プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[821: マンション検討中さん]

>>820 匿名さん

物件探しの状況、ステアリの評価した点、東池袋を知っていたか、資金は現金かローンか、月々の支払いイメージを答えるようなアンケートでした。

案内順を決めるような意図を感じますね。

[822: 匿名さん]

>>821 マンション検討中さん

MR訪問前のやつですね。希望者全然捌き切れてないらしいので、購入希望の強い人から案内してもらえるんじゃないですかね。予算が潤沢な人とか。

[823: 検討板ユーザーさん]

マンマニさん買わないのかな？

[824: マンション検討中さん]

当方、未就学児ありの共働きです。
親にとっては最高の物件なのですが、学校の遠さ（てっきり学区は朋友小と思っていました）や池袋付近の治安への不安から、妻と意見が割れています。
同じく子育て世帯の方の検討状況はいかがでしょうか？

[825: マンション検討中さん]

>>824

当方小学生の子持ちですが検討中です。

商業施設も多く、再開発が進んで公園も整備されてきているので子育て世帯にも良いと思います。利便性とのバランスが良い。現地を見ると、エアライズやアウルタワーにも子供世代が多い様子で朝は登校風景が見られます。
ただ、周りも雑居ビルやマンションが多く、いわゆる住宅地を望む人には論外かと。私には非常にささる物件だと感じました。

モデルルームは、幼児連れの家族も多く、この価格帯を検討できる人も多いのだと正直驚きました。
商談希望者受け入れが追いつかない様子なのでもし検討されるのであれば早めにアポ取った方がよろしいかと思います。

[826: 検討板ユーザーさん]

>>824 マンション検討中さん

うちも子育て世代、小学校はどちらも選べるはずですよ。
隣接校選択制があるみたいです。
治安はなんとも言い難いですが、都心ならこんなものと割り切ってます。

http://www.city.toshima.lg.jp/353/kosodate/gakko/sho-chu/tennyugaku/00...

[827: 検討板ユーザーさん]

>>826 検討板ユーザーさん

今見たら受け入れ枠無しになってますね。
この後C地区が出来たらどうなるのか…

[828: マンション検討中さん]

豊島区の学校事情に疎いのですが、選択できるなら南池小より朋友小の方を選択する方が多いのでしょうか？
全くの無知なので少しでも学校事情を知りたいです。ネットで探しても古い情報ばかりで参考になりません。ちなみに当方も未就学児がおります。

[829: ご近所さん]

去年辺りから朋友小は選択できなくなっていたと思います。
ただ、南池袋小も住宅地に隣接しているし通学路も繁華街ではないので、あまり問題ない気がします。

千登世橋中までは、アップダウンも激しい上に距離もあるので通学がツラそうですね。。。
私立中に行ければ良いですが、子供次第なので。。

[830: 検討板ユーザーさん]

この辺り、繁華街から近い割に南池袋や雑司が谷は庶民的な住宅街なので
ファミリーたくさん住んでますし、治安も悪くないですよ。
南池袋小もあずま通りの入り口で落ち着いてます。
通学路も駅直結を活かして地下通路を通ればこの上なく安全だと思います。

[831: 匿名さん]

ここら辺のタワマン群はすべて南池袋小の学区です。治安の感じ方は人それぞれでしょうけれど、女子中新御三家の豊島岡や、東京音大、美容専門学校と、朝は小児から大学生まで、集団登校しなくても自然にそぞろ隊列ができるほど。ステアリからは首都高の直下を歩くので、途中までは子供も傘いらずですね。区役所職員の通勤の流れは逆の池袋駅側からあります。
南池小は、とても人気があります。教室に壁がないオープンクラス化も済んでおり、給食は世界のメニューを取り入れた食育を導入し、給食と言うよりランチタイムという感じです。人気なため、現在は他住所からの越境入学の希望を受け入れていません。朋友小のほうはステアリからも選択可能です(朋友は集団登校制で、教室の作りは従前タイプ)。学校前に大きい公園が完成したし、国際大の誘致で華やぐので、今後は人気も出そうですが。

保育園・幼稚園については、豊島区は待機児童ゼロです。保育園はまだ新規に増える予定です。

千登世橋中は宮様の学習院に隣接なのと、環状５号線＆都電沿いの治安的には全く問題ない視界が開けた立地なので、こちらも人気です。コロナ対策をしっかりしている例として、朝の全国ネットの報道番組で取り上げられました。

