プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[3062: マンション掲示板さん]

ここを買った池袋在住の者ですが、どこのスーパーというよりは、魚も肉も専門店が入ってくれたら嬉しいなぁと思います。野菜や袋物を買いにスーパーに行くことはありますが、魚や肉はまず買わないですね…いずれにしろ、C地区が出来ても池袋駅でデパ地下寄って、一駅乗って帰宅だと思いますが。

[3063: マンション掲示板さん]

雑司が谷のあたりは大きなスーパーがないので
C地区にできたらものすごく混雑しそうですね。
エアライズもアウルもステアリの方も雨の日でも濡れずに行けるスーパーの選択肢ができて便利になりますね。

[3064: 匿名さん]

大塚のエクセルシオールとかeightdaysみたいなお洒落なカフェが欲しい。ブリリア下のプロントは営業時間短すぎ。

[3065: マンション検討中さん]

>>3064 匿名さん
営業時間はエ プロントと同じかむしろ短いくらいでしょ

[3066: マンション検討中さん]

>>3064 匿名さん

スタバも欲しいよね。サンシャインにあるけど逆サイドでちょっと遠いし、、、。

[3067: 匿名さん]

>>3059 匿名さん
3058です。はい、そう思います。
これは、池袋＝激安エリアだからとディスってるわけではなくて、
むしろ池袋は、東京・池袋・新宿の３大駅直結デパ地下駅なので、
むしろ、業務スーパー（IKEAやコストコの都市型店とか？）でもいいのですが、
山手線内側でディスカウント系なら、話題性も含めてスゴいかな、と。
飲食も、まだ池袋に出店のない大手チェーンの、良い進出場所になるかと。
レッドロブスター、はま寿司、シズラー、ビッグボーイ、フォルクスetc

[3068: 匿名さん]

>>3063 マンション掲示板さん
近隣住民ですが本当にそう思います。
東池袋のタワマン群のみでなく、雑司ヶ谷や南池袋3丁目の住人にとっても大きな再開発ですね。
完成が待ち遠しいですね。

[3069: 匿名さん]

>>3067 匿名さん
そうなってくるとまさに再開発で街がかわっていきますね。
想像するとわくわくしてきます。

[3070: 口コミ知りたいさん]

>>3059 匿名さん
紀伊国屋普通にありだと思うけどな。東池袋はオククション多いし需要あると思う。

[3071: デベにお勤めさん]

>>3067 匿名さん
ビッグボーイは豊島郵便局の近くの春日通り沿いにあったけど
15年くらい前に潰れて今はタワマンになってる

[3072: ご近所さん]

>>3070 口コミ知りたいさん
億ションなんてここ10年のはなし
大半の住民の層を考えたら紀伊國屋は絶対無理
古くなった西友の移転とかライフ、サミットレベルの方が現実的でしょ

[3073: 匿名さん]

>>3071 デベにお勤めさん
潰れたというよりイーストプレイス建設のためテナント契約終了になったので、
それがまた池袋に戻ってくればいいな、と。

[3074: ご近所さん]

区役所いったついでにC地区解体みてきたよ

[3075: 匿名さん]

豊島区に複合型ショッピングセンター、イチケンで２２年１月着工へ

　岩崎不動産（東京都新宿区、岩崎恵弘社長）は、東京都豊島区に複合型ショッピングセンター「アイテラス落合南長崎」の別館を建設する。設計・施工はイチケンが担当する。２０２２年１月中旬の着工、２３年７月末の完成を目指す。
　計画名称は「（仮称）アイテラスＡＮＮＥＸ計画」。建設地は南長崎４の１３。都営大江戸線落合南長崎駅に直結する同店と目白通りを挟んだ場所に位置する。約９００平方メートルの敷地に、Ｓ一部ＲＣ造地下２階地上５階建て延べ３９８７平方メートルの建物を建設する。高さは２４・４メートル。基礎工法は直接基礎を採用する。
https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3202107120604

あそこの駅、さらにショッピングモールを増やすんだ。
あそこ、サイド食べ放題のステーキガストが、連日大盛況らしい。

[3076: マンション検討中さん]

>3075
岩崎家(旧三菱財閥系)は付近一帯の大地主さん

[3077: 匿名さん]

