プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[221: ご近所さん]

いま、免震タワーマンション、
このあたりで欲しければC地区の野村待てばいいんじゃない？

[222: 匿名さん]

>>219 匿名さん
一応、東池袋に住んでるんですが…

[223: 匿名さん]

川口駅前のプラウドタワー（２0Ｆ）でさえ、免震なのでここも免震なのでは。
免震より制震のほうがいいという話は初めて聞きましたが、業界の常識ですか。

[224: 評判気になるさん]

＞216
プラウドタワー亀戸クロスは、免震だがコスト削減しているということ？

[225: 匿名さん]

このマンションはみたところアスペクト比がかなり大きそうだから免震は無理なんじゃないかな。

[226: 匿名さん]

>>222 匿名さん
東池袋在住なのに日の出通りと首都高挟んで離れている霊園をすぐ裏って表現するんですか？
あと24時間西友もエリアにあるの踏まえてその発言ですか？

[227: 匿名さん]

>>226 匿名さん
文脈的にＣ地区の話かと思いますが、大丈夫？

[228: マンション検討中さん]

物件エントリーしてるのに、サイトの更新情報メールで知らせてくれないのが不満。
物件エントリーのメリット、になってない。
LINEに登録しろってこと？

[229: 匿名さん]

買いたければ毎日チェックあるのみ！

[230: マンション検討中さん]

>>229 匿名さん
物件エントリーの3つのメリット、って書いてる限り連絡ないのは営業の怠慢なのでは

[231: 匿名さん]

>225
そこまで、ペンシルじゃないのでは？

[232: マンション検討中さん]

キッチンＬ型かコ型が良かったなー　７０平米台は無いのね

[233: 匿名さん]

>>227 匿名さん
すり替えは良くないよ

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん
すり替えは良くないよ

[235: 匿名さん]

>>232 マンション検討中さん
Eタイプは71平米で、キッチンL字だよ

[236: 名無しさん]

しかし3月にブリリア中古をすっ高値で買わんでよかったわ。売った奴は凄いけど、買った奴はかわいそすぎる。

[237: 匿名さん]

ここは、もう竣工してからC地区と同時販売でいいんじゃない
モデルルームとか出来てもコロナ怖すぎで行けない。

[238: 匿名さん]

>>237 匿名さん
ここの竣工とＣ地区の着工同じぐらいの時期なのかな？

[239: 評判気になるさん]

予定ではＣ地区と2年くらい竣工時期がずれる

[240: マンション検討中さん]

>>235 匿名さん
本当ー？？どこにも載ってなくて。教えてくれて感謝です。探してみますね。

[241: 名無しさん]

>>240 マンション検討中さん

http://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/20200323_release_minamiikebukuro-...

c地区は2025年3月竣工だから、2022年2月の東池袋ステーションアリーナとは3年開くよー。

[242: 匿名さん]

>>239 評判気になるさん
だから着工と竣工が同じくらいになるんじゃないの？

[243: 職人さん]

コロナ流行のせいでMRの開設当面延期だって
今日メール届いてました

[244: 名無しさん]

>>242 匿名さん
着工21年3月ってなってるけど、いまのままだとどうだろうね。ずれたりしそう。

[245: 買い替え検討中さん]

ここの南側になる、雑司ヶ谷霊園と高速の間って、将来何か高層が建つことはないのでしょうか？　ないなら安心。

[246: マンション検討中さん]

C地区を待つか、ここにするか迷います。
C地区の南向きは永久眺望ですね。

[247: eマンションさん]

>>246 マンション検討中さん
戸数が全然違うから、ここよりC地区の方が買いやすくはあるのでは。坪単価は分からんけど。
あと、ここは都電の線路と高速に挟まれてるから、
同じ線路沿いでもマンション規模の大きいC地区の方が騒音が気にならなそう。高速からとワンブロック分くらいは離れるし。

[248: 匿名さん]

スムログの記事は参考になる

のらえもんさん「選ばれるマンション、選ばれないマンションを分けるもの」
>総じて「エリアNo.1マンションと、その地域の人が認めている物件」ということになりますね。

自分ならブリリアタワーの中古か南池袋2丁目C地区、あとは地所の西口駅前かね。

[249: マンション検討中さん]

