プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[3141: 匿名さん]

>>3139 匿名さん
そうかもですね。
最近の池袋タワマンの動きを見ていると、ブリリアタワーのみ瞬間蒸発。他は一見お得そうに見えてもなかなか売れてないですよね。
本当に相場が形成されると、ブリリア以外のタワマン はみんなが思ってるほどの価値がないのでは？と思っています。
逆にブリリアの価値はもっと高いのかも知れません。

[3142: マンション検討中さん]

>>3135 匿名さん
マンション購入の適齢期と思われる30代に関してはこんなデータがありました。
https://www.businessinsider.jp/post-195159

所謂30代パワカのほとんどは世帯年収2000万未満と思われます、が、、、
世帯年収2000万超って23区内限定だと3％前後もいるんですね。
1％未満しかいないと思っていました。
そうすると、坪600越えで所謂パワカは買えなくても買える人の人数がそれなりにいるので超えてくる可能性もあるかも知れませんね。

[3143: 匿名さん]

40代のパワカなら、外資系勤務で２人とも普通に年収1,000万超えます。
アラフィフだと、２人とも1,500万。
23区ではなく、山手線エリアだと、結構そんなものです。

[3144: マンション検討中さん]

逆にそれしかいかないんか、、、
C地区は30代で最低1500万はないと年齢から逆算するとキツくないですか？
二馬力1000万じゃ今の市況新築マンション無理でしょ。

[3145: マンション検討中さん]

あ、失礼しました、1馬力で1,000万ですね。
ここもC地区もメイン層はパワーカップルになるんでしょうか。

[3146: マンション検討中さん]

>>3144 マンション検討中さん
坪550（70㎡11500万）は一つの壁だと考えています。

世帯年収1500万円で銀行から借りられる限界ギリギリの8倍弱、2000万円で適正程度の6倍弱になりますので、パワカの買える限界が坪550になる計算です。

なので、ステアリのメイン層はパワカになっていると思いますが、C地区のメイン層がパワカになるかどうかは価格次第だと思います。

[3147: 匿名さん]

マンマニがお抱えの仲介の売出し価格持ち出してきて相場上がってるような印象操作してて草生える。
なんかもう金の匂いが露骨になってきたな。

[3148: 名無しさん]

販売戸数1000以上のc地区を坪550で出されたら周辺相場は下落するの見えてますからね。
尤もクヤクション以外上がりすぎているのが実情ですから。

[3149: 匿名さん]

>>3146 マンション検討中さん
知人の話ですが、
タワマンブーム到来で湾岸を買った若いパワカが、
15年経過で世帯年収2千万台に到達。
その年収で坪600万、子１人の平米数なら無問題。売った金もあるし。

湾岸暮らし後、次は絶対に駅直結に移住したいと言ってました。
通勤で徒歩がつらく、悪天候や寒暖の呪縛からの解放は、奥さんの強い希望とか。
他に山手線内側の駅直結となると暫く無いので、千戸売り抜けると思います。
駅直結の資産価値の安定度から、たとえ高額ローンでも貯蓄と同義ですし。

[3150: マンション検討中さん]

パワカの壁はごもっともだと思うんですが、すみふが所沢で最高坪単価540万とかで分譲してるの見ると、空気読んでくれそうにない気もしてしまいます。
ただ、今回は野村も参画してるので、すみふも売れ残りを嫌いがちな野村を意識せざるを得ないような気もしますね。

[3151: マンション検討中さん]

>>3149 匿名さん
3146です。
初回購入から15年後なので推定40代中盤という前提で考えていいでしょうか？

含み益が数千万単位であるならば40代中盤で世帯年収2000万の方でも買えるのではないでしょうか？
それで1000戸売り切れるかとなるとまた違う話かなぁ、と思います。

100戸や200戸ならばそれで十分売れると思いますが、1500戸売ろうと思えば広域から通常のパワカでは買えない富裕層を呼び込まないと厳しいのではないでしょうか？

[3152: マンション検討中さん]

