プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[2921: 匿名さん]

Ｃ地区
都から権変認可が降りなければ、移転強制は絶対不可能です。
これから権変申請し縦覧させたくても、認可の見込み薄なら申請を躊躇し遅延。
地権者さんとwin-winの計画が描けなかった、もしくはアプローチで大失敗した、
これが今の状況でしょう。

金かかってもいいから再設計しないと、計画倒れ？
配置から勝手に考えてみると、戸建てとパームスを残すしかないと。

駅側のJTBのあたりを「表参道ヒルズゼルコバテラス」のような
テナントライン＋中層高級賃貸にして、戸建ての日照確保のために地下街併設。
南の永久眺望を、巨大トライスターに変更して野村と住友で半々で分譲とか。

どうでしょうね

[2922: 評判気になるさん]

豊島区議員のブログに記載の計画だと今年度中に権利変換&解体着手で25年度竣工ですね。

[2923: マンション検討中さん]

>>2920 マンション検討中さん
その通りですね。
現時点で組合設立時の予定から一年近く遅延しています。
反対派への対応なのか事業計画の変更申請も控えているようで、それも踏まえると当初より最低二年は遅れ、最短2027年度の竣工が現実的ラインでしょうね。

そもそも本組合設立時のスケジュール無茶すぎます。
本組合認可の５ヶ月後に権変認可など見たことありません。

他の再開発、例えば豊海再開発はかなり順調に進みましたが、それでも本組合認可から11か月後の今月に権変認可。西新宿五丁目南地区は2019年7月の組合設立、解体工事が一部始まるようで、そろそろ権変認可ですね。

[2924: 名無しさん]

憶測で色々語っても...という気もしますが近所にすんでれば色々教えてもらえますよ。前より具体的に教えてくれます(マンション販売開始は相当前とか)。ブリリアが今年だいぶ売りに出てますがその辺の情報もあるのかも？(単に譲渡税の問題でしょうが)

[2925: 匿名さん]

>>2924 名無しさん
解体工事が始まる前の方が売りやすいという事情も関係していると思いますけどね。
実際に売りに出された部屋はB地区・C地区で眺望がふさがれる部屋ばかりでしたし。
今も丁度東側が売りに出されています。

[2926: 匿名さん]

>>2925 匿名さん

今後の東池袋の眺望カニバリ具合は日本屈指ですよね。
勝どきより密集してるので酷い気がします。C地区、B地区、ステアリとエアライズの間に1棟、ステアリとイケサンの間に２棟、東京国際大。

[2927: マンション検討中さん]

ここは南と東が永久眺望なのが強みですね。
それ以外で眺望保証がつきそうなのはBの南とC野村の南くらい？

[2928: 匿名さん]

>>2927 マンション検討中さん

そうですね。特に南東は都心ビューなので価値が有りそうです。その他は正直未知数ですね。

[2929: 匿名さん]

＞本組合認可の５ヶ月後に権変認可など見たことありません。

わかってるとは思うけど、それは本組設立自体が半年遅れてしまい、
権変認可はそのままフィックスだったからだよね。

その後、2019.9本組設立から20か月経過している。
野村の駅直結は本組から権変認可まで１１か月だったが、
Ｃ地区はその２倍。経費浪費も相当でヤバす。
責任者と法務、配置換えしないと。

[2930: 匿名さん]

>>2926 匿名さん

まさか、どう見ても勝どきのほうがやばいでしょ
豊洲も晴海も相当ひどいし

[2931: 匿名さん]

>>2927 マンション検討中さん
その前提ならC地区の東側も永久眺望になりますよ。

[2932: 匿名さん]

Ｃ地区は、どうやら縦覧やったみたいだね。７月に権変認可予定。
まさか不認可ということはないと思うから、秋から順次解体できる。

[2933: 評判気になるさん]

私も関係者に聞いたら2025年度と言いきってましたね。この場合販売は来年くらい？今年はさすがにないですかね？けっこう楽しみですね。

[2934: 通りがかりさん]

C地区ですが、
昨日時点では反対ののぼりが3軒ほど出てました。生活されてるようでしたが、本当に秋から解体始まるのかな。。

[2935: 匿名さん]

はよ解体始めてくれないとね。
ここの修繕費上がってから住み替えになってしまうとリセール難度が上がる。

[2936: 口コミ知りたいさん]

