外壁修繕の半分以上は意味のないボッタくり事業

[マンション住民さん]

もう管理会社や悪徳コンサルに騙されるのはやめよう。

マンションでとにかく金のかかる外壁修繕は実は管理会社やコンサルが儲ける為の口実の為の
事業である可能性がかなりある。そもそも、国交省が定めた１２年のガイドラインからして、あらゆる物件を一色たんにした、根拠薄弱のもので、参考にならない。例えば、潮風に晒される海沿いの木造アパートと内陸部のRCとでは痛み度合いは比較にならない。足場を組んでやたら高額なh外壁修繕が平均１２年ごとということは瑕疵担保責任が切れる１０年きっかりで高額な修繕が必要となる物件を売りつけているというのか？いくらなんでもそんなはずはない。

業者は外壁修繕しないと、クラックが入り、雨水が鉄筋に侵入し、錆びてコンクリートが破裂し、躯体に影響を及ぼす恐れがあると脅すが、「躯体への影響」とはどの程度のものなのかまるで不明。
雨水が入り接触した鉄筋が部分的に錆びたとして、それは全体の何割程度なのかもわかるわけがない。だいたい、鉄筋コンクリは建物内部にも多数あるのだから、外壁の一部の鉄筋が錆び他ところで
躯体へ影響があるわけがないし、そんな物件の前例もただひつもない。せいぜい、外壁のコンクリートが部分的に剥がれ落ちているだけ。戦前の１９１６年ころに立った軍艦島にある国内最古のRC造のマンションも、内部は荒れ放題だが、倒壊しているものは一棟もないという。しかも、高層ビルはじめ商業ビルのほとんども、外壁修繕することなく、約４０年ほどで立て替えている。外観を少し綺麗にしても、また数年したら汚くなる。

もちろん、外壁修繕が全く必要がないというのではなく、要はスパンの問題。１２年というのはあまりにも短い。少なくとも、倍の２５年は外壁は持つはずである。試しに、２５年外壁修繕をしていないマンションに汚れ以外のデメリットを聞いたらいい。

[1: 匿名さん]

賛同。
国交省が、業者と一緒になって、マンションの区分所有者をだましている。
国交省、根拠を示せ！！

[2: 匿名さん]

私しのマンションは築３０年。４００戸のマンションです。
１ヶ月当り、修繕積立金と管理費で１６０円/㎡と駐車場使用料７０００円、その他４００円
専有面積７０㎡、１ヶ月約７０×１６０＝１１２００+駐車場、その他７４００円＝１８６００円
１８６００×４００戸＝７．４４０．０００円×１２か月＝８９．２８０．０００円

大体の収入が年間合計
（修繕積立金、管理費、駐車場。その他「駐輪場等」）８９．２８０．０００円

この収入で大規模修繕等は２回、その他給水設備、機械式駐車場撤去に伴う代替え用地
購入、等を完了してもなお組合費は余裕があり剰余金は豊富にあります。
マンション管理士の理事長が居住しており、組合費の徹底節約をかかげ、業者の選定等
は組合主導であり、相見積は管理会社にも競争に参加させて落札した事が有りません。

今後の修繕計画でも組合費の不足は考えられず一時金徴収も必要無いものと思われます。
スレ主さんの仰るとうり国土交通省やマンション管理士等や管理会社等の標準とする管理
費及び修繕積立金は少々高めであると思います。
参考にするのは勝手ですが上記金額は標準を当てにせず私の組合の理事長のアドバイスで
行ってきた管理のたまものです。
管理会社派は事あるごとに理事長が袖の下を貰っていると噂の流しております。

組合員の中の管理を勉強している組合員は理解できてもその他大勢は管理は無知であるこ
とが心配です。その内理事長が交代したらどうなるかは不明です。

[3: 匿名さん]

管理会社に負けるような見積取ったらただのバカだし、それより下げて一回も出せない管理会社もバカだね。
理事長が袖の下貰ってても、管理会社に頼んでるより安いからいいのでは？