豊島区の小中学校の教室は、全室クーラー完備です。

[832: 匿名さん]

ちなみに、地下通路は通学路指定外です。基本は太陽の下を歩くことを推奨です。
親同伴の登下校や、帰宅後はもちろん子供たちは自由に通っています。安全ですし。

[833: 通りがかりさん]

高速近いから夜うるさいです。
昼は渋滞で空気悪いし…

[834: マンション検討中さん]

828です。皆さまありがとうございます。南池袋小はイメージ通りだったので安心しました。東池袋駅直結のタワマンが全て南池袋小なのは長期的にはキャパシティが心配ではありますね。
ちなみに要望書の2次締切は8月19日でした。今100万単位での値付け住戸数は72戸で、もう少し放出するそうです。

[835: マンション検討中さん]

池袋中国人のイメージですが大丈夫ですかね？

[836: 匿名さん]

少子化で学校の統廃合があちこちで行われた豊島区ですが、
現区長の政策で済みたい街ランキング常連になったことや
都心回帰の傾向で、確かに学校のキャパは増やさないとですね。
建替えの時期にも来ているので、高層化もあるかもしれません。
北池袋の方では、先進的な小中一貫校の新校舎が立ちました。

[837: マンション検討中さん]

824です。皆さま具体的な情報提供ありがとうございました。大変参考になりました。
妻と相談し、要望書提出とMRの打ち合わせ設定をすることになりました。
このスレの1組でも多くが抽選に当たることを祈っております。

[838: 匿名さん]

要望書提出させたいのは、デベの意向だけ
要望書、提出しても、抽選の当選確率上がるわけでもないし
要望書って、買い手側に取っては、意味不明なんだよね

[839: 匿名さん]

>>838 匿名さん

デベも抽選回避、要望戸数を供給するつもりなら、利害一致してるんだけどね。ここは間取りによって、抽選回避不可のところと供給数調整、両方ありそう

[842: マンション検討中さん]

近くのタワーに居住していますが、道路の騒音はそれほど気になりませんよ。特に夜は静かです。感じ方に個人差はあるかもしれませんが。我が家も購入予定です。抽選当たるといいなあ

[843: マンコミュファンさん]

さらに修正

ここの良い点:
- ドアはタッチレスで開錠可能
- Secomのセキュリティシステムは機能的　玄関に行かなくてもキチンやリモートでドアを開錠可能　玄関の様子をキチンのパネルやスマホで確認可能
- 浴室よし
- 各階に住戸専用宅配ボックス
- 窓は大きい

悪い点:
- 1億円払う物件にバックカウンターと棚オプション？！
- 専用トランクルームなし　レンタルトランクルームは地下にある
- 郵便ボックスは1Fにある　せっかく地下鉄からエレベーターで各階に直通できるのに、1Fに行かないとポスト取れない
- 商業施設にスーパーやコンビニなし

疑問点:
- FIX窓に引き窓　防音に対してもちろんいいんだけど、せっかくのFIX窓は眺望をフルに楽しめたい

[844: 匿名さん]

>>843 マンコミュファンさん

先に推敲しきってから書いてくれないかなあ。

[845: マンコミュファンさん]

>>842 マンション検討中さん

最近雨の日が多くて高速道路にほぼ毎日軽い事故があるけどサイレン音は騒がしい。。　Nexcoは何とかしてくれないかな。。

[846: 匿名]

>>843 マンコミュファンさん

結構、的確な評価な気がする。
後、天カセがデフォルトでついてくるのも良い点かな

[847: 匿名さん]

>836

電気仕掛けのキーは停電用に鍵を持ち歩く必要がある。無停電電源くらいつければいいのにね。

[848: マンション検討中さん]

●イマイチな点追加
-管理費高いのに共用部施設は眺望イマイチなラウンジとゲストルームくらいしかなく、コンシェルジュもいない
-地下鉄と住居階直結エレベーターは、便利だがセキュリティに一抹の不安
●よい点追加
-ラウンジはワークスペースとして実用的

[849: 検討板ユーザーさん]

管理費って何であんなに高いんだろう

[850: 匿名さん]

