プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[3153: 匿名さん]

>>3150 マンション検討中さん
所沢駅、新築、１憶数千万円で販売中ですね。

40代前半で世帯2000万の知人が、先月、１億の中古を契約した。
築数年、70平米。山手線内側だけど、駅から結構歩くし、買い物不便なところ。

Ｃ地区なら坪600でも全然イケるし、コロナで金使わない分、家に金投下。

[3154: 匿名さん]

全1,450戸、分譲1,193戸。

要するに、間取りを50～70平米に中心にしてグロスが下がってくれれば買えるわけで、坪単価の話は投資的な論点です。区は永住者を入居させるために補助金を出すわけだし、どこも坪単価が上がっている現状、転売で儲ける空中族が喜ぶ安値に設定にする必要はないでしょう。C地区は１番のランドマークになるので、そこで安値だと、頭打ちにしてしまいます。坪600万超えでいいんです。
下は40平米で7千万円台～上は３億超えと、設定次第で1,193戸様々なニーズを網羅できれば、完売できるんじゃないですか？スミフなら何年かかってでも。

[3155: ご近所さん]

北街区に関して言えば、17階あたりまでの下層階に40平米台50平米台を中心に配し、18階より上は70平米台、51階52階が80平米以上のプレミアムフロアって構成ですね。下層階は目に優しい価格設定になると思いますよ。

[3156: 匿名さん]

>>3155 ご近所さん
40階?49階をエグゼクティブとかにしないですかね？
それぐらいの数なら高くても捌くの簡単ですし。
39階から下は、仕様を落として、良くしたい人はオプションつけてねにするとか。
PTKみたいな方式です。
そうすると、実需のパワカ層にも手が届きやすい価格になりそうです。

[3157: ご近所さん]

規模の割にプランが多くない感じなんですよね。まあ、間取り変更とかオプションで対処するんでしょうが。コストを圧縮してグロスを下げたいんじゃないでしょうかね。

[3158: 匿名さん]

『池袋、「住みたい街」へ変貌　渋谷に迫るマンション価格』
　2021年7月12日
　https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC168Z00W1A610C2000000/

[3159: マンション検討中さん]

>>3158 匿名さん
池袋が渋谷なみの価格になったら渋谷で買います。
私は渋谷でも買おうと思えば買えるので。

[3160: 匿名さん]

https://sega.jp/topics/210802_3/
サンシャイン60通りのビルが、リニューアルラッシュですね。
この向かいのビルも、デニーズのビルも、サンドラッグのビルも。

[3161: ご近所さん]

>>3155 ご近所さん
北街区はスミフなので2LDK＝55㎡前後、3LDKは65㎡前後が主体になるよ。
18階より上は3LDK主体にするならば、一番多い間取りは65㎡前後。

[3162: ご近所さん]

>>3161 ご近所さん
“するならば”ではなく、もう決まってる話です。信じるかどうかはお任せしますが、少なくとも地権者は皆知っていることです。

[3163: ご近所さん]

>>3162 ご近所さん
どういう間取りになるかは決まってるはずで、私の間取り予想が当たっているかどうかは地権者ならばわかるはず。
だけど、信じるに値するものが何もない。
今のあなたの情報の出し方じゃ、キャバクラ嬢が「もてそうですね！」と言っている並みに信じる要素がない。
そこまで言うならば、言えない、言ってはいけない情報は出さなくていいけど、あなたが地権者である証拠を個人が特定できない範囲でだしてくれる？

[3164: 匿名さん]

お二人とも名前が「ご近所さん」で紛らわしいので、
地権者さんは「地権者さん」にしてもらうとうれしい。

しかし、以前から感じるのは、地権者さんが持っている内部情報で
勝ち誇った書き方をするのは、どうかと思いますよ。
そういう物件のスレは、過去も相当荒れました。

[3165: 匿名さん]

建築計画書は今からでも隣の区役所行けば見れるでしょ。縦覧自体も関係者以外でもできたわけだし。
各階の部屋面積もEVの配置図も全部描いてるよ
地権者でなくても誰でも調べればわかること。
その上で>>3155の内容は正しいです。

[3166: 匿名さん]

ところでB地区はどうなってるの？
昨日通りかかったら8階建て81戸のワンルームマンションお知らせ看板が出てたけど。

[3167: 職人さん]

>>3165 匿名さん

だとしたら、3165は答えを知っていながら、

＞なると思いますよ。
と書いて釣りをしたあと

＞もう決まってる話です。
と、マウントを取った。

これは、大人げない。
地権者さん、荒らすのやめましょうよ。

[3168: ご近所さん]

>>3165 匿名さん
そんな制度があったんですね。早速区役所にいってみてきます。
教えて頂いてありがとうございます。

[3169: ご近所さん]

3168です。
早速行こうと思って豊島区のHPを調べて見ましたが、タワーマンションみたいな大規模建物は豊島区ではなく東京都で閲覧になるようです。
区役所ならすぐ行けるけど都庁だとちょっとめんどくさいな、、、、

[3170: 周辺住民さん]

>>3166 匿名さん
区役所目の前のコインパーキングの所ですね。
準備組合のHPも閉鎖されていますし、実現可能性がほぼなくなったのでは？

[3171: 通りがかりさん]

