プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[2581: 匿名さん]

>>2578
再開発組合の事業計画が後ろ倒しに計画変更されてますから、恐らく竣工も当初計画通りにはいかないと思います。

[2582: マンション検討中さん]

C地区の竣工は2026年以降になったって去年10月頃ステアリの営業に言われましたよ。
C地区狙いでステアリをスルーしたなら、気長く待つしかない。
俺は来年からステアリに住むけど。

[2583: 匿名さん]

公式で2025/3は変えてないものの、2026/3でステアリ竣工よりは後に今作ってる池袋のモデルルームで販売するっぽいですね。お祭りになるのか、東池袋だからそうでもないのか値段次第ですかね。アウルとかの住み替えも市場に出そう。

南の南側もいいですが北側も駅直結だし小学校・幼稚園が近くて便利そう。

[2584: 匿名さん]

>>2580 匿名さん
教えていただきありがとうございます。
すみふより少ないですね

[2585: 匿名さん]

C地区の規模なら確かに竣工の3-4年前に販売開始だろうから来年かな。待つってほどでもない。

[2586: 匿名さん]

ちなみに自分は広域でチェックしてこれというのを時々仕入れている。C地区は注目。実需じゃないそういう同類がけっこう狙ってると思うよ。

[2587: マンション検討中さん]

>>2576 匿名さん

既出ですが、C地区は令和9年ですよ？？

[2588: 匿名さん]

令和9年ってどこかに出てましたっけ。野村のQ2資料や豊島区のHPで25/3というのはありますが(少し遅れるという話は口頭であるのかも？)

[2589: マンション検討中さん]

再開発地域に住んでる者ですが、組合の所在地の前に貼ってあるペーパーを見ると
組合の期限？が令和９年までとなっています。
以前のレスを見ると、この期限には竣工後の組合の解体期間も含むらしいので、
竣工は令和８年じゃないかと勝手に思ってます。2026年ですかね。

[2590: 名無しさん]

>>2589 マンション検討中さん
ありがとうございます。2026だとすると今年販売はないでしょうね。規模と他の事例から考えると来年下期に販売ですかね?。楽しみのような怖いような。

[2591: 通りすがり]

マンション掲示板の書き込みはほぼすべて戯言の雑音にすぎない。2010年とか2011年頃に分譲されたマンションで、今や2倍以上になった物件でも、ネガの連中は当時、あれこれ難癖を付けていた。ステアリを気に入って買った人は長く住めば良いだけの話。駅直結に暴落はない。

[2592: 匿名さん]

C地区C地区って言ってる人ちゃんと隣の区役所で建築計画みた？
合計1499戸予定でどえらい規模。
住友棟は駅改札フロアからエレベーター直結、5-22、23-38、39-54でev振分け。一階はほぼフロアぶち抜き商業施設。
野村棟は永久眺望で落ち着いた住環境。
値付けにもよるけど瞬間蒸発でしょ。もうこんな物件今後出ないよ。いくら後ろ倒しにだろうと速攻で売れるのは間違いない。

このスレでこんなこと言うのは申し訳ないけどステアリは内装で下駄履かせてるだけ。C地区には勝てないから下駄履いてるんだよ。

[2593: マンション検討中さん]

ちなみにB地区ってどうなってるのかしら

[2594: 匿名さん]

>>2591 通りすがりさん

そう。賢い人はみんなブリリアタワー池袋を買った。
池袋で次のビッグチャンスはC地区。池袋にそれなりに詳しい人間なら自明のこと。

[2595: 匿名さん]

このレベルの値段で手が出る人だったら、ある程度損出して売るなり、貸しに出したりして、C地区も押さえに行くんじゃない？
大きく儲けは出ないけど、大火傷もしない物件だと思うけど・・・

[2596: 匿名さん]

このマンション購入した人でC地区よりステアリの方が格上なんて思ってる方は誰もいないと思いますよ。

うちは来年入居後にC地区出たら移り住む予定です。
C地区は5年近く先だしそれまでにここに住むというのは全然ありな選択肢だと思いますが…
ここに住めてれば抽選外れるの覚悟でC地区人気部屋にも特攻出来ますしね。

[2597: 匿名さん]

C地区楽しみだけどまずはステアリに住みたい！
目先だと補助81号線の整備が楽しみ。
まだどうなるかわかりませんが造幣局南計画もありますし、ステアリ周辺も10年くらいで雰囲気変わりそう。

[2598: 匿名さん]

>>2596 匿名さん
同じ穴兄弟（地下道）のブリリア、エアライズ、アウルの1500戸も同じ事考えてるからね。バーゲン損切り価格覚悟で売却頑張ってくださいね。

[2599: 匿名さん]

