。思ったよりも奥行きがある土地なので、15階建だと結構規模の大きなマンションになるのでしょうか。近くにはフジ（ヴェスタ）やメディカルモールもあるので、買い物にも困らない場所になりますね。

RG桜町Rは規模が小さい、かつ平面駐車場100％以上確保などで、どうしても販売価格が高くなる要素が多い物件ですね。場所は大通りに面していることや、中学校・高校なども至近で便利ですが、価格とのバランスをどう考えるかというところになるかと思います。

[54: 評判気になるさん]

藤塚の高松予備校の校舎跡地にマンション建つとかっていう話が前レスの方にあったけど､マンションではなくて高松予備校の寮が建つみたいよ

[55: 通りすがり]

モデルルーム見てきました。予定販売価格とかいう なんとも言えない表を見せられ、早くも 半分以上は予約ですと。
あの土地に あの値段の対価があるとは思えないのが 昔からの高松住人です。番町あたりの旧市内なら まだ 納得できるのですが！
小さなお子様をお持ちの方が沢山いらっしゃいましたが、うーん、栗林小学校は 今や パンク寸前。そして 踏切間近。すぐそこは 花ノ宮町、伏石。
ちょっと 破格、強気な値段設定の割には 水回りも狭く 最上階5000万超え？ というのが個人的見解でした。直近物件では サーパス昭和町一丁目が 一番バランスがよく上品な気がしました。今回は見送りです。

[56: 検討板ユーザーさん]

>>55 通りすがりさん

桜町は破格だと思います。
いま出ている物件や今後出る物件で一番いいのはどこでしょうか？
また、ここだけはやめといた方が良い物件はありますか？

[57: マンション検討中さん]

戸数40戸以下の巡回管理の分譲マンションは、避けた方がいいのではと思います。
少なくとも日勤、週5日、一日4～5時間の管理人勤務の分譲マンションが、将来にわたって安心出来るのではないでしょうか。新築分譲マンションデベロッパーとしての全体的な基本的姿勢も、こうした点からもうかがえると思います。

[58: 通りすがり]

>>56 検討板ユーザーさん
どこも、マンションを検討される年齢の方の足もとを多少なりとも見た 価格設定ですが、それでも 桜町と言えど 破格すぎると思います。
閑静な住宅地と言うのとはほど遠い物件に高い値段がつきすぎる傾向があるように…。
ここからは 個人的な見解ですが、高松で言うなら 学校区のステイタス一番は、紫雲中校区です。桜町ではありません。この10年あたりで栗林公園近くから 桜町、花ノ宮町、伏石あたりに 多量のマンションが建ちましたが、お子様のこれからの通学のことを考えると 一学年7クラスも現在ある学校に通わせることになります。同じく桜町中もパンクです。それは これからもっともっと増えるはず。保護者の通勤には便利かもしれませんが、周辺保育所や、通学路なども確かめるべきです。
旧市内が無理ならば 少し落ち着いた 三条や太田、仏生山方面の方が 子育て世代にはいいと感じております。生涯の買い物です。転売もそうそう簡単にはいかないはずです。あと10年後を見越して価格の対価を考えると複雑ですね。今 出ている物件ならば あくまで個人的ですが、サーパススクエアなどは 良心的価格です。モデルルームは どこも 良し悪しがありますが、ロイヤルガーデンの営業マンも 少し 押しが強くて あまり良くなかったですね。ここね価値がわからない方はいません的で。
高松で生まれ育ったものには あの値段であの仕様、高すぎるのひと言です。
買うならば、JRの線路と琴電琴平線の線路の東側というのが あとで困らない 価値ある物件と思います。
人それぞれですけれども。

[59: 匿名さん]

とかなんとかネガっても、たかだか33戸。高松市内のマンション需給状況（需要>供給）はしばらく続くので短期間で完売してしまうでしょう。

[60: 名無しさん]

>>58 通りすがりさん
サーパス伏石町レジデンスはどうでしょうか？
駅近で価格も良心的だと思いますが…

[61: 通りすがり]

>>60 名無しさん
そちらのモデルルームも見せていただきました。
三条という、中途半端な駅ながら、琴電の駅が近くて 価格も対価に見合うものでした！営業マンも感じが良く 心が動きました。水回りは完璧にサーパスの勝ちですね。しかしながら、昭和町1丁目物件の方がグレードが高かったのと 校区的に新番丁小、紫雲中で お値段もステイタスを意識してか 高かったです。
三条には スクエアガーデンが発売間近ですが 新駅を見越した見切り発車。 なかなか 全てが素晴らしいのは ありませんね。ご縁 なんでしょうか…

[62: 匿名さん]