このエリアのシンボルになるC地区を待つのはアリだと思う。でも、これから新駅もあるし、周りの再開発もめじろ押しだから価格がね。

[250: 匿名さん]

>>248 匿名さん

地所の西口駅前っていつ完成予定なの？
生きてるうちに実現しないと思ってた…

[251: 匿名さん]

C地区分譲のころにはある程度見通しが立ってるかもね。
そこでCにするか、西口を待つか考えればよい。

[252: マンション検討中さん]

ここの南向きって霊園もあるし、永久眺望と考えていいのでしょうか？

[253: eマンションさん]

>>252 マンション検討中さん

南にある高速と霊園の間はほぼ全て戸建て住宅だから、一帯で再開発にでもならない限り高いの建てようが無いんじゃない
知らんけど

[254: マンション検討中さん]

有り難うございます。
南の眺望が確保されるなら真剣に検討する価値があります。

[255: マンション掲示板さん]

>>100 匿名さん
アウルタワー は一部、外廊下、階数により高層と低層に内廊下もあります！

[256: マンション検討中さん]

ここは各戸の間取りが良さそう。行燈部屋が無さそうですね。

[257: 匿名さん]

>>103 匿名さん
それでも池袋は埼玉のお膝元というイメージか抜けない。実際街歩いてる人もお洒落じゃないといつか地味な人が多いというか。まぁオタクも多いしね。

[258: マンション検討中さん]

そのイメージを払拭するための東池袋かと。
以前、南武線にたまたま乗って、いつも使ってる田都との客層の違いに驚いた。

[259: 匿名さん]

繁華街だから仕方ないのかもしれないけど、池袋駅周辺はまだまだ雑居ビルが多くて汚いし、風俗やラブホテルも多くて治安も不安。
勿論、百貨店や商業施設、映画館に劇場と便利な面もあるんだけど。
芸術文化政策に教育にと豊島区が頑張ってるのは分かるんだけど、まぁお洒落な街にはならないよね。どことなくダサさが残る。
東池袋駅前周辺はサンシャインと寺と墓地と住宅地だから、池袋駅のようなごちゃごちゃ感がないのがマシなところかも。

[260: 匿名さん]

>>257 匿名さん
お洒落な人の多い街に住みたいの？

[261: ご近所さん]

オタクだから池袋は落ち着く。
すっぴん部屋着でも出歩けるとこが気に入ってる。
むしろ声かけられるのはうざいからダサい格好で出歩いてる。
キャッチや風俗スカウト多くてここで子育ては流石に出来ないから、そういった施設を東口側から一掃してもらえると助かる。

[262: 匿名さん]

池袋含め都内何箇所か住んだが、落ち着いた環境なら高輪、白金、五山あたりがオススメ。
オシャレなら表参道やミッドタウンー乃木坂界隈、広尾あたり。

[263: マンション検討中さん]

繁華街の真ん中に住むのはあり得ないけど、徒歩圏に雑多な繁華街があるのは悪くない。湾岸のマンションみたいに、倉庫と中小企業のペンシルビルばかりの所に住むのも味気なくて勘弁。

[264: 匿名さん]

湾岸は単純に首都圏直下型地震が起きた時の津波が心配。
多摩川が台風で氾濫したみたいに川沿いも怖い。
武蔵小金井みたいに大雨で下水処理が追いつかず浸水するのも嫌だけど。
ここ辺りは雨水の排水どうしてるんだろう？

[265: 名無しさん]

直下型で津波？

[266: ご近所さん]

なんだかんだ、山手線内側の駅直結なので底堅いとは思う。C地区が同時に検討出来るならそっちのが興味あるけど、5年後竣工ってちょっと先過ぎて…

[267: 匿名さん]

東京湾は津波来たとしても低いから大事にはならない
神奈川と千葉は大変だと思う

[268: 匿名さん]

東池袋、駅直結マンションとしては、販売価格の坪単価は最高値になりそうですね。

[269: 名無しさん]

災害についてはこの辺は武蔵野台地だし、海抜も高いから平気でしょう。
豊島区でも雑司が谷の方は低いみたいだけど。

[270: 匿名さん]

エリアNo.1物件を買うなら、じっくり待つか広域で検討しないとね。
自分は10年待った。

[271: 匿名さん]

