プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[2621: 匿名さん]

賃貸にした場合の経費控除は、まず減価償却費、管理費等、固定資産税。
ローン組んでる場合は、それに加え利子分は控除できるが低金利だからたかが知れてるね。
現金買いなら相当に、ローン組んでてもそれなりに持ってかれると思ったほうがいい。あと住宅ローン減税は当然使えなくなる。
それから、住宅ローンは自己居住が条件なので賃貸にすると原則は一括返済。金融機関に住めなくなった理由を届ければ普通はそのままになるとは思うが、あくまで原則はね。

[2622: 匿名]

2611です
皆さんご丁寧にありがとうございます。
次はちょうどC地区が出来るタイミングと重なりそうで。それも悩みどころの１つです。
利益を得ようと思ってるわけではないので、大きなマイナスが出なければ賃貸かなぁ。何かの時のために住居を残しておきたい。でも税金とかの兼ね合いが難しいです。数年かけて勉強します。ありがとうございます。

[2623: 匿名さん]

修繕計画はご確認された方が良いとは思いました。5年スパンであがっていくので。固定資産税もたしか5年後に倍になるのでそこもでしょうか。それらも加味して投資収益率をみるとよいかな、という気はします。

あとはやはり物件の中古価格をみながら売却と賃貸の両睨みの方が良いかと...。毎月10万円手元に入ってもそれ以上に物件価額が下落したら意味ないですから(物件価額無視して投資金額回収するのに100年かけるのは非現実的でしょうし)。ただ中古売却も手数料が大きくでますから悩ましいですよね。賃貸も売却もC地区前のほうが強いのは間違いない気はしますね。

[2624: 匿名さん]

普通賃貸借で賃貸に出すと、店子の方が圧倒的に有利でいろいろ大変です。また、店子がついたまま売却しようとすると、オーナーチェンジ物件としてどうしたって売値が下がりがちですから、よくよく考えないと。

[2625: マンション検討中さん]

>>2616 匿名さん
縦覧にEVの乗換階とかかいてあるんすかね？

[2626: 匿名さん]

>>2625 マンション検討中さん
記憶が曖昧ですが、随分前に縦覧で出ていた図面にはエレベーターの配置もありましたよ。ですから2592の情報はたぶん正しかったと思いますが、古い情報です。組合のHPを見ると、階数は52階になってますから。

[2627: 匿名さん]

公式HP見る限り、プレミアムの130m2だけ売れ残っちゃったみたいですね。
でもそれ以外2期2次で完売したのは凄いな?。

[2628: 匿名さん]

公式HP見る限り、プレミアムの130m2だけ売れ残っちゃったみたいですね。
でもそれ以外2期2次で完売したのは凄いなー。

[2629: マンション検討中さん]

1LDKも売れたのか

[2630: 匿名さん]

ブロガーが最後の最後まで煽ってたからね。
3Lは5倍とかだったらしい。PTK続き相当恨みかったやろな。

[2631: 匿名さん]

2.8億出せるならここは選ばんやろね、確かに。

[2632: マンション検討中さん]

3LDKもほぼ1倍だったそうですが、一部屋だけすでに2期までである程度売れていたところが倍率高かったらしいですね。最上階はどうするんでしょうね。。。

[2633: 匿名さん]

7倍の部屋もあったと聞いた。
人気マンションでしたね。

[2634: マンコミュファンさん]

全然話変わるけど地権者住戸が55戸あって地権者が5人(？)とか聞いた気がしますが一人当たり10戸とかになるんですかね。そんなもんなんでしょうか。だとしたらすごい...売るにせよ、賃貸にせよ相当な収入ですね。

[2635: 通りがかりさん]

ほとんど1-2倍で(2LDKかな？7倍は)PTKみたいな30倍近くということはないので投資家というよりは実需なんでしょうね。
C地区のほうが明らかに上ではあるものの数年早く住めるし、たぶん資金力に余裕があれば損してでも住み替え組も出そうな気はしますね。

[2636: マンション検討中さん]

自分の場合、C地区は抽選で住めない可能性がありますから（あとはスミフなのでいくらになるか分からない…）、確実に住めるうちに引越しておこうというつもりでした。
少なくとも賃貸よりは確実にいいですから。

[2637: 匿名さん]

倍率ついた3Lってどのタイプかご存知の方いますか？

[2638: マンション検討中さん]

>>2637 匿名さん

Mタイプが5倍だそうです。

[2639: マンション検討中さん]

>>2638 マンション検討中さん

Mタイプは西向きですが間取りがとても綺麗でしたからね。

[2640: マンション検討中さん]

>>2639 マンション検討中さん

坪単価480万で、周辺の中古とあまり変わらない

[2641: マンコミュファンさん]

タワマンの西向きはかなり辛いとは聞きましたがどうなんでしょうね

[2642: マンション検討中さん]

