外壁修繕の半分以上は意味のないボッタくり事業

[マンション住民さん]

もう管理会社や悪徳コンサルに騙されるのはやめよう。

マンションでとにかく金のかかる外壁修繕は実は管理会社やコンサルが儲ける為の口実の為の
事業である可能性がかなりある。そもそも、国交省が定めた１２年のガイドラインからして、あらゆる物件を一色たんにした、根拠薄弱のもので、参考にならない。例えば、潮風に晒される海沿いの木造アパートと内陸部のRCとでは痛み度合いは比較にならない。足場を組んでやたら高額なh外壁修繕が平均１２年ごとということは瑕疵担保責任が切れる１０年きっかりで高額な修繕が必要となる物件を売りつけているというのか？いくらなんでもそんなはずはない。

業者は外壁修繕しないと、クラックが入り、雨水が鉄筋に侵入し、錆びてコンクリートが破裂し、躯体に影響を及ぼす恐れがあると脅すが、「躯体への影響」とはどの程度のものなのかまるで不明。
雨水が入り接触した鉄筋が部分的に錆びたとして、それは全体の何割程度なのかもわかるわけがない。だいたい、鉄筋コンクリは建物内部にも多数あるのだから、外壁の一部の鉄筋が錆び他ところで
躯体へ影響があるわけがないし、そんな物件の前例もただひつもない。せいぜい、外壁のコンクリートが部分的に剥がれ落ちているだけ。戦前の１９１６年ころに立った軍艦島にある国内最古のRC造のマンションも、内部は荒れ放題だが、倒壊しているものは一棟もないという。しかも、高層ビルはじめ商業ビルのほとんども、外壁修繕することなく、約４０年ほどで立て替えている。外観を少し綺麗にしても、また数年したら汚くなる。

もちろん、外壁修繕が全く必要がないというのではなく、要はスパンの問題。１２年というのはあまりにも短い。少なくとも、倍の２５年は外壁は持つはずである。試しに、２５年外壁修繕をしていないマンションに汚れ以外のデメリットを聞いたらいい。

[21: ご近所さん]

収益性重視の商業ビルと、実需のマンションをいっしょくたに考えるあたりが理解しがたい。
でもまあ、修繕するかしないかは管理組合の判断の自由なのでお好きにどうぞ。
ただ、12年周期というのはいささか短いという点は同意。
20年周期でいいかなと考えている。
60年生活すると考えると、大規模修繕を5回やるのか3回で済むのかの差は非常に大きい。

[22: ご近所さん]

>収益性重視の商業ビルと、実需のマンションをいっしょくたに考えるあたりが理解しがたい。

マンションだって経済性重視は全く一緒。年月からくる多少のよごれもけしからんといって
ぼったくりプライスで自己満修繕している方がはるかにバカ。だいたい一戸建ても最低20年は
修繕しないだろ。

[23: 匿名さん]

高所が苦手なのと高層建築はある一角だけで普通の街に相応しくなく、行政は何故高層建築に固執するか疑問に思っている人もおり、先進国との比較では日本は景観を無視した政策を取り過ぎ。

東西線原木中山駅周辺地域や市川市にあるJR東日本京葉線二俣新町駅周辺地域など、まだまだ発展が必要な地域が多いのに矛盾で今後は老朽化と維持費の増大を待って順次削減が必要で「高層建築より緑地を」という声もあり、ほかにも金をかける必要がある地域があるのにせず、お金の使い方を誤りすぎ。

豊かさの象徴かもしれないが緑地増加やヒートアイランド現象等の対策が必要で、なってからは遅い。

中央区など等に残る復興建築、即ち大正12年の関東大震災の後に建設された耐震耐火を目的とした鉄筋及び鉄骨コンクリートの建築はこれ以上解体しないで貰いたいという声も無視。

頑丈で無骨ながら時代の文化を反映したデザインが懐かしく、復興建築が是非とも街の目印や象徴になるような建造物として残って貰わないといけないし「復興建築を学べ」という声もあり現代に残る復興建築には学校が多く、復興小学校みたいな建築物は絶対に残らないといけない。

