プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[2951: 住民板ユーザーさん7]

竣工2025年度だから5年以上先ってこともないのでは？あと既に仕様はある程度決まってますよ。この地域No1にはなりそうですね。いずれにせよ4月のスケジュールだろ7月頭に認可予定で解体開始のスケジュールだからあと1ヶ月もすればニュースになりそうですね。

[2952: 匿名さん]

>>2951 住民板ユーザーさん7さん

だから、2025竣工はありえないって。
勝どきと同じ規模だろう？あれは着工から竣工まで4年半かかるよ。こっちはどう見ても今着工できる状態でもないだろう。
あと、去年10月時点で野村の営業さんは26年に延期って言ってた。

[2953: 匿名さん]

いつ完成かは置いといて、大雑把な仕様とか価格はもう決まってるんじゃないですか。
そうでないと地権者の住戸割り当てが出来ませんからね。
不動産屋に聞いた話だと坪600越えはまずないという話でした。
ブリリアの今の中古相場より安く売りに出された場合は、ブリリアの中古相場の大幅な下落が予想されるのであわてて売りに出した方もいらっしゃるでしょう。
ここの中古相場も販売～完成後しばらくは苦しいかもですね。

[2954: 通りがかりさん]

>>2952 匿名さん

公式のスケジュールで秋から解体、2025年度(=2026/3)竣工と書いてあって当初計画の建築期間も無視してPTKを引き合いに出されても...。もちろん遅れる可能性はあるでしょうけど。

[2955: 匿名さん]

そうですね。現時点では　＞、2025年度(=2026/3)竣工　ですね。
権変認可が７末として、すぐ、転居済みのJTBと戸建てを解体して
そこに北棟用の重機が来て、URの巨大青空駐車場に南棟の重機
が現れる感じでしょうか。
でもここ、特区申請とか上位計画はスピードがあるのに、個別が遅い。
地階掘削と土留工をしながらの引渡し裁判でまた遅れが出て経費増大、
ペイするためにも坪600超えの設定は普通にしてると思います。
プレミア以外は平米数を相当抑えて買いやすくしつつ。

[2956: 匿名さん]

着工遅れでかかる経費なんてせいぜい数億円。どんなに多く見積もっても数十億単位。
総工費1100億円の計画で仮に数十億の経費が増えても価格への反映は数％レベル。

[2957: マンション検討中さん]

確かにそうですね。事業単体の収支は重要ですが、全社の損益でリカバーもありますし。ただ、準備組合段階とかなら遅延しても経費は大したことなくても、権利変換直前や解体に入ってから手こずると、重機や作業員の日々のムダ金はなかなかのもの。C地区内の専門学校の仮キャンパスも抑えているだろうし。デベ社員リソースの他地区への転配属時期のズレは社に損失を与えるし、額は大したことなくても、価格決定の会議は、まあ大変でしょう。（一番大変なのは、一斉に引っ越して仮住まいする権利変換地権者か）

[2958: 匿名さん]

>>2957 マンション検討中さん
だからその想定されるマックスの経費でも数十億円だってば。
作業員の年収500万だとして、100人を1年間全く遊ばせといても5億円しかかからない。
重機をそのためだけに買って全く使わなくてもせいぜい数億円。
総工費1100億円の事業で売価を10％も20％も上げる要因にはならないんだって。
全て価格に乗せられてもせいぜい坪単価10万や20万の話。
竣工が悪いタイミングで遅れても坪単価を大幅に引き上げる要因にはならない事が理解できましたか？

[2959: マンション検討中さん]

その議論と計算、何の意味があるの？C地区の坪単価予測しようとでも？
そもそも人件費を年収で計算してる時点でもうなんとも言えない

[2960: マンション検討中さん]

ほんとそれ。
あまりに稚拙な皮算用すぎてなんの参考にもならない。

[2961: 匿名さん]

利益率を考えたら、経費がかさんだら、売値が上がるのは当たり前。
数パーセントに対して、「確かにそうですね」と肯定してる人に対して、
屈服させようとしてるのが、必死過ぎて笑

