プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[2461: 匿名さん]

大学は通年じゃないのはそうだけど、
駅利用者のカウントは登校と下校で２倍カウント。
あとは最近のオープンカレッジ。
生涯学習、講演会、展示会、学祭、フェス、学食の常時開放。

[2462: eマンションさん]

というか普通に1-2万人は東池袋んl乗降者数が今減っているだろうしメトロが設備投資しないといっているから焼け石に水では。。。在宅の時代だし赤字をおさえるためにも新駅は普通に諦めたほうがよいかと。

[2463: 匿名さん]

新駅来ないとヤダヤダー！

[2464: マンション掲示板さん]

まあ新駅についてはモデルルームにおいてあった記事もコロナ前のものですし、それを想定してすでに契約してしまったのであれば残念ながら、、、ですかね。メトロも緊急事態の時は乗降車8割減とかだった気が。可能性がないとは言い切れませんが、C地区も遅れてますし。

相場という意味では現状アウル中古がたくさん出て暫く動いてないのも気になります。

[2465: 匿名さん]

>2457

ローン減税って元々時限で、過去は延長され続けてただけで保証はない。コロナ対策で政府はお金使ってるわけだし、住宅を失う人がいるなか住宅購入する人を優遇することをつづけるのかって議論になるのは想定するべき。契約後にコロナってわけじゃないから見通し甘かったってだけなんだよね。そういう人が将来のお隣さん候補。住民板って結構検討情報あったりする。

[2466: 匿名さん]

>2457

地権者住戸が販売に出されるとしたら竣工の前後ってのが一般的。ただ、地権者って等価交換して住戸を得るか土地を譲渡するって選択肢があって現金化する必要があるなら譲渡を選ぶんじゃないかな。等価交換して引き渡し後に転売するのって建設中何もできない。

一人で複数戸を取得した場合、賃貸に出すケースが多い。ただ、この場合賃貸住民ってオーナー住民と比べてモラルが低い傾向にあるといわれていてトラブルリスクになる。

[2467: 通りすがり]

>>2465 匿名さん
アホな御託を自信満々にw　合理的に洞察したら延長されないわけがないやろ。

[2468: マンション検討中さん]

2465さんて、住民版荒らしてた人と同じかな？
延長議論に関する主張はわかるけども、
それで将来のお隣さんとか言って住民貶すのはやめた方がいいと思う。

[2469: 名無しさん]

住宅ローン税制の話は専用スレでも作ってそっちでやってくれないかな。

[2470: 匿名さん]

副都心線新駅は、
サンシャインや区役所～渋谷の移動で現在JR池袋を往復している人々を奪う、
メトロの売上増の戦略になるかと。

[2471: 匿名さん]

今のメトロに成長戦略なんてあるんかいな。只の維持管理会社でしょ。

[2472: マンコミュファンさん]

メトロ決算によると輸送人員4割減少のようなので、単純計算で2万人近く減ってそう。まあ新駅はないでしょうね。赤字を抑えるために暫くコストカットを進めるかと。ステアリ買おうかと思っていましたが微妙に見えてきました。。。

[2473: マンション検討中さん]

自分は新駅できてもできなくてもこの物件に魅力感じて購入したので、そんなに新駅ありきで検討している人がいることにビックリしてます…。
まぁ新駅ありきで考えてる人はやめた方がいいと思いますよ。確かなものなんてありませんから。

[2474: 匿名さん]

だってMRでも新駅秒読みみたいな新聞記事あったし…。

[2475: 匿名さん]

いつかは分からないけど、いつかは新駅できるでしょ。
遅くともC地区までにはできると思う。というか、C地区と一緒にできそう。
C地区で高値追求したいなら、デベがメトロに働きかけると思う。
ただそのC地区自体がいつになるかは知らん。

[2476: マンション検討中さん]