荒川区では富士見坂が正真正銘の富士見坂でなくなった。

他国は中高層建築増加を疑問視する声が出ながら日本では少なすぎ。

ヒートアイランド現象、ビル風、転落事故発生、鳥の生活権を奪うこと、災害時の安全性低下、海風の遮断、電波障害、必要以上の発展や過剰供給等も問題。

[24: 契約済みさん]

しかし、築１２年のマンションがしっかり外壁修繕しているところみると、業者にカモにされて哀れと思ってしまう。

[25: マンション検討中さん]

しかし、築20年のマンションがまったく外壁修繕していないところをみると、お金がないんだなと哀れに思ってしまう。

[26: 匿名さん]

外壁の補修工事と高圧洗浄は必要。
ただ足場を組まないといけないので高くはつく。
しかしやれば見た目にはきれいになる。

[27: 評判気になるさん]

必要かどうかではなく、周期の問題だって話でしょ

[28: 匿名さん]

12年周期の国交省は業界寄りすぎる。
しかし、大規模修繕工事費見積書の無料セカンドオピニオンを受け付けている。
管理会社や設計コンサルへのバックリベートが含まれているか判明できる。
大いに利用すべきと思うが、理事長が懸命に反対や無視している困った管理組合もあります。

[29: 匿名]

貴方が困っているのでしょう。図星。

[30: 匿名さん]

>>28さん
このスレの書き込み人の多くは自分の将来負担なんか考えもせず遊び心で書いているのよ。
ここで意見云うより、総会時に委任状集める事をお勧めします。

[31: ご近所さん]

大規模修繕っても、コンサル、施工会社、人件費、足場でほとんど持っていかれ、補修材、塗料費用なんて、実際5％以下でしょう？
以前、塗装していただいた業者さんに、足場外注に出さないんですか？って聞いたら
工事費が倍以上になりますよって言われた。

[32: マンション検討中さん]

今や日本一おいしい事業が足場のレンタル屋らしいな

[33: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[34: ななし]

うちのマンションは、再開発地域で、マンション10棟以上あります。近隣のマンションを含めれば、大小ありますが、30棟以上。
同調して組合でも作れば、自主管理、大規模修繕もピンハネされることなく出来そうな気がします。
うちのフロントが変わって、数ヶ月で、修繕工事が3件1000万円弱使われています。
数年前に大規模修繕をしましたが、あと一度出来る余裕があります。
フロント曰く「ここは余裕があって羨ましい限りです」だと。
近々、修繕案件通すつもりのようです。
理事も8割高齢の女性ですので、カモにされているようですね。
先日、緊急と言うことで、理事会のみで700万円の工事が行われましたが、相場より3割は高いです。
業界に詳しい人がいれば、400万円で可能。
私なら、住民が建築当初より3?4割以上減なので、ワンランク下で、半額程度で発注するのですが。
それでも、住民が100人増えても余裕です。

業界の常識は、民間の非常識

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[35: 匿名]

>>12年周期の国交省は業界寄りすぎる。

今は１５周期が普通といわれている。状態によっては１８年もあり。

[36: 匿名]

↑　訂正：今は１５年周期・・・・・・・・・に

[37: 匿名さん]

足場を組むのは外壁補修だけのために組むものではないよ。
ベランダの防水や窓のシーリング、隔壁交換や上裏塗装、ルーバル防水、
庇防水、外部階段防水工事、躯体補修や高圧洗浄等一緒にやるものは足場
を組んだ際にやって効率をあげるためです。
それに周期はそのマンションのグレードや積立金によって決まるのです。
自分の部屋でも一緒でしょう。畳の交換や壁紙、襖の張り替えを早くやる
者とそうでない者がいるでしょう。
快適なマンションライフを送りたければ早くやるのが普通です。
汚くなってマンション自体の資産価値が落ちるのも関係なく、工事を先延ばし
するのはやはりそのマンションのグレードと積立金の差でしょう。

[38: 匿名さん]

開放廊下のシート防水の張り替えをやってますか？

[40: 匿名さん]