>>3074 ご近所さん
おお！
建築看板が出たということは権利変換の認可降りたようですね。

完成予定は2025年12月ですね。
入居は2026年2月～6月ぐらいになりそうですね。

そこから逆算すると販売開始時期は
3年半前販売開始→2022年8月～12月
3年前販売開始→2023年2月～6月
となります。

早ければ後1年で販売開始ですので、来年の今頃はＭＲも出来てるかもですね。

[3078: ご近所さん]

>>3077 匿名さん
とは言え、まだ抵抗している人がいるようで。
建設予定地のまん真ん中あたりがいつまでも壊せないなんてことに
ならないといいんだけど。

[3079: マンション検討中さん]

>>3078 ご近所さん

そういうのって最終的にどうなるんですかね？
強制立ち退きみたいなことって現実的にはできるんでしょうか、、、？

[3080: 匿名さん]

>>3079 マンション検討中さん
法的には出来ますよ。
さらに言うと、違法に立ち退きを拒否して再開発組合に損害を与えると最悪は損害賠償請求をされる可能性もあります。
道路なんかの立ち退き拒否は相手が国や地方なので損害賠償請求はまずされませんが、相手は地権者、デベなのでされる可能性は0ではないです。

[3081: 匿名さん]

>>3079 マンション検討中さん
認可がちゃんと降りたのなら、法的に整った、ということです。
不法占拠ではなく権利を有するので強制立退きではありませんが、
裁判所から明け渡し命令が下ります。
応じないと遅延損害が生じる上、弁護士を雇って戦っても、重大な瑕疵がない限り、
金がかかるだけです。

[3082: ご近所さん]

>>3070 口コミ知りたいさん
ピーコックが撤退したくらいだからねえ・・。
成城もいつも売れ残ってるイメージ。
東池袋って庶民が住むには便利な街だけど金持ちには物足りないと思うわ。

個人的にはC地区には普通に安くて大きなスーパーがきて西友と価格競争してくれて、ハンズとマルイ跡地にイケアやコストコきてくれると嬉しい。

[3083: 通りがかりさん]

>>3082 ご近所さん

そうなれば激アツですね。

[3084: 匿名さん]

池袋駅にデパ地下集結、
ディスカウントは周辺。
使い分けになっているので。

池袋駅
・西武
・東武
・池袋ショッピングパーク
・紀ノ国屋東武池袋店
・ビオセボン東武池袋店
・北野エース東武池袋店
・こだわりや西武池袋店
・こだわりやISP店
・パントリー池袋ショッピングパーク店
・ザ・ガーデン自由が丘池袋店

周辺
・ハナマサ　複数
・ドンキ　複数
・赤札堂　複数
・マルエツプチ　複数
・マイバスケット　複数
・西友
・ローソン１００、セリア、キャンドゥ
ｅｔｃ

更に以下が加わると、日本一ワイドレンジな街に
・ＯＫ
・業務スーパー
・ＩＫＥＡ都市型店
・ワークマン女子
・ビバホーム　or　タウンドイト
・無理とは思うが、コストコ、ららぽのミニ版
・巨大フードコート
・豊島園にハリポタができるので、池袋にそのサテライト店

[3085: 匿名さん]

>>3082 ご近所さん
マルイの跡地は高層タワマン、低層商業施設になると読んでいます。
コロナの影響でホテルや商業施設のみだと難しい時期ですが、タワマンになれば池袋駅直結を謳えますからね。

[3086: 匿名さん]

そうですね。
でもまずその前に、マルイに東口の大型家電店が仮移転し、東口駅前再開発の助力になる、
という読みはどうでしょう。

[3087: 匿名さん]

ポストに入ってましたので共有しますね。

[3088: ご近所さん]

>>3085 匿名さん
自分も結局そうなる気がするんだけど、西口の賑わいを作って治安を良くするためには遠方からでも来たいと思えるような集客施設が必要だと思うんだよね。

[3089: 匿名さん]

>>3087 匿名さん
権変認可の公式発表があったら、Ｃ地区のスレ立てですかね。
まだ、住不と野村の各々正式なマンション名もないし
間取りや価格が発表されるまでは、Ｃ地区統合スレ？

[3090: 匿名さん]

>>3088 ご近所さん
10階ぐらいまで商業施設にしてその上がタワーマンションとかどうでしょう？
イメージで言えばプラウドタワー立川（8階までヤマダ電機）、ブリリアタワー池袋（10階まで区役所）のような感じです。