>>3150 マンション検討中さん
数が少なければいくら高くてもさばけますよ。
所沢にも地主さんとか社長さんとかでお金を一杯持っていて所沢に住みたい、どんなに高くてもいいからいいものが欲しいという方はいらっしゃると思いますから。
池袋で例えると、西口の東武デパート辺りの再開発のプレミアムルームなんて坪1000超えても楽勝で売れると思いますけどね。
平均坪単価600以上で1500戸さばけるかどうかです。

[3153: 匿名さん]

>>3150 マンション検討中さん
所沢駅、新築、１憶数千万円で販売中ですね。

40代前半で世帯2000万の知人が、先月、１億の中古を契約した。
築数年、70平米。山手線内側だけど、駅から結構歩くし、買い物不便なところ。

Ｃ地区なら坪600でも全然イケるし、コロナで金使わない分、家に金投下。

[3154: 匿名さん]

全1,450戸、分譲1,193戸。

要するに、間取りを50～70平米に中心にしてグロスが下がってくれれば買えるわけで、坪単価の話は投資的な論点です。区は永住者を入居させるために補助金を出すわけだし、どこも坪単価が上がっている現状、転売で儲ける空中族が喜ぶ安値に設定にする必要はないでしょう。C地区は１番のランドマークになるので、そこで安値だと、頭打ちにしてしまいます。坪600万超えでいいんです。
下は40平米で7千万円台～上は３億超えと、設定次第で1,193戸様々なニーズを網羅できれば、完売できるんじゃないですか？スミフなら何年かかってでも。

[3155: ご近所さん]

北街区に関して言えば、17階あたりまでの下層階に40平米台50平米台を中心に配し、18階より上は70平米台、51階52階が80平米以上のプレミアムフロアって構成ですね。下層階は目に優しい価格設定になると思いますよ。

[3156: 匿名さん]

>>3155 ご近所さん
40階?49階をエグゼクティブとかにしないですかね？
それぐらいの数なら高くても捌くの簡単ですし。
39階から下は、仕様を落として、良くしたい人はオプションつけてねにするとか。
PTKみたいな方式です。
そうすると、実需のパワカ層にも手が届きやすい価格になりそうです。

[3157: ご近所さん]

規模の割にプランが多くない感じなんですよね。まあ、間取り変更とかオプションで対処するんでしょうが。コストを圧縮してグロスを下げたいんじゃないでしょうかね。

[3158: 匿名さん]

『池袋、「住みたい街」へ変貌　渋谷に迫るマンション価格』
　2021年7月12日
　https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC168Z00W1A610C2000000/

[3159: マンション検討中さん]

>>3158 匿名さん
池袋が渋谷なみの価格になったら渋谷で買います。
私は渋谷でも買おうと思えば買えるので。

[3160: 匿名さん]

https://sega.jp/topics/210802_3/
サンシャイン60通りのビルが、リニューアルラッシュですね。
この向かいのビルも、デニーズのビルも、サンドラッグのビルも。

[3161: ご近所さん]

>>3155 ご近所さん
北街区はスミフなので2LDK＝55㎡前後、3LDKは65㎡前後が主体になるよ。
18階より上は3LDK主体にするならば、一番多い間取りは65㎡前後。

[3162: ご近所さん]

>>3161 ご近所さん
“するならば”ではなく、もう決まってる話です。信じるかどうかはお任せしますが、少なくとも地権者は皆知っていることです。

[3163: ご近所さん]

>>3162 ご近所さん
どういう間取りになるかは決まってるはずで、私の間取り予想が当たっているかどうかは地権者ならばわかるはず。
だけど、信じるに値するものが何もない。
今のあなたの情報の出し方じゃ、キャバクラ嬢が「もてそうですね！」と言っている並みに信じる要素がない。
そこまで言うならば、言えない、言ってはいけない情報は出さなくていいけど、あなたが地権者である証拠を個人が特定できない範囲でだしてくれる？