スレ違いかもしれませんがc地区のお話しします。
c地区は坪600は超えません。もちろん平均の話であってプレミアムは除きますよ。
住友北地区は狭くグロスを抑えつつ制振で坪単価も抑える。野村南地区は面積は広く免震の一方、北棟には利便性で勝てないから坪単価も抑える。ここはちゃんと両社均衡がとれるように擦り合わせてます。
先にステアリを建てた野村としては「ステアリには内装で下駄履かせたのでc地区は坪単価同じでもいいですよね」、経営的には「これ以上あげるとさすがに捌けない」という理論です。
坪単価570です。

[3172: マンション検討中さん]

坪単価570だとしたらステアリでNタイプ購入した人涙目なのでは。。。
570超える部屋ってプレミアムとNタイプくらいですよね確か。

[3173: マンション検討中さん]

>>3172 マンション検討中さん

C地区は坪平均570って書いてありますね。ステアリの坪平均は520。600は超えてこなかったけどやっぱり全体としては10%弱程度値上がってるという評価なのでは？

[3174: マンション検討中さん]

ステアリより内装とか設備のグレード上げてほしいですが、どうですかね

[3175: 評判気になるさん]

駅直結制振だとその点は免震一類のブリリアより下、あとは築年数、隈研吾、スーパー(？)が下にある点、池袋への距離、戸数の多さを加味して@570はありそうな水準ですね。地権者割当時の価格だともう少し上に行く気もしますが...

[3176: 匿名さん]

>>3175 評判気になるさん
地権者割り当てはステアリ発売と同時期なので坪550程度での割り当てがされたのでは？と推測します。
そこから相場上昇分で気持ち上乗せした570という数字は説得力を感じますね。

[3177: 匿名さん]

ステアリの凶悪な管理修繕費考えると坪５７0でC出されちゃうと厳しい。
東、南向きは眺望特等席だけど、その他の方角は憤死だろ。

[3178: マンション検討中さん]

エレベーターを各階直結にするには構造上制振じゃないと難しいんでしょうか？

Nタイプは西側の眺望が塞がれるのにC地区よりかなり高いって可愛そうですね。せっかく眺望代で高いお金出してるのに。。。

[3179: 坪単価比較中さん]

以後、Ｃ地区の書き込みは、以下でお願いします
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

[3180: マンション検討中さん]

>>3177 匿名さん
憤死とおっしゃる方角の部屋は坪500以下の部屋も多かったですし、
またC地区の平均が570ということであれば眺望取れる部屋はもっと高いわけで、問題ないと思います。
野村の南向きいくらになるか気になります。

[3181: マンション検討中さん]

東池袋の中古マンション市場がすごいことになってますね。
初代プラウドタワー東池袋が低層階で坪530万
アウルタワー高層階が坪650万
売れるのか分かりませんが、こんな値付け1年前じゃ考えられなかったです。
もしこれが売れるのであればステアリも相対的に安値だったようにすら思えます。

[3182: 匿名さん]

売れるわけ無いじゃん。特に初代PT。
新築で立地は上のルフォン残ってるし。

[3183: 匿名さん]

>>3182 匿名さん
とっくに申し込み入ってるぞ初代PT。
残念だったね。立地が上だと思い込んでるルフォンより高い評価されちゃって。

[3184: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3185: マンション検討中さん]

いつも湧くルフォンのステアリアンチは何なの？
ルフォンはどうでもいいから書き込まないで欲しい。

[3186: 匿名さん]

>>3185 マンション検討中さん

普通に考えて東池袋直結>>>大塚駅徒歩4分>東池袋徒歩5分だろ。よく考えて物を言えよ。

[3187: 匿名さん]

>>3185 マンション検討中さん
横からだけど初代とルフォン比較してるだけで別にステアリアンチではないと思うけど

[3188: 匿名さん]

>>3183 匿名さん
本当かなあ？
アウルの高層階坪480ですら売れるのに半年かかったのに？
エアライズの中層階坪500も売れてないのに？
本当なら申し込みいれた人は正気とは思えないな。

[3189: マンション検討中さん]

ここに限らずですが、わずか1年位でマンション価格はかなり値上がりしてますね。
白金、豊洲や亀戸は供給価格かなり値上げしてますし、新しい供給もどこも以前よりだいぶ高い。
先のことは分かりませんが、今の段階ではここを買えた方も割安だったと思います。

[3190: 坪単価比較中さん]

>>3186 匿名さん
立地だけの評価なら
東池袋駅直結＞大塚駅徒歩4分＞＞＞東池袋駅徒歩5分でしょ。
さすがに山手線を舐めすぎ。

[3191: 匿名さん]

>>3186 匿名さん
じゃあなんでその価格で買い付け入ったのか説明してみろよ。単に駅に近いだけで評価されてないからだろ。知ったか知識じゃなくて頭で考えてから物言えよ。

[3192: 匿名さん]

>>3190 坪単価比較中さん
山手線だからなんでも価値あると思ってるのがお花畑すぎ。北端で実質単独駅の大塚をどんだけ過剰評価してんの？

[3193: 坪単価比較中さん]

>>3192 匿名さん
山手線大塚駅＞＞＞有楽町線東池袋駅が一般的な価値観だと思いますけどね。
東池袋の西側の池袋駅まで歩ける辺りは別ですよ。
池袋駅＞＞＞＞＞＞＞＞＞大塚駅ですから。
あくまでも「立地だけ」の評価です。

マンションは立地だけではないので
ステアリ＞＞＞ルフォン＞初代PTなら同意しますよ。

[3194: 坪単価比較中さん]

試しにそれぞれのマンションが接している道路の路線価を調べて見ました。
ステアリ：1270　590　540　490
ルフォン：870　680　670
初代PT：440　410
「立地だけ」ならステアリ＞ルフォン＞＞＞初代PTだと思いますけどね。
それが客観的な評価です。