大規模修繕の一発だけで、社員の年間給与払えるんだから、みんな必死だよ。
待ってれば安くなるだけ、利益享受してるだけの身分なんだから、文句言わないのが筋だと思うり

[4: 匿名さん]

俺は面倒くさい事は嫌だから、マンションは二回目の大規模修繕時期には、
住替える資金計画で今のマンションを購入している。幸い中古の高騰で、
高くで売れる時期を狙って、新築の値下がりしないだろう物件を購入した。

マンションの現在の管理システムでは、永住するにはスラム化は防げません。
スラム化が早いか、遅いかの違いである。その見極め時期が第二回目の大規
模修繕時期になります。自分のマンションの設備等の耐用年数を割り出しな
さい。

[5: マンション検討中さん]

外壁修繕を煽るホームページも多いがほぼ、業者とコンサルだからな。都内の鉄骨商業ビルが一向にやらないのにRCのマンションが築13年とか、全くもって綺麗なのに足場組んでたいそうにやってるの見るとかわいそうになる。

[6: 匿名さん]

防水の仕様違うと思う。
あと、分譲の集合住宅の場合、基本的に問題抜粋前に何でも対応していくのが当たり前だから、そりゃ何でも早まる。

規模が大きくなるほど管理されてないから、トンネルの天井落下みたいなことが起こったわけ。

業者もコンサルも、一発で一人分の年収の少なくとも半分は稼げるわけだから、必死だよ。
ちゃんとした仕事してるところは、色んなところから仕事もらってるから、そんなにガツガツしてない。

[7: 匿名さん]

外壁改修の次は、設備の劣化(エレベーター、設備配管、幹線ケーブルですね！
外壁改修だけで長期修繕が無くなるようにしむける管理会社がたくさんいます。10年毎の検査で儲け、その2年後に改修させというサイクルを組み立て、、マンション本来の機能性部分の改修は、されていかず、、怖いですね！

[8: 匿名さん]

厚化粧の女みたいなマンションにならない事です。中身（設備類）はぼろぼろですが。

[9: 匿名さん]

あらゆるトラブルを避けて快適なマンション生活をエンジョイするには、
二回目の大規模修繕前後が適当。マンション購入時に将来設計をする事。
その計画なしに永住志向で資金にゆとりがなければ地獄のマンションラ
イフになる

[10: マンション住民さん]

そもそも、不都合もないのに、時期が来たら早めにやろうというのが間違い。
不都合が起きてからでも手遅れというのはない。木造のシロアリとかは話は別だがシロアリは
コンクリートも鉄筋も食わないし。

[11: 坪単価比較中さん]

外壁修繕で検索すると、業者の煽りページばかり出てくるな

[12: 匿名]

利用者の生命財産の安全性よりも業者の利益確保が重視されているような制度は改善されます。
自動車の車検や各種免許の更新期間の見直し等々。

震災の頻発等の懸念点はあるが、技術革新が飛躍的に進む中で旧態然とした修繕の指針等は
説得性に欠けるものです。

そもそも、外壁にタイル構造を普及させた事が、貼り替え需要を企図した発想です。
建築業界は、構造物を建築してはいますが、実態は
実がなる木（修繕や管理という二次的需要を生む）を、
都市部を含む各地でで重機や人足を投入して大規模に植樹する準第１次産業です。

[13: マンション管理士試験上位合格者]

UR賃貸住宅の大規模修繕は18年周期である。
一般の賃貸住宅は20年から30年周期である。

[14: 名無しさん]

屋上からの漏水起こしても、賃貸だからそんなに問題にならないからな。

[15: マンション管理士試験上位合格者]

>>14 名無しさん
↑12年周期で大規模修繕したら漏水が起きないと思いこんでるあほ

[16: マンション検討中さん]

ACLパネルのコーキングの寿命がだいたい十数年らしいが、そこからどれほど躯体に影響があるか、国交相は根拠を出すべき。数多ある、コンクリート打ちっ放しのマンションは今頃倒壊してないとおかしい。