近隣だと、
エアライズには、警備員配備してるし
ブリリアには、コンシェルジュ、フィットネスルーム、図書館など付いてるし
ここも、きっと共用部充実させて、いろいろ付くだろうから、仕方ないのでは？

[851: マンコミュファンさん]

>>847 匿名さん

停電用キー？！　停電時にいつものカギで開錠できないの？

[852: マンコミュファンさん]

>>848 マンション検討中さん

このクラスと規模から考えると管理費が高いのは仕方ないけど、コンシェルジュがないのは可笑しい。。

あとは気になるのはここは中国人が何割買い占めるか。。　

[853: 匿名さん]

>852

スケールメリットで、共用設備やサービスがあっても管理費抑えられるってのが普通。管理会社のぼったくりかも。

[854: 匿名さん]

＞ラウンジはワークスペースとして実用的

リモートワークでテレビ会議となると仕切られてないと周りがうるさい。コロナ前の設計だからね。

[855: マンション検討中さん]

早く締め切ってほしいー

[856: 匿名さん]

>>854 匿名さん
そんなオープンスペースで社内会議やるという想定がそもそもおかしいし、コロナ前後でそれは変わらないよ。
情報リテラシー大丈夫ですか？

[857: 検討板ユーザーさん]

登録まだまだですね。
ほんと早く締め切ってほしいです。

[858: 匿名さん]

他の方もおっしゃっているように管理費が高すぎますね
修繕積立金も近隣のタワマンに比してすごい勢いで上がっていくように思いますが、他が積立不足なのか、ここの見積もりがおかしいのか、どうなのでしょう
維持費が高すぎて中古で売れなくならないか心配です

[859: 検討板ユーザーさん]

修繕計画ってそんなに上がってく感じでしたっけ？

[860: 匿名さん]

>858

タワマンラッシュの小杉では売却が有利になるように入居後に管理組合で定額積立に移行してるマンションもある。野村もオハナは定額積立なんだけどね。方針がぶれてる。

[861: マンション検討中さん]

修繕計画ってどこ見れば書いてありますか？

[862: 匿名さん]

>862

長期修繕計画は契約の前の重要事項として説明されるけど営業に確認すれば教えてくれる。長期修繕計画に限らず、重要事項説明書、契約書、管理規約(案）は早い段階で入手して熟読しないと。そういえば野村って一時期、登録前に重要事項説明していたんだけどね。

あと管理計画もか。

[863: 858]

平均額として1年目11000円が21年目には43000円になるようです

[ご本人様からの依頼により、一部テキストを削除しました。]

[864: 匿名さん]

長期修繕計画の盲点は、販売時に計画する期間以降に機械式駐車場、エレベーター、竪配水管といったそれまでにない大物の交換が控えてる。計画以上の値上げは必至。

あと、住戸内の設備の交換やリフォーム費用も考えておかないと。

[865: 匿名さん]

タワーの割に戸数多くないからねぇ。

[866: 匿名さん]

C地区に維持費でも負けたら厳しいですかね

[867: マンション検討中さん]

修繕積立金、入居時11000円の時、入居時一時金110万、5年毎に8000円値上がり、築20年時一時金50万、築30年時一時金40万円。
長期修繕計画、築16年時に大規模修繕4億7000万の支出、積立金残高3600万、築20年時に3億70000万の支出、積立金残高2700万、築30年時に2億7000万の支出、積立金残高3億6000万。

[868: 匿名さん]

近くに住んだ事無いヤツばっかなんだな、あそこはすぐ近くに消防署と春日通りという国道があって毎日昼夜問わず消防車救急車警察のサイレン鳴るからうるさくて寝れたもんじゃないよ。インターチェンジと長距離バスロータリーが近くにあるのもマイナスだね。あんな所を買うヤツは情弱のバカだけ。

[869: マンション掲示板さん]

今春日通り沿いに住んでるけど確かに救急と警察の頻度はすごいです。2年前にカウントしたが寝てる時間抜いて日中で11回だった。まああまりにも多すぎて慣れてしまったがたまに夜起こされますね。

[870: 匿名さん]

>>868 匿名さん
なるほど、日出通りの三角公園に住まわれてる方は音が直撃してさぞや大変だろうね。外での生活だと窓もサッシもないから遮音っていう概念もないし。