[3195: 匿名さん]

>>3194 坪単価比較中さん
ブリリア（豊島区役所）周辺の路線価 980 730 660 620
環5-1開通すれば正面は上がると思うけど思ったより高くないのね

[3196: マンション検討中さん]

>>3191 匿名さん
貴方言葉悪いね

[3197: 匿名さん]

>>3189 マンション検討中さん
日経平均はこの半年間右肩下がり。
今の段階ではそうですが、入居時にもお得かどうかは難しいですね。
勿論、入居時には今よりもっとお得な可能性もありますし。
お得かどうかをあまり気にしすぎず、好きだから！欲しいから！買う、買ったの方が精神衛生上いいと思います。

[3198: 匿名さん]

塔屋できた途端にダサくなりましたね…。

[3199: マンション検討中さん]

ヘリポートあるマンションだから仕方ないですね。まぁ完成図は意匠が凝らしてあって割といいですが

[3200: 周辺住民さん]

>>3198 匿名さん
たしかに、あれいらなかったかもしれませんね

[3201: マンション検討中さん]

凄っ！

[3202: マンション掲示板さん]

>>3201 マンション検討中さん
他の２件も売出も残っている状況でこれはチャレンジ価格すぎるんじゃ...

[3203: マンション検討中さん]

>>3201 マンション検討中さん
抽選部屋とはいえ流石に助平価格ですね。。

[3204: マンコミュファンさん]

>>3203 マンション検討中さん
販売価格は約8900万、3000万超えの上乗せは、助平の上にドをつけたくなりますねぇ

[3205: 匿名さん]

>>3202 マンション掲示板さん
これでもまだ初代プラウドの中古よりは買う気がする。
少なくとも新築だし、駅直結で改札までも近いし。

[3206: 匿名さん]

ルフォン組がステアリに完敗したから今度は初代を目の敵にしてるのか。いやはや醜いね。

[3207: 名無しさん]

>>3193 坪単価比較中さん
トータル評価ならルフォンが一番下だろ
過剰仕様の免震以外、何もスペック勝ってないぞ

[3208: 匿名さん]

>>3207 名無しさん
立地が勝ってる。
根拠は路線価。

[3209: 通りすがり]

>>3207 名無しさん
大塚駅、徒歩5分の物件なんて、ほっとけばw

[3210: 通りすがり]

都内のマンションの価値を左右するのは、若い共働き世帯（特に嫁）が買いたいかどうか、でしょう。

[3211: マンション検討中さん]

>>3209 通りすがりさん

何もない東池袋駅、ほっとけば笑

[3212: 匿名さん]

おいおい、同じ城西の豊島区かっぺ同士、醜い争いは止めろよ。と渋谷区住みの俺からアドバイス。

[3213: 通りすがり]

>>3211 マンション検討中さん
大塚駅なんて、ラブホと風俗しかないやんw 池袋も多いけどなww

[3214: 通りすがり]

>>3212 匿名さん
渋谷区もいろいろやろw

[3215: マンション検討中さん]

>>3211 マンション検討中さん
なにもないのに、君がこの板に張り付いてる理由教えてよ

[3216: マンション検討中さん]

>>3215 マンション検討中さん

ただの事実だね笑

[3217: 匿名さん]

駅、プラネタリウム、水族館、図書館、複数の劇場、超高層オフィスと
直結してるわけだけどね。

[3218: 匿名さん]

>>3214 通りすがりさん
もれなくパークコートを代表する高級物件が存在するブランドエリアなのが渋谷区のいいところ。渋谷区ってだけである程度は価値を担保できる。
渋谷、恵比寿、広尾、代官山、初台、千駄ヶ谷etc

[3219: 匿名さん]

>>3218 匿名さん
初台って新宿区かと思ったら渋谷区なんだ

[3220: 匿名さん]

>>3218 匿名さん

代々木、上原、参宮橋
ブランドエリア擁しすぎですね渋谷区。

[3221: マンション検討中さん]

すれ違いどうでもいい！けど資産価値的には渋谷区いいよね。
池袋は副都心エリアでも庶民的で住みやすいところが魅力です。

[3222: 匿名さん]

しかし、街ランキングでは池袋の方がいつも上位なのは、
渋谷が奇抜でピーキーだからじゃないかな。

[3223: 通りすがり]

>>3218 匿名さん
新宿区よりの渋谷区はなしでしょう。要は松濤のイメージがあるかどうか、という。京王新線はなしねw

[3224: 匿名さん]

松濤、神山町　も超がつくブランドエリアですね。やっぱり渋谷区がナンバーワン
パークコート建ててもらえない豊島区は残念賞。

[3225: 匿名さん]

>>3219 匿名さん
京王新線3駅は全て渋谷区ですよ。

[3226: 通りすがり]

>>3225 匿名さん
あれはなーんちゃって渋谷区だよね。まぁ、豊島区池袋界隈は「花より団子」という構えで、よろしいかと。豊島区のエースは目白だけど、実際のところ、下落合は新宿区、目白台は文京区というw

[3227: 匿名さん]

>>3183 匿名さん
まだ消えていませんが、本当に申し込み入っているのでしょうかね？

[3228: ミッド高層契約者]

>>3226 通りすがりさん

まぁササハタハツもかっぺ豊島区よりは数段格上なんですけどね。

[3229: 通りすがり]

>>3218 匿名さん
しかし、初台と千駄ヶ谷に言及された時点で、ややあれ？という感じがしますねぇ。初台は問題外として、千駄ヶ谷も所詮は○○学会の支配地、さらにかつての大貧民窟の若葉に隣接してますね。