>>2641 マンコミュファンさん

奥行き2mなベランダ+Low-E、西日はある程度遮断できるだろう
眺望がいまいちだが、それ以外文句ない住戸かと
まぁ、プレミアム以外どのタイプも完売だし、検討スレもこれでおしまいかな
皆さんお疲れ様！これからは住民スレへ移住する

[2643: マンション検討中さん]

>>2642 マンション検討中さん
検討板でのポジ活動お疲れ様。次はC地区見据えた逃げ切り頑張って下さいね。

[2644: 口コミ知りたいさん]

>>2643 マンション検討中さん
キモっ！

[2645: 匿名さん]

>>2632 マンション検討中さん

最上階ではなくその一つ下の階なので微妙ですよね。
価格も価格ですしいつ完売できますかね

[2646: 匿名さん]

野村としては早く完売アナウンスしたいのでしょうか？
それとも時間かけて売るのかな。

[2647: 匿名]

>>2646 匿名さん

1部屋だけを時間をかけて売ることのメリットってありますかね？
MRも閉められないし早くC地区仕様にしたいのではと思います。

[2648: マンション検討中さん]

早く完売アナウンスが聞きたい

[2649: 匿名さん]

人気があるのが自明だからか、一期完売以降のアナウンスが地味ですよね。

[2650: 評判気になるさん]

人気なくはないが、一期以降は数回販売時期を延期したり、倍率つかない部屋が中心だったことを考えると適正だったんでしょうね。
同時期の駅直結大規模のPTKなんかは倍率もそうですが、会場予約すらできないお祭り状況でしたしC地区もすごいのかな。値段設備次第か。

[2651: 匿名さん]

>>2650 評判気になるさん

結局値段次第じゃないですかね。ここはいくら気に入っても予算的に厳しくて諦めた方多いと思いますよ。購入した方でも、予算の兼ね合いで当初希望していたのより一つ小さい部屋にしたって言ってる方が複数いましたし。
もっと目に優しい価格だったらPTKみたいな倍率になったんじゃないですかね。

[2652: 匿名さん]

タワーマンションバブルはじける前に、ほぽ売り切ってここは売り手にとってはよかったですね

[2653: 匿名さん]

タワマンバブルなんて暴落芸人以外に信じてるやついるの？御大ですらビジネス芸人なのにｗ

[2654: 匿名さん]

19日の日経産業新聞でここが大きく取り上げられてましたね。将来価値格付け調査で首都圏新築マンションで7位。

[2655: 匿名さん]

で？

[2656: 匿名さん]

資産性の高いいい物件だなあ、とあらためて思っただけ。

[2657: 通りがかりさん]

>>2654 匿名さん

7位なのか…
ベスト3には入ってるかと思った

[2658: 通りがかりさん]

超人気で高倍率だったシンボルマンションのパークタワー勝どきとか、トップのマンション群(レジデンス四ツ谷とか番町とか虎ノ門)が上位にいましたね。

[2659: 匿名さん]

>>2654 匿名さん

７位ではないよ。二つ星。あいうえお順で記載してあるだけだから、二つ星は全て同率４位。（三つ星が３物件。）

[2660: 通りがかりさん]

ご参考までに

[2661: マンション検討中さん]

完売したの？
まだ残ってる？

[2662: マンション検討中さん]

まだ一部屋残ってますね。

しかし中間免震・大規模・共用設備・ランドマークということでほぼ中古に出なかった(すぐ売れた)ブリリアがぽつぽつ出てきましたが、意外と売れ残ってるのが気になります。たぶん短期譲渡が外れるのでこっから市場に出てきそうですね。アウルも数部屋出たままですし下がりそう。C地区にむかって流動性があがっていきそうですね?。

[2663: 通りがかりさん]

総評?物件は悪くないけど東池の立地で考えると、割高感がある。それと地味だけど管理費が高すぎる。

[2664: 名無しさん]

ステアリ欲しかったなぁ
立地とかなんとかいろいろいうけど、結局売れていたんじゃないか

[2665: 匿名]

>>2664 名無しさん
まだ一部屋ありますよ！

[2666: マンション掲示板さん]

>>2665 匿名さん
無いのと一緒です^_^

[2667: マンション検討中さん]

>>2664 名無しさん

キャンセル出ないかな

[2668: 匿名さん]

これから2015～2017にかけて仕込んだ物件の利確祭りが始まるぞぉ。湾岸中心にタワマン市場は下落が予想される。

[2669: マンション検討中さん]

東池袋周辺だとアウルもブリリアも全然動かないですね。ブリリアは共用施設やロビーの豪華さ、耐震面での希少性やランドマーク性はあるけど流石に高すぎるか。あそこを80平米で8000万円で買った人が羨ましい...

[2670: 日銀総裁]

まあ都内の物件価格は当分下がらないよね
マネタリーベースを鑑みても通貨安は進む。。