[3164: 匿名さん]

お二人とも名前が「ご近所さん」で紛らわしいので、
地権者さんは「地権者さん」にしてもらうとうれしい。

しかし、以前から感じるのは、地権者さんが持っている内部情報で
勝ち誇った書き方をするのは、どうかと思いますよ。
そういう物件のスレは、過去も相当荒れました。

[3165: 匿名さん]

建築計画書は今からでも隣の区役所行けば見れるでしょ。縦覧自体も関係者以外でもできたわけだし。
各階の部屋面積もEVの配置図も全部描いてるよ
地権者でなくても誰でも調べればわかること。
その上で>>3155の内容は正しいです。

[3166: 匿名さん]

ところでB地区はどうなってるの？
昨日通りかかったら8階建て81戸のワンルームマンションお知らせ看板が出てたけど。

[3167: 職人さん]

>>3165 匿名さん

だとしたら、3165は答えを知っていながら、

＞なると思いますよ。
と書いて釣りをしたあと

＞もう決まってる話です。
と、マウントを取った。

これは、大人げない。
地権者さん、荒らすのやめましょうよ。

[3168: ご近所さん]

>>3165 匿名さん
そんな制度があったんですね。早速区役所にいってみてきます。
教えて頂いてありがとうございます。

[3169: ご近所さん]

3168です。
早速行こうと思って豊島区のHPを調べて見ましたが、タワーマンションみたいな大規模建物は豊島区ではなく東京都で閲覧になるようです。
区役所ならすぐ行けるけど都庁だとちょっとめんどくさいな、、、、

[3170: 周辺住民さん]

>>3166 匿名さん
区役所目の前のコインパーキングの所ですね。
準備組合のHPも閉鎖されていますし、実現可能性がほぼなくなったのでは？

[3171: 通りがかりさん]

スレ違いかもしれませんがc地区のお話しします。
c地区は坪600は超えません。もちろん平均の話であってプレミアムは除きますよ。
住友北地区は狭くグロスを抑えつつ制振で坪単価も抑える。野村南地区は面積は広く免震の一方、北棟には利便性で勝てないから坪単価も抑える。ここはちゃんと両社均衡がとれるように擦り合わせてます。
先にステアリを建てた野村としては「ステアリには内装で下駄履かせたのでc地区は坪単価同じでもいいですよね」、経営的には「これ以上あげるとさすがに捌けない」という理論です。
坪単価570です。

[3172: マンション検討中さん]

坪単価570だとしたらステアリでNタイプ購入した人涙目なのでは。。。
570超える部屋ってプレミアムとNタイプくらいですよね確か。

[3173: マンション検討中さん]

>>3172 マンション検討中さん

C地区は坪平均570って書いてありますね。ステアリの坪平均は520。600は超えてこなかったけどやっぱり全体としては10%弱程度値上がってるという評価なのでは？

[3174: マンション検討中さん]

ステアリより内装とか設備のグレード上げてほしいですが、どうですかね

[3175: 評判気になるさん]

駅直結制振だとその点は免震一類のブリリアより下、あとは築年数、隈研吾、スーパー(？)が下にある点、池袋への距離、戸数の多さを加味して@570はありそうな水準ですね。地権者割当時の価格だともう少し上に行く気もしますが...