[3230: 通りすがり]

>>3228 ミッド高層契約者さん
あとは好みじゃないでしょうか？　わたしは同じ首都高が近くに通る排ガス地帯なら東池袋ですかね。そうそう、豊島区で目白に次ぐエースを忘れてました。西池袋。これはいまだに昭和の香りがする良い街ですよ。あのライトさんの名建築もありますね。

[3231: ミッド高層契約者]

>>3229 通りすがりさん

千駄ヶ谷、初台ともに築浅のパークコートありますからねぇ。豊島区には是非ともパークコート誘致を頑張って欲しい。そうすればかっぺ卒業できるから。

[3232: 口コミ知りたいさん]

>>3212 匿名さん
君、同じ城西の豊島区かっぺ同士って言ってるけど豊島区は城西ではなく城北だよね。
城西は君が住んでると自称してる渋谷区や新宿などを含む地域。自分の住んでる地域すらまともに分からないとかほんとに君渋谷に住んでるの？

[3233: 通りすがり]

>>3231 ミッド高層契約者さん
パークコートがあっても初台や千駄ヶ谷じゃなぁ。 カネの無駄やろw 頑張ってねww

[3234: 匿名さん]

しかし完売したスレにわざわざ出向いてマウントとはねぇ。
両親からまともな教育受けてこなかったからこういう性格になるのだろうか。
とりあえずそちらの区はヤバいやつが住んでいるというベンチマークにはなった。

[3235: 通りすがり]

>>3234 匿名さん
初台は渋谷区じゃないよ。本籍は新宿区か中野区ねw

[3236: 通りすがり]

>>3234 匿名さん
新宿駅に至近なのは立派です。

[3237: ミッド高層契約者]

>>3232 口コミ知りたいさん

[3238: 通りすがり]

↑やっぱ渋谷区はすげぇなぁ（初台と千駄ヶ谷を除く）。

[3239: 匿名さん]

ササハタハツてなんだと思ったら笹塚幡ヶ谷初台で渋谷区なんだな
一度も行ったことないから知らんけど新宿でないと渋谷に行けないのは大変そう

[3240: 通りすがり]

>>3239 匿名さん
笹塚、幡ヶ谷、初台。甲州街道と4号線の街。

[3244: 匿名さん]

銀座線、丸の内線と比べると微妙かもね

[3248: 通りがかりさん]

[No.3241～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[3249: 匿名さん]

アウルの50階、85.71㎡16,980万円。
16,400万円で成約しました。
成約坪単価632万円

プラウドタワー東池袋ステーションアリーナの18階71.04㎡の13,500万円転売住戸は12,550万円で成約です。
成約坪単価584万円。

いよいよ東池袋の相場がとんでもないことになってきました。
このままだとC地区はどうなりますかね。

[3250: 匿名さん]

新築が築十年に負けてる歪な相場ですね。
正しくバブル

[3251: マンション検討中さん]

事実かどうかわからないし、どうやってその情報を得たのかもわからないけど。
仮に投稿者が不動産関係者なら守秘義務違反の恐れがかなり強いし、知り合いや取引のある業者から聞いた話なら教えてくれた人が守秘義務違反に問われる可能性があるよ？
宅地建物取引業法にも守秘義務の規定はあるからね？

[3252: 購入経験者さん]

成約事例を守秘義務違反とはわらたwww
まぁこの情報は事実よ。
感の良い方ならどうやって知ったかはすぐにわかる。

[3253: マンコミュファンさん]

まあ普通にレインズでしょう。ちなみに一般用にも限定情報が公開されますが、ある程度築年数等でどの物件がいくらで売れたか絞ることはできますね。アウルは立地、50階、リフォーム済、間取り◯と評価されたんでしょうがそれにしても高いですね...。ブリリアより少し安いですが、東池袋最高坪単価に届きそうなレベルです。

[3254: マンション検討中さん]

公開されていない成約事例を知りえるのは不動産業界関係者と当事者だけ。
不動産業界関係者が職務上知りえた情報を他者に伝えるのは守秘義務違反、つまり違法行為だよ。

まあ、嘘情報だと思うけどねｗｗｗ
不動産業者はそのあたりはよくわかってるからねｗｗｗ

[3255: マンション検討中さん]

>>3253 マンコミュファンさん
普通のレインズは不動産関係者しか見れない。それを一般に漏らすのは守秘義務違反。
一般に公開されているレインズマーケットインフォメーションにはこの情報は出ていない。

[3256: 購入経験者さん]

とりあえず3254が不動産を全く知らないド素人ということはよくわかったw

[3257: 匿名さん]

ここの書き込みの前にツイッターに書き込みあったね
成約価格までは書いてなかったけど

[3258: マンション検討中さん]

成約価格を書かなければ守秘義務違反にならないからね。
あそこを買おうと思って業者に電話したら売れましたといわれた、という言い訳が通用するから。
中古マンションがいくらで売れたかはレインズマーケットインフォメーションに乗るまでは当事者か職務上知りえた秘密を知っている人だけなの。

[3259: マンション検討中さん]

まぁ煽りすぎました。すいません。
嘘かどうかはレインズマーケットインフォメーションに乗ればわかりますけどね。

[3260: マンション検討中さん]

しかしアウルで630万となればブリリアの中古はどうなるんだろう。
東池袋だけの相対的な比較でいくなら700万いってもおかしくないような気がするけど、広域的に見れば港区、番町も視野に入ってくるレベルで果たしてそれで売れるかどうか、、、