自分も元からこの辺りに住んでるので、新駅はあったらいいけど無いからと言って検討やめることはなかったと思います。
まだまだ先ですがC地区や造幣局南地区の再開発の方が楽しみです！

[2477: マンション比較中さん]

>>2475 匿名さん
C地区はもうすぐ立ち退きが始まるよ。

[2478: 評判気になるさん]

まあリセールには影響は出ますよね?。C地区できても多分新駅は厳しいとはみている、が在宅がなくなればなんとか乗降者数5万戻るかも？

[2479: 匿名さん]

新駅設置は、大学、Ｃ地区、造幣南、ワクチン普及で、アリと思います。
また、メトロに動きが無い間も、区の施策として期待は今後もずっと
あり続けるため、ウリ文句も別に今と変わらないですし。

[2480: 通りがかりさん]

まあ現状の条項車数やメトロ方針、業績を考えると大学やマンションの人数を考えても、基本はできないと思って考えた方が無難でしょうね。

[2481: 匿名さん]

メトロ新駅は、実際できたらラッキーぐらいで考えた方がいいかと・・・
実際着工から開業まで時差あるし、そこが検討箇所になっている人は辞めた方がいいのでは？
虎ノ門ヒルズも新規開業したものの、未だ完全開業でもないし、こういう話はスパンの長い話だと思いますよ。

[2482: 匿名さん]

もし新駅となると最後の山手線内新駅でビッグニュースだが、そうでなくても、Ｃ地区だけでもメトロ直結の地下広場がライズシティに引き続き増設されるし、造幣局南地区の計画エリアはＵＲの仕様書では東池袋駅の敷地も含まれているので、こちらも同じく地下広場を計画しているかもしれない。

ＵＲ仕様書
https://www.ur-net.go.jp/orders/toshin/pdf/order_25209_4.pdf

[2483: マンション検討中さん]

造幣局南地区って保健所作ったばっかですけどまたそこも壊して新しくするんですかね？
それとも保健所より南（すなわちステアリのすぐ北）も立ち退きの上開発？

[2484: マンション比較中さん]

>>2483 マンション検討中さん
あの保健所は仮設です。近い将来C地区に移転します。

[2485: 評判気になるさん]

営業の人から聞くとC地区以外は全然進んでないそうですので、最初にC地区でしょうね。

[2486: 匿名さん]

全然ということもないでしょう。
ＵＲは土地の取得を始めているし、エリア内賃借人の移転先の低層マンションを区とＵＲが５丁目に建設中。

[2487: 評判気になるさん]

タワマン西向きに住んでいる友人が昼間の温度と家具等の日焼けが凄くて後悔と言っていましたが、遮光カーテンひけばなんとかなりますかね？

[2488: 匿名さん]

DWのタワーは東か北向が良いですよ。
西日はマジ強烈です。

[2489: 通りがかりさん]

>>2487 評判気になるさん
西はわかりませんが、タワマン北向きに住んでいて相当暑いので西は相当かとは思います。

[2490: 検討板ユーザーさん]

計画をみると修繕費の上がり具合がすごいですね。。。

[2491: eマンションさん]

コロナで駅利用も減ってるし、オリンピックもおそらく中止でしょうし、経済成長率もREITも悪いし明るいニュースが欲しいところですね。

[2492: 名無しさん]

ここって幼稚園とか小学校とか少し遠いですよね。在宅の割合にもよるけど独身やDINKSには便利？

[2493: 通りがかりさん]

>>2492 名無しさん
独身であっても、勤務地や生活スタイル人それぞれですから。もちろん他人の感想を聞いても良いが、真剣に検討するのなら、自分で気になることを優先順位つけて評価したほうがいいと思うよ。
うちは子育て世代だけど、近くに公園とサンシャインがあることがすごく大きい

[2494: 匿名]

2期２次　供給20戸！
キャンセルが無ければ確か残りは22戸なので年度内に売り切るつもりですね～
むしろなぜ2戸残したのでしょう？

[2495: ご近所さん]

