外壁修繕の半分以上は意味のないボッタくり事業

[マンション住民さん]

もう管理会社や悪徳コンサルに騙されるのはやめよう。

マンションでとにかく金のかかる外壁修繕は実は管理会社やコンサルが儲ける為の口実の為の
事業である可能性がかなりある。そもそも、国交省が定めた１２年のガイドラインからして、あらゆる物件を一色たんにした、根拠薄弱のもので、参考にならない。例えば、潮風に晒される海沿いの木造アパートと内陸部のRCとでは痛み度合いは比較にならない。足場を組んでやたら高額なh外壁修繕が平均１２年ごとということは瑕疵担保責任が切れる１０年きっかりで高額な修繕が必要となる物件を売りつけているというのか？いくらなんでもそんなはずはない。

業者は外壁修繕しないと、クラックが入り、雨水が鉄筋に侵入し、錆びてコンクリートが破裂し、躯体に影響を及ぼす恐れがあると脅すが、「躯体への影響」とはどの程度のものなのかまるで不明。
雨水が入り接触した鉄筋が部分的に錆びたとして、それは全体の何割程度なのかもわかるわけがない。だいたい、鉄筋コンクリは建物内部にも多数あるのだから、外壁の一部の鉄筋が錆び他ところで
躯体へ影響があるわけがないし、そんな物件の前例もただひつもない。せいぜい、外壁のコンクリートが部分的に剥がれ落ちているだけ。戦前の１９１６年ころに立った軍艦島にある国内最古のRC造のマンションも、内部は荒れ放題だが、倒壊しているものは一棟もないという。しかも、高層ビルはじめ商業ビルのほとんども、外壁修繕することなく、約４０年ほどで立て替えている。外観を少し綺麗にしても、また数年したら汚くなる。

もちろん、外壁修繕が全く必要がないというのではなく、要はスパンの問題。１２年というのはあまりにも短い。少なくとも、倍の２５年は外壁は持つはずである。試しに、２５年外壁修繕をしていないマンションに汚れ以外のデメリットを聞いたらいい。

[1: 匿名さん]

賛同。
国交省が、業者と一緒になって、マンションの区分所有者をだましている。
国交省、根拠を示せ！！

[2: 匿名さん]

私しのマンションは築３０年。４００戸のマンションです。
１ヶ月当り、修繕積立金と管理費で１６０円/㎡と駐車場使用料７０００円、その他４００円
専有面積７０㎡、１ヶ月約７０×１６０＝１１２００+駐車場、その他７４００円＝１８６００円
１８６００×４００戸＝７．４４０．０００円×１２か月＝８９．２８０．０００円

大体の収入が年間合計
（修繕積立金、管理費、駐車場。その他「駐輪場等」）８９．２８０．０００円

この収入で大規模修繕等は２回、その他給水設備、機械式駐車場撤去に伴う代替え用地
購入、等を完了してもなお組合費は余裕があり剰余金は豊富にあります。
マンション管理士の理事長が居住しており、組合費の徹底節約をかかげ、業者の選定等
は組合主導であり、相見積は管理会社にも競争に参加させて落札した事が有りません。

今後の修繕計画でも組合費の不足は考えられず一時金徴収も必要無いものと思われます。
スレ主さんの仰るとうり国土交通省やマンション管理士等や管理会社等の標準とする管理
費及び修繕積立金は少々高めであると思います。
参考にするのは勝手ですが上記金額は標準を当てにせず私の組合の理事長のアドバイスで
行ってきた管理のたまものです。
管理会社派は事あるごとに理事長が袖の下を貰っていると噂の流しております。

組合員の中の管理を勉強している組合員は理解できてもその他大勢は管理は無知であるこ
とが心配です。その内理事長が交代したらどうなるかは不明です。

[3: 匿名さん]

管理会社に負けるような見積取ったらただのバカだし、それより下げて一回も出せない管理会社もバカだね。
理事長が袖の下貰ってても、管理会社に頼んでるより安いからいいのでは？

大規模修繕の一発だけで、社員の年間給与払えるんだから、みんな必死だよ。
待ってれば安くなるだけ、利益享受してるだけの身分なんだから、文句言わないのが筋だと思うり

[4: 匿名さん]