[2962: 匿名さん]

＞そもそも人件費を年収で計算してる時点でもうなんとも言えない
確かに。雇うには、年収の数倍ですね。
年収だけしか支払われないなら、下請けも元締めもマージン０円のボランティア。

[2963: 匿名さん]

なにか、、、
煽ったり馬鹿にしたつもりはないんだが表現が悪かったようです。
すいません。

[2964: マンコミュファンさん]

武蔵小金井の件もあるから清水建設が建てるってのが懸念事項だなぁ

[2965: マンション検討中さん]

総工費1100億円で、1100戸分譲。あとテナント。まあ、経費増やしたくないでしょう、という流れですかね。
保健所移転が遅れ、区が組合に遅延損害の賠償請求するとか。実際、ハレザ前の公園の施工が遅れたときに、区議会で賠償請求が議論されました。一応、保健所の仮施設の土地はURが無償貸与してて、C地区もURだから大丈夫なんでしょうけど、もし税金が余計にかかったら区民が損害を被るわけだから。
経費云々でなくても、中古ブリリアが高値推移だし、C地区のプレミアが600万超になるとの予想は至極当然と思います。今後、面前が緑地の造幣局跡も価格を支えますし、この辺はスタンダードで500万になっていくのかな。

[2966: 匿名さん]

なんか遠目から見るとかっこいいけど、近くから見上げるとチープな感じがすごいね。隣のタイル張りのイタマンの方が良く見える。

[2967: マンション検討中さん]

イケサンパークから見るとすごくかっこいいと思う。
たしかに近くから見ると黒で塗りましたって感じですよね。
これから基壇部とエントランス周り整ったらおそらくいい感じになると思います。
空地が結構贅沢なんだよね。

[2971: マンション検討中さん]

[No.2968～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2972: 匿名さん]

何かあったの？
パークコートタワーも清水建設多いのだが

[2973: 匿名さん]

マンマニに嵌め込まれたのか？

[2974: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2975: マンション検討中さん]

外壁の塗りムラ見る限り、内覧時に業者入れて厳しくチェックした方が良さそうですよね。無印プラウドタワーもマンマニが内覧で数十ヶ所指摘したとか言ってたし。

[2976: 匿名さん]

君たちの住むとこです。

池袋周辺に「マンション乱立」滞納者まで…スラム化防ぐため、豊島区が下した「英断」の中身
https://news.yahoo.co.jp/articles/2a64af16cb4c8ba2e107a49e1d9e5cfa249f...

[2977: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[2978: 匿名さん]

ここは前田建設だけど入居後ちゃんと調べたほうがいいかもね

[2979: 職人さん]

>>2976 匿名さんこういう条例があるからこそ池袋がどんどん良くなってったんですね。
単身者だらけじゃスラム化したり街が衰退するけど、ワンルーム条例や再開発で今じゃすっかりファミリーが住む街に変貌を遂げた。

[2980: 職人さん]

>>2977 匿名さん
これは心配ですね。
すみふも恵比寿でやらかしましたし、ここがそうでないことを願うばかり。

[2981: eマンションさん]

まーたくだらんネガが増えたな。笑
何をそんなに恨んでんだ？？笑

[2982: マンコミュファンさん]

もうここにいるのは清水が作るc地区の検討民でしょ。。。

[2983: マンション検討中さん]

高くて買えなかった人の嫉妬ですね。

[2984: マンション検討中さん]

>>2980 職人さん
何かあったのでしょうか？

[2985: eマンションさん]

6/16よりC地区に向けて解体工事開始だって。意外と早いね

[2986: eマンションさん]

他のエリアは夏頃解体工事。たしかにC地区は前田+清水ですね。野村不動産の株価急落してますね。なんだかんだ眺望とかあるけど耐震強い(役所入って手抜き工事もないし)ブリリアが一番安心なんじゃなかろうか...