>>61 通りすがりさん

水回りはサーバスのどういうところがいいのでしょうか？勉強不足ですみません。

[63: マンション比較中さん]

>>62 匿名さん

あくまでも一般論ですが、（細かな物件ごとの差を除けば）ロイヤルガーデンの内装（水回りや各種設備）のグレードは高くありません。もちろん新築分譲マンションとして最低限のスペックはあると思いますが、例えば同じブランドでも一番低いランクのものとか、メーカーで生産中止になった型落ち品などを上手く使ってコストダウンを図っています。
それ故に、サーパスやアルファに比べると機能や質感の面で見劣りすることは否めないかと思います。しかし、結局のところ栗林・桜町バブルのような状況下では、買いたい人（買える人）だけで33戸くらい、あっという間に埋まってしまうのが実情かと思われます。

[64: マンション掲示板さん]

>>61 通りすがりさん
オプションと価格、立地なら断然Jクレスト。

[65: 匿名さん]

ロイヤルガーデンは、ホームページなどで幅広く情報をいつまでも公開せず、モデルルームに来た人に和田のペースであおるように、短期間で契約を迫り完売につなげる企業手法で成功してきている面もありますね。

[66: マンション検討中さん]

確かにサーパス昭和町一丁目は、全体的なバランスのとれた「まじめな」分譲マンションだったような気がします。
ロイヤルガーデンは「売ってしまえば」的な姿勢を感じますが、通りすがりさんはどう判断されておられますか。

[67: 通りすがり]

>>64 マンション掲示板さん

当然、わかります！お買い得物件の一番だったと 自分も思います。諸事情で買い逃したものの価値ある物件ですね。 踏み切りの東であれば 満点でした。そこだけが惜しい点です。あとは幹線道路、西からの進入が厳しいのと これでもか！の機械式駐車場が減点で、マンションの仕様、標準装備は 他社より ずっと上でした。校区も申し分ないです。

[68: 通りすがり]

>>66 マンション検討中さん
同感です。買える人が買えばいいんじゃないの？売ってしまえば あとは値崩れしようが 校区がパンクだろうが、破格だろうが、気に入ってお金払えるならいいんじゃないの？的で、ここのマンションのこの部分がウリでこだわりがありますの説明はなかったですね。
真面目なバランスのとれた印象のマンションというのが ありませんね。笑笑

[69: 通りすがり]

>>63 マンション比較中さん
現状は 買える人が買っておしまいに 同意見です。高価格のマンションならば、住人の所得層は 自ずと高いでしょうから。
栗林、桜町バブルも いつかは終わり 立ち並ぶマンションの価値は いかほどになるでしょう。原点回帰で また 中心部に集まるようになるのでは？
住人も 年をとりますからね。すると 街と言われるところまで 徒歩圏内を求めるのではと勝手に思っております。

[70: 通りすがり]

>>62 匿名さん
一度、三条、伏石あたりのモデルルームに行かれたらどうでしょう。まず、洗面ボウルの広さ、質感 しつらえなどが違います。バスルームなどは 広さの規画から違い、トイレも廃盤？のようなロイヤルガーデンとは 全然違います。
それでも 穴吹工務店時代の物件の方が 全体的にも 高級感がありました。若い頃からマンションモデルルームが好きで回ってあるいた成果でしょうか。
自分自身が検討する今になり、あの頃は もう少しということもありますが、最新のものは また それなりだと思います！
ロイヤルガーデンは このあたりがローコスト丸出しで、オプションが多いです

[71: 口コミ知りたいさん]

>>67 通りすがりさん
幹線道路から西に行けるように信号機が付くことがきまりました。
駐車場も平面と機械式の混在なので、メンテ費もさほど負担にならないでしょう。何より機械式は月額1000円です。踏切より東だと家が多くて狭い、煩い感が否めません。子育て世代なら線路より西でしょう。尚且つ、目の前はグランデリーズです。

[72: 通りすがり]

>>71 口コミ知りたいさん
道路の噂は 本当だったのですねー。では、また さらに便利で安全になりますね。車も頻繁に出し入れしないのであれば 機械式で安いならばいいと思います。あの辺りは かめおか小の校区が混在していて 茜町の児童が遠いのに そちらですが、新番丁小は新しいし そちらも魅力です。線路から東が地価が断然高くステイタス感はあるのですが、子育て世代には西側で あれだけ環境が整っているならば 本当に買い物件だと思います。
なぜ、ロイヤルガーデン桜町レジデンスがあの値段なのか そんなこんなで 理解に苦しみます。
買える方がお買い上げ。それだけのことでしょう。

[73: 匿名さん]

>>72 通りすがりさん
用地取得が思ったより高くあがあった
戸数が少ない
平面駐車場のみ
これが相場より二割は高い要因
プラス、近隣の中古相場が高いことも要因

[74: マンション比較中さん]

