外壁修繕の半分以上は意味のないボッタくり事業

[マンション住民さん]

もう管理会社や悪徳コンサルに騙されるのはやめよう。

マンションでとにかく金のかかる外壁修繕は実は管理会社やコンサルが儲ける為の口実の為の
事業である可能性がかなりある。そもそも、国交省が定めた１２年のガイドラインからして、あらゆる物件を一色たんにした、根拠薄弱のもので、参考にならない。例えば、潮風に晒される海沿いの木造アパートと内陸部のRCとでは痛み度合いは比較にならない。足場を組んでやたら高額なh外壁修繕が平均１２年ごとということは瑕疵担保責任が切れる１０年きっかりで高額な修繕が必要となる物件を売りつけているというのか？いくらなんでもそんなはずはない。

業者は外壁修繕しないと、クラックが入り、雨水が鉄筋に侵入し、錆びてコンクリートが破裂し、躯体に影響を及ぼす恐れがあると脅すが、「躯体への影響」とはどの程度のものなのかまるで不明。
雨水が入り接触した鉄筋が部分的に錆びたとして、それは全体の何割程度なのかもわかるわけがない。だいたい、鉄筋コンクリは建物内部にも多数あるのだから、外壁の一部の鉄筋が錆び他ところで
躯体へ影響があるわけがないし、そんな物件の前例もただひつもない。せいぜい、外壁のコンクリートが部分的に剥がれ落ちているだけ。戦前の１９１６年ころに立った軍艦島にある国内最古のRC造のマンションも、内部は荒れ放題だが、倒壊しているものは一棟もないという。しかも、高層ビルはじめ商業ビルのほとんども、外壁修繕することなく、約４０年ほどで立て替えている。外観を少し綺麗にしても、また数年したら汚くなる。

もちろん、外壁修繕が全く必要がないというのではなく、要はスパンの問題。１２年というのはあまりにも短い。少なくとも、倍の２５年は外壁は持つはずである。試しに、２５年外壁修繕をしていないマンションに汚れ以外のデメリットを聞いたらいい。

[51: 某管理員]

私の経験から言うと、
事前の外壁点検では実際の所は正確には判らず、
足場を組んで調べないと、外壁のどこにクラックが入っているか判らないようだ。

業者の話では、外壁の５％にクラックが入っている想定で交換のタイルを焼いていた。
タイル交換の量が想定より少なければ、当然修繕費も下がり、
下がった金額は、タイル１６面単位で充填剤を入れる方式から、
４面単位で充填剤を入れる方式に切り替えタイルを一層補強した。
予定していなかった、他の部分の修繕にもまわしても当初予算より少なくなった。

他マンションで外壁５％の想定で交換のタイルを焼き、
足場を組んで外壁を点検したら１０～２０％にクラックが入り、
交換のタイルを追加で焼いた所も有ります。

管理員として言わせてもらえば、
管理組合は気が付かず、管理会社も積極的には修理・点検・交換をしたがらない所が有ります。
・排水管（共用部・専用部）
　排水管の水漏れ事前点検と補修案を管理会社が提案しても、管理組合は予算をつけない。
　水漏れが発生してから直すことになる。
・換気ファン・換気ダクト（共用部・専用部）
　管理会社も共用部換気ファン点検・Vベルト交換は積極的には行わない。
　大規模修繕の足場を組んだ時に、専有部換気ダクトの点検をすれば、業者も安くやる。
・空調機器（共用部）
　共用部エアコンの点検と補修部品交換を、管理員から管理会社に提案してもやらない。
・屋上被雷設備
　耐用年数１０年。きちんと補修しないと、落雷があった時大変なことになる。
・屋上耐熱
　最上階は夏に相当暑くなる。耐熱材のグレードを上げる必要があります。

[52: 契約済みさん]