女性は感情に流されますからね。
管理会社とは対立することはないでしょうが、管理組合に
プラスにならないことをするようだったら、リプレイスですね。
設計コンサルタントをつける場合は、管理会社の推薦
とか系列企業からの派遣はだめですね。
管理組合が募集をして、管理組合で決めなければいけません。
そのノウハウが判らなければネットとかで質問とかすればいいでしょう。

[41: 口コミ知りたいさん]

>>37

やった場合とやらなかった場合の効果は誰にも検証できないのに、高額な修繕を
やらないといけない根拠は言えないはず。修繕が早期にやった方がいいが、問題は
高額な費用が発生する事。それに見合うかみ合わないかであって、綺麗になるかならないかではない。

修繕のため、仮に修繕費が２万アップしたら、途端に中古市場価格は１?２割下落します。
根拠があって、３万を超えると、月々の支払いが増えることを嫌うローンで買う一般の層が検討外になってしまい、キャッシュで買う層しか買わず、結果かなり下がる。試しにサイトで割安物件を見ると、ほぼ間違いなく月々が高い。

だから、修繕費用を高くかけるほど、実は資産価格が下落する

[42: 匿名さん]

賃貸マンション経営者です。（一棟まるごと）
分譲マンションの工事はぼったくり部分が多すぎます。優秀な管理組合は賃貸マンション方式を取り入れています。単純に工事価格は半分ぐらいは下がると思いますよ。もちろん、コンサルを入れないで、管理組合が情報、調査を怠らず、なおかつ善良な工事会社を選ぶということが前提ですけどね。あと、管理組合内部に業者と親密（結託、癒着）な人物がいないことも重要です。大規模修繕工事は業者（コンサル、マンション管理士含む）、管理会社にとっては最後のフロンティアと呼ばれています。

[43: 住民の人に質問したいさん]

>>42

>賃貸マンション方式

これはどういう意味ですかね？

[44: 口コミ知りたいさん]

実際に分譲マンションの理事をやってますが、大規模修繕は理事会と住民が納得すれば12?15年周期にこだわらず問題が出るまで先送り出来ますよ。
ウチのマンションには建築士や元大手デベのOBや大手ゼネコン勤務の方もいたので理事会に入ってもら１回目の大規模修繕の延長と修繕費の見直し(値下げ)が出来ました。

[45: 匿名さん]

うちのマンションは管理組合で、コンサル・管理会社は断って、
すべて自前で業者を選定した、管理会社の見積もりより約半額でできた。
管理は余計なことはしないで、すべてシンプルで理解しやすい。

[46: 口コミ知りたいさん]

大規模修繕は競争入札で多数の業者でやれば安くなります。（数社と少ないと談合される恐れがあります）
ただ安いのが良い、というマンション及び管理組合であればそれで結構だと思いますが、安かったけどその後に不備が分かったりしてもアフターが悪かったり、修繕工事中に色々な不手際があったりする事もありますし、高くても出来るだけ住民の不自由がないような体制で修繕工事を進める所やアフターフォローもしっかりしている所もあるので一概に判断は難しいですね。(もちろん高くても全然ダメなところもあると思いますが）
肝心なのは価格に見合った内容かと。当然安いという事だけでアフターフォロー無しでもそれを賄えるくらいなら大きいメリットにはなりますね。

[47: 契約済みさん]

実際、アフターフォローが必要だと言う問題点も管理会社の儲けのための半分でっち上げみたいなケースもありそうですがね。

[48: 某管理員]

＞外壁修繕の半分以上は意味のないボッタくり事業
逆に言うと、外壁修繕の半分以下は意味の有るまともな事業
という事になります。
業界超大手、M社とN社が共同で作ったタワーマンションの外壁が、
築１０年にもならないのに崩れ落ちた例も有ります。

＞潮風に晒される海沿いの木造アパートと内陸部のRCとでは痛み度合いは比較にならない。
潮風に晒されても厳島神社は８００年以上存在しているし、
内陸部のRC造マンション、築１２年で外壁２０％がボロボロの所も有りますよ。

[49: 某管理員]

＞アフターフォローが必要だと言う問題点も管理会社の儲けのための半分でっち上げみたいなケースもありそうですがね。

アフターフォローは一切いらない条件で、
大規模修繕工事を半額にしてもらったらどうでしょうか。

[50: 契約済みさん]