栗林・桜町のマンションは、よく言えば値崩れしない、悪く言えば高止まりになっている。築5年、10年、15年・・・と5年刻みくらいで見ていくと傾向が掴めるが、築5年前後のものは今よりも建設物価が安かったため、75㎡の3LDKが2,000万円台半ばと、今より1～2割程度安く販売されていた。このため、現在の新築と比較すれば安いが、けして値ごろ感はない。そもそも中古としての出玉が少ないので、ほとんど流通に載ることなく決まってしまう。価格については、新築分譲時と同等かそれ以上にプレミアが付く物件が多い。

築10年程度だと、ちょうどリーマンショックの時期と重なり、物件によってグレードにバラつきがある。しかし、バリアフリーや24時間換気など、現在のスペックと遜色ないレベルのものが多い。しかも、建設物価が安く、マンションにも一流レベルの職人が投入されていたため、建物としての仕上がりは良い物件が非常に多い。個人的には2005年～2009年前後のマンションは、姉歯事件にリーマンショックと悪い時期と重なった分だけ、今以上にしっかりと作られた物件が多かったように感じている。良い物件と巡り逢えれば、この時期の中古マンションはオススメである。価格は予想以上に下がらず、新築分譲時から1割程度下がるようなら、栗林・桜町としては買い得である。

築15年程度になると、栗林・桜町でも2,000万円を切ってくる物件が多い。内装もややくたびれてくる頃なので、リノベーション目的での購入ならば、お買い得かもしれない。自分ならではの内装や設備にリフォームできるのも中古物件の醍醐味である。バブル末期？のゴージャス感のある物件もごく稀に見られる。ダイアパレスが多いのも特徴の１つか。

[75: 通りすがり]

>>74 マンション比較中さん

とても勉強になりました。中古って手もありますね。チープな仕上がりを 首をかしげながら買うなら 閑静な住宅街の元高額物件だったものを 手を入れてもいいかもしれません。個人的には 築12〜3年前あたりの アルファガーデン、破綻する前の 中央町、昭和町あたりのサーパスが重厚感、24時間換気、浴室乾燥を標準装備で良かったのかな？と思っております。

[76: 名無しさん]

>>70 通りすがりさん
モデルルームをフルオプションで飾ってるのは穴吹では？
伏石に関しては、オプション500万は超えていたと思います。

[77: 匿名]

>>70 通りすがりさん

色々情報ありがとうございます。
モデルルームは見に行きましたが、周辺環境が気に入らず見合わせました。
なかなかいい物件に出会いません…
今思えばジェイクレストに決めておけばよかったと後悔しています。良い物件がでることを願うしかないです。

[78: 匿名さん]

確かにJ.クレストは、今後の他社の刺激にもなるような良い物件だったとは思いますが、決断できなかったことを後悔しなくてもいいのではないでしょうか。これからも各社から毎年分譲が続きますので、あせらず落ち着いて検討を継続されたらと思います。

[79: 匿名さん]

通りすがりさんは、漠然とモデルルームを見て発言されているのではなくパンフレットなども含めて確認し、標準設備で比較した上でロイヤルガーデンが劣っていると言われているのではないでしょうか。

[80: 通りがかりさん]

>>78 匿名さん
毎年分譲は続きますが、新規参入でもない限り価格も含めて余程魅力的な物件など出るでしょうか。
通常の用地取得代と建築費で計算された全てが相応の物件でしょう。
プレミアムを期待するには既存ではなく、新規参入時の一号物件です。
これ常識です。
いくら待てども、穴吹、ロイガでは不変性のない物件であることは間違いないでしょう。

[81: マンション検討中さん]

>>60 名無しさん

場所が悪くないですか？
周辺道路がせまく入り組んでいてイメージはよくないです。

あの場所とあの規模なので価格はお求めやすいですよね。

[82: 匿名さん]

通りすがりさんの判断もよくわかります。そうなると良質な中古の検討も視野に入ってきますね。
ロイヤルガーデンはデザインといえるものもなく、土地に合わせて同じようなものを建てる「不動産活用の～」といった賃貸マンションの分譲マンション版といった感じでしょうか。通りすがりさんのご意見をお聞きしたいです。

[83: 名無しさん]

