プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[261: ご近所さん]

オタクだから池袋は落ち着く。
すっぴん部屋着でも出歩けるとこが気に入ってる。
むしろ声かけられるのはうざいからダサい格好で出歩いてる。
キャッチや風俗スカウト多くてここで子育ては流石に出来ないから、そういった施設を東口側から一掃してもらえると助かる。

[262: 匿名さん]

池袋含め都内何箇所か住んだが、落ち着いた環境なら高輪、白金、五山あたりがオススメ。
オシャレなら表参道やミッドタウンー乃木坂界隈、広尾あたり。

[263: マンション検討中さん]

繁華街の真ん中に住むのはあり得ないけど、徒歩圏に雑多な繁華街があるのは悪くない。湾岸のマンションみたいに、倉庫と中小企業のペンシルビルばかりの所に住むのも味気なくて勘弁。

[264: 匿名さん]

湾岸は単純に首都圏直下型地震が起きた時の津波が心配。
多摩川が台風で氾濫したみたいに川沿いも怖い。
武蔵小金井みたいに大雨で下水処理が追いつかず浸水するのも嫌だけど。
ここ辺りは雨水の排水どうしてるんだろう？

[265: 名無しさん]

直下型で津波？

[266: ご近所さん]

なんだかんだ、山手線内側の駅直結なので底堅いとは思う。C地区が同時に検討出来るならそっちのが興味あるけど、5年後竣工ってちょっと先過ぎて…

[267: 匿名さん]

東京湾は津波来たとしても低いから大事にはならない
神奈川と千葉は大変だと思う

[268: 匿名さん]

東池袋、駅直結マンションとしては、販売価格の坪単価は最高値になりそうですね。

[269: 名無しさん]

災害についてはこの辺は武蔵野台地だし、海抜も高いから平気でしょう。
豊島区でも雑司が谷の方は低いみたいだけど。

[270: 匿名さん]

エリアNo.1物件を買うなら、じっくり待つか広域で検討しないとね。
自分は10年待った。

[271: 匿名さん]

いい物件だと思うけど、価格だけが気になる。
池袋に坪500も出したくないというか、所詮池袋だぞ？という思いが拭えない。
モデルルーム延期になったけど、幾らになるかな。

[272: マンション検討中さん]

コロナ後で、470-480と予想
450以下なら瞬間蒸発
500でも時間をかければいけるか

[273: マンション検討中さん]

480でも瞬間蒸発だよ。
後発影響もあるし、そんなに安く出すわけない。
むしろ長期戦覚悟で強気で来ると思う。

[274: 匿名さん]

タワマンだから価格帯は幅広いだろう。350-650 かな

[275: 匿名さん]

野村だから、スミフのように長期戦ではやらないと思うよ。

[276: 匿名さん]

>>275 匿名さん
何故、野村はそういう感じなのですか？
沢山の物件抱えているから？

[277: マンション検討中さん]

今後、野村に限らずデベは長期戦ありきの経営にシフトしていくはず。立地とスペックの良いマンションを高利益で売るモデルになっていく。

[278: 匿名さん]

長期戦って、かなりコストかかるんですよ
竣工後販売となると、C地区とかぶって来るし
ゴクレのような販売の仕方出来るならいいですけど
野村にそんな余裕はないですよ。

[279: 匿名さん]

このマンションの欠点
駅直結マンションと比較すると
池袋駅から最も遠いマンション
たぶん、制震だろ
副都心線東池袋駅出来たらかなり遠い
マンション規模が小さい
高さも、低い
ランドマークには、なり得ない
階高あまり期待できない。
たぶんC地区売り出されたら埋没。

新型コロナで売りにも出せない。
モデルルームもつくれない。

[280: マンション検討中さん]

さすがに500は切らないでしょうね。
都内で駅直結はどの物件も強気の値段できてる。

[281: 匿名さん]

500以上なら苦戦必至だね。
とか書かなきゃだめでしょ、本気の検討者なら(笑）

コロナで先行き不透明、このタイミングだと目に優しい価格になる可能性大だよね。
野村はけっこう臨機応変。

[282: 名無しさん]

コロナ不況で経済危機が来ている。リーマン危機の後も不動産は5年下げ続けた。坪500？　今どきないでしょう。資産バブルも崩壊した。中古マンションは会社オーナーら事業者の換金売りが凄いことになっている。

[283: 名無しさん]

>>281 匿名さん
都内の不動産市況は2割くらいの調整に入る。ブリリアの中古も投げ売りが始まるよ。こんな物件で高値掴みしてたら憤死するわ。

[284: 検討したい]