[2987: 検討板ユーザーさん]

解体は一部の戸建てね。来年秋まで。
付近一帯の解体が全部終わるのは早くても2023年初めくらいでしょうか。
詳しくないからわからないけど、解体からどのくらいで竣工するんだろう。

[2988: デベにお勤めさん]

>>2951 住民板ユーザーさん
木造一軒家なら2週間、SRC造のマンションだってせいぜい半年から1年弱
解体してしまえば一月もかからず着工でしょ
予定通り権利変換計画期日が8月末、明け渡し期日が9月末なら2022年夏までには着工になる

[2989: 匿名さん]

>>2987 検討板ユーザーさん
公式見ると2022年度早々にも解体終わる予定みたいなので2988さんがおっしゃるように2022年夏頃には着工の予定でしょう。
元々の予定では2022年度着工、2025年3月完成の予定ですからうまくいけば2025年の夏ぐらいには完成するかもですね。

[2990: マンション検討中さん]

>>2989 匿名さん

もともとは「2021年3月に着工し、2025年3月に竣工する予定です。」だろう。

[2991: マンション比較中さん]

再開発断固反対！！
のぼり旗が先週末も「C地区再開発を心配する会」の名で複数件掲げられてたよ。
かなり新しい家で、普通に生活されているようでしたし。
予定通りってことは、これらの家の方々は立退き納得されているのかな？

[2992: 匿名さん]

>>2990 マンション検討中さん
ご指摘頂き再確認しました。
ソースは再開発組合のHPです。
https://minamiike-c.wixsite.com/main/plan

元々の予定は2022年度着工×
元々の予定は2022年着工〇
でした。すいません。

2020年に権利変換認可の予定、となっていますので恐らくはこれが元々の予定かと推定します。
ここから推定しますと、2022年1月以降に着工し2025年3月に完成の予定だったと思われます。
つまり、着工出来れば竣工まで3年程度の予定と推測されます。
2022年夏に着工出来れば完成は2025年の夏～秋程度なのでは？
あくまでも「できれば」ですが。

[2993: 検討板ユーザーさん]

着工から3年くらいということですね。
付近住民ですが、再開発組合からのお知らせや周りの状況みると
おそらく2022年中の着工の可能性は低いかなと。
ギリギリ26年度には間に合う感じでしょうか。
しかしそろそろスレチですね。。C地区も楽しみですがイケサンパーク付近の開発も楽しみです。

[2994: 匿名さん]

>>2993 検討板ユーザーさん
同じく付近住民ですが、日々街が変わっていくのがさみしくもあり、楽しくもありますね。
私は買っていませんが、ステアリが少しづつ完成していく姿も見ていると楽しいです。

[2995: 匿名さん]

C地区の東池袋駅からの直結の通路は、
今の2番出口の反対側あたりに、新しく作られるのでしょうか？

[2996: 住民板ユーザーさん7]

>>2995 匿名さん
>>2995 匿名さん

ブリリアへの通路と接続で話がまとまっていたはずです。そう考えると商業施設にいきやすいブリリアの利便性はあがりそうですね

[2997: 匿名さん]

>>2996 住民板ユーザーさん7さん
ハンドルネームを見るところ、近隣住民さんで、情報の確度も高いと思いますが、
１番出口のバリアフリーEVの通路を転用して延長接続する、と思ってました。
そうなると、ブリリアへの動線はＶ字の遠回りで、地上を歩くほうが近いと。

[2998: 住民板ユーザーさん7]