問題はクラックを放置してたらどうなるなかの被害の度合いがわからないことには、貴重な財源を使うわけにはいかないでしょう。実際、外壁が剥落するとかはニュースになるレベルで、外壁修繕のスパンが長い商業ビルでもほぼ起きてません。排水管も水漏れしてからで、遅いんですか？水漏れする前なら、みんな水漏れする前からですよ？そもそも今の配水管の耐用年数は３０年以上です。エアコンも故障してからで問題ありますか？数日くらい共用のエアコンが掛からなくてもなんら不便しないのでは？

[53: 匿名さん]

>>52 契約済みさん
管理組合フロントです。おっしゃる通りだと思います。逆に51は非現実的です。

[54: 某コンサル社員]

>>52 契約済みさん
外壁の剥落は、人身事故にならないとニュースに挙がらないだけで、
結構発生してますよ。
私が昨年担当、もしくは見積の為に現地下見した
マンションが首都圏で50件程度。
その中で外壁（タイル含む）の剥落は
7組合ありました。

あと、
漏水は
資産価値とかを気にしなければ
事後保全で好いと思います。
それと、給排水の更正工事はもったいないから
止めたほうが良いです。

[55: 契約済みさん]

>外壁の剥落は、人身事故にならないとニュースに挙がらないだけで、
結構発生してますよ。私が昨年担当、もしくは見積の為に現地下見した
マンションが首都圏で50件程度。その中で外壁（タイル含む）の剥落は
7組合ありました。

にわかに信じがたいんですが、最近のマンションのALCはアンカーが打ち込まれていて
パネルごとの剥落は構造上、ほぼあり得ませんよ。外壁の剥落って何が剥落してたんですか？
タイルのうきですか？　それこそマンションは１２年ごとの修繕をしているはずなのに、そんなに剥落していたのでは、外壁が悪いのではなく、施工が悪かったんではないですか？

また、マンションは実際、周囲を人通りの多い道路が囲ってるわけではないんで、人身事故に会う確率は天文学的に少ないです。繁華街ですらACL剥落による事故なんて、全国で数年に１件あるかないかレベルです。しかも、繁華街のビルは通常、２０年くらいはやらず、オーナーによっては全くやらないビルがある中での数字です。

>給排水の更正工事はもったいないから
止めたほうが良いです。

これについては同意見ですが、給排水はやはり痛みにくいんでしょうか

[56: 某コンサル社員]

>>55 契約済みさん
ALCならおっしゃる通りだと思います。
私が実際に遭遇したのは
RCで鉄筋爆裂からのコンクリート片落下とモルタル貼りのタイルです。
モルタル貼りのタイル剥落は施工者に責任を問える可能性があります。
新築時にパネコート型枠の躯体で、
目粗しせずに下地調整やモルタル貼りしている例がほとんどでした。

[57: 某コンサル社員]

>>55 契約済みさん
給排水については痛みにくい、というよりも
資産価値や安全への影響が低い、ということが
主な理由です。
管材によって耐用年数が大きくことなるので
一般論で語ることは難しいですけどね。

[58: 契約済みさん]

>私が実際に遭遇したのは
RCで鉄筋爆裂からのコンクリート片落下とモルタル貼りのタイルです。

回答ありがとうございます。
なるほど。ちなみに、そのマンションの修繕周期はどのくらいでしたか？
その箇所の位置は、人通りの多い通りに面していて、運悪ければ当たる可能性もあったんですか？それとも駐車場とか人があまり通らないところとかですか？

[59: 某コンサル社員]

>>58 契約済みさん
様々ですが、爆裂は3回目で、前回から15年以上経過していました。
タイル剥落は1回目が多いですね。
タイルが孕んでいて、公道に落下する危険性のあった1件には、緊急措置としてネットを掛けるか、部分的に剥がしてしまうことを勧めました。（業務は受注できませんでした）

[60: 某コンサル社員]

足場を架けずにブランコで格安に外壁修繕を実施する工事会社さん。
保証がいらないなら選択肢に入れても構わないけど、神奈川県平塚市のマンションで直ぐ隣の駐車場の車に養生をせずに外壁修繕作業をしている現場を見ました。
ご近所さんとのトラブルにならなければ構わないのですけど、常識的に有り得ないと思いませんか？