俺は面倒くさい事は嫌だから、マンションは二回目の大規模修繕時期には、
住替える資金計画で今のマンションを購入している。幸い中古の高騰で、
高くで売れる時期を狙って、新築の値下がりしないだろう物件を購入した。

マンションの現在の管理システムでは、永住するにはスラム化は防げません。
スラム化が早いか、遅いかの違いである。その見極め時期が第二回目の大規
模修繕時期になります。自分のマンションの設備等の耐用年数を割り出しな
さい。

[5: マンション検討中さん]

外壁修繕を煽るホームページも多いがほぼ、業者とコンサルだからな。都内の鉄骨商業ビルが一向にやらないのにRCのマンションが築13年とか、全くもって綺麗なのに足場組んでたいそうにやってるの見るとかわいそうになる。

[6: 匿名さん]

防水の仕様違うと思う。
あと、分譲の集合住宅の場合、基本的に問題抜粋前に何でも対応していくのが当たり前だから、そりゃ何でも早まる。

規模が大きくなるほど管理されてないから、トンネルの天井落下みたいなことが起こったわけ。

業者もコンサルも、一発で一人分の年収の少なくとも半分は稼げるわけだから、必死だよ。
ちゃんとした仕事してるところは、色んなところから仕事もらってるから、そんなにガツガツしてない。

[7: 匿名さん]

外壁改修の次は、設備の劣化(エレベーター、設備配管、幹線ケーブルですね！
外壁改修だけで長期修繕が無くなるようにしむける管理会社がたくさんいます。10年毎の検査で儲け、その2年後に改修させというサイクルを組み立て、、マンション本来の機能性部分の改修は、されていかず、、怖いですね！

[8: 匿名さん]

厚化粧の女みたいなマンションにならない事です。中身（設備類）はぼろぼろですが。

[9: 匿名さん]

あらゆるトラブルを避けて快適なマンション生活をエンジョイするには、
二回目の大規模修繕前後が適当。マンション購入時に将来設計をする事。
その計画なしに永住志向で資金にゆとりがなければ地獄のマンションラ
イフになる

[10: マンション住民さん]

そもそも、不都合もないのに、時期が来たら早めにやろうというのが間違い。
不都合が起きてからでも手遅れというのはない。木造のシロアリとかは話は別だがシロアリは
コンクリートも鉄筋も食わないし。

[11: 坪単価比較中さん]

外壁修繕で検索すると、業者の煽りページばかり出てくるな

[12: 匿名]

利用者の生命財産の安全性よりも業者の利益確保が重視されているような制度は改善されます。
自動車の車検や各種免許の更新期間の見直し等々。

震災の頻発等の懸念点はあるが、技術革新が飛躍的に進む中で旧態然とした修繕の指針等は
説得性に欠けるものです。

そもそも、外壁にタイル構造を普及させた事が、貼り替え需要を企図した発想です。
建築業界は、構造物を建築してはいますが、実態は
実がなる木（修繕や管理という二次的需要を生む）を、
都市部を含む各地でで重機や人足を投入して大規模に植樹する準第１次産業です。

[13: マンション管理士試験上位合格者]

UR賃貸住宅の大規模修繕は18年周期である。
一般の賃貸住宅は20年から30年周期である。

[14: 名無しさん]

屋上からの漏水起こしても、賃貸だからそんなに問題にならないからな。

[15: マンション管理士試験上位合格者]

>>14 名無しさん
↑12年周期で大規模修繕したら漏水が起きないと思いこんでるあほ

[16: マンション検討中さん]

ACLパネルのコーキングの寿命がだいたい十数年らしいが、そこからどれほど躯体に影響があるか、国交相は根拠を出すべき。数多ある、コンクリート打ちっ放しのマンションは今頃倒壊してないとおかしい。

[17: ご近所さん]

だいたいほとんどの商業ビルは20年以内に外壁修繕をしていない。

[18: 匿名さん]

外壁塗装工事の総工事費用の４０％が材料の塗料費でしたが。？

[19: 匿名さん]

ビル管理士とマンション管理士の見解の相違が解る。
ビル管理士の意見を信用する。

[20: ご近所さん]

だいたい、「きっちり早めの修繕が行われてます」はイコール、きっちり業者にボッタくられていて修繕費が高額化して
売るにも売れませんってことだからな。逆に資産価値落としていることに気づいていない。だいたい国交省の12年周期が
仮に18年になった時のデメリットに対するデータが皆無に等しい。