あれ、残り20?戸ではなかったですか？
（115＋25＋33＋20＝193）だとすると完売では？

[2496: 匿名]

>>2495 ご近所さん
恥ずかしながら計算間違えてました！完売するつもりですね！
ご指摘ありがとうございます。

[2497: 名無しさん]

>>2493 通りがかりさん
それはありますね。とはいえ幼稚園(小学校？)はどうされる予定でしょうか？(ちょっと大人の足でも遠いなと)

[2498: 検討板ユーザーさん]

コロナ時代の相場や経済状況で1億円とはみんな凄い。。。

[2499: 匿名さん]

マンション内に保育施設できると思うのですが、保育園じゃなくて幼稚園希望で近くに幼稚園がないから不便ということでしょうか？
幼稚園に拘らなければ近くに保育園たくさんあると思いますが。

[2500: 通りがかりさん]

>>2497 名無しさん

近くの幼稚園だったら音大附属か雑司が谷でしょうか。どちらも自転車使えばそう苦にならない距離だと思います。雑司が谷は年中さんくらいであれば徒歩でもいけそう。
後は詳しく知らないですが園バスのあるところを探されるとか。たまに走ってるの見かけるのであるとは思います。

小学校は区立ではあれば近くはないですが言うほど遠くもないかと。もしくは通学圏内の国立か、せっかく駅直結なので私立を考えてみては。目の前の通りを走ってるバスでも通学を考えると色々可能性ありますよ。

[2501: 通りがかりさん]

>>2497 名無しさん
2493です。確かに幼稚園は遠いよね。
来年4月うちの子は年長で、転園させたくないので入居後も今の幼稚園（世田谷区、片道40分程度）そのまま通うつもりです。

[2502: 名無しさん]

>>2501 通りがかりさん
ありがとうございました。参考になります。
そうなんですよね。ちょっと遠いですね。自転車も出し入れにも時間が結局かかりそうですし、平置きの台数も限定されているので、子供が乗せられる大きさで下の段を取れるかわからないので少し気になったところです。

[2503: マンション検討中さん]

1L買いたいと思ったが修繕たけーな

[2504: 池袋好き]

>>2503 マンション検討中さん
この金額を高いと感じる人はそもそもお呼びでないかと！

[2505: 匿名さん]

>>2503 マンション検討中さん
もうこの週末に決めないと完売するよー

[2506: マンション検討中さん]

早いですね、、ルフォン大塚見て比較した方々が流れてくるのが多い気がします。一期より価格調整あるとはいえ、相場に見合った価格帯に加え、駅直結と仕様の良さがこの売れ行きになってるんですかね。それにしても東池袋のポジションで億ションを考えると早すぎる気もしてしまいます。

[2507: 名無しさん]

>>2506 マンション検討中さん

アウルタワーの中古がずっと売れ残ってるし、いったん中古になったら下がりそうな気もしますね

[2508: マンション検討中さん]

アウルタワーの中古で残ってますが、規模感では劣るとはいえ、10年以上の築年数、外廊下、仕様であったりと土俵が異なる気がします。ステアリは大きく下がらない気がしますが、アウルタワーはステアリよりやや安い程度なので販売中はなかなか動き辛いんじゃないかと予想。

[2509: 口コミ知りたいさん]

東京五輪中止ぽいですね?相場がどう動くやら

[2510: 匿名さん]

この検討スレもそろそろ終了か

[2511: 匿名さん]

アウル、エアライズの成約価格とはだいぶ解離してるから即転売は無理ですよ。なんとか含み損避けれる時期になる頃にC地区来るから特に眺望が悪化する西向きはリセールには期待しない方が良い。成約価格みれない糞ブロガーの煽りにはのらないほうが良い。

[2512: 通りがかりさん]

>>2511 匿名さん

なんで即転売しないといけないの？検討している人全員が転売屋とても？
意味不明

[2513: 匿名さん]

