プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ

[匿名さん]

再開発ラッシュの東池袋。
旧都バス車庫跡地を中心とする再開発プロジェクト。
東池袋五丁目に続き野村不動産参画の再開発タワーです。

情報交換をよろしくお願い致します。

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115210/

所在地　東京都豊島区東池袋四丁目254番（地番）

交通
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 徒歩1分
東京メトロ丸ノ内線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ副都心線 「池袋」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「東池袋」駅 4番出口直結※4番出口は現在工事中につき封鎖中（2022年3月開通予定）
東京メトロ有楽町線・丸ノ内線・副都心線「池袋」駅35番出口徒歩10分　

敷地面積－約2,660㎡
延床面積－約30,650㎡（容積対象床面積約19,940㎡）
構造　鉄筋コンクリート造　地上36階、地下2階

用途　共同住宅、店舗、オフィス、駐車場（駐車場92台、駐輪場403台）
総戸数　約230戸

建築主　東池袋四丁目２番街区市街地再開発準備組合（参加組合員　野村不動産）
特定業務代行者　野村不動産、前田建設工業
事業コンサルタントｰ日建設計

着工　2019年06月予定
竣工　2022年04月予定

【スレッドタイトルを公式名称に修正、公式URLを追記しました。2020.2.14 管理担当】

[2041: 匿名さん]

>2038

人気の物件は仲介会社の待ち行列の中ではけて表に出てこない。狙ってるのなら待ち登録したほうがいいよ。

[2042: 匿名さん]

理屈は分からなくもないのだけど、だとしたら売り主はなぜ売値をもっと上げないのだろう。
投資目的の人はまだ上がると思ってキープ、実需の人はまだ入居5年でかつ良い後発物件が出てなくてキープ、そもそも本当に流通量少ない方が真相の気がします。
5月ぐらいに中古が1件だけ出たときにはメールアドレス登録しただけの自分にも連絡きました。

[2043: 匿名さん]

実際のところどうなのかは仲介業者に聞いてみたら。かれらはデータベース（REINS）にアクセスできる。まあ登録義務はないからすべてがってわけではないけど、傾向は分かるはず。

[2044: マンション検討中さん]

REINSによるとブリリア中古は今年2件しか実績載ってないよ。1月に43㎡が坪507、4月に76㎡が坪573。後者はちょっと買主に何か事情がある気がする。大した広さでも間取りでもないのにわざわさこの時期にこの単価で普通買うかな。

これを引き合いに出してステアリは中古より安い！って論調もあるけど、この1件以外は少しさかのぼってもせいぜい400後半から530くらいまでだし、そもそも成約自体少ない。

[2045: 住民板ユーザーさん4]

まあ、C地区できたらこの辺の中古もこなれてくるよ。
価格が安かなるかは分からないけど、湾岸みたいに流動性が上がるといいね。

[2046: マンション検討中さん]

ブリリアの4月570って最初500くらいで出して買いが殺到して570になったんでしょ多分。
同じ間取、階数で2月か3月に500で売りに出されたの見てたから。

[2047: マンション検討中さん]

第一期二次始まりますね！

[2048: 匿名さん]

>>2047 マンション検討中さん

はやい！さすが！

[2049: 