また、ブランコでの作業は清掃やシーリングなどの「軽作業」なら構わないけど、タイルを剥離・貼り付けするような作業が必要な場合は安全性や作業の確実性の面から避けるべきだと思います。
また、組合さんが検査できない、というリスクも伴いますので、覚悟のうえで依頼してください。

[61: ご近所さん]

>>某コンサル社員

商業ビルやUR賃貸や賃貸マンションの修繕が普通の区分所有のマンションより遥かに長いスパンでの修繕計画なのをどう思いますか？やはり過剰修繕でぼったくられてるのでは？

[62: 某コンサル社員]

>>61 ご近所さん

資産価値をどう考えるか、でしょうね。

見た目が汚いことや雨水漏水の履歴がマンションの資産価値に与える影響は
正確に計れるモノではないだけに
「気にしなくても構わない」とは言えないと思います。　

だから、区分所有マンションにおいては
予防修繕という考え方が一般的なんだと思います。

でも、予防修繕が建物の長寿命化に
有効であることは、国土交通省だけでなく
複数の中央省庁でも唱えられていますので、
定期的な大規模修繕による予防修繕が
過剰とも言い切れないと思います。

とはいえ、常に12年周期ではなく、
建物の状況によって実施時期を判断すれば
良いと思います。

[63: ご近所さん]

>>某コンサル社員さん

>見た目が汚いことや雨水漏水の履歴

これがあればもちろんやるべ気だと思います。つまり必要があればやればいいと思いますが、
大半のマンションでは対して汚れもないのにやってますよね。見た目が綺麗なのに、予防修繕だと言って高額な修繕をやるのはどうなんでしょうか。

要するに、「予防や適性な時期」と言うワードがアバウトすぎると言うところに問題があると思います。タイル剥落がある時期があると仮定しても、やるべきとされる時期はその１年前かもしれないですし、５年前にかもしれないし、１０年前かもしれません。

つまり「予防修繕」が過剰修繕に繋がると言う問題があると思います。つまり重要なのは
予防修繕をするしないではなく、「どのタイミングでするか」が問題の全てだと思います。

痛みやすいのは立地や環境でかなり変わるのに、一番シビアな環境を想定して高額な修繕を全物件に当て嵌めるのは所有者の利益に反してると思いますがどうでしょうか？

[64: 某管理員]

竣工後１３年目の大規模修繕事例で、外壁タイルの交換を全体の５％と予想してタイルを焼きました。
予想に反してタイルが痛んでいなくて、交換したタイルは0.5％に止まりました。
同様の１３年目のマンション事例で、タイルの20％が痛んでいました。タイルを焼き増すことになりました。

外壁の状態は、足場を架けて調べないと判らないようです。
マンション外壁の状態は、立地や環境によるよりも、
施工時にどれだけしっかり建てたかによるようです。

[65: ご近所さん]

タイルの損傷具合を調べるのに全面足場？
素人じゃあるまいし、( ´∀｀ )ちゃいます。

[66: 某コンサル社員]

>>63 ご近所さん

個々の事情をすっとばして、
修繕周期が何年か、などという議論は
不毛ですし、
大規模だろうが中規模だろうが
必要ならやる、不要ならやらない。

その修繕項目に
事後修繕的な劣化修繕や
経年劣化による予防修繕、
そして模様替えや新しい設備などを導入する
改良、
どれをどれだけ入れるかで
工事金額はものすごく変わります。

組合の修繕に対する方針をちゃんと決めておかないと
コンサルにやられちゃいますよ

[67: 某コンサル社員]

>>65 ご近所さん

玄人でも
赤外線でも
ドローンでも
ちゃんとしたタイルの状況はわかりません。
あくまでも目安とか
特定の面での温度差、ひび割れの数などはわかりますけどね。

浮きや割れの全体の数、
浮いているのが
下地調整モルタルなのか、
貼り付けモルタルなのか、
バルコニー内のタイル、
そういったことは
足場がないとねぇ

ついでに
組合の方々が自分で確認するのも
足場がないとできませんよね

[68: マンコミュファンさん]