>>2512 通りがかりさん

いや、転売ヤー参戦の少ない、利益はでないマンションと言いたかっただけ。

[2514: マンション検討中さん]

>>2513 匿名さん
へえー

[2515: 周辺住民さん]

若葉さんがネガしたいだけだから、かまっちゃダメですよww

[2516: 匿名さん]

>>2511 匿名さん
糞呼ばわりしてるブロガーがあの人のことなら、仲介でレインズ見放題だから、若葉マークのお前より情報待ってるぞ
そもそもエアライズとアウル築何年だと思ってんだ？

[2517: 検討板ユーザーさん]

ちょっと前のコメントでも成約価格が乖離してるとか言ってた人かしら？
某ブロガーなんて不動産屋なんだから当たり前にレインズ見られるに決まってるでしょ。
アウルエアライズだって今残ってるのが高すぎるだけで、
前に誰かが書いてたけど築10年超を加味しても十分高値で成約してますよ。

[2518: マンション検討中さん]

しかも、本人がブログで、投資家参戦を防いで実需に絞る絶妙な値付けと言ってる。ここにいる人もだいたいそんな認識だと思うよ。

[2519: デベにお勤めさん]

まあ某ブロガーは結局買ったのはPTKでしたね。20倍とかついている、というコメントからの推察ですけど。
本人は旧東池袋プラウドを持っているので、そこの値段維持・売却想定も考慮はした方がいいかも（数ヶ月程度、売りに出ている中古もありますが）

[2520: 匿名さん]

これだけ客観的な数値並べて論じてもポジショントークにしか見えない捻くれた人もいるんだな。大体そういうのって反証するようなデータを何ら提示してこないけど。

[2521: 匿名さん]

もうさ、この週末で全戸売り出すし、多分自信がなきゃこのタイミングで全戸出さないだろうから、もう完売ほぼ確実でしょう。
ネガはもはや意味ないし、他のマンションの検討ならそちらでどうぞ。

[2522: マンション検討中さん]

最終期という表記がないけど最後なんだよね？
20戸全部申し込み入ってるのかなー。

[2523: 口コミ知りたいさん]

まだ全部は入っていないそうですが、多分残った部屋は野村得意の商談会で売り切るんじゃないですかね。しかしコロナや再開発遅れ、REIT下落があってもみんな即決で買えるのはすごいな?とは思いますね。転売は無理でしょうけど実需はあるでしょうから無難に1-2倍で各部屋にわれてそうですね。アウルとかも値段下がったら動くのかな?

[2524: 匿名さん]

>>2520 匿名さん

客観的に見える数値が恣意的なんだよ。
今日の記事もアウル、エアライズの成約単価出さずに相場は上がり続けてます。だもんなぁ。TVに操作される愚民と変わらんぞ。

[2525: 匿名さん]

>>2524 匿名さん
あんたルフォンのスレでも同じこと言ってるでしょ。
相場坪単価出してるけど、当然レインズから引っ張ってきてるやつだぞ。どこが恣意的なのか具体的な数値情報待ってきてから指摘しなよ。
大衆的な愚民のようには迎合しない俺カッケーって言いたいなら、独自理論でもいいから出してよ。

[2526: 匿名さん]

>>2525 匿名さん

本人乙。
アウルは坪400付近、エアライズは坪350下回ってるぞ。
これがファクトだ。反論あるなら証拠だせよ。

[2527: 検討板ユーザーさん]

>>2526 匿名さん
まあまあ、熱くならないで

[2528: マンション検討中さん]

完売寸前の物件に対して、利益出ないとか、中古坪単価下がってるとか、よほど悔しいだろうなw
本当に価値ないと思うなら、もっと価値のある物件スレに行ったらどうですか？
ここで粘り続けてもなんの生産性もないのよ

[2529: 池袋好き]

ファクトだ！
は流石に寒すぎませんかねぇ。

[2530: マンション検討中さん]