[3261: マンション検討中さん]

>>3260 マンション検討中さん

まぁアウルが630万で売れるのではなく、たまたま630万で一件売れたという話かもしれんしな。630万で一件売れたからって、それが相場か、みんな630万で買うかとなれば違う気がする。

[3262: マンション検討中さん]

>>3261 マンション検討中さん
新築がこの価格で大抽選会です！とか竣工前に完売しました！って言うのは客観性が高いですよね。
数百人から下手すれば数千人がその価格で買いたい！と思ったということですから。

ステアリが大抽選会でもなく、竣工だいぶ前に完売したということはその時点での適正価格であったという証拠です。

中古の売買って難しいですね。

[3263: マンコミュファンさん]

>>3259 マンション検討中さん

謝ることはないと思いますよ?！参考になりました

[3264: マンション検討中さん]

>>3260 マンション検討中さん
ブリリアの上層階で同じような広さだったら@700も相対的にありそうですが、普通に考えたら番町を選ぶ気もします(ただブリリアの耐震はオンリーワン感がある)。

今回の@630はちょっとサンプルとしては少なすぎるのでわかりませんね。あとブリリアは中古の売りが少なすぎて評価が難しい...

[3265: マンション検討中さん]

>>3264 マンション検討中さん
ブリリアみたいなオンリーワンマンションで売りが少なければ高層階の希少な部屋が出れば坪700でも買いたいという人もいるかもですね。
一般論では3Aや番町を買うと思いますが、どうしても東池袋に住みたい！ブリリアに住みたい！お金は幾らでもある！という方もいるでしょうから。
ほとんどの新築マンションにプレミアムルームが作られるのも同じ理由だと思います。

[3266: マンコミュファンさん]

>>3265 マンション検討中さん

そうですね。とりあえず超高層階(OCじゃなく)が売りに出て成約がどうなるかを見てみたいです。
でもそれで高いと私が検討中のC地区の値段もあがりそうなので怖くもありますが...

[3267: 匿名さん]

港区が視野に入る値段ってよく言われるんだけど、同じ条件なら港区の方が現状でもずっと高い。築古とか向きが悪いとか眺望が悪いとか狭いとか色々難ありでようやく同じ値段だと思うんだけどね。今新築買っている人ってやっぱり新しいのがいいってことでしょ？古くて小規模なマンションは管理会社からも三行半突きつけられる時代だからね。いつまでもビンテージだ資産価値だと言ってもいられない時代が来たように思う。

[3268: eマンションさん]

>>3267 匿名さん
港区、、意外とそうでもないんだよね

[3269: マンコミュファンさん]

港区でもハザードとか液状化リスクがあるところはちょっと、という気はします。まあここは個人の価値観ですかね。東池袋はその点は良いのですがイメージは港区はかっこいいですよねw

[3270: マンション検討中さん]

白金高輪あたりなら新しい目どころか新築でも坪700万で買えますよ。
ex パークハウス高輪タワー、パークハウス高輪松ヶ丘、パークハウス三田ガーデン等
流石に3Aはちょっと厳しいですがね。
でも3265がおっしゃるとおり、中古の1部屋なら港区ではなくブリリアの指名買いしたいという方は一定数いるでしょうね。
C地区が同じような価格だとすると流石に厳しいでしょうが。

[3271: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3272: マンション検討中さん]

そりゃ白金高輪ならね…

[3273: 匿名さん]

エバーグランで起因のバブル崩壊でC地区はブリリアと同じく坪350でしょうか。記録的な高値掴みになりそうです…。

[3274: 匿名さん]

>>3198 匿名さん

夢がないな東池袋
パークコート級なんだっけか？
誰が買うの？

[3275: 匿名さん]

>>3273 匿名さん
C地区はもう概ねの価格は決まってるから。
相場が上がれば記録的な大抽選会、相場が下がれば不人気売れ残りマンションになるだけ。

[3276: 匿名さん]

ブリリアのええとこ
①東池袋では、地域ではナンバーワン
②隈研吾デザイン
③免震構造　
④区役所のマンション
⑤共用部が、広い
⑥値崩れする要因がないのかも

問題点、賃貸物件ばかりで、ほんまの購入者居住者少ない

[3277: 匿名さん]

>>3274 匿名さん
お前以外買う気満々だから心配すんな
郊外で大人しくしてなさい

[3278: 匿名さん]

>>3277 匿名さん

試しに転売してみ？
郊外民が郊外って。

[3279: 匿名さん]

ステアリの8階地権者住戸の1LDK、坪488万で成約したようです。
地権者住戸ですから値段は付いてませんが、売り出し価格よりかなり値下げしたようですし、ここ最近の市況からすると普通な印象？

[3280: ご近所さん]

池袋の王様「ブリリアタワー池袋」も、遂に潮時？
春ころ迄なら、表に出る前に業者が仕入れていた様な
「44階 76.13㎡ 3LDK 1億5200万 坪≒659万」が
≒1カ月経過も売れず、流石に坪単価で欲張り過ぎ？

[3281: 匿名さん]

東池袋全体で上がりどまった感じは出てますね。
あのブリリアは売れると思いますが、全体的に動きが遅くなってきています。
ステアリ入居が近づいてくると値下げしはじめる人も出てくるでしょうね。

[3282: 匿名さん]

今売り出し中のブリリアは東向きの中住戸なのが売れてない原因では？
今年のブリリアの中古は北東角、南東角、南西角でした。
今回の部屋はC地区と被りやすいのに、坪単価では今までのどの売出しより高いですし。