>>283 名無しさん
令和不動産バブルに咲いたあだ花か。

[285: マンション検討中さん]

ブリリア投げ売りなんて起こらないでしょ。
不況下でも価値が高い物件の価値はさほど変わらない。そうじゃない物件はやばいと思うけどね。

[286: 匿名さん]

どのエリアも売りがかなり出てる。投資物件の換金目的の売りだろうけど、売ってるのは中国勢かもね。まず商業系中心のリートが下げて、その後居住用マンションに下げが広がるっていつものパターン。
ここは、地域の目玉にもならないし、小さ過ぎ。駅直結しか売りがない。売主もいまいち。相当下げないと、買いなど入らないよ。

[287: マンション検討中さん]

コロナ明け後、どんな価格を出してくるか。
C地区が見えてくるタイミングになると苦戦必至だから長期戦は考えにくい。デベは価格を多少落としても早く売り切りたいだろうなぁ。

[288: マンション検討中さん]

ここはそこまで戸数多くないと思うけどね。
これくらいは余裕で捌けるでしょう。

[289: 検討したい]

>>285 マンション検討中さん
それがそのうち出てくるんだよ。不動産市況は株価に遅行して動くからね。不況では高額物件ほど買い手が蒸発するので、下げがきつくなるものです。KYな売主は相手にもされず、売り止めが落ち。

[290: 匿名さん]

＞288
マンション販売検討中さん
じゃないの、あなた？

[291: マンション検討中さん]

まずは湾岸エリアのマンションに強烈な価格下落圧力がかかる。そもそも人が住むエリアじゃない。

それと、高額物件。5億の物件は2.5億まで、3億の物件は2億までいく。1億の物件なら0.8億程度か。どちらにしても、ローンを組むリスクが再認識されて1億以上の新築には強烈な逆風。ここも例外じゃない。

[292: マンション検討中さん]

まずは中古価格から下がる。それから新築。

[293: マンション検討中さん]

一般的に、中層、上層、プレミアムでどの位価格差でるものですか？

[294: マンション検討中さん]

低層パンダで坪440、中層中住戸が坪450-480、高層角が坪500超と予想。

[295: マンション検討中さん]

落ち着いた値段になると思う

[296: 匿名さん]

千駄木の高仕様の低層高台プラウドが坪350からで平均470。
ここも言われているほど強気ではこないような気がする。

[297: マンション検討中さん]

駅直結だけど、改札までは結構あるしね

[298: 匿名さん]

アウルの中古でも坪420?なんだから、
低層460?、中層490?、高層550?でしょう。

[299: 匿名さん]

↑？は以上の間違い

[300: 匿名さん]

アウルタワーのほうがいろいろ上（規模、池袋駅までの距離、サンシャインまでの距離）だと思うが。。。
そういう場合は中古のほうが（条件的に劣る）新築より高いのが普通らしい。

[301: マンション検討中さん]

>>300 匿名さん
アウルはやはり築年数結構経ってるし、今後の再開発で眺望がどんどん塞がれていくから、資産価値としては落ちていくと思う。

[302: ご近所さん]

アウルの眺望が塞がれるのは、造幣局跡地と造幣局南地区に高層ができた場合なので、
ここの北側の眺望も同じように塞がれますよ。
高層がたつ位置によっては、アウルよりもこちらの方が影響が大きい可能性もある。

[303: 匿名さん]

アウルの中古って、売出価格じゃなくて成約価格ですか？
そんな値段で、いま買う人いますかね？

[304: ご近所さん]

アウルの直近1年の成約価格は、坪単価で402-508万で、中央値は429万 です。
エアライズは少し安くて400万弱、ブリリアタワーは500万越えでそもそも中古物件がほとんど出回っていないです。

[305: 検討板ユーザーさん]

エアライズ、多分もう売れたけど坪360くらいで出てたよ。
アウルはもう少し下がるだろうね。

[306: マンション検討中さん]

5月下旬くらいにはモデルルーム開場するかな。
コロナが落ち着かないと暫く無理かな。

[307: ご近所さん]

この近くにめちゃくちゃ鳩だらけの踏切あるから
現地周辺探索～なんて人は気を付けてください。

[308: 匿名さん]

>>307 ご近所さん
目の前の家の婆さんが朝やってる所ね。
あれ豊島区に苦情入れようかね。社会的に迷惑だということがあの世代には分からんのかな。

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん
朝じゃなくて餌でした。

[310: 匿名さん]