組合ができた時点で後戻りはないかったような。さらに認可までいくと法的には賃借権が消滅するんじゃないでしたっけ。

https://musashi-law.net/blog/264/

[2937: 匿名さん]

>>2933 評判気になるさん
戸数を考えると4年前発表、3年半前発売開始ぐらいですかね。
2026年3月完成でしたら、6-9月に入居となるので来年の今頃には発表でしょう。

[2938: 口コミ知りたいさん]

>>2925 匿名さん

ブリリア東向きはお見合いですね。(おっしゃる部屋はそもそも売主の使い方が悪いのかかなり使用感もあってずっと残ってますが)

[2939: 匿名さん]

たしかにC地区の権利変換計画認可や解体スケジュール(9月?)が公式に出てますね。これは周辺中古物件(特にブリリア)動きそう。

[2940: マンション検討中さん]

https://www.stepon.co.jp/mansion/detail_A1543018/
また値段上がってません？(笑)

[2941: 通りがかりさん]

>>2940 マンション検討中さん

そこは1ヶ月くらい前に値上げしてからずっと残ってますね。さすがにこの価格だと2千万+住宅ローン減税、手数料と損するので厳しいんじゃ...。倍率なかった部屋ですし。

[2942: 通りがかりさん]

7月下旬か8月頭にC地区認可が出てそのあと解体が始まるスケジュールが4月に公表されてるから、普通の人はそこまで待ってC地区のスケジュールみてからうごくでしょうね。たぶんC地区できたら地域一番になるわけだし

[2943: マンション検討中さん]

計画の縦覧終わったけどそこに対して反対の人が意見申し立てするだろうから、今度こそ正式に遅れるだろうね。25年度は無理じゃないかな？

[2944: 口コミ知りたいさん]

意見申立期間はすでに終わっていますが、「意見を採択すべきでないと認めた場合は、組合より意見書を提出された方にその旨文書で通知します」と記載されてますので、委員会が進めようとすればそのまま４月のスケジュール通り秋から解体でしょうね。公式見ると割当住戸も決まっているようですから。建築含めて遅れる可能性はゼロではないかもしれませんが、秋になればわかるかと。

ここも影響はありますが一番はブリリアタワー池袋ですかね。

[2945: マンション検討中さん]

野村棟は免震で48階、住友棟は耐震で52階。
住友棟は50?70㎡がメインだけど、野村は60?80㎡でペントは100越え。
デベごとのカラーが見える一方、価格のすり合わせに苦労してるんだろうなが見え隠れ。

[2946: マンション検討中さん]

住友棟って耐震なんですか！？

[2947: 匿名さん]

制震かな。
１F２Fのショッピングモール層とは別のEVで、
メトロ連絡地下階から住戸までEV乗り換えがない。
完璧か。

[2948: マンション検討中さん]

まだなんも情報出てないので2945も2947も予想に過ぎない。

[2949: 匿名さん]

>>2948 マンション検討中さん

だよね
竣工が5年以上先の物件を妄想して何が楽しいのか、さっぱり分からん

[2950: 匿名さん]

縦覧閲覧で、ついに情報出たから話題に上ったのでは？
ネットでは閲覧できず、役所に行った人が知りえる

[2951: 住民板ユーザーさん7]

竣工2025年度だから5年以上先ってこともないのでは？あと既に仕様はある程度決まってますよ。この地域No1にはなりそうですね。いずれにせよ4月のスケジュールだろ7月頭に認可予定で解体開始のスケジュールだからあと1ヶ月もすればニュースになりそうですね。

[2952: 匿名さん]

>>2951 住民板ユーザーさん7さん

だから、2025竣工はありえないって。
勝どきと同じ規模だろう？あれは着工から竣工まで4年半かかるよ。こっちはどう見ても今着工できる状態でもないだろう。
あと、去年10月時点で野村の営業さんは26年に延期って言ってた。

[2953: 匿名さん]

いつ完成かは置いといて、大雑把な仕様とか価格はもう決まってるんじゃないですか。
そうでないと地権者の住戸割り当てが出来ませんからね。
不動産屋に聞いた話だと坪600越えはまずないという話でした。
ブリリアの今の中古相場より安く売りに出された場合は、ブリリアの中古相場の大幅な下落が予想されるのであわてて売りに出した方もいらっしゃるでしょう。
ここの中古相場も販売～完成後しばらくは苦しいかもですね。

[2954: 通りがかりさん]