[3283: ご近所さん]

ココと反対の西口側ですが、BrilliaTower池袋West が、やっとHP開設されましたね。
C地区以外でも、西口の大規模再開発も有り、池袋エリアの発展は止まらない！

[3284: マンション検討中さん]

>>3279 匿名さん
えっ、520超えてません？

[3285: 匿名さん]

>>3284 マンション検討中さん
もともとは500超えてましたが、値引きしたようです。

[3286: マンション検討中さん]

>>3285 匿名さん
いや、RAINSの成約価格がです。

[3287: 匿名さん]

>>3286 マンション検討中さん
計算してみてください。
488万です。

[3288: 検討板ユーザーさん]

>>3280 ご近所さん
あのブリリア広告出てから内見まで1ヶ月あっただけで、内見初日で複数申込あったらしいですよ。ただ東池袋相場はバブルな気がしますね。アウルも640とかでしたし

[3289: 検討板ユーザーさん]

>>3286 マンション検討中さん
1LDKのほうですよ?

[3290: 口コミ知りたいさん]

売り出しなくなったけど売れたのかな？

[3291: 評判気になるさん]

売れたのか売るのをやめたのかが謎ですね。正直前の3LDKと比べると割高の印象はありましたが

[3292: 評判気になるさん]

以前のスレのように、入居前でありながらステアリも、結局当初の販売価格に勝てない価格で売買されてる実態が事実とすると、今後入居開始後数年後に噂されるいくつかのタワマン乱立すると投資物件としては更に売りにくく、特に低層や北向、お見合い部屋は投資物件としてはどうなんでしょう。
向きや位置にもよるでしょうけど、居住志向の方は別としても、今後暫くは当初の販売価格以上に売れるような部屋がいくつも出る流れにはならないのでは、、、

[3293: 匿名さん]

>>3292 評判気になるさん
11階の地権者住戸の話してます？あれは明らかに売主事情ある案件でしょう、価格的にも売却期間的にも。
この部屋の他に新築販売時価格を下回る価格での成約は自分は把握してないですが他にありましたかね？
2LDK、3LDKともに結構乗せた部屋なら何部屋も存じ上げてますが。あとそもそも投資向けじゃないというのが、既知の理解だったと思いますが…他に目ぼしい新築もないですよね。西口はエリア性質的にも距離的にも競合しないでしょう。

[3294: 検討板ユーザーさん]

成約を知っているのは新築価格とほぼ同じで売れた1LDKと少し上乗せできた条件のいい南向き3LDKかな。まあでもそんなに値上がりもしないけど値崩れもしないような。C地区の価格次第ですが。

[3295: 通りがかりさん]

ちなみに、先に出来たプラウドタワー東池袋は、
南東側が結構売りに出てます。
南東側は、午前11頃になると、真っ暗です。
やはり眺望、日当たりのいい南西側の2部屋が正解でした。
在宅勤務増えて日当たりは大事ですよ。

[3296: 匿名さん]

>>3295 通りがかりさん
なんで前建てもないのに真っ暗になるの？
日照と採光の違いを知らないってこと？

[3297: 口コミ知りたいさん]

南東側は窓の無い部屋もあります。内見の時は午後に電気を消してみて下さい。
午前と夜間の内見では気づきませんので要注意。

[3298: 匿名さん]

それ向きとか関係なく行灯部屋かどうかの話じゃん
朝に太陽入らないのは棚に上げてるし、南西にも行灯部屋あるし、適当すぎて何の注意喚起かも分からん

[3299: マンション検討中さん]

窓の無い行灯部屋を日当たりの議論に出すのはさすがにワロタ。
しかもここステアリのスレで、ステアリに行灯部屋なんてないし、ここで話す意味不明(笑)

[3300: 評判気になるさん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3301: 匿名さん]

行灯部屋は3面に家具なり置けるから書斎としては良いんだよね、本も日焼けしないし。
単純に日が当たらないからどうたら言ってる浅学な人は放っておきましょう。
さて内覧会始まりますね、楽しみです。

[3302: 東池袋駅利用者]

ここの低層階にはお店とかはいるのですか？

[3303: 匿名さん]

>>3302 東池袋駅利用者さん
ドラッグストアとクリニック・調剤薬局、保育園が入るようです。

[3304: 名無しさん]

>>3303 匿名さん

ありがとうございます！

[3305: マンション検討中さん]

今、売りに出てる北側高層階の眺望が気になってます。
検討材料にしたいと思ってるんですが、30階以上の高層階でありながらここのベランダからの眺望が少し気になり、地図で見る限り右にアウル、正面にエアライズと少し左にブリリア、更に3年後にはその左手西側にC地区に巨大ツインが建つようで、完全に至近距離にここより高層のタワマンに取り囲まれてしまうような状況にも思えるのですが、現地に詳しい情報をお持ちのどなたかご教示いただけないでしょうか?
出来れば30階もの高層ならベランダから抜ける眺望期待したいのですが、、、

[3306: 匿名さん]

>>3305 マンション検討中さん
北側の保健所もC地区完成後にタワマン計画あります。
ただエアライズやアウルならまだしも、ブリリアやC地区で至近距離と感じるなら、この北側も至近距離になると思いますので、ステアリ買うなら東から南しか選択肢ありません。その程度にはブリリアもC地区も離れてますが、そもそも北向き2LDKからは見えない方です…

本当に眺望求めたいなら、先発のプラウドタワー東池袋の方が良いですよ。南東向きは半永久眺望ですから。

[3307: 通りがかりさん]