いい物件だと思うけど、価格だけが気になる。
池袋に坪500も出したくないというか、所詮池袋だぞ？という思いが拭えない。
モデルルーム延期になったけど、幾らになるかな。

[272: マンション検討中さん]

コロナ後で、470-480と予想
450以下なら瞬間蒸発
500でも時間をかければいけるか

[273: マンション検討中さん]

480でも瞬間蒸発だよ。
後発影響もあるし、そんなに安く出すわけない。
むしろ長期戦覚悟で強気で来ると思う。

[274: 匿名さん]

タワマンだから価格帯は幅広いだろう。350-650 かな

[275: 匿名さん]

野村だから、スミフのように長期戦ではやらないと思うよ。

[276: 匿名さん]

>>275 匿名さん
何故、野村はそういう感じなのですか？
沢山の物件抱えているから？

[277: マンション検討中さん]

今後、野村に限らずデベは長期戦ありきの経営にシフトしていくはず。立地とスペックの良いマンションを高利益で売るモデルになっていく。

[278: 匿名さん]

長期戦って、かなりコストかかるんですよ
竣工後販売となると、C地区とかぶって来るし
ゴクレのような販売の仕方出来るならいいですけど
野村にそんな余裕はないですよ。

[279: 匿名さん]

このマンションの欠点
駅直結マンションと比較すると
池袋駅から最も遠いマンション
たぶん、制震だろ
副都心線東池袋駅出来たらかなり遠い
マンション規模が小さい
高さも、低い
ランドマークには、なり得ない
階高あまり期待できない。
たぶんC地区売り出されたら埋没。

新型コロナで売りにも出せない。
モデルルームもつくれない。

[280: マンション検討中さん]

さすがに500は切らないでしょうね。
都内で駅直結はどの物件も強気の値段できてる。

[281: 匿名さん]

500以上なら苦戦必至だね。
とか書かなきゃだめでしょ、本気の検討者なら(笑）

コロナで先行き不透明、このタイミングだと目に優しい価格になる可能性大だよね。
野村はけっこう臨機応変。

[282: 名無しさん]

コロナ不況で経済危機が来ている。リーマン危機の後も不動産は5年下げ続けた。坪500？　今どきないでしょう。資産バブルも崩壊した。中古マンションは会社オーナーら事業者の換金売りが凄いことになっている。

[283: 名無しさん]

>>281 匿名さん
都内の不動産市況は2割くらいの調整に入る。ブリリアの中古も投げ売りが始まるよ。こんな物件で高値掴みしてたら憤死するわ。

[284: 検討したい]

>>283 名無しさん
令和不動産バブルに咲いたあだ花か。

[285: マンション検討中さん]

ブリリア投げ売りなんて起こらないでしょ。
不況下でも価値が高い物件の価値はさほど変わらない。そうじゃない物件はやばいと思うけどね。

[286: 匿名さん]

どのエリアも売りがかなり出てる。投資物件の換金目的の売りだろうけど、売ってるのは中国勢かもね。まず商業系中心のリートが下げて、その後居住用マンションに下げが広がるっていつものパターン。
ここは、地域の目玉にもならないし、小さ過ぎ。駅直結しか売りがない。売主もいまいち。相当下げないと、買いなど入らないよ。

[287: マンション検討中さん]

コロナ明け後、どんな価格を出してくるか。
C地区が見えてくるタイミングになると苦戦必至だから長期戦は考えにくい。デベは価格を多少落としても早く売り切りたいだろうなぁ。

[288: マンション検討中さん]

ここはそこまで戸数多くないと思うけどね。
これくらいは余裕で捌けるでしょう。

[289: 検討したい]

>>285 マンション検討中さん
それがそのうち出てくるんだよ。不動産市況は株価に遅行して動くからね。不況では高額物件ほど買い手が蒸発するので、下げがきつくなるものです。KYな売主は相手にもされず、売り止めが落ち。

[290: 匿名さん]

＞288
マンション販売検討中さん
じゃないの、あなた？

[291: マンション検討中さん]

まずは湾岸エリアのマンションに強烈な価格下落圧力がかかる。そもそも人が住むエリアじゃない。

それと、高額物件。5億の物件は2.5億まで、3億の物件は2億までいく。1億の物件なら0.8億程度か。どちらにしても、ローンを組むリスクが再認識されて1億以上の新築には強烈な逆風。ここも例外じゃない。