そもそもタイルが浮いたからといって、すぐ剥落するわけではないし、人の通らないところだと剥落しても問題ないわけです。

12年スパンではなく、20年スパンではいけない根拠は何なんでしょうか。戸建ては30数年スパンが平均です。ビルもスパンは長い。マンションだけ12年スパンであるべき根拠を答えられる人いますかね？

[69: 坪単価比較中さん]

>>68 マンコミュファンさん
20年スパンではいけない理由なんてありません。
12年スパンは国交省の長期修繕計画に関する資料中の「周期12年程度」が基です


タイルが浮いたからといって、すぐ剥落するわけではないですが、
いつまで大丈夫かなんて誰もわからないので怖いだけです。
人の通らないところなら剥落しても人身にかかわる事故にならないだけで、
物損事故、資産価値低下（どれだけ影響あるかは誰もわかりませんが）のリスクを
だれが負うのか、ですね。
戸建ての場合は個人の責任なので明快ですが、
区分所有の場合は
誰がどう判断して総会に上程するのか、
総会承認されたら上程者に責任の所在を押し付けない（ウワサ等も含め）
ということが守られるか…
諸々を考えると、理事会はなかなか先延ばしの決定をしないでしょうね。
そこにつけ込む管理会社、コンサル、施工会社がいっぱいいます。

「あなた、責任とれますか？」ってね

[70: 某コンサル社員]

あ！↑これ、私「某コンサル社員」の書き込みです

[71: 住民の人に質問したいさん]

国交省の１２年周期には誤解があってあれは、長期修繕計画書の雛形が参考として載ってあり、１２年の事例が多いから１２年と書いてるだけで、別に国交省が特定の周期を推奨してる事実はないですよ。

>いつまで大丈夫かなんて誰もわからないので怖いだけです。
>「あなた、責任とれますか？」ってね

要するにここに付け込まれて過剰修繕に繋がっているのではないかという問題がありませんか？
３１１でもタイルの剥落は極端に少なかったという報告があります。一般的に１０年経つとタイルは安定して剥がれにくいという説もあります。
タイル張りの高層ビルは東京に何本も経ってますが、築３０年でもエントランスの改修はしていても、いまだに外壁修繕をしてませんよ。同じタイル張りでもビルの修禅スパンは長いので、そのデータも撮ろうと思えば取れるはずなのに、巨額な費用がかかるのに、データもなしに、ただ危ないからと不安を煽って、マンションだけ短い修禅期間になるのはおかしいと思いませんか？

また、タイルが運悪く剥落しても、人身事故にならなければ、剥落してから補修すればいい話ので、資産価値低下にはなりませんよね？

[72: 某コンサル社員]

>>71 住民の人に質問したいさん


なんか
話が噛み合ってないようですね、、、

[73: 住民の人に質問したいさん]

>>72

どこがどうか見合ってませんか？

[74: ひばり]

途中参加ですみません。

>業者にぼったくられる
>国交省の定める基準はおかしい
って事は、既存不適格ってやつも真に受けてはダメなんですかね？

うちのマンションは築50年。色々と買い替えを迫られてるのは事実。
建替えって話は住人意見で反対され、昨年、耐震補強工事をした所です。
建物が守られても、給水管・排水管・汚水管・ガス管・電気・電話・エレベーター・・・
他もあるのかな？
壊れたら直す。業者さんに言われたらパーツ交換する。その程度はしてるのですが、
何となく言われるがままになってる気もしてます。パーツ交換しても既存不適格が消えない。
そもそも５０年前の機械、パーツも売って無かったり、既に会社が潰れてたりしてる。

外壁塗装が一番簡単で、10年毎に塗装するから厚化粧オバケ。
来年度から、理事長候補に挙げられてて、分からない事だらけ。
差し支えなければ、アドバイス貰えると嬉しいです。

[75: 某コンサル社員]