>>81 マンション検討中さん
場所は悪いでしょうか？
確かに昭和町の西端ではありますが、高級住宅街、文教地区には変わりありません。また区画整理されており、サイの目状で整理され混み合ったストレスを感じません。徒歩3分圏内にグランデリーズ、ドラッグストア、コンビニ、コープ、電気店、ファミレス、JR駅、バス停、図書館もあります。レインボー、サンフラワーよりも逆にコンパクトで利便性があります。北に抜けて浜街道を行けば高松駅まで車で五分、東に行けばグリーンまで同じく五分。
校区も新番丁、紫雲と秀逸です。高松は桜町より紫雲学区です。未だに一高が高高には歯も立たない伝統と歴史、実績があります。
これで、立地が悪いとおっしゃる方は何をもって立地とおっしゃられるのでしょう？私には理解に苦しみますが、、、

[84: 検討板ユーザーさん]

周辺道路が狭く入り込んでいる✖️
区間整理され幹線道路からもセットバックされている○

あれで狭く入り込んでるならば、栗林学区はどうなりますか？古い建物が密集して、ビルや施設も混在していますよね。あれ、関西の人なら分かりますが西成の街並みですよ。住んでる人がまだ西成よりもハイソなだけですね。

あの場所とあの規模なので価格はお求めやすい✖️
結局は狭い土地の用地取得しかできない資金力の無さと身分相応の上物しか建てられないデベをバカの一つ覚えで崇める無知さ◯

[85: 匿名さん]

81さんが言われたのは、三条のマンション周辺の指摘だと思います。昭和町は土地区画整理された利便性、生活環境の優れた物件だったと判断しています。

[86: 名無しさん]

ここは桜町レジデンスのスレだと思うので、Jクレストの情報はスレ違いでは？
個人的には、昭和町に魅力は感じません。
何故なら、冬場の日当たりが悪いし、高潮被害で街路樹が枯れたの見ています。
高い買い物ですから、災害時のことも考慮するのは必要かと。

[87: マンション検討中さん]

桜町レジデンスは、せめてもう少し規模が大きいマンションだったらと思っています。

[88: 匿名さん]

>>86 名無しさん
日当たりは全住戸マックスですよ！モデルルーム見学の際に営業マンから図示で教えてもらいました。冬至含めて年中最大の日あたりだそうです。
あと、災害に備えてかなりかさ上げしてますよ敷地を。低いんだからそれくらいするでしょ、普通。
機械式に浸水してもポンプで自動的にハケますから、、、
買い逃したようですね、、、
南無阿弥陀、、、

[89: マンション検討中さん]

スレ違いではありますが昭和町のマンションは客観的に見て、一般的には「日当たり抜群」といえる範疇だと思います。

[90: マンション検討中さん]

言える範疇というか、、、
営業マンから聞いた日当たりのシミュレーションは冬至でも全戸100パーなんです。
一般的というか、文句なしの日当たりですよ

[91: マンション検討中さん]

そうだと思います。

[92: マンション検討中さん]

桜町レジデンスのモデルルームに行かれた方にお聞きしたいです。例えば、東南角部屋の最上階の予定価格とか、分譲価格は〇〇位から〇〇位までとか具体的に教えていただけたら幸いです。

[93: あ]

3100から5100くらい

[94: 匿名さん]

95.44㎡が5100万だとすると坪177万くらい。2009年のサーパス番町ウエストテラスが、新築時、それくらいの単価だったかと。

[95: マンション検討中さん]

地価からみて、ここは割高ですか？
パークロードを挟んで北と南では、随分地価に差があると聞いたことがあります

[96: 評判気になるさん]

市内で5000万超する分譲物件はアルファパークナードぐらい以来じゃない？
桜町で12階の最上階の5000万越えはなんか高いような気がするけど､栗林校区の中ではそれ相応の価値はある場所だと思うし買う人はまぁ買うだろうね。

[97: マンション検討中さん]

皆さん、ありがとうございます。本当に「5000万越え」があるんですね。正直びっくりしました。戸数も少ないので売り切るのでしょうが、やはりちょっと割高すぎるように思います。モデルルームではわからないと思いますが、エントランスホールなども価格に見合って立派なのでしょうか。

[98: マンション検討中さん]

>>97 マンション検討中さん

確かにロイガで5000万って想像つかないですよね。
家賃30万円のレオパレスみたいなもんですものね。

[99: 匿名さん]

学校の真横の物件選ぶってことわ、桜町や一高に行かしたいわけだからなんだけどさ、別に真横じゃなきゃ、2割くらいは平気で安いの買えちゃうわけよ
徒歩2分が徒歩15分になるかもだけどさ、それって2割の値段よりも大切なことかな？
しかもその徒歩2分てさ、中高のたった6年間のことでさ、しかも子供が徒歩2分の通学路でさ、必ずしも価値あるもんだと認識できるわけでもないんだよね 少なくとも600〜1000万余分に金出して元なんかとれちゃうもんでもないんだよねー

[100: 名無しさん]

栗林駅前のアルファは6,000万超えてたと思うけどな