[3091: 口コミ知りたいさん]

>>3088 ご近所さん
俺もそう思うけど集客施設作ったとして人集まるかなあ。そういうのは東側のイメージ。池袋って結構駅の改札の方向で客層違うからなあ東は若者ファミリー中心で買い物する人が多くて西は大学生と大人居酒屋とかに用がある人中心北は夜の町南は会社員で住み分けされてる感じするんよね。

[3092: マンション検討中さん]

>>3091 口コミ知りたいさん

北の夜の街はもう少し小綺麗になってもらいたい笑

[3093: 匿名さん]

>>3089 匿名さん
南池袋2丁目もつけた方がよくないですかね？

[3094: ご近所さん]

>>3089 匿名さん
マンション名どころか、対象地域に人も住んでるのにスレなんか立つわけないだろうに

[3095: 匿名さん]

>>3094 ご近所さん
スレどころか建築看板が立ってますが、、、、

[3096: 匿名さん]

Ｃ地区の専門学校は、南端に入居します。
商業テナントは、北側の１Ｆフロアです。

[3097: ご近所さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[3098: 匿名さん]

>>3006 匿名さん
＞メトロとの交渉に失敗し（もしくは詰めもせず）、役所側に接続、とも考えられます。
＞Ｃも役所も、同じ豊島区のまちづくり担当で、仕事が楽ですからね。

この読みが、どうやら的中、という感じ？
ブリリアへの金色洞窟通路の、横っ腹に接続。
ありえない動線です。

[3099: 通りがかりさん]

ブリリアは商業施設行きやすくなって利便性上がりそう...(エアライズ側まで行く必要がなくなるので)

[3100: 匿名さん]

>>3098 匿名さん
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/03/12/03.htm...

東池袋駅に直接地下通路をつなぐところまで含めての整備方針となっていますよ。
この元々の計画に加えてブリリアへも接続と考えるのが自然でしょう。
メトロからしてみても、1450戸の住宅+商業施設への動線をあっちのお金で作ってくれるなんていうメリットしかない話を断る理由もないように思います。

[3101: 匿名さん]

>>3100 匿名さん
すいません。3100ですが自己レスです。
近所なので現地近くをさっき歩いていたら気づきました。

住宅共用部の地下（今のJTBビルあたり？）から東池袋の改札まで直線だと首都高下の飲食店の下を通る経路ですね。
しかもこの地図よく見ると一番出口の近くで金色洞窟通路に繋がるようにも見えますので3098さんがおっしゃる通りの結構なあり得ない動線ですね、、、、
最短経路で繋いだ場合と比べて住宅入り口～改札まで3-4分は余計にかかるかも？

[3102: 匿名さん]

そうなんですよ。
ちゃんとメトロと動いているとしたら、マルエツの地下広場のような造りもありえたはず(途中の支障物は首都高の支柱だけ)です。細いトンネルでもいいから、少なくともJTB直下なら最短。しかし何故か、ぐるっと迂回のとんでもないルートなんです。

これでは、サンシャインに行くにも、メトロに乗るにも、野村も住不も１Fエントランスから出て横断歩道を渡ったほうがいいくらいです。

[3103: マンション検討中さん]

>>3101 匿名さん

C地区北は駅直結で改札まで4分、坪600で、
南は非直結で徒歩6分、坪550かな
結局改札から1分、且つ坪500のステアリが最強ってことでいいかな
契約者の皆様おめでとう！

[3104: 匿名さん]

C地区南は永久眺望なので、中層以上は坪600万～で。
それと、一応２Fデッキ接続でラウンジ階まで歩けます。

[3105: 匿名さん]

>>3102 匿名さん
メトロは結局1番出口を使う事になりそうなので地下通路を使うかもしれませんが、サンシャイン方面へは雨でも降らない限りはまず地上に行く事になりそうですね。
他のタワマン群は全て最短経路で改札に向かうのになぜC地区だけこうなった。

[3106: ご近所さん]

>>3104 匿名さん
C地区野村棟は西側（B地区側）をどういう値付けで来るのか気になりますね。
南・東はほぼ永久眺望、北も眺望変わる可能性は相当低いですが、西は本当に出来るかどうかわからないB地区の計画のみある状態で評価が難しいですね。

[3107: ご近所さん]