>>74 ひばりさん

まず、既存不適格、というのと
経年劣化は別物です。

建物や設備に関する法令は、
ちょいちょい改正されます。
建物を新築したときの法令と、
今現在の法令が異なっていて、
今の法令に照らし合わせると
「違法」になってしまうような箇所が
既存不適格、となります。

そんなの後出しの法令なんだから
知るかっ！って言いたいのですが、
とりあえず既存不適格だからといって
対処・改修しないと即、罰則！
というものではありません。

しかしながら、
公的な助成金を申請するためには
基本的に既存不適格あってはNGです。


既存不適格の指摘箇所は
従前と同じ部品で補修きても
既存不適格のままなので
根本的な変更や更新などが必要です。

[76: 某コンサル社員]

>>74 ひばりさん

塗装の外壁は
どこかの段階で
全部剥がして再塗装をお勧めします。
（お金かかりますけどね）

古い塗装のうえに何度塗り重ねたところで
一番下の層が古いままなので
躯体（下地）と塗装の間の密着力は
衰える一方です。

まぁ、考え方によっては
むちゃくちゃ厚化粧する事で
頑丈な外皮を構成すれば
浮いたって構わない！
っていうのもアリなんですけどね。

[77: ひばり]

>>75 某コンサル社員さん
>>76 某コンサル社員さん

回答有難うございます。

国交省の長期修繕計画とか見たんですが、異常なほど価格高いなとヒビってます。

過去工事履歴見た所、塗装料金が相場の1/3以下となってる。しかも、大半が人件費と仲介手数料。何だこれ？手抜き塗装？まともにやったら、数億とか掛かるのかな？

経年劣化はあると思う。
築50年なので前取っ替えってレベルなんじゃないかと……。で、頑張ってやっても、寿命が10年とか20年って言われると余計に踏み込めない。

頑張って補修＋追加工事、付属品購入等々で合法的な形に仕上げても、法律変わってイタチごっこ状態。この虚しさが嫌になる。

エレベーター、安全装置とか補助バッテリーとか買って塔屋がパンパン。で、そもそもの制御装置が耐久年数超えてるとか…。リレー式回路から半導体制御？めちゃくちゃ不安煽られてるが、素人の私にはそもそもの言葉が理解出来てない。
最新のが良いに決まってるが、工事期間中の移動手段とか代替え案無いと、そこで話が止まってしまう。

配管工事は専有部分の壁と天井壊して交換？現状復帰はとか考えたらやはり進まない。交換したら50年保つとか無理かなぁ（汗）

もう規格外過ぎて、国交省の指示通り無理だ。
長期修繕計画、今まで立てた事無いんだけども、どうするかな?(?*д*?)?
緊急性の高いものからやるとして、耐久年数はどのくらいか算出せねばと思う。

[78: マンション比較中さん]

>>77

まず、管理会社を通すと９９%ぼったくられる（それが彼らのビジネス）から、可能な限り自発的に複数から見積もりとることをお勧めします。できれば、修繕請負業者（大規模修繕お任せあれ業者）ではなく、専門業者（配管工事専門業者、外壁塗装業者）に直接頼む方がいいでしょう。

[79: 某コンサル社員]

>>78 マンション比較中さん

確かに、管理会社は黙って経費を上乗せします。
でも、それがぼったくりなのか、正当な業務費用なのかは、一概には言えないと思います。
コンサルから見て、毎月の管理費が異常に安い管理会社もあり、そういう会社は様々な工場費用に上乗せして帳尻を合わせるしかないと思います。

リプレイスをちらつかせてやたらとダンピングを求めておきながら、契約内容以上のサービスを求める組合もありますしねぇ。

組合の皆さん自身が、それなりの労力と時間を掛ける覚悟があるなら、専門業者に直接依頼すればかまわないと思います。
そしてその場合は、しっかりと組合の皆さんが勉強しないと、専門業者だって隙あらば高く見積もります。