[3176: 匿名さん]

>>3175 評判気になるさん
地権者割り当てはステアリ発売と同時期なので坪550程度での割り当てがされたのでは？と推測します。
そこから相場上昇分で気持ち上乗せした570という数字は説得力を感じますね。

[3177: 匿名さん]

ステアリの凶悪な管理修繕費考えると坪５７0でC出されちゃうと厳しい。
東、南向きは眺望特等席だけど、その他の方角は憤死だろ。

[3178: マンション検討中さん]

エレベーターを各階直結にするには構造上制振じゃないと難しいんでしょうか？

Nタイプは西側の眺望が塞がれるのにC地区よりかなり高いって可愛そうですね。せっかく眺望代で高いお金出してるのに。。。

[3179: 坪単価比較中さん]

以後、Ｃ地区の書き込みは、以下でお願いします
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/672447/

[3180: マンション検討中さん]

>>3177 匿名さん
憤死とおっしゃる方角の部屋は坪500以下の部屋も多かったですし、
またC地区の平均が570ということであれば眺望取れる部屋はもっと高いわけで、問題ないと思います。
野村の南向きいくらになるか気になります。

[3181: マンション検討中さん]

東池袋の中古マンション市場がすごいことになってますね。
初代プラウドタワー東池袋が低層階で坪530万
アウルタワー高層階が坪650万
売れるのか分かりませんが、こんな値付け1年前じゃ考えられなかったです。
もしこれが売れるのであればステアリも相対的に安値だったようにすら思えます。

[3182: 匿名さん]

売れるわけ無いじゃん。特に初代PT。
新築で立地は上のルフォン残ってるし。

[3183: 匿名さん]

>>3182 匿名さん
とっくに申し込み入ってるぞ初代PT。
残念だったね。立地が上だと思い込んでるルフォンより高い評価されちゃって。

[3184: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3185: マンション検討中さん]

いつも湧くルフォンのステアリアンチは何なの？
ルフォンはどうでもいいから書き込まないで欲しい。

[3186: 匿名さん]

>>3185 マンション検討中さん

普通に考えて東池袋直結>>>大塚駅徒歩4分>東池袋徒歩5分だろ。よく考えて物を言えよ。

[3187: 匿名さん]

>>3185 マンション検討中さん
横からだけど初代とルフォン比較してるだけで別にステアリアンチではないと思うけど

[3188: 匿名さん]

>>3183 匿名さん
本当かなあ？
アウルの高層階坪480ですら売れるのに半年かかったのに？
エアライズの中層階坪500も売れてないのに？
本当なら申し込みいれた人は正気とは思えないな。

[3189: マンション検討中さん]

ここに限らずですが、わずか1年位でマンション価格はかなり値上がりしてますね。
白金、豊洲や亀戸は供給価格かなり値上げしてますし、新しい供給もどこも以前よりだいぶ高い。
先のことは分かりませんが、今の段階ではここを買えた方も割安だったと思います。

[3190: 坪単価比較中さん]

>>3186 匿名さん
立地だけの評価なら
東池袋駅直結＞大塚駅徒歩4分＞＞＞東池袋駅徒歩5分でしょ。
さすがに山手線を舐めすぎ。

[3191: 匿名さん]

>>3186 匿名さん
じゃあなんでその価格で買い付け入ったのか説明してみろよ。単に駅に近いだけで評価されてないからだろ。知ったか知識じゃなくて頭で考えてから物言えよ。

[3192: 匿名さん]

>>3190 坪単価比較中さん
山手線だからなんでも価値あると思ってるのがお花畑すぎ。北端で実質単独駅の大塚をどんだけ過剰評価してんの？

[3193: 坪単価比較中さん]

>>3192 匿名さん
山手線大塚駅＞＞＞有楽町線東池袋駅が一般的な価値観だと思いますけどね。
東池袋の西側の池袋駅まで歩ける辺りは別ですよ。
池袋駅＞＞＞＞＞＞＞＞＞大塚駅ですから。
あくまでも「立地だけ」の評価です。

マンションは立地だけではないので
ステアリ＞＞＞ルフォン＞初代PTなら同意しますよ。

[3194: 坪単価比較中さん]

試しにそれぞれのマンションが接している道路の路線価を調べて見ました。
ステアリ：1270　590　540　490
ルフォン：870　680　670
初代PT：440　410
「立地だけ」ならステアリ＞ルフォン＞＞＞初代PTだと思いますけどね。
それが客観的な評価です。

[3195: 匿名さん]