アウルとエアライズの中古が一斉に売りに出されていますね。
時期的にステアリ買われた方達でしょうか？
しかしずいぶん強気な価格ですねｗ
ステアリの転売物件が相対的にお得に見えてきますｗ

[3108: マンション検討中さん]

アウルの高層階で坪670万とかチャレンジにしてもちょっとふざけてますよね、、、
最上階角部屋ならまだしも、中部屋でステアリの最上階北西角より坪単価高いし、これで売れるならC地区どうなっちゃうんでしょ。

[3109: 評判気になるさん]

ステアリもう一部屋出ましたね。

しかしブリリアだけなかなかでない(というか出るとすぐ消える)。一類の耐震や隈研吾とかC地区できてもオンリーワン感は残りますしね

[3110: マンション検討中さん]

>>3109 評判気になるさん

8階の地権者住戸かな、50平米で8400万。
坪550か

[3111: ご近所さん]

>>3108 マンション検討中さん
アウルタワーの2LDK66㎡＠坪480が売れなくて値引きしていてもまだ残っている中ですからね。
アウルタワーを坪600越え、エアライズタワーを坪500越えで出している人が何人もいるのが信じられないです。
売る必要はないけど高く売れるならば手放してもといいという考えなのか、チャレンジ価格で徐々に下げていくつもりなのか気になります。

[3112: 検討板ユーザーさん]

参考までに。

[3113: 検討板ユーザーさん]

連投すみません。
図面も書いてあり詳細な資料でした^ ^

[3114: eマンションさん]

図面では共用施設もありそうですが、戸数多いし維持費等はそこまで高くはならない予感。商業施設が便利として、あとは価格が気になりますね。いまブリリア坪600超(在庫なし)だからそのあたりかなあ。ブリリアは耐震一類、免震、隈研吾がありますが、築年数差と商業施設が下にある点を評価すると。一番出口側で直結なので商業施設は既存だとブリリアが一番行きやすそう

[3115: 通りがかりさん]

坪600でくるとなると、ステアリ買えた人もだいぶお得感が出てくるな。
ブリリアはさらに値段上がるのかな。
どちらにせよ東池袋の底上げになるのは間違いない。
そしてC地区楽しみ。

[3116: マンション検討中さん]

1500戸も捌くのに坪600は非現実的かと。
平均で坪550、低層階やお見合いの部屋では500以下の部屋もたくさんあると思います。

[3117: マンション検討中さん]

マンマニさんはYouTubeで周辺相場の比較から600?650位が考えられるが、戸数を考えると550を期待したいって言ってましたね。
ただ、北棟は住友なんで売れなくてもゆっくり売っていくスタイルの可能性ありそうですね。

[3118: ご近所さん]

>>3117 マンション検討中さん
動画見ました。
650とかありえるのかなぁ、、、、
ブリリアはあくまでも出物が少ないので、どうしても欲しい人が買っている印象ですので、坪590とかで売買されていると思います。
1500戸も出て、650とかで欲しい人が集まるのかな？と思います・
平均坪単価650とかって現在で言うと、白金ザスカイとかの価格ですよね？
白金ザスカイですら即日完売じゃないですからね。
C地区は豊島区ですよ、、、、
どんなに高くても600ぐらいだと思うけどなぁ、、、
どんなに安くても550は同意しますが。

[3119: 評判気になるさん]

白金は平均700でこっから値上げ(？)じゃないでしたっけ？とはいえ650は戸数考えるとやりすぎな気がしますね。600くらいじゃないかな。

ブリリアが600超ですぐ中古が消えてますが、あそこは池袋により近く、災害に強いし(一類は他に見たことがない)デザイン等考えてもC地区より良い面もありますよね。もちろん築年数差は大きいですが。

[3120: 評判気になるさん]

IR見たら野村は1198戸のうち372戸のみ分譲ですね。残りは地権者住戸という意味なのか住友なのか...。野村の戸数が少ないということはそこそこ高くなりそうな。。。

[3121: ご近所さん]

>>3120 評判気になるさん
全1500戸のうち1198戸が販売住戸、約300戸が地権者住戸。
販売住戸のうち372戸が野村で残り800戸ほどが住友とIRで約400戸づつ？なのではないかと。
つまり概ね3分割？

[3122: ご近所さん]

>>3114 eマンションさん
図面って今ネット上に上がっているものより詳細なものでしょうか？
アップ可能であれば是非お願いしたいです。

[3123: 坪単価比較中さん]