ちなみに、組合員の中に新築系設計会社の人が居てもあまり期待しないようにしましょう。
新築と改修は技術的にも金額的にも全く別物です。

[80: マンション比較中さん]

既存の管理会社が真っ当だとも言わないばかりですね、

毎月が安いのは独立系でリプレイスしてもらい、様々な工事費用に上乗せして帳尻を合わすのは同意ですが、既存の施工デベからの財閥系管理会社も結局は様々な工事費用に上乗せするのは変わりませんよ。管理費が安いのは、単に、財閥系から顧客を奪うためにやってるだけで、結局、ぼったくるのは財閥系だろうが、独立系だううが、現場のフロント次第です。そして、現場は出世のため、自社の利益のために何かと理由をつけて利益を載せようとするだけですよ。

直接頼んだ方が、管理会社が間に入らないだけ、マシです。あいみつ撮ったら、そこは価格競争ですから。

[81: ひばり]

うちは自主管理なので管理会社がボッタクリかどうかは分からないけれど、ご近所工務店とかで頼むと、全体的な相場が高め。大手頼むと単価は安いかなと言う印象。ただ、どちらにせよ不具合生じて追加工事発生。結局、最終的に安かったのかどうか分からなくなりますね。工事前の下調べが足りないって話もありますけど・・・

[82: 匿名さん]

マンション管理組合はお金の生る木です。
基本的にクレームが有っても対応しなければぼろ儲け。
工事は基本的に緊急工事と言って相みつを取らせない。
普通に業者に頼めば１００万とすれば、管理会社は１３０万から２００万円、下手すれば青天井。
大規模修繕工事は何故か修繕積立金＋借入れ限度額の見積り。
コンサル頼めば民間談合。
広く建設通信新聞で業者を募集は、取引先だけの談合。
だいたいこの時期に建設通信新聞見なきゃ仕事が取れない会社は危ない会社。
がんばってください。

[83: ご近所さん]

＞＞大手頼むと単価は安いかなと言う印象。
大手は確かに単価は安いが経費が異常に高い。
単価が安いのには一種のからくりがあって、素人さんではその理由が見極められない。
誤魔化しテクニックも一流です。
条件が同じなら、地域の工務店の方が安いですよ。
何故なら、結局、大手は自社の経費を差し引いて地元の工務店に仕事をやらせる。
それも、かなり安い単価で発注しますからね。
ひどいときは3次下請けにまで派生する。
だから、手抜き工事も発生しかねない。
地域の中堅会社の方がましだと思いますよ。
自主管理なら、3社ほど地域の工務店に協力業者になってもらえばいい。
そうすれば、いろいろな角度から情報が収集できる。
協力業者は多いほどいいが、ある程度は彼らと信頼関係も築かないとね。
地域の工務店にしても100点満点の工務店はいないから、どこまで妥協するかですね。
少しなれ合いになった時が要注意です。
そこは緊張感をもってお付き合いすべきです。

[84: 匿名さん]

>ご近所さん
まだまだあちこちに参加してるね。
もう探すのはやめた。

[85: 匿名さん]

時期によらず、直すべきところを地元工務店に直接発注して直すが基本ですな。

[86: 匿名さん]

>>83
まだあちこちに出没して荒らしをしているね。
地域の工務店の方が安いとかいっているけど、地域の工務店が自社で
外壁の足場を組んだり、塗装工事をしたり、電気関係の仕事をしたり、
配管の工事をしたりできるはずがないじゃないか。
みんな外部に委託しているよ。
小さい工務店にそれだけの従業員はいない。
要は自主管理が一番といいたいだけだろう。

[87: 匿名さん]

>>86

ご近所さんの投稿煙たがるのは君だけだよ。

相変わらず何言ってるのかわからないけど、足場や塗装や電気や配管って地域の工務店普通にやるだろw　逆に地域の工務店の仕事ってなんだよ。それはできないけど家は建てられるとかか？ 別に従業員が数人規模だけが地域の工務店じゃないぞ。何にも知らないバカフロントなんだから黙ってなさいよ。また削除されるよ？