>>3194 坪単価比較中さん
ブリリア（豊島区役所）周辺の路線価 980 730 660 620
環5-1開通すれば正面は上がると思うけど思ったより高くないのね

[3196: マンション検討中さん]

>>3191 匿名さん
貴方言葉悪いね

[3197: 匿名さん]

>>3189 マンション検討中さん
日経平均はこの半年間右肩下がり。
今の段階ではそうですが、入居時にもお得かどうかは難しいですね。
勿論、入居時には今よりもっとお得な可能性もありますし。
お得かどうかをあまり気にしすぎず、好きだから！欲しいから！買う、買ったの方が精神衛生上いいと思います。

[3198: 匿名さん]

塔屋できた途端にダサくなりましたね…。

[3199: マンション検討中さん]

ヘリポートあるマンションだから仕方ないですね。まぁ完成図は意匠が凝らしてあって割といいですが

[3200: 周辺住民さん]

>>3198 匿名さん
たしかに、あれいらなかったかもしれませんね

[3201: マンション検討中さん]

凄っ！

[3202: マンション掲示板さん]

>>3201 マンション検討中さん
他の２件も売出も残っている状況でこれはチャレンジ価格すぎるんじゃ...

[3203: マンション検討中さん]

>>3201 マンション検討中さん
抽選部屋とはいえ流石に助平価格ですね。。

[3204: マンコミュファンさん]

>>3203 マンション検討中さん
販売価格は約8900万、3000万超えの上乗せは、助平の上にドをつけたくなりますねぇ

[3205: 匿名さん]

>>3202 マンション掲示板さん
これでもまだ初代プラウドの中古よりは買う気がする。
少なくとも新築だし、駅直結で改札までも近いし。

[3206: 匿名さん]

ルフォン組がステアリに完敗したから今度は初代を目の敵にしてるのか。いやはや醜いね。

[3207: 名無しさん]

>>3193 坪単価比較中さん
トータル評価ならルフォンが一番下だろ
過剰仕様の免震以外、何もスペック勝ってないぞ

[3208: 匿名さん]

>>3207 名無しさん
立地が勝ってる。
根拠は路線価。

[3209: 通りすがり]

>>3207 名無しさん
大塚駅、徒歩5分の物件なんて、ほっとけばw

[3210: 通りすがり]

都内のマンションの価値を左右するのは、若い共働き世帯（特に嫁）が買いたいかどうか、でしょう。

[3211: マンション検討中さん]

>>3209 通りすがりさん

何もない東池袋駅、ほっとけば笑

[3212: 匿名さん]

おいおい、同じ城西の豊島区かっぺ同士、醜い争いは止めろよ。と渋谷区住みの俺からアドバイス。

[3213: 通りすがり]

>>3211 マンション検討中さん
大塚駅なんて、ラブホと風俗しかないやんw 池袋も多いけどなww

[3214: 通りすがり]

>>3212 匿名さん
渋谷区もいろいろやろw

[3215: マンション検討中さん]

>>3211 マンション検討中さん
なにもないのに、君がこの板に張り付いてる理由教えてよ

[3216: マンション検討中さん]

>>3215 マンション検討中さん

ただの事実だね笑

[3217: 匿名さん]

駅、プラネタリウム、水族館、図書館、複数の劇場、超高層オフィスと
直結してるわけだけどね。

[3218: 匿名さん]

>>3214 通りすがりさん
もれなくパークコートを代表する高級物件が存在するブランドエリアなのが渋谷区のいいところ。渋谷区ってだけである程度は価値を担保できる。
渋谷、恵比寿、広尾、代官山、初台、千駄ヶ谷etc

[3219: 匿名さん]

>>3218 匿名さん
初台って新宿区かと思ったら渋谷区なんだ

[3220: 匿名さん]

>>3218 匿名さん

代々木、上原、参宮橋
ブランドエリア擁しすぎですね渋谷区。

[3221: マンション検討中さん]