C地区の次の大本命は池袋駅直結の西口再開発。
いつになるやら。

[2600: 名無しさん]

C地区人気すぎて買えない可能性もありつつ1500戸だからまあ大丈夫かも。でも超大型は集客のために価格落としてくる可能性も高いので(PTKも)そうするとやはり抽選か(周辺はそこが相場の天井になる？)いま中古でたくさん出てるアウルとかの動きが参考になるかもですね。規模が違いますが。

[2601: マンコミュファンさん]

そもそも今の不動産マーケット、経済環境と開発予定でもステアリ買う人は一定の損は見越しているかと(もしくは維持費高いものの実需でずっと住む予定)。そういう意味で投資家は参戦しなかったけど実需で売れたんでしょうね。

[2602: デベにお勤めさん]

>>2599 匿名さん
5年前に準備組合が目標としてた時点の開発完了が2034年
予定通りに行けば来年度中に都市計画決定

[2603: 評判気になるさん]

B地区は対外的に出てるのは2025年度？ただこちらも遅れているんですかね。ここも規模は大きいですよね。

[2604: 匿名さん]

Ｃ地区は、現地に、割と大き目なマンションあるしね。
2573さんと2574さんの話からすると、
約1,500戸のうち、300戸は非分譲、
永久眺望の南棟の野村は360戸しか販売されない。

Ｂ地区は、野村のIRから一時消え、
準組の会合もなく、長期延期。

池袋西口は、都計決定の前に、特区指定があるはずで、
それがまだないので、今年度の都計決定はかなり困難。
連携する予定のロサ会館エリアの開発も遅延。
ロサ会館は耐震問題で先月が除却期限だったが、
最近も新店が開業するなど、壊す気がない。

ランキング上位の常連になりつつある池袋エリアで
いまステアリが買いなのは、よくわかります。

[2605: 匿名さん]

池袋西口は予定通り再開発が進めば激変するな。
それを見越して東建三菱のタワーを買っておくのも手か。

[2606: 通りすがり]

>>2594 匿名さん
ブリリアも買ったタイミングや物件は結果として良かったね、って話ね。賢いかどうかは別。マンションなんて買いたい時に気に入った物件を買えばいいだけ。その後の市況がどうなるかなんて誰にもわからない。すべて後講釈にすぎない。2007年にビッグネームの不動産評論家が鼎談で「東京都心の不動産に下がる要素は全くない」と結論付けていた。08年のリーマンショック後のデフレできれいに外れた。これも後講釈だけどねw　マンション掲示板の雑音は雑音として聞き流し、自分で判断しましょうね。

[2607: 匿名さん]

それはちょっと違う。
ブリリアタワーは、立地（池袋駅8分、東池袋駅直結）、規模、区役所一体、隈研吾デザイン、とスペシャル要素満載。これを買わなくてどうするという物件。

[2608: 通りすがり]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2609: 匿名さん]

スペシャルだね、間違いなく。
通りすがりさんは「中の人」かな。立場は明らかにしたほうがいいね。

[2610: 評判気になるさん]

マンションはランドマークを買うというのは基本なので上の方が言っていることもわかりますし、C地区は北も含めて規模立地設備等ここより上でしょうから、今後そこの価格を超えることはないというのもわかります。(だからこそ今回は投資家が来なかったんだろうと。コロナでどう相場が動くかも不明ですし。)

とはいえ有楽町線をよく使うなら利便性が高いのは事実ですし、今買いに出るということはその辺りの値下がりリスクは承知の上で買っているわけかと。お金がたくさんあって損しても気にならない人もいるでしょう。

上の方のおっしゃる通り相場はわかりませんよね。REITが下がったままなのと直近、不動産のネガティブなニュースは気になりますが。

[2611: 匿名さん]

ここの次は注文戸建てを考えている。
売りにだすか賃貸にするか…
その時の資産価値とか手持ちのお金とかにもよるけど。南向きの2LDK(3LDKを2LDKにした)、賃貸に出したら月30は貰いところだけど、月30のマンションをコンスタントに借りてくれる人いるかな。

[2613: 評判気になるさん]

利便性は高いから賃貸は需要ありそう。アウルが15000円坪くらいだからちょうど30万くらいかもですね。場所的には他の方が池袋に近いものの築年数はこちらが優位。管理費修繕が他より高いのでそこは不利？なのと今後かなり上がっていくので、経年で賃料は下げないとかも。(住宅ローン状態ですとそもそも賃貸まずいという話はなしとして。)

売却でもC地区前に相場見つつ、大きく損しないなら身軽になるのもよいかもですね。南向は眺望面でも他と違って強いですし。

まあコロナ含めて相場はこの先読めません。

[2615: 匿名]