[17: ご近所さん]

だいたいほとんどの商業ビルは20年以内に外壁修繕をしていない。

[18: 匿名さん]

外壁塗装工事の総工事費用の４０％が材料の塗料費でしたが。？

[19: 匿名さん]

ビル管理士とマンション管理士の見解の相違が解る。
ビル管理士の意見を信用する。

[20: ご近所さん]

だいたい、「きっちり早めの修繕が行われてます」はイコール、きっちり業者にボッタくられていて修繕費が高額化して
売るにも売れませんってことだからな。逆に資産価値落としていることに気づいていない。だいたい国交省の12年周期が
仮に18年になった時のデメリットに対するデータが皆無に等しい。

[21: ご近所さん]

収益性重視の商業ビルと、実需のマンションをいっしょくたに考えるあたりが理解しがたい。
でもまあ、修繕するかしないかは管理組合の判断の自由なのでお好きにどうぞ。
ただ、12年周期というのはいささか短いという点は同意。
20年周期でいいかなと考えている。
60年生活すると考えると、大規模修繕を5回やるのか3回で済むのかの差は非常に大きい。

[22: ご近所さん]

>収益性重視の商業ビルと、実需のマンションをいっしょくたに考えるあたりが理解しがたい。

マンションだって経済性重視は全く一緒。年月からくる多少のよごれもけしからんといって
ぼったくりプライスで自己満修繕している方がはるかにバカ。だいたい一戸建ても最低20年は
修繕しないだろ。

[23: 匿名さん]

高所が苦手なのと高層建築はある一角だけで普通の街に相応しくなく、行政は何故高層建築に固執するか疑問に思っている人もおり、先進国との比較では日本は景観を無視した政策を取り過ぎ。

東西線原木中山駅周辺地域や市川市にあるJR東日本京葉線二俣新町駅周辺地域など、まだまだ発展が必要な地域が多いのに矛盾で今後は老朽化と維持費の増大を待って順次削減が必要で「高層建築より緑地を」という声もあり、ほかにも金をかける必要がある地域があるのにせず、お金の使い方を誤りすぎ。

豊かさの象徴かもしれないが緑地増加やヒートアイランド現象等の対策が必要で、なってからは遅い。

中央区など等に残る復興建築、即ち大正12年の関東大震災の後に建設された耐震耐火を目的とした鉄筋及び鉄骨コンクリートの建築はこれ以上解体しないで貰いたいという声も無視。

頑丈で無骨ながら時代の文化を反映したデザインが懐かしく、復興建築が是非とも街の目印や象徴になるような建造物として残って貰わないといけないし「復興建築を学べ」という声もあり現代に残る復興建築には学校が多く、復興小学校みたいな建築物は絶対に残らないといけない。

荒川区では富士見坂が正真正銘の富士見坂でなくなった。

他国は中高層建築増加を疑問視する声が出ながら日本では少なすぎ。

ヒートアイランド現象、ビル風、転落事故発生、鳥の生活権を奪うこと、災害時の安全性低下、海風の遮断、電波障害、必要以上の発展や過剰供給等も問題。

[24: 契約済みさん]

しかし、築１２年のマンションがしっかり外壁修繕しているところみると、業者にカモにされて哀れと思ってしまう。

[25: マンション検討中さん]

しかし、築20年のマンションがまったく外壁修繕していないところをみると、お金がないんだなと哀れに思ってしまう。

[26: 匿名さん]

外壁の補修工事と高圧洗浄は必要。
ただ足場を組まないといけないので高くはつく。
しかしやれば見た目にはきれいになる。

[27: 評判気になるさん]

必要かどうかではなく、周期の問題だって話でしょ

[28: 匿名さん]

12年周期の国交省は業界寄りすぎる。
しかし、大規模修繕工事費見積書の無料セカンドオピニオンを受け付けている。
管理会社や設計コンサルへのバックリベートが含まれているか判明できる。
大いに利用すべきと思うが、理事長が懸命に反対や無視している困った管理組合もあります。