>業界超大手、M社とN社が共同で作ったタワーマンションの外壁が、
築１０年にもならないのに崩れ落ちた例も有ります。

それは過剰修繕の問題ではなく、施工不良で瑕疵担保責任事案ですね。

そもそも木造は基本的に修繕しながら保ってるんですよ。資材の木材も新しいものと変わりながら保ってる。法隆寺も同様です。RCはぶっ壊すしかないが、それが木造との違いです。

>アフターフォローは一切いらない条件で、
大規模修繕工事を半額にしてもらったらどうでしょうか。

その方がいいでしょうね。必要あれば、修繕する。これで全く問題ありません。そもそも高層ビルなんて、タイル張りのとこはマンションと耐久性変わらないはずなのに外壁修繕しないからね。いかにマンションだけカモにされてるかわかる。

[51: 某管理員]

私の経験から言うと、
事前の外壁点検では実際の所は正確には判らず、
足場を組んで調べないと、外壁のどこにクラックが入っているか判らないようだ。

業者の話では、外壁の５％にクラックが入っている想定で交換のタイルを焼いていた。
タイル交換の量が想定より少なければ、当然修繕費も下がり、
下がった金額は、タイル１６面単位で充填剤を入れる方式から、
４面単位で充填剤を入れる方式に切り替えタイルを一層補強した。
予定していなかった、他の部分の修繕にもまわしても当初予算より少なくなった。

他マンションで外壁５％の想定で交換のタイルを焼き、
足場を組んで外壁を点検したら１０～２０％にクラックが入り、
交換のタイルを追加で焼いた所も有ります。

管理員として言わせてもらえば、
管理組合は気が付かず、管理会社も積極的には修理・点検・交換をしたがらない所が有ります。
・排水管（共用部・専用部）
　排水管の水漏れ事前点検と補修案を管理会社が提案しても、管理組合は予算をつけない。
　水漏れが発生してから直すことになる。
・換気ファン・換気ダクト（共用部・専用部）
　管理会社も共用部換気ファン点検・Vベルト交換は積極的には行わない。
　大規模修繕の足場を組んだ時に、専有部換気ダクトの点検をすれば、業者も安くやる。
・空調機器（共用部）
　共用部エアコンの点検と補修部品交換を、管理員から管理会社に提案してもやらない。
・屋上被雷設備
　耐用年数１０年。きちんと補修しないと、落雷があった時大変なことになる。
・屋上耐熱
　最上階は夏に相当暑くなる。耐熱材のグレードを上げる必要があります。

[52: 契約済みさん]

問題はクラックを放置してたらどうなるなかの被害の度合いがわからないことには、貴重な財源を使うわけにはいかないでしょう。実際、外壁が剥落するとかはニュースになるレベルで、外壁修繕のスパンが長い商業ビルでもほぼ起きてません。排水管も水漏れしてからで、遅いんですか？水漏れする前なら、みんな水漏れする前からですよ？そもそも今の配水管の耐用年数は３０年以上です。エアコンも故障してからで問題ありますか？数日くらい共用のエアコンが掛からなくてもなんら不便しないのでは？

[53: 匿名さん]

>>52 契約済みさん
管理組合フロントです。おっしゃる通りだと思います。逆に51は非現実的です。

[54: 某コンサル社員]

>>52 契約済みさん
外壁の剥落は、人身事故にならないとニュースに挙がらないだけで、
結構発生してますよ。
私が昨年担当、もしくは見積の為に現地下見した
マンションが首都圏で50件程度。
その中で外壁（タイル含む）の剥落は
7組合ありました。

あと、
漏水は
資産価値とかを気にしなければ
事後保全で好いと思います。
それと、給排水の更正工事はもったいないから
止めたほうが良いです。

[55: 契約済みさん]

>外壁の剥落は、人身事故にならないとニュースに挙がらないだけで、
結構発生してますよ。私が昨年担当、もしくは見積の為に現地下見した
マンションが首都圏で50件程度。その中で外壁（タイル含む）の剥落は
7組合ありました。