>>2526 匿名さん
2525さんではないですが、レインズのサイト？で条件設定すると、
おそらくアウルとエアライズだろうと思しき物件の成約価格が検索できました。
不勉強なもので見方を間違えていたら恐縮ですが、これ見る限り直近2LDKでアウル坪450（平米単価を変換しました）くらいで、
ブロガーの方が出されている数字は間違いではないと思います。
ちなみに初代PT東池袋も記事通り、去年末に坪460くらいで成約していることがわかります。

[2531: 匿名さん]

ネガキャンして抽選回避したい2期2次参戦者、に一票入れてみますね

[2532: 名無しさん]

まあもう価値観次第じゃないかな？すでに買っている人は高い評価を与えたがるでしょうし、駅利用者の減少や不動産市況、非常事態宣言、規模、豊島区、オリンピック中止予測等で悲観的に見る人もいるでしょうし。

倍率からするとすごく人気というわけではないですが、どの部屋も1-2倍程度注文が入っていますし、今の不安定なご時世を考えれば人気がないということもないでしょう。価格は上がらない気はしますが、職場が有楽町線等で通勤があり実需として使いたいならよいとは思います。

アウルとかはたくさん中古もでてますし、初代東池袋プラウドも一部屋ずっと出てますから多分多少は下がるでしょう。(そもそもあそこは最後に野村得意の値引してますが)

あとはシンボル的により目立つクヤクションもあり、中古需要が他より断然凄いようですが、ここはもう少しお高いかもしれません。

[2533: 匿名さん]

野村とすればステアリを早めに切り上げて、C地区に注力したいんでしょう。既に旧アムラックスにマンションギャラリーを用意してるようですから。住友と合わせて1500戸を売ろうとなれば、何年がかりになることやら。

[2534: マンション検討中さん]

初代プラウドタワー東池袋で現在売りに出てるのは最近出てきた部屋だよ。
それ以前にも何部屋か出てたけど、書かれてるように坪460あたりで割とすぐに売れてる。

[2535: 名無しさん]

>>2534 マンション検討中さん
マンションレビューの平均でみると成約でなく値引前で平均434じゃない？(あと半年以上坪460程度で売れ残っている部屋があって、システム上そこは履歴に紛れ込んでますね。)

[2536: 名無しさん]

まあたぶん1倍前後できれいに売れるんじゃないかな。旧プラウド東池袋はたしかに売れ残っている部屋はありますね。勝ちどき買ったマンマニさんが売ろうとしている本人の部屋だったりして...

[2537: 匿名さん]

>>2536 名無しさん
坪単価460万円で売れた部屋がマニアさんの部屋でしょ。マンションカウンターが仲介して成約していましたよ。それが売れた頃に10件目購入記事あげてたからタイミングも合うよね。

[2538: 匿名さん]

>>2526 匿名さん
で、それぞれ築何年なの？新築でもないのに見た目の価格だけで比較してるの？ちなみにスペックも全然違うけど、そのファクトは無視なの？

[2539: 匿名さん]

別にマンマニ擁護するわけじゃないけど、あの人は多分初代売ってないよ。
いつかのブログ記事で購入価格ぶっちゃけてたけどそれより安値で売る理由がないし、それなら即転もあり得るって書いてた方を売ったと考えるのが自然。

ステアリ推しが不自然とか未だに言い張ってるのもいるけど、周辺見たら誰がどう見ても買いだし事実として完売目前じゃん。それすら逆張りなのは歪みすぎじゃない？

[2540: マンション検討中さん]

>>2535 名無しさん
REINSの履歴では坪460ですよ。

[2541: 通りがかりさん]

しかし何にせよみんなこういう時代にぽんっと東池袋に一億出してリスクを背負えるのはすごい。みんなお金あるんですね。

[2542: マンション検討中さん]

この週末に販売してるけど、完売するのでしょうかねー？？

[2543: 匿名さん]