[29: 匿名]

貴方が困っているのでしょう。図星。

[30: 匿名さん]

>>28さん
このスレの書き込み人の多くは自分の将来負担なんか考えもせず遊び心で書いているのよ。
ここで意見云うより、総会時に委任状集める事をお勧めします。

[31: ご近所さん]

大規模修繕っても、コンサル、施工会社、人件費、足場でほとんど持っていかれ、補修材、塗料費用なんて、実際5％以下でしょう？
以前、塗装していただいた業者さんに、足場外注に出さないんですか？って聞いたら
工事費が倍以上になりますよって言われた。

[32: マンション検討中さん]

今や日本一おいしい事業が足場のレンタル屋らしいな

[33: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[34: ななし]

うちのマンションは、再開発地域で、マンション10棟以上あります。近隣のマンションを含めれば、大小ありますが、30棟以上。
同調して組合でも作れば、自主管理、大規模修繕もピンハネされることなく出来そうな気がします。
うちのフロントが変わって、数ヶ月で、修繕工事が3件1000万円弱使われています。
数年前に大規模修繕をしましたが、あと一度出来る余裕があります。
フロント曰く「ここは余裕があって羨ましい限りです」だと。
近々、修繕案件通すつもりのようです。
理事も8割高齢の女性ですので、カモにされているようですね。
先日、緊急と言うことで、理事会のみで700万円の工事が行われましたが、相場より3割は高いです。
業界に詳しい人がいれば、400万円で可能。
私なら、住民が建築当初より3?4割以上減なので、ワンランク下で、半額程度で発注するのですが。
それでも、住民が100人増えても余裕です。

業界の常識は、民間の非常識

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[35: 匿名]

>>12年周期の国交省は業界寄りすぎる。

今は１５周期が普通といわれている。状態によっては１８年もあり。

[36: 匿名]

↑　訂正：今は１５年周期・・・・・・・・・に

[37: 匿名さん]

足場を組むのは外壁補修だけのために組むものではないよ。
ベランダの防水や窓のシーリング、隔壁交換や上裏塗装、ルーバル防水、
庇防水、外部階段防水工事、躯体補修や高圧洗浄等一緒にやるものは足場
を組んだ際にやって効率をあげるためです。
それに周期はそのマンションのグレードや積立金によって決まるのです。
自分の部屋でも一緒でしょう。畳の交換や壁紙、襖の張り替えを早くやる
者とそうでない者がいるでしょう。
快適なマンションライフを送りたければ早くやるのが普通です。
汚くなってマンション自体の資産価値が落ちるのも関係なく、工事を先延ばし
するのはやはりそのマンションのグレードと積立金の差でしょう。

[38: 匿名さん]

開放廊下のシート防水の張り替えをやってますか？

[40: 匿名さん]

女性は感情に流されますからね。
管理会社とは対立することはないでしょうが、管理組合に
プラスにならないことをするようだったら、リプレイスですね。
設計コンサルタントをつける場合は、管理会社の推薦
とか系列企業からの派遣はだめですね。
管理組合が募集をして、管理組合で決めなければいけません。
そのノウハウが判らなければネットとかで質問とかすればいいでしょう。

[41: 口コミ知りたいさん]

>>37

やった場合とやらなかった場合の効果は誰にも検証できないのに、高額な修繕を
やらないといけない根拠は言えないはず。修繕が早期にやった方がいいが、問題は
高額な費用が発生する事。それに見合うかみ合わないかであって、綺麗になるかならないかではない。

修繕のため、仮に修繕費が２万アップしたら、途端に中古市場価格は１?２割下落します。
根拠があって、３万を超えると、月々の支払いが増えることを嫌うローンで買う一般の層が検討外になってしまい、キャッシュで買う層しか買わず、結果かなり下がる。試しにサイトで割安物件を見ると、ほぼ間違いなく月々が高い。

だから、修繕費用を高くかけるほど、実は資産価格が下落する

[42: 匿名さん]