港区で駅直結＆大型複合ビル直結なら坪1,000万なんだろうけど、
駅とサンシャイン直結のＣ地区で６00万出せる人は出すと思うよ。
池袋エリアでは、西口も動いてないし、Ｂ地区も造幣局南は反対者が多いし。
駅直結タワマンは、Ｃ地区を逃したら、当分出ないから。

[3124: ご近所さん]

>>3123 坪単価比較中さん
出せる人はもちろん出しますよ。
ステアリのプレミアムなんてもっと坪単価高いですからね。
700でも800でも出す！俺はここに住みたいんだ！という人はいるでしょうね。
出せる人が1500人いますか？という話です。

550辺りって一つの壁だと思うんです。
パワーカップル（世帯年収1500万～2000万ぐらい？）で子供一人、70㎡に住みたいとなると大体限界が550ぐらい、せいぜい600未満だと思うんですよ。
東池袋って港区みたいに本物の富裕層を1000人集められる立地ではないですから。
坪550万、70㎡で11500万、坪600万で70㎡12800万です。ペアローンかつかつでぎりぎり限界ですかね？DINKS一生小梨の予定ならともかく、子供がいると坪600は相当厳しいと思います。

そう考えると、C地区は600未満かと思いますし、650はさすがにあり得ないかと思います。投機マネーが流れ込んでこない限りは売り切れないでしょう。
流れ込んでくるかも知れませんけどね。

[3125: マンコミュファンさん]

上の方の見解も一理あるなと思いつつ、小石川二丁目(駅非直結)が坪650という時代ですし、正直読めないですね...住友の動きが特に。URは賃貸とかあるのやら。

[3126: ご近所さん]

C地区はバジェットの1/４が“お上”からの施し金ですから、案外安く販売されるかもしれませんよ。豊島区としたら定住の夫婦者にわんさか来て欲しいわけだし、手が届かなかったら困っちゃうわけで。

[3127: マンション検討中さん]

>>3126 ご近所さん

売る側がそんな思考しないと思うよ
原価がいくら安くても利益の最大化を追求する

[3128: マンション検討中さん]

>>3127 マンション検討中さん
売る側＝デベ、地権者が過剰に儲けることは許されないと思いますけどね。
税金を投入し、立ち退きたくない人を強制的に立ち退かせるのが再開発マンションです。
公益性という錦の御旗でそれをやって、デベと地権者が大儲けなんて許されると思いますか？
ですから再開発マンションはお得なのです。

[3129: 評判気になるさん]

直近の再開発マンションってどこですかね？参考になるような。

[3130: マンション検討中さん]

>>3128 マンション検討中さん

許されない？誰に？
該当する法律ありますか？

[3131: ご近所さん]

>>3130 マンション検討中さん
法律の問題ではなく“金主”の意向には逆らえないってことでしょうよ。
金は出すけど口は出さないなんて奇特な人、いると思います？

[3132: 周辺住民さん]

>3129
割と最近の事例としては、2015年竣工の「富久クロス」で
東京都と新宿区から多額の助成金が交付された事業の為に
新宿区議会等で色々と批判され、その圧力で新築時の分譲価格は
当時の相場より、かなり安く供給されたようです。

尚、現在、豊島区議会でも上記と同様の批判の動きが出てきており
デベに対し、販売価格の減額圧力が掛かる可能性があるので
今後注視する必要があります。

[3133: 匿名さん]

デベが稼げるから都市の成長もあるし、高所得者が移り住んでくれば、住民税収が上がり、地域に還元できる。再開発によって、大きなスーパーが入ったり、防災力が上がったりも、恩恵。
ランドマーク性と駅直結の希少性で、坪600万超えで十分成り立つと思うよ。プチ富裕層は結構周りにいる。

[3134: マンション検討中さん]

販売までまだ1～2年先なのでその時の市況によりますね。

ちなみに、中古マンション価格と関連性が強いと言われる日経平均はこの半年間右肩下がりで半年間で1割下がってます。
これまでのパターンだと少し遅れて中古が下がり始めるはずなんですけどね。

コロナで不動産も予測が難しい時代になりましたね。

[3135: 匿名さん]