すれ違いどうでもいい！けど資産価値的には渋谷区いいよね。
池袋は副都心エリアでも庶民的で住みやすいところが魅力です。

[3222: 匿名さん]

しかし、街ランキングでは池袋の方がいつも上位なのは、
渋谷が奇抜でピーキーだからじゃないかな。

[3223: 通りすがり]

>>3218 匿名さん
新宿区よりの渋谷区はなしでしょう。要は松濤のイメージがあるかどうか、という。京王新線はなしねw

[3224: 匿名さん]

松濤、神山町　も超がつくブランドエリアですね。やっぱり渋谷区がナンバーワン
パークコート建ててもらえない豊島区は残念賞。

[3225: 匿名さん]

>>3219 匿名さん
京王新線3駅は全て渋谷区ですよ。

[3226: 通りすがり]

>>3225 匿名さん
あれはなーんちゃって渋谷区だよね。まぁ、豊島区池袋界隈は「花より団子」という構えで、よろしいかと。豊島区のエースは目白だけど、実際のところ、下落合は新宿区、目白台は文京区というw

[3227: 匿名さん]

>>3183 匿名さん
まだ消えていませんが、本当に申し込み入っているのでしょうかね？

[3228: ミッド高層契約者]

>>3226 通りすがりさん

まぁササハタハツもかっぺ豊島区よりは数段格上なんですけどね。

[3229: 通りすがり]

>>3218 匿名さん
しかし、初台と千駄ヶ谷に言及された時点で、ややあれ？という感じがしますねぇ。初台は問題外として、千駄ヶ谷も所詮は○○学会の支配地、さらにかつての大貧民窟の若葉に隣接してますね。

[3230: 通りすがり]

>>3228 ミッド高層契約者さん
あとは好みじゃないでしょうか？　わたしは同じ首都高が近くに通る排ガス地帯なら東池袋ですかね。そうそう、豊島区で目白に次ぐエースを忘れてました。西池袋。これはいまだに昭和の香りがする良い街ですよ。あのライトさんの名建築もありますね。

[3231: ミッド高層契約者]

>>3229 通りすがりさん

千駄ヶ谷、初台ともに築浅のパークコートありますからねぇ。豊島区には是非ともパークコート誘致を頑張って欲しい。そうすればかっぺ卒業できるから。

[3232: 口コミ知りたいさん]

>>3212 匿名さん
君、同じ城西の豊島区かっぺ同士って言ってるけど豊島区は城西ではなく城北だよね。
城西は君が住んでると自称してる渋谷区や新宿などを含む地域。自分の住んでる地域すらまともに分からないとかほんとに君渋谷に住んでるの？

[3233: 通りすがり]

>>3231 ミッド高層契約者さん
パークコートがあっても初台や千駄ヶ谷じゃなぁ。 カネの無駄やろw 頑張ってねww

[3234: 匿名さん]

しかし完売したスレにわざわざ出向いてマウントとはねぇ。
両親からまともな教育受けてこなかったからこういう性格になるのだろうか。
とりあえずそちらの区はヤバいやつが住んでいるというベンチマークにはなった。

[3235: 通りすがり]

>>3234 匿名さん
初台は渋谷区じゃないよ。本籍は新宿区か中野区ねw

[3236: 通りすがり]

>>3234 匿名さん
新宿駅に至近なのは立派です。

[3237: ミッド高層契約者]

>>3232 口コミ知りたいさん

[3238: 通りすがり]

↑やっぱ渋谷区はすげぇなぁ（初台と千駄ヶ谷を除く）。

[3239: 匿名さん]

ササハタハツてなんだと思ったら笹塚幡ヶ谷初台で渋谷区なんだな
一度も行ったことないから知らんけど新宿でないと渋谷に行けないのは大変そう

[3240: 通りすがり]

>>3239 匿名さん
笹塚、幡ヶ谷、初台。甲州街道と4号線の街。