にわかに信じがたいんですが、最近のマンションのALCはアンカーが打ち込まれていて
パネルごとの剥落は構造上、ほぼあり得ませんよ。外壁の剥落って何が剥落してたんですか？
タイルのうきですか？　それこそマンションは１２年ごとの修繕をしているはずなのに、そんなに剥落していたのでは、外壁が悪いのではなく、施工が悪かったんではないですか？

また、マンションは実際、周囲を人通りの多い道路が囲ってるわけではないんで、人身事故に会う確率は天文学的に少ないです。繁華街ですらACL剥落による事故なんて、全国で数年に１件あるかないかレベルです。しかも、繁華街のビルは通常、２０年くらいはやらず、オーナーによっては全くやらないビルがある中での数字です。

>給排水の更正工事はもったいないから
止めたほうが良いです。

これについては同意見ですが、給排水はやはり痛みにくいんでしょうか

[56: 某コンサル社員]

>>55 契約済みさん
ALCならおっしゃる通りだと思います。
私が実際に遭遇したのは
RCで鉄筋爆裂からのコンクリート片落下とモルタル貼りのタイルです。
モルタル貼りのタイル剥落は施工者に責任を問える可能性があります。
新築時にパネコート型枠の躯体で、
目粗しせずに下地調整やモルタル貼りしている例がほとんどでした。

[57: 某コンサル社員]

>>55 契約済みさん
給排水については痛みにくい、というよりも
資産価値や安全への影響が低い、ということが
主な理由です。
管材によって耐用年数が大きくことなるので
一般論で語ることは難しいですけどね。

[58: 契約済みさん]

>私が実際に遭遇したのは
RCで鉄筋爆裂からのコンクリート片落下とモルタル貼りのタイルです。

回答ありがとうございます。
なるほど。ちなみに、そのマンションの修繕周期はどのくらいでしたか？
その箇所の位置は、人通りの多い通りに面していて、運悪ければ当たる可能性もあったんですか？それとも駐車場とか人があまり通らないところとかですか？

[59: 某コンサル社員]

>>58 契約済みさん
様々ですが、爆裂は3回目で、前回から15年以上経過していました。
タイル剥落は1回目が多いですね。
タイルが孕んでいて、公道に落下する危険性のあった1件には、緊急措置としてネットを掛けるか、部分的に剥がしてしまうことを勧めました。（業務は受注できませんでした）

[60: 某コンサル社員]

足場を架けずにブランコで格安に外壁修繕を実施する工事会社さん。
保証がいらないなら選択肢に入れても構わないけど、神奈川県平塚市のマンションで直ぐ隣の駐車場の車に養生をせずに外壁修繕作業をしている現場を見ました。
ご近所さんとのトラブルにならなければ構わないのですけど、常識的に有り得ないと思いませんか？

また、ブランコでの作業は清掃やシーリングなどの「軽作業」なら構わないけど、タイルを剥離・貼り付けするような作業が必要な場合は安全性や作業の確実性の面から避けるべきだと思います。
また、組合さんが検査できない、というリスクも伴いますので、覚悟のうえで依頼してください。

[61: ご近所さん]

>>某コンサル社員

商業ビルやUR賃貸や賃貸マンションの修繕が普通の区分所有のマンションより遥かに長いスパンでの修繕計画なのをどう思いますか？やはり過剰修繕でぼったくられてるのでは？

[62: 某コンサル社員]

>>61 ご近所さん

資産価値をどう考えるか、でしょうね。

見た目が汚いことや雨水漏水の履歴がマンションの資産価値に与える影響は
正確に計れるモノではないだけに
「気にしなくても構わない」とは言えないと思います。　

だから、区分所有マンションにおいては
予防修繕という考え方が一般的なんだと思います。

でも、予防修繕が建物の長寿命化に
有効であることは、国土交通省だけでなく
複数の中央省庁でも唱えられていますので、
定期的な大規模修繕による予防修繕が
過剰とも言い切れないと思います。

とはいえ、常に12年周期ではなく、
建物の状況によって実施時期を判断すれば
良いと思います。

[63: ご近所さん]