４０代ともなると、高学歴パワカは世帯年収3千万ざらですよ。
多忙なので一人っ子で貯蓄も十分だし。

順調にいけば入居は2026年になりそうですが、
その時、ちょうどサンシャインに次ぐ超高層オフィス完成で、
起業家の職住エリアとしてどちらも住友で池袋、というのもｏｋ

[3136: 匿名さん]

巨大再開発は、クリニックや飲食やコンビニも必ずオープンする上、公園、道路の植樹、避難場所の選択肢も増え、治安も良くなるし、必ず下水道の大規模なリニューアルもおこなわれるため水害危険度もぐっと下がり、裏道とかでの路上喫煙も一掃されるので、周辺住民としても、税金の使い道としても、大賛成です。

[3137: 匿名さん]

目と鼻の先に似たようなタワマンが複数あるのにその相場を無視した販売価格はありえないと思うけどな

[3138: 匿名さん]

>>3137 匿名さん

東池袋のタワーマンションって普段は売り物が少ないので相場が形成されてるとは言えないのでは？
それが証拠に今の出物も価格がバラバラです。

これが湾岸辺りの常時複数の出物があるマンションだともっと揃った価格になってます。

[3139: 匿名さん]

>>3138 匿名さん
マンマニ予想だと2023年販売開始みたいなのでその頃にはステアリの中古も出回ってある程度相場が形成されてるのかなと

[3140: 匿名さん]

もはやここはステアリ購入者よりもc地区検討者や値付け権限のない下っ端の野村社員が多くないですか？
そろそろ専用スレ作って欲しいですね。

[3141: 匿名さん]

>>3139 匿名さん
そうかもですね。
最近の池袋タワマンの動きを見ていると、ブリリアタワーのみ瞬間蒸発。他は一見お得そうに見えてもなかなか売れてないですよね。
本当に相場が形成されると、ブリリア以外のタワマン はみんなが思ってるほどの価値がないのでは？と思っています。
逆にブリリアの価値はもっと高いのかも知れません。

[3142: マンション検討中さん]

>>3135 匿名さん
マンション購入の適齢期と思われる30代に関してはこんなデータがありました。
https://www.businessinsider.jp/post-195159

所謂30代パワカのほとんどは世帯年収2000万未満と思われます、が、、、
世帯年収2000万超って23区内限定だと3％前後もいるんですね。
1％未満しかいないと思っていました。
そうすると、坪600越えで所謂パワカは買えなくても買える人の人数がそれなりにいるので超えてくる可能性もあるかも知れませんね。

[3143: 匿名さん]

40代のパワカなら、外資系勤務で２人とも普通に年収1,000万超えます。
アラフィフだと、２人とも1,500万。
23区ではなく、山手線エリアだと、結構そんなものです。

[3144: マンション検討中さん]

逆にそれしかいかないんか、、、
C地区は30代で最低1500万はないと年齢から逆算するとキツくないですか？
二馬力1000万じゃ今の市況新築マンション無理でしょ。

[3145: マンション検討中さん]

あ、失礼しました、1馬力で1,000万ですね。
ここもC地区もメイン層はパワーカップルになるんでしょうか。

[3146: マンション検討中さん]

>>3144 マンション検討中さん
坪550（70㎡11500万）は一つの壁だと考えています。

世帯年収1500万円で銀行から借りられる限界ギリギリの8倍弱、2000万円で適正程度の6倍弱になりますので、パワカの買える限界が坪550になる計算です。

なので、ステアリのメイン層はパワカになっていると思いますが、C地区のメイン層がパワカになるかどうかは価格次第だと思います。

[3147: 匿名さん]

マンマニがお抱えの仲介の売出し価格持ち出してきて相場上がってるような印象操作してて草生える。
なんかもう金の匂いが露骨になってきたな。

[3148: 名無しさん]

販売戸数1000以上のc地区を坪550で出されたら周辺相場は下落するの見えてますからね。
尤もクヤクション以外上がりすぎているのが実情ですから。

[3149: 匿名さん]

>>3146 マンション検討中さん
知人の話ですが、
タワマンブーム到来で湾岸を買った若いパワカが、
15年経過で世帯年収2千万台に到達。
その年収で坪600万、子１人の平米数なら無問題。売った金もあるし。