>>2952 匿名さん

公式のスケジュールで秋から解体、2025年度(=2026/3)竣工と書いてあって当初計画の建築期間も無視してPTKを引き合いに出されても...。もちろん遅れる可能性はあるでしょうけど。

[2955: 匿名さん]

そうですね。現時点では　＞、2025年度(=2026/3)竣工　ですね。
権変認可が７末として、すぐ、転居済みのJTBと戸建てを解体して
そこに北棟用の重機が来て、URの巨大青空駐車場に南棟の重機
が現れる感じでしょうか。
でもここ、特区申請とか上位計画はスピードがあるのに、個別が遅い。
地階掘削と土留工をしながらの引渡し裁判でまた遅れが出て経費増大、
ペイするためにも坪600超えの設定は普通にしてると思います。
プレミア以外は平米数を相当抑えて買いやすくしつつ。

[2956: 匿名さん]

着工遅れでかかる経費なんてせいぜい数億円。どんなに多く見積もっても数十億単位。
総工費1100億円の計画で仮に数十億の経費が増えても価格への反映は数％レベル。

[2957: マンション検討中さん]

確かにそうですね。事業単体の収支は重要ですが、全社の損益でリカバーもありますし。ただ、準備組合段階とかなら遅延しても経費は大したことなくても、権利変換直前や解体に入ってから手こずると、重機や作業員の日々のムダ金はなかなかのもの。C地区内の専門学校の仮キャンパスも抑えているだろうし。デベ社員リソースの他地区への転配属時期のズレは社に損失を与えるし、額は大したことなくても、価格決定の会議は、まあ大変でしょう。（一番大変なのは、一斉に引っ越して仮住まいする権利変換地権者か）

[2958: 匿名さん]

>>2957 マンション検討中さん
だからその想定されるマックスの経費でも数十億円だってば。
作業員の年収500万だとして、100人を1年間全く遊ばせといても5億円しかかからない。
重機をそのためだけに買って全く使わなくてもせいぜい数億円。
総工費1100億円の事業で売価を10％も20％も上げる要因にはならないんだって。
全て価格に乗せられてもせいぜい坪単価10万や20万の話。
竣工が悪いタイミングで遅れても坪単価を大幅に引き上げる要因にはならない事が理解できましたか？

[2959: マンション検討中さん]

その議論と計算、何の意味があるの？C地区の坪単価予測しようとでも？
そもそも人件費を年収で計算してる時点でもうなんとも言えない

[2960: マンション検討中さん]

ほんとそれ。
あまりに稚拙な皮算用すぎてなんの参考にもならない。

[2961: 匿名さん]

利益率を考えたら、経費がかさんだら、売値が上がるのは当たり前。
数パーセントに対して、「確かにそうですね」と肯定してる人に対して、
屈服させようとしてるのが、必死過ぎて笑

[2962: 匿名さん]

＞そもそも人件費を年収で計算してる時点でもうなんとも言えない
確かに。雇うには、年収の数倍ですね。
年収だけしか支払われないなら、下請けも元締めもマージン０円のボランティア。

[2963: 匿名さん]

なにか、、、
煽ったり馬鹿にしたつもりはないんだが表現が悪かったようです。
すいません。

[2964: マンコミュファンさん]

武蔵小金井の件もあるから清水建設が建てるってのが懸念事項だなぁ

[2965: マンション検討中さん]

総工費1100億円で、1100戸分譲。あとテナント。まあ、経費増やしたくないでしょう、という流れですかね。
保健所移転が遅れ、区が組合に遅延損害の賠償請求するとか。実際、ハレザ前の公園の施工が遅れたときに、区議会で賠償請求が議論されました。一応、保健所の仮施設の土地はURが無償貸与してて、C地区もURだから大丈夫なんでしょうけど、もし税金が余計にかかったら区民が損害を被るわけだから。
経費云々でなくても、中古ブリリアが高値推移だし、C地区のプレミアが600万超になるとの予想は至極当然と思います。今後、面前が緑地の造幣局跡も価格を支えますし、この辺はスタンダードで500万になっていくのかな。

[2966: 匿名さん]

なんか遠目から見るとかっこいいけど、近くから見上げるとチープな感じがすごいね。隣のタイル張りのイタマンの方が良く見える。

[2967: マンション検討中さん]

イケサンパークから見るとすごくかっこいいと思う。
たしかに近くから見ると黒で塗りましたって感じですよね。
これから基壇部とエントランス周り整ったらおそらくいい感じになると思います。
空地が結構贅沢なんだよね。