賃貸マンション経営者です。（一棟まるごと）
分譲マンションの工事はぼったくり部分が多すぎます。優秀な管理組合は賃貸マンション方式を取り入れています。単純に工事価格は半分ぐらいは下がると思いますよ。もちろん、コンサルを入れないで、管理組合が情報、調査を怠らず、なおかつ善良な工事会社を選ぶということが前提ですけどね。あと、管理組合内部に業者と親密（結託、癒着）な人物がいないことも重要です。大規模修繕工事は業者（コンサル、マンション管理士含む）、管理会社にとっては最後のフロンティアと呼ばれています。

[43: 住民の人に質問したいさん]

>>42

>賃貸マンション方式

これはどういう意味ですかね？

[44: 口コミ知りたいさん]

実際に分譲マンションの理事をやってますが、大規模修繕は理事会と住民が納得すれば12?15年周期にこだわらず問題が出るまで先送り出来ますよ。
ウチのマンションには建築士や元大手デベのOBや大手ゼネコン勤務の方もいたので理事会に入ってもら１回目の大規模修繕の延長と修繕費の見直し(値下げ)が出来ました。

[45: 匿名さん]

うちのマンションは管理組合で、コンサル・管理会社は断って、
すべて自前で業者を選定した、管理会社の見積もりより約半額でできた。
管理は余計なことはしないで、すべてシンプルで理解しやすい。

[46: 口コミ知りたいさん]

大規模修繕は競争入札で多数の業者でやれば安くなります。（数社と少ないと談合される恐れがあります）
ただ安いのが良い、というマンション及び管理組合であればそれで結構だと思いますが、安かったけどその後に不備が分かったりしてもアフターが悪かったり、修繕工事中に色々な不手際があったりする事もありますし、高くても出来るだけ住民の不自由がないような体制で修繕工事を進める所やアフターフォローもしっかりしている所もあるので一概に判断は難しいですね。(もちろん高くても全然ダメなところもあると思いますが）
肝心なのは価格に見合った内容かと。当然安いという事だけでアフターフォロー無しでもそれを賄えるくらいなら大きいメリットにはなりますね。

[47: 契約済みさん]

実際、アフターフォローが必要だと言う問題点も管理会社の儲けのための半分でっち上げみたいなケースもありそうですがね。

[48: 某管理員]

＞外壁修繕の半分以上は意味のないボッタくり事業
逆に言うと、外壁修繕の半分以下は意味の有るまともな事業
という事になります。
業界超大手、M社とN社が共同で作ったタワーマンションの外壁が、
築１０年にもならないのに崩れ落ちた例も有ります。

＞潮風に晒される海沿いの木造アパートと内陸部のRCとでは痛み度合いは比較にならない。
潮風に晒されても厳島神社は８００年以上存在しているし、
内陸部のRC造マンション、築１２年で外壁２０％がボロボロの所も有りますよ。

[49: 某管理員]

＞アフターフォローが必要だと言う問題点も管理会社の儲けのための半分でっち上げみたいなケースもありそうですがね。

アフターフォローは一切いらない条件で、
大規模修繕工事を半額にしてもらったらどうでしょうか。

[50: 契約済みさん]

>業界超大手、M社とN社が共同で作ったタワーマンションの外壁が、
築１０年にもならないのに崩れ落ちた例も有ります。

それは過剰修繕の問題ではなく、施工不良で瑕疵担保責任事案ですね。

そもそも木造は基本的に修繕しながら保ってるんですよ。資材の木材も新しいものと変わりながら保ってる。法隆寺も同様です。RCはぶっ壊すしかないが、それが木造との違いです。

>アフターフォローは一切いらない条件で、
大規模修繕工事を半額にしてもらったらどうでしょうか。

その方がいいでしょうね。必要あれば、修繕する。これで全く問題ありません。そもそも高層ビルなんて、タイル張りのとこはマンションと耐久性変わらないはずなのに外壁修繕しないからね。いかにマンションだけカモにされてるかわかる。