>>3305 マンション検討中さん

GoogleEarthで高度と角度をうまく調整すればシミュできるかと

[3308: マンション検討中さん]

>>3306 匿名さん
アドバイスありがとうございました。
改めてGoogleで見てみましたが、北向はたとえ最上階でもアウル、エアライズとまともにお見合いになるようですね。やはり左手もブリリアとツインが立ちはだかるようですね。
眺望どころか、日も射さないのにベランダ側カーテンは丸見え防止で常時締め切りになりそうな予感しますのでここはパスします。
コメントありがとうございました。

[3309: 検討者]

>>3308 マンション検討中さん
東向き、高層階の2LDKも売り出し中ですね。

[3310: マンション検討中さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[3311: ご近所さん]

>>3309 検討者さん
ベランダに出たら南側の皇居方面、部屋からはスカイツリー、筑波山方面が一望できるようです。

[3312: 匿名さん]

近くを通ったので写真を撮りました

[3313: 匿名さん]

>>3312 匿名さん

基壇部のタイルを貼ったら急にグレード感上がりましたね。
中～高層階だけ見てたら簡素な吹き付けで「何じゃこりゃ」と思ってましたが。

[3314: マンション検討中さん]

>>3313 匿名さん
でも、何度見ても手前の黒い物体が目障りで邪魔な存在ですね。

[3315: 匿名さん]

>>3312 匿名さん
手前の黒い物体は確かに目立ちますね
なお同じ角度からの写真もマンクラが撮るとこうなります
https://twitter.com/tuumo_10/status/1497449642401079296

[3316: 口コミ知りたいさん]

>>3315 匿名さん

今日、通りかかったけど。
すごくカッコよかった！

[3317: マンション掲示板さん]

前評判の割に重厚感あって素敵な感じですよね。
地下鉄出口が開通したらさらに変わりそうな感じがします。

[3318: 匿名さん]

うーん。アウルにすら完敗かな。

[3319: 匿名さん]

>>3315 匿名さん
君の心が燻んでるから穿った見方してるんだと思うけど、下を撮ったら工事の人とか映っちゃうの配慮してるだけじゃないのこれ
現に>>3312はガッツリ入ってるし、そもそも全体を撮るなら上向くか道路向かいからだし、現地を知らないの丸わかりだな

[3320: 匿名さん]

>>3319 匿名さん

まぁまぁ。ブリリアとエアライズとアウルとC地区2棟の狭間にちょこんと立つチビマンなんだから黒い物体も目立たないよ。維持管理費はエリアナンバーワンだけどね。

[3321: マンション掲示板さん]

>>3320 匿名さん

さっきから嫌いなら掲示板こなきゃいいのに。暇なんですねw

[3322: 匿名さん]

>>3320 匿名さん

61平米で管理費24,240円／月 修繕積立金9,670円／月
合計33,910円/月。6年目以降修繕積立が倍額になると45,580円/月ですね。35年トータル2000万は軽く越えますね。3Lだと3000万は越えそう。今の内に売れないととんでもないことになりそうです。

[3323: マンション検討中さん]

>>3321 マンション掲示板さん

逆で、めっちゃ買いたいんだと思う。だからここでネガキャン張って少しでも中古価格下がらないかなって。まあ無駄なんですが、、、

[3324: ご近所]

>>3323 マンション検討中さん
たぶんそうやろね。管理費の話もしょせんはしれてるレベルだしな。

[3325: 匿名さん]

C地区は数年前に価格fixしてるだろうからここより安く来るだろうな。契約者が検討スレで調子にのれるのもそこまで。阿鼻叫喚だよ。

[3326: マンション掲示板さん]

>>3325 匿名さん
バカだなお前

[3327: マンション検討中さん]

価格fixなわけ無いやん。

[3328: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[3329: マンション掲示板さん]

>>3328 マンション検討中さん

もう販売終わったマンションのネガやられてもね・・・買えなかったのがよほど悔しかったのか、安値で欲しいのか。
側から見てて見苦しいよ。

もしくは東池袋界隈のタワマン掲示板全てで注意喚起したらどうですか？

[3330: 匿名さん]

入居開始で検討版は閉鎖じゃなかったでしたっけ？

[3331: マンション比較中さん]

契約者の見回りが酷いな。都合の悪いレスはすぐ削除依頼。

[3332: 検討板ユーザーさん]

>>3331 マンション比較中さん

削除依頼かけてもなんでも削除になるわけではありません。それだけ不当な投稿だったんでしょうね。
むしろあなたは「契約者にとって都合の悪いレス」を削除されたら困る人なのですか？

[3333: マンション検討中さん]

先に建ったブリリアやアウル、エアライズがこのままの修繕積立費ですむと思っている理由が知りたいな。
むしろ、最初から高く設定されているから管理組合でもめたり、修繕できないリスクが低いのに。
C地区の管理費、修繕積立費も先行3棟より遥かに高く設定されると思うよ。
ステアリよりは安いだろうけどね。

[3334: 匿名さん]

>>3332 検討板ユーザーさん

当たり前でしょ。
悪いところも考慮に入れた上で購入検討してるのでね。
悪い点晒されて困るのは契約者さんか仲介業者だけですよね呆

[3335: eマンションさん]

>>3334 匿名さん

なんだよw検討中の人だったのかよ！
住民板荒らさないでくれよ笑

[3336: 通りがかりさん]