[292: マンション検討中さん]

まずは中古価格から下がる。それから新築。

[293: マンション検討中さん]

一般的に、中層、上層、プレミアムでどの位価格差でるものですか？

[294: マンション検討中さん]

低層パンダで坪440、中層中住戸が坪450-480、高層角が坪500超と予想。

[295: マンション検討中さん]

落ち着いた値段になると思う

[296: 匿名さん]

千駄木の高仕様の低層高台プラウドが坪350からで平均470。
ここも言われているほど強気ではこないような気がする。

[297: マンション検討中さん]

駅直結だけど、改札までは結構あるしね

[298: 匿名さん]

アウルの中古でも坪420?なんだから、
低層460?、中層490?、高層550?でしょう。

[299: 匿名さん]

↑？は以上の間違い

[300: 匿名さん]

アウルタワーのほうがいろいろ上（規模、池袋駅までの距離、サンシャインまでの距離）だと思うが。。。
そういう場合は中古のほうが（条件的に劣る）新築より高いのが普通らしい。

[301: マンション検討中さん]

>>300 匿名さん
アウルはやはり築年数結構経ってるし、今後の再開発で眺望がどんどん塞がれていくから、資産価値としては落ちていくと思う。

[302: ご近所さん]

アウルの眺望が塞がれるのは、造幣局跡地と造幣局南地区に高層ができた場合なので、
ここの北側の眺望も同じように塞がれますよ。
高層がたつ位置によっては、アウルよりもこちらの方が影響が大きい可能性もある。

[303: 匿名さん]

アウルの中古って、売出価格じゃなくて成約価格ですか？
そんな値段で、いま買う人いますかね？

[304: ご近所さん]

アウルの直近1年の成約価格は、坪単価で402-508万で、中央値は429万 です。
エアライズは少し安くて400万弱、ブリリアタワーは500万越えでそもそも中古物件がほとんど出回っていないです。

[305: 検討板ユーザーさん]

エアライズ、多分もう売れたけど坪360くらいで出てたよ。
アウルはもう少し下がるだろうね。

[306: マンション検討中さん]

5月下旬くらいにはモデルルーム開場するかな。
コロナが落ち着かないと暫く無理かな。

[307: ご近所さん]

この近くにめちゃくちゃ鳩だらけの踏切あるから
現地周辺探索～なんて人は気を付けてください。

[308: 匿名さん]

>>307 ご近所さん
目の前の家の婆さんが朝やってる所ね。
あれ豊島区に苦情入れようかね。社会的に迷惑だということがあの世代には分からんのかな。

[309: 匿名さん]

>>308 匿名さん
朝じゃなくて餌でした。

[310: 匿名さん]

永久眺望が確保されるのは、結局東と南向きだけですかね？
しかも結構上層階じゃないと危ない気がしますが合ってますか？

[311: マンション比較中さん]

アウル住みだけど、ここのタワーにより東京タワーが見えなくなる。
ここのタワーからはよく見えると思うよ。

[312: 匿名さん]

>>311
有り難うございます。
ま、ここより更に南に何か建てば同じ運命ですね…

[313: 元アウル住人]

確かに一昨年2LDKを売却しましたが425万です。

[314: 匿名さん]

マンションマニアの情報によると、
ここ、80㎡で1億3,000万円になりそうですね。
https://manmani.net/?p=29955

[315: 匿名さん]

彼はプラウドタワー東池袋買ってなかったかな。
彼にとってはここがなるべく高いほうがいい。

[316: 匿名さん]

>>314 匿名さん
思ったよりも安い！！！

[317: 匿名さん]

マンションマニア、プラウドタワー東池袋、買ったとというウワサあんね
含み損、どんだけ～

[318: 匿名さん]

それは高層の角部屋ですか？
低層中住戸だと、坪480くらいになりませんか？

[319: マンション検討中さん]

このくらいの規模だと2LDKは高倍率になるでしょうか？
実需の人と投資目的の人とが被りそうかなと。

[320: 通りすがり]

>>319 マンション検討中さん

ですよね。3LDK多いし、2LDKは競争率高そう。