>>某コンサル社員さん

>見た目が汚いことや雨水漏水の履歴

これがあればもちろんやるべ気だと思います。つまり必要があればやればいいと思いますが、
大半のマンションでは対して汚れもないのにやってますよね。見た目が綺麗なのに、予防修繕だと言って高額な修繕をやるのはどうなんでしょうか。

要するに、「予防や適性な時期」と言うワードがアバウトすぎると言うところに問題があると思います。タイル剥落がある時期があると仮定しても、やるべきとされる時期はその１年前かもしれないですし、５年前にかもしれないし、１０年前かもしれません。

つまり「予防修繕」が過剰修繕に繋がると言う問題があると思います。つまり重要なのは
予防修繕をするしないではなく、「どのタイミングでするか」が問題の全てだと思います。

痛みやすいのは立地や環境でかなり変わるのに、一番シビアな環境を想定して高額な修繕を全物件に当て嵌めるのは所有者の利益に反してると思いますがどうでしょうか？

[64: 某管理員]

竣工後１３年目の大規模修繕事例で、外壁タイルの交換を全体の５％と予想してタイルを焼きました。
予想に反してタイルが痛んでいなくて、交換したタイルは0.5％に止まりました。
同様の１３年目のマンション事例で、タイルの20％が痛んでいました。タイルを焼き増すことになりました。

外壁の状態は、足場を架けて調べないと判らないようです。
マンション外壁の状態は、立地や環境によるよりも、
施工時にどれだけしっかり建てたかによるようです。

[65: ご近所さん]

タイルの損傷具合を調べるのに全面足場？
素人じゃあるまいし、( ´∀｀ )ちゃいます。

[66: 某コンサル社員]

>>63 ご近所さん

個々の事情をすっとばして、
修繕周期が何年か、などという議論は
不毛ですし、
大規模だろうが中規模だろうが
必要ならやる、不要ならやらない。

その修繕項目に
事後修繕的な劣化修繕や
経年劣化による予防修繕、
そして模様替えや新しい設備などを導入する
改良、
どれをどれだけ入れるかで
工事金額はものすごく変わります。

組合の修繕に対する方針をちゃんと決めておかないと
コンサルにやられちゃいますよ

[67: 某コンサル社員]

>>65 ご近所さん

玄人でも
赤外線でも
ドローンでも
ちゃんとしたタイルの状況はわかりません。
あくまでも目安とか
特定の面での温度差、ひび割れの数などはわかりますけどね。

浮きや割れの全体の数、
浮いているのが
下地調整モルタルなのか、
貼り付けモルタルなのか、
バルコニー内のタイル、
そういったことは
足場がないとねぇ

ついでに
組合の方々が自分で確認するのも
足場がないとできませんよね

[68: マンコミュファンさん]

そもそもタイルが浮いたからといって、すぐ剥落するわけではないし、人の通らないところだと剥落しても問題ないわけです。

12年スパンではなく、20年スパンではいけない根拠は何なんでしょうか。戸建ては30数年スパンが平均です。ビルもスパンは長い。マンションだけ12年スパンであるべき根拠を答えられる人いますかね？

[69: 坪単価比較中さん]

>>68 マンコミュファンさん
20年スパンではいけない理由なんてありません。
12年スパンは国交省の長期修繕計画に関する資料中の「周期12年程度」が基です


タイルが浮いたからといって、すぐ剥落するわけではないですが、
いつまで大丈夫かなんて誰もわからないので怖いだけです。
人の通らないところなら剥落しても人身にかかわる事故にならないだけで、
物損事故、資産価値低下（どれだけ影響あるかは誰もわかりませんが）のリスクを
だれが負うのか、ですね。
戸建ての場合は個人の責任なので明快ですが、
区分所有の場合は
誰がどう判断して総会に上程するのか、
総会承認されたら上程者に責任の所在を押し付けない（ウワサ等も含め）
ということが守られるか…
諸々を考えると、理事会はなかなか先延ばしの決定をしないでしょうね。
そこにつけ込む管理会社、コンサル、施工会社がいっぱいいます。

「あなた、責任とれますか？」ってね

[70: 某コンサル社員]

あ！↑これ、私「某コンサル社員」の書き込みです