>>3334 匿名さん
え？購入検討してる物件の掲示板荒らすのって当たり前なの？むしろ正気か？笑
そんなやつに購入されちゃう住民の人かわいそう。笑

[3337: 匿名さん]

>>3334 匿名さん
もしかしたら知らないかもしれないから教えてあげるけど、ここのマンショは1年以上前に完売してるよ！
もう少し大きくなって、情報収集力高めてから書き込もうね！

[3338: 検討板ユーザーさん]

>>3333 マンション検討中さん

修繕に関しては通常長期の計画がありますので、ステアリも例外ではない&たしかに上がり幅はすごい。普通は契約前に入手していると思われ(中古の他のタワマンも見学に行けば計画は貰えます)。まあ戸数が少ないところはどうしても(共用施設の割に)重くなるのは事実。でもステアリは販売時坪単価は安いと思うので、悪くない物件かと。今の中古価格ならC地区見てからで良い気がしますが。

[3339: マンション検討中さん]

もしかしてルフォン大塚のがカッコいいし、良かったって事ないですよね？

[3340: 匿名さん]

>>3339 マンション検討中さん
不動産として大塚は完敗なのでそれさ有り得ない

[3341: 匿名さん]

>>3340 匿名さん

完敗？面白いね

[3342: マンション検討中さん]

>>3340 さん

>>3340 匿名さん
どうやら大塚が不動産として、完敗とは言いきれない動きもあるようですよ。
今月4月に豊島区に大塚駅南口地区再開発準備組合設立が設立されて、協議が始まり南大塚駅前のサンモール商店街を中心とした再開発計画が盛り込まれたようです。
万一、この後数年後北口に引き続き南口サンモール周辺を中心とした再開発が実現すると、これはルフォン大塚にとっては、総体的に不動産価値としてプラスの追い風要素になる可能性大かと思いまね。
大塚も動いてますよ。

[3343: マンション検討中さん]

つーかここは維持管理費高すぎて終わってる。
今後資材&人件費インフレで駐車場込み月20万コース。
幸いにも現状はピークアウト寸前だからさっさと売って田都沿線の戸建に移った方が安全。

[3344: 匿名さん]

>>3342 マンション検討中さん
それは大塚にだけ再開発による将来性がある場合の論理ではないですかね？エリア間比較であれば、絶対的な比較ではなく、相対的な比較が必要と思います

大塚駅のそれは把握していますが、それ以上に東池袋エリアの再開発規模が客観的にも違うので、贔屓目抜きにしたって国家戦略特区に指定されているエリアとは比較にならないですよ

イケサンパークの近隣地もこれから40階建規模のタワマンを主とした再開発計画が2件ありますし、補助81号線の開通に合わせた話し合いもされているところです

[3345: マンション検討中さん]

>>3344 匿名さん
ステアリの管理費コストの話題からエリア比較の再開発に話の論点が脱線してますね。

どちらも再開発が入れば、資産価値のプラスに働いて貴殿のおっしゃる、南池袋Ｃ地区twin、保健所周辺タワマンや都電沿い道路整備等、当方も熟知してるつもりですし、加えて4月に大塚駅南口も再開発の組織が立ち上げで、双方物件共に不動産価値が上がる要素があってハッピーになるんではということが言いたいだけで、今さらステアリ、ルフォンが買った負けたの話など、2つの物件が今も販売中の時期でもあるまいしあまりに次元が低くて議論しても仕方無いと思います。
論点は、ステアリと管理費、修繕積立金、駐車場等コストにかかる今後の維持設定の適正性に関して議論がここまで継続してるはです。

ちなみに、当方はステアリ売り物件も検討しています。

[3346: マンション検討中さん]

>>3344 匿名さん
ステアリの管理費コストの話題からエリア比較の再開発に話の論点が脱線してますね。

どちらも再開発が入れば、資産価値のプラスに働いて貴殿のおっしゃる、南池袋Ｃ地区twin、保健所周辺タワマンや都電沿い道路整備等、当方も熟知してるつもりですし、加えて4月に大塚駅南口も再開発の組織が立ち上げで、双方物件共に不動産価値が上がる要素があってハッピーになるんではということが言いたいだけで、今さらステアリ、ルフォンが勝った負けたの話など、2つの物件が今も販売中の時期でもあるまいしあまりに次元が低くて議論しても仕方無いと思います。
論点は、ステアリと管理費、修繕積立金、駐車場等コストにかかる今後の維持設定の適正性に関して議論がここまで継続してるはです。

ちなみに、当方はステアリ売り物件も検討しています。

[3347: 匿名さん]

勝手に論点決めて他人の投稿を次元が低いとか脱線とか言い出す人は匿名掲示板向いてないと思いますよ。
管理費の話してるのも、あなただけでは？住民でもないのに住民板荒らしてますよね

[3348: 検討中]

>>3347 匿名さん
ここは住民板じゃなくて、私を含めた検討板でしょ。

[3349: マンション検討中さん]

イメージパースではかなり近未来的な想像してましたが、実物で見るとなかなか期待はずれに見えますが、いいんでしょうか？それとも管理費等が高いとの声は、それとも関係あったりします?

[3350: 検討板ユーザーさん]

suumo掲載写真とか見る限り、分譲住戸と地権者住戸、浴室やキッチン水栓の仕様違いますね。

[3351: 匿名さん]

>>3348 検討中さん
ここは「新築」マンションの検討スレで未入居部屋含めた中古の検討スレではないです。
新築完売かつ入居開始しているので本来であればスレ閉鎖のはずのところ、過疎っているからか放置されているようですが、荒れてきたらBTTみたいに閉鎖されますよ。