某ブロガーのせいで倍率挙がって抽選外れたわ。糞が。一生恨む。

[2544: マンション検討中さん]

>>2543 匿名さん
ブロガーの話で買う人が逆にリスク高いよ。
将来的に資産性あるとか、
自分がお金出して買わない限りに参考価値ないよ。
株を予測して推薦する人と同じ。
10年後外れたことに感謝するかもよ。
知らんけど

[2545: マンション検討中さん]

まあC地区の方が価値は高いでしょうし、1500戸の供給も出るわけですから、外れてよかったと前向きに考えれば良いのでは...?某ブロガーも自分は買ってないし

[2546: マンション検討中さん]

全部売れたのかな？
C地区楽しみですよねー
あと6年後ですが…

[2547: 名無しさん]

ここ賃貸で最初の数年住むのはどうなんでしょうね。

オリンピック中止やコロナで10年前の時みたいにマーケット崩れても価格変動リスク負わないし、C地区が1-2年後に販売始まったときにも住み替えやすい(今のアウルみたいに中古で売れないリスクや価格変動リスクなし)。修繕計画をみると修繕費が大きく増えますが、そこも安いうちに逃げ切れる。

[2548: 坪単価比較中さん]

>>2547 名無しさん
確かにこのマンション握った方々は今後逃げるタイミング大事ですね

[2549: マンション検討中さん]

個人的に長い間住むつもりだから、逃げるタイミングとか言われると不快。

[2550: 匿名さん]

抽選外れてしまった方がいらっしゃるということは、完売ですかね。
本当に住みたい方が皆さん買えていたら良いのですが。。。実需がブロガーのせい？で投資に阻まれていたらかわいそう。

[2551: マンション検討中さん]

>>2543 匿名さん

どのタイプですか？

[2552: eマンションさん]

綺麗にどの部屋も1倍で入ったっぽいですね。一部は抽選。お祭り倍率はつかずかつ低倍率で売り切るあたりは営業の誘導が見事だったんでしょうね。

[2553: 名無しさん]

まあでも2548さんの言う通り例のブロガーですらC地区への繋ぎとしてと言っていますし、C地区には規模、下に入るテナント、共用設備、ランドマーク性、築年数等勝つのは厳しいでしょう。構造上修繕費も右肩上がりの計画ですし、固定資産税もあがるし。
今回の購入も周辺中古等からの住み替えが多いことから、C地区等の大量供給タイミングで一度はさがるでしょうね。とはいえそこを気にしなければ、特に有楽町線をよく使うなら便利なマンションだと思います。数年先行するのもメリット。

[2554: マンション比較中さん]

誰も書いてないけど、ここのもう一つの良い所は、
直結地下道から「首都高の下の歩道」に出ると、
なんと、雨の日でも護国寺方面に往復傘要らずでジョギングができる点！
コロナでジムに行きたくない人には、イイね。

[2555: マンション検討中さん]

どの部屋かは分からないけど、結構倍率ついた部屋もあったみたいですね。
これで完売なら良いペースですね。あとはC地区。

[2556: マンション検討中さん]

>>2554 マンション比較中さん

いいね！
ダイエットのためにジョギングしてる自分には良い情報だ
もともとイケサンパーク周回するつもりだったが、雨の日はこっちがよさそうだな、ありがとう！

[2557: マンション検討中さん]

どうせ10年以内に住み逃げする気満々のクズばっかなんだかろ仲良くやろうよ

[2558: マンション検討中さん]

Pタイプの高層階が勝ち組。

[2559: マンション検討中さん]

>>2558 マンション検討中さん
確かにLとPは一期で瞬間蒸発したけど、なんでそんなにいいってされるんだろ、、間取りはいいけど真北（P）と北東（L）って方角はリセール気にされないのかな

[2560: 匿名さん]

ほぼ売り切ったんでしょうかね。そうだとすると、C地区が楽しみでもあり怖くもありますが。