以前から、Ｃ地区の件で地権者等じゃないと判り得ない未公表の内容のレスがありますが、情報漏洩でマウントを取ることの代償は大きいですので、ご自重ください。

[2616: 匿名さん]

>>2615 匿名さん
組合設立とか事業計画変更とか、そういうタイミングで結構詳しい中身は“縦覧”と称して公表されています。公知の事実を漏洩とは言わないと思いますが。

[2617: 匿名さん]

おやおや、>>2608 は消しちゃったのか。やっぱり中の人だったのかな。
まあ、新国立競技場で今や国民的建築家である大家を誹謗中傷はマズいよね。どんな「内部情報」を知ってるのかは知らんが、その根拠を出せないならただの誹謗中傷、訴訟対象にもなりかねないわな。

ところでここは完売したのかな？皆さんそのつもりで「次の話」をしてると思うんだけど。

[2618: 通りすがり]

さすがに中の情報はまずかったわw 筆が滑ったよww

[2619: 匿名さん]

>>2611 匿名さん

マンション貸したら税金高くないですか？
総合課税だから現在の所得税の最高税率がかかりますよ。
所得1800万円超えなら所得税と住民税で50%以上持っていかれます。
経費で毎月10万引けたとしても、残りの20万のうち手取りは10万…
貸すのは馬鹿馬鹿しいと感じます…

[2620: 匿名さん]

まあ住み替え前提かつもう契約してしまったのであれば、一年位楽しんでC地区販売前に売ればそんなに損は出ないかと。即転売で未入居として流してもいいですが。貸すのはちょっと微妙かもですね。

ところで契約した人はきっちり内覧した方がいいですよ。旧プラウドのマンマニさんの記事をみると40箇所？直させたとか...

[2621: 匿名さん]

賃貸にした場合の経費控除は、まず減価償却費、管理費等、固定資産税。
ローン組んでる場合は、それに加え利子分は控除できるが低金利だからたかが知れてるね。
現金買いなら相当に、ローン組んでてもそれなりに持ってかれると思ったほうがいい。あと住宅ローン減税は当然使えなくなる。
それから、住宅ローンは自己居住が条件なので賃貸にすると原則は一括返済。金融機関に住めなくなった理由を届ければ普通はそのままになるとは思うが、あくまで原則はね。

[2622: 匿名]

2611です
皆さんご丁寧にありがとうございます。
次はちょうどC地区が出来るタイミングと重なりそうで。それも悩みどころの１つです。
利益を得ようと思ってるわけではないので、大きなマイナスが出なければ賃貸かなぁ。何かの時のために住居を残しておきたい。でも税金とかの兼ね合いが難しいです。数年かけて勉強します。ありがとうございます。

[2623: 匿名さん]

修繕計画はご確認された方が良いとは思いました。5年スパンであがっていくので。固定資産税もたしか5年後に倍になるのでそこもでしょうか。それらも加味して投資収益率をみるとよいかな、という気はします。

あとはやはり物件の中古価格をみながら売却と賃貸の両睨みの方が良いかと...。毎月10万円手元に入ってもそれ以上に物件価額が下落したら意味ないですから(物件価額無視して投資金額回収するのに100年かけるのは非現実的でしょうし)。ただ中古売却も手数料が大きくでますから悩ましいですよね。賃貸も売却もC地区前のほうが強いのは間違いない気はしますね。

[2624: 匿名さん]

普通賃貸借で賃貸に出すと、店子の方が圧倒的に有利でいろいろ大変です。また、店子がついたまま売却しようとすると、オーナーチェンジ物件としてどうしたって売値が下がりがちですから、よくよく考えないと。

[2625: マンション検討中さん]

>>2616 匿名さん
縦覧にEVの乗換階とかかいてあるんすかね？

[2626: 匿名さん]

>>2625 マンション検討中さん
記憶が曖昧ですが、随分前に縦覧で出ていた図面にはエレベーターの配置もありましたよ。ですから2592の情報はたぶん正しかったと思いますが、古い情報です。組合のHPを見ると、階数は52階になってますから。

[2627: 匿名さん]

公式HP見る限り、プレミアムの130m2だけ売れ残っちゃったみたいですね。
でもそれ以外2期2次で完売したのは凄いな?。

[2628: 匿名さん]

公式HP見る限り、プレミアムの130m2だけ売れ残っちゃったみたいですね。
でもそれ以外2期2次で完売したのは凄いなー。

[2629: マンション検討中さん]

1LDKも売れたのか

[2630: 匿名さん]

ブロガーが最後の最後まで煽ってたからね。
3Lは5倍とかだったらしい。PTK続き相当恨みかったやろな。