湾岸暮らし後、次は絶対に駅直結に移住したいと言ってました。
通勤で徒歩がつらく、悪天候や寒暖の呪縛からの解放は、奥さんの強い希望とか。
他に山手線内側の駅直結となると暫く無いので、千戸売り抜けると思います。
駅直結の資産価値の安定度から、たとえ高額ローンでも貯蓄と同義ですし。

[3150: マンション検討中さん]

パワカの壁はごもっともだと思うんですが、すみふが所沢で最高坪単価540万とかで分譲してるの見ると、空気読んでくれそうにない気もしてしまいます。
ただ、今回は野村も参画してるので、すみふも売れ残りを嫌いがちな野村を意識せざるを得ないような気もしますね。

[3151: マンション検討中さん]

>>3149 匿名さん
3146です。
初回購入から15年後なので推定40代中盤という前提で考えていいでしょうか？

含み益が数千万単位であるならば40代中盤で世帯年収2000万の方でも買えるのではないでしょうか？
それで1000戸売り切れるかとなるとまた違う話かなぁ、と思います。

100戸や200戸ならばそれで十分売れると思いますが、1500戸売ろうと思えば広域から通常のパワカでは買えない富裕層を呼び込まないと厳しいのではないでしょうか？

[3152: マンション検討中さん]

>>3150 マンション検討中さん
数が少なければいくら高くてもさばけますよ。
所沢にも地主さんとか社長さんとかでお金を一杯持っていて所沢に住みたい、どんなに高くてもいいからいいものが欲しいという方はいらっしゃると思いますから。
池袋で例えると、西口の東武デパート辺りの再開発のプレミアムルームなんて坪1000超えても楽勝で売れると思いますけどね。
平均坪単価600以上で1500戸さばけるかどうかです。

[3153: 匿名さん]

>>3150 マンション検討中さん
所沢駅、新築、１憶数千万円で販売中ですね。

40代前半で世帯2000万の知人が、先月、１億の中古を契約した。
築数年、70平米。山手線内側だけど、駅から結構歩くし、買い物不便なところ。

Ｃ地区なら坪600でも全然イケるし、コロナで金使わない分、家に金投下。

[3154: 匿名さん]

全1,450戸、分譲1,193戸。

要するに、間取りを50～70平米に中心にしてグロスが下がってくれれば買えるわけで、坪単価の話は投資的な論点です。区は永住者を入居させるために補助金を出すわけだし、どこも坪単価が上がっている現状、転売で儲ける空中族が喜ぶ安値に設定にする必要はないでしょう。C地区は１番のランドマークになるので、そこで安値だと、頭打ちにしてしまいます。坪600万超えでいいんです。
下は40平米で7千万円台～上は３億超えと、設定次第で1,193戸様々なニーズを網羅できれば、完売できるんじゃないですか？スミフなら何年かかってでも。

[3155: ご近所さん]

北街区に関して言えば、17階あたりまでの下層階に40平米台50平米台を中心に配し、18階より上は70平米台、51階52階が80平米以上のプレミアムフロアって構成ですね。下層階は目に優しい価格設定になると思いますよ。

[3156: 匿名さん]

>>3155 ご近所さん
40階?49階をエグゼクティブとかにしないですかね？
それぐらいの数なら高くても捌くの簡単ですし。
39階から下は、仕様を落として、良くしたい人はオプションつけてねにするとか。
PTKみたいな方式です。
そうすると、実需のパワカ層にも手が届きやすい価格になりそうです。

[3157: ご近所さん]

規模の割にプランが多くない感じなんですよね。まあ、間取り変更とかオプションで対処するんでしょうが。コストを圧縮してグロスを下げたいんじゃないでしょうかね。

[3158: 匿名さん]

『池袋、「住みたい街」へ変貌　渋谷に迫るマンション価格』
　2021年7月12日
　https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUC168Z00W1A610C2000000/

[3159: マンション検討中さん]

>>3158 匿名さん
池袋が渋谷なみの価格になったら渋谷で買います。
私は渋谷でも買おうと思えば買えるので。

[3160: 匿名さん]

https://sega.jp/topics/210802_3/
サンシャイン60通りのビルが、リニューアルラッシュですね。
この向かいのビルも、デニーズのビルも、サンドラッグのビルも。

[3161: ご近所さん]

>>3155 ご近所さん
北街区はスミフなので2LDK＝55㎡前後、3LDKは65㎡前後が主体になるよ。
18階より上は3LDK主体にするならば、一番多い間取りは65㎡前後。