永久眺望が確保されるのは、結局東と南向きだけですかね？
しかも結構上層階じゃないと危ない気がしますが合ってますか？

[311: マンション比較中さん]

アウル住みだけど、ここのタワーにより東京タワーが見えなくなる。
ここのタワーからはよく見えると思うよ。

[312: 匿名さん]

>>311
有り難うございます。
ま、ここより更に南に何か建てば同じ運命ですね…

[313: 元アウル住人]

確かに一昨年2LDKを売却しましたが425万です。

[314: 匿名さん]

マンションマニアの情報によると、
ここ、80㎡で1億3,000万円になりそうですね。
https://manmani.net/?p=29955

[315: 匿名さん]

彼はプラウドタワー東池袋買ってなかったかな。
彼にとってはここがなるべく高いほうがいい。

[316: 匿名さん]

>>314 匿名さん
思ったよりも安い！！！

[317: 匿名さん]

マンションマニア、プラウドタワー東池袋、買ったとというウワサあんね
含み損、どんだけ～

[318: 匿名さん]

それは高層の角部屋ですか？
低層中住戸だと、坪480くらいになりませんか？

[319: マンション検討中さん]

このくらいの規模だと2LDKは高倍率になるでしょうか？
実需の人と投資目的の人とが被りそうかなと。

[320: 通りすがり]

>>319 マンション検討中さん

ですよね。3LDK多いし、2LDKは競争率高そう。

[321: マンション検討中さん]

>>320 通りすがりさん
坪単価盛りまくるでしょう

[322: 匿名さん]

コロナの影響がどの程度あるかは分かりませんが、全体的に高価格帯のマンションだと思います。
間取りとしてはファミリー向けの3LDKは、普通のサラリーマン家庭ではとても手が出ない金額ではないかと思いますが、世の中金銭的に余裕がある方がそんなに沢山いらっしゃるものかと感心します。
今のご時世でこちらの様な物件を購入される方って世帯年収どのくらいの方なのでしょうか。

[323: マンション検討中さん]

この物件の立地少し微妙じゃないですか？周辺環境というか現地周りの雰囲気が、とても400万超えてくるイメージじゃないのですが。。どうなんでしょう。

[324: マンション検討中さん]

先行してる駅直結3兄弟と比べると
立地はちょっと微妙ww

[325: 匿名さん]

眺望が魅力

[326: マンション検討中さん]

ここが新築で平均400万円未満だとしたら、大抽選会どころではないですよ。さすがにそれはない。もう少し勉強しましょう。

坪500万強、世帯年収2000万前後の世帯が主な購買層と予想します。

[327: 匿名さん]

だから、本気で買うつもりならそれじゃダメだよ（笑）
今は安く予想する時期。
おそらく買う気ない人なんだろうな。

[328: マンション検討中さん]

そんな小手先のことで価格に影響があるとは到底思えないが…。この場では希望的観測として話をするよりも、現実的な線で議論した方が建設的です。

[329: 匿名さん]

坪500くらいかな。

[330: 匿名さん]

現実的な話をするなら、坪500以上を想定で世帯年収が2000というのは感心しないね。
自分がその程度の年収なら絶対に手を出さないレベル。ファミリータイプで1.3億からって感じでしょ。

[331: マンション検討中さん]

>>330 匿名さん
まぁそのへんの感覚は人それぞれ。
貯蓄にもよるけど、年収2000万なら1.3億出す人は普通にいると思う。

[332: マンション検討中さん]

2000万なら余裕とはいかないけど、
周り見ると結構億ション買ってるね。
でもみんなもっと都心のマンションだけど。

[333: 匿名さん]

自分の感覚だと年収2000万で1.3億のマンション買うのは「無理してるなあ」なんだけど、確かにそこまで無理するならそれだけの価値のある物件を選ぶべきだね。

[334: 匿名さん]

ちょうど年収2000万くらいですけど月のローン支払いが60万でも全然平気ですよ。
それでも何に1.2回は海外旅行も行って年間数百万は貯金もできてますし。
1.3億なら15から20年くらいで払い終える感じです。

[335: 検討板ユーザーさん]

確かに買えないことはないけど、
うーん、坪500出して池袋は夢がないなぁ。
でも新築だと選択肢が少ないんだよね。

[336: 匿名さん]

>>335 検討板ユーザーさん
それだけ出せるなら、Ｃ地区待つのもありだね？

[337: 匿名さん]

>>334 匿名さん

自分は年収2100ぐらいだけど、月60万ローンなんて全然無理。
手取りは月100ちょいだからなあ。
1000＋1000とかだとだいぶ税金安いんだろうけど、でも奥さんの収入頼りはやっぱり「無理してる」部類だよね。
うちの奥さんも働いてるけどそれは彼女の収入、別に考えてる。