>>2997 匿名さん

単に近隣ニュースに以下があったので、、、１年前の情報ですが。

当再開発事業の中で、東池袋地区における回遊性の向上や安全快適な歩行者ネットワーク
の形成、拠点性を高めるまちの賑わい形成等を目的として、東池袋駅コンコースへ繋がる地
下通路を整備します。この地下通路の接続ルートにつきましては関係機関と協議を継続して
進めている状況です。現在、としまエコミューゼタウンと東池袋駅コンコースを繋いでいる
既存の地下通路への接続を検討しており、としまエコミューゼタウン管理組合様へ、地下通
路接続についてのご協議、ご説明をさせて頂いております。
今般、としまエコミューゼタウン管理組合の組合員の皆様へ、C地区の再開発事業の概要 とともに、地下通路の接続についてのご説明(説明会の開催、2月28日予定)を行い、ご理 解を頂きたいと考えております。説明会後も継続協議し、ご同意を得られるよう進めて参り ます。今後も進捗に応じてご報告させて頂きます。

[2999: 匿名さん]

>>2998 住民板ユーザーさん7さん
2997です。大変参考になりました。
ありがとうございました。

[3000: 匿名さん]

それだと、C地区への地下通路は、ブリリアより、遠くなるよね？
最短通路で、何で出来ないのか？
遠回りしないといけないのーーー？？？

[3001: 匿名さん]

ブリリア詣でしてからの、C地区マンションはがっかりだ！
地上歩いたら半分以下でしょ、
ブリリアより近いのに、何やってんのーーー

[3002: 匿名さん]

https://minamiike-c.wixsite.com/main/shiryo-2

最短経路もありつつブリリアにも接続する予定のようです。

[3003: 匿名さん]

>>3002　匿名さん

https://static.wixstatic.com/media/34d2f4_b99c6018dd97456bb6d8999a02e1...
地下動線＝紫色　を見ると、バリアフリーEVのところに見えますが、
概略図なので何とも言えない感じですね。

とりあえず、詳細を待ってみます。

[3004: eマンションさん]

>>3001 匿名さん

ブリリアに向かう通路に接続ですから途中で分かれるわけで遠いとは限らないのでは？(下のリンク見ると別ルートにも見えますが)

[3005: マンション検討中さん]

ブリリア池袋に行くゴールドライン通路(金ピカの
)、手前のところからC地区行けるルート出来そうですね。
よかったー！
ブリリア池袋の入り口から曲がって、C地区に続くとか言ったら

ブリリア池袋に、負けた感じあったけど、良かった！　
ひとまずは、安心

ブリリア池袋より、東池袋駅に近いかなーーー???

[3006: 匿名さん]

いえ、まだわかりませんよ。
リンクの概略図は2017年発表のもので、
住民板ユーザーさん7の情報は2020年のものです。

メトロとの交渉に失敗し（もしくは詰めもせず）、役所側に接続、とも考えられます。
Ｃも役所も、同じ豊島区のまちづくり担当で、仕事が楽ですからね。

この動線では、Ｃのテナントの集客に相当の悪影響が出ますが、
デベはここでは賃貸経営しないのでしょうかね。
もし森ビルなら、メトロに金を出して新しい改札を作ってもらう処。

[3007: マンション検討中さん]

私の聞いた話では当初案に加えてブリリアへの接続になると聞いています。なので地下通路は三角形のように繋がるそうですよ。

[3008: 通りがかりさん]

>>3007 マンション検討中さん


今の野村はあてにならない

[3009: 匿名さん]

>>3007 マンション検討中さん
なるほど。情報ありがとうございます。

[3010: eマンションさん]

そう考えるとブリリア的にはスーパー行きやすくて便利ですね

[3011: 匿名さん]

ご近所ですが、B地区の建設予定地に賃貸マンション？の建設看板が出ていたのですが、B地区は計画自体が完全になくなったのですかね？

[3012: マンション検討中さん]

34階まで立ち上がり、いよいよ今週からプレミアムフロアに着工するようです。
先にも話題になりましたが、外観も綺麗に塗り直しされたように感じます。

[3013: マンション検討中さん]

すみません、3012は住民スレに書くべきところを間違えました。

[3014: 匿名さん]

黒い部分塗り直してますね。ネガさんに感謝

[3015: ご近所さん]

いよいよC地区の解体工事が始まったようです。

[3016: 通りがかりさん]

>>3015 ご近所さん
待ち遠しいです

[3017: 匿名さん]

>>3012 マンション検討中さん

なんかコロニーレーザーみたいな見た目ですね。

[3018: 匿名さん]

C地区は権利変換認可申請できたようですね。
早く完成して地域全体が住みよくなるといいですね。

[3019: 評判気になるさん]

商業施設が入るとブリリアあたりは地下からいけて便利そうですね。こちら側はけっきょく西友なのかな?

[3020: 匿名さん]

>>3019 評判気になるさん
ブリリアだけでなく地域全体の底上げになります。
エアライズ、アウル、ステアリ、ブリリア。
全てから雨の日も濡れずに買い物に行ける商業施設が増える訳です。
周辺に住まれている戸建ての方々にも日常の利便性が上がるだけではなく、災害時の避難場所にもなるわけです。
地域全体にメリットがある計画ですので早く実現してほしいです。

[3021: 通りがかりさん]

戸数が戸数なだけにいくらで出してくるかが気になりますね?

[3022: マンション検討中さん]

この規模と立地なら坪500?だと思いますよ。
ファミリー向けの優良な高性能住宅を目指すとのことなので40m2台もほとんど無さそうですし。
そもそも昨今の豊島区はワンルーム厳しいですしね。

[3023: マンション検討中さん]

C地区の北にスーパー入るはずなので、ステアリの住人にもメリット享受できると思いますよ。
下駄部分は保健所とスーパーと専門学校ですからね。
クリニックはクヤクションで事足りますし。

[3024: 匿名さん]

坪550以上、600未満じゃないですかね？
600超えても今の市況なら売れそうですが、公益性のために作られる再開発マンションで税金も投入され、本当は戸建てに住み続けたい方を強制的に立ち退かせる訳ですからデベや地権者が過度に儲けるのは許されないでしょう。

[3025: マンション検討中さん]

>>3022 マンション検討中さん

規模も立地もステアリより上なのに、ステアリより安く売り出すなんて、デベはボランティアじゃないのよ
規模大きいから安くしないと売れないってロジックなの？

[3026: 坪単価比較中さん]

>>3025 マンション検討中さん
まあまあ。若葉さんですし。
今の市況が劇的に変化しなければ坪５５０～なら良心的でしょうか。
ただ、子ども一人を想定した３LDKが１．５億はしんどい・・

[3027: 匿名さん]

２路線使える西池袋で460なんだからC地区は500位だよ。最高に高値掴みで維持費もバカ高いのがプラウドタワーステーションアリーナ。

[3028: 口コミ知りたいさん]

西池袋と東池袋は今でも価格差ありますからね?。ブリリアが600前後でそこまでかからず売れるのをどうみるのか...。ブリリアは地震や災害に強い、クヤクションという唯一性が強いのでなんとも言えませんが。

[3029: マンション検討中さん]

もちろん500くらいの部屋もあるだろうけど
平均500はおそらくないだろうね。550弱が妥当かと。
ステアリは市況の悪化によって結果的に高値掴みになる可能性はあるけど、
相場が現状ままなら相場どおりで決して割高ではない。
と、周辺中古の成約見てて思います。

[3030: 匿名さん]

>>3029 マンション検討中さん

維持管理費考えたら割高だよ。
6年目以降は修繕費約2倍で管理費合算プラウドタワー芝浦より高くなるんだぜ。

[3031: 坪単価比較中さん]

>>3030 匿名さん
完売している物件に対して市場価格より割高！と言っても不毛だと思いますよ。
その上、前倒しで売り切ってる訳ですし。

[3032: 匿名さん]

>>3031 坪単価比較中さん

マンマニ仲介から転売住戸買えるよ。

[3033: 坪単価比較中さん]

>>3032 匿名さん
では売出し価格より値上げしているのもご存じでは？
坪６００超えてたと思いますよ。

[3034: 匿名さん]

>>3033 坪単価比較中さん

そうですね。
ずっと残ってるので割安だと思うのであれば是非購入下さいね！

[3035: 坪単価比較中さん]