[338: 匿名さん]

>>337 匿名さん
うちは1680と420ですね。
プラス株の配当がなん120くらいあります。
妻の給与は全て貯蓄で私の手取りが額面で約100で半分をローン支払いで残り50が生活費や他固定費という感じですね。それでも私の分は残るのでそれは旅行代や貯蓄型保険、現金貯蓄に回してる感じです。

[339: 匿名さん]

↑1680でした。

[340: 匿名さん]

かなり無理無理やね。。。

[341: 名無しさん]

うちも同じくらい。1.2億の物件で頭金引いてローンは月額30万。大体夫婦で50万は毎月貯金できてるから倍額払うことはできるなぁと思うと無理って感じもしないけどね。

[342: 匿名さん]

どうでもいいけど、すでにどこか購入した人ばかり書き込んでるのはなぜ？

[343: マンション検討中さん]

自分もそうだけど住み替え検討の人も多いじゃない？

[344: 匿名さん]

ほう。
ここ数年で価格高騰した状況、数年前？に1.3億とかの物件（5年前ならそれこそバリバリの都心が買えたよね）を購入した人が、東池袋の（周囲にもっといいマンションが以前に結構分譲されている）このマンションに住み替えですか。。。

[345: マンション検討中さん]

1.3億も出してないし都心部ではないよ。
実家が小竹向原で近いし夫婦の通勤にも悪くないので検討してる感じ。

[346: 検討板ユーザーさん]

なんとなく、まあ2000万レベルの人たちは
一億買える感じだね。
上に書いてくれた内訳見てもそれほど苦しそうにも見えない。

[347: 匿名さん]

東池袋はシヤクションがランドマークで決着ついてるよね
ただ東側の眺望は今後無くなっちゃうのかな

[348: マンション検討中さん]

まぁ2000万以上のレベルってそもそも貯蓄が結構ありそうだから実際のローンって1億以下で組む人が多い気もする

[349: ご近所さん]

あとコロナ禍関係ない職種の方が多そうですね。

[350: 名無しさん]

IT関係とか特に関係なさそうですよね。

[351: eマンションさん]

>>350 名無しさん

IT関連でもSier系は芳しくないかも。顧客側がプロジェクト停止し始めてるところもあるようで、かなりあべりはじめた模様。
クラウドサービス系は絶好調。

[352: 匿名さん]

シヤクション東側はツインタワーの間だけ見えるかな。概ねスカイツリー方面だけ。
後は塞がります。
東側はツインタワーに買い換えで売り物件が多くなるかも。

[353: 匿名さん]

以前のスレで80㎡程度で1億3000万との話が出ていたが、おそらくクヤクションの中古相場よりは高くなるとすると80㎡程度では1億5000万、70㎡で1億2000万は行くでしょう。
コロナでどのくらい下がるかだが、中古の売り物件が逆に少なくなりそうだからそれほど下がらないでしょう。

[354: ご近所さん]

クヤクションね。
実際ブリリアからツインタワーへの買い換えって多いのかなぁ。利便性はさほど変わらないし、区役所のげた履きの方が耐震性とかのクオリティは高いんじゃないかと思うのだけど。
ツインが出来たらここは色々条件的に劣後するよね。価格面で勝負せざるを得ない。

[355: 匿名さん]

c地区のツインタワーの方が規模も大きいし、となると共用部などの施設も色々入る可能性あるし、足元には商業施設も入るから利便性もいいし、新駅が出来れば2駅直結、とここがツインタワーに勝る点って何があるの？
眺望だって方角にもよるけど、ツインタワーの方が高いから障害少ないよね。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん
強いていうなら入居可能時期がこっちの方が早いことじゃない？4年以上先か2年弱かの。

[357: 匿名さん]

クヤクションは下駄部重厚で立派だし1Fのカフェは普通のプロントとは違ってメシウマだし住みやすそうだよね。眺望無くなっても価値は残りそう

[358: 匿名さん]

モデルルームもないのに、6月下旬販売開始なんですね。

[359: 匿名さん]

ここモデルルームどこに作るつもりなんだろう
6月頭にはオープンさせないと、下旬の販売開始に間に合わないのでは？

[360: 匿名さん]

既に見込み客が多いんじゃないんですかね。
千駄木も亀戸も全てのエントリー者がMR訪問できなかったけど一期即完でしたから。
待つより自分から電話でアクションしないと同じ状況になりそうな気がしてます。