>>3034 匿名さん
売出し価格よりかなり上乗せされているので、市場価格と比較して現時点で割安だとは思いません。とは言え、C地区売出し始まった時点ではこの値段が割安だった。とならないことを祈ります。

[3036: 匿名]

>>3034 匿名さん
割安については触れられてないですけど

[3037: マンション検討中さん]

貧乏人って高値掴みとか管理費積立金とか気にしながら購入しなきゃいけなくて大変ですね、、、

[3038: マンコミュファンさん]

ここの中古だったらブリリア欲しいな?買えないけど

[3039: 匿名さん]

>>3027 匿名さん
よっぽど暴落しない限りは平均坪単価500ならば
空前絶後の～～～大抽選会！
になってやっぱり買えないんじゃないですかね。
東池袋だけにサンシャインにかけてみました（自分で失笑）

[3040: 匿名さん]

>>3037 マンション検討中さん
仕事で本当のお金持ちをよく相手にしますが、本当のお金持ちはそういう所には敏感ですよ。
お金がお金をうむことをよく知っていますからね。
ぽっと出の小金持ちほど無頓着にお金を使うイメージです。

[3041: マンション検討中さん]

>>3034 匿名さん

ルフォンの方も検討してたけど、少し前にあのスレで同じような発言して削除されたよね？若葉の匿名さん？

ステアリにどんだけ恨みあるの？
もうこんな稚拙な発言、やめてくれないかな？まじで気持ち悪い

[3042: 匿名さん]

まだ浸透していない、ハレザ、ミクサライブ、イケバス、イケサンパーク、４公園を結ぶ回遊路整備　https://www.decn.co.jp/onlineservice/News/detail/3202107070414　、グリーン大通りの再整備、建設中のアニザ。ワクチンが行き届いて会食解禁になるころには、アド街とかヒルナンデスで頻出しそう。
そんな施設に囲まれた中、メトロ直結の特区事業というＣ地区なら、「最多価格帯が坪600万」でしょう。その代わり、60平米でグロスを抑えたレイアウトが中心で。

[3043: 匿名さん]

>>3042 匿名さん

ナイナイ。豊島区で坪550越えたら極端に動かなくなるよ。西口再開発控えてるすみふ要町が460だったんだから500が妥当。坪600なんてCF完全マイナスだし

[3044: 匿名さん]

>>3042 匿名さん
東池袋の市況ってここが限界なんじゃないかと思うんですよね。
根拠は今より高くなると、パワカですら手が届かない価格になってしまうので、もう実需が追いつけないんですよね。
この立地でパワカでも買えないマンションが買える富裕層を1500戸呼び込むのは無理でしょう。
後、再開発の大義名分の一つがファミリー向けのマンションで子持ちの家庭を池袋に呼び込むことですから、60㎡主体という事はないと思いますよ。

[3045: マンション検討中さん]

>>3043 匿名さん
ステアリの中古だって550超えるから、余裕で

[3046: 匿名さん]

>>3045 マンション検討中さん
ブリリアも570とかで売れてましたね。
なので東池袋は「ここが限界」だと思っています。
湾岸を除く都心3区のように富裕層だけ相手にしても500戸も1000戸もさばけるような立地じゃないですから。

[3047: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3048: 匿名さん]

ここも残債割れが続くみたいな事態はないと思います。
経済ショックが数年以内に確実に来るのでそこから数年はまず残債割れでしょうけど。

維持管理費が上がると厳しい、不況になるとローンが払えないかもみたいな方はＣ地区が高値で来てくれないと本当に自己破産でしょうね、、、

[3049: 匿名さん]

>>3047 匿名さん

ここの人も必死だけど、あなたも必死ですね笑

[3050: マンション検討中さん]

皆さんポジショントークすごいですね。。
C地区は権利変換終わったのでおおよその広さも価格も決まってますよ。あとは周り見ながら分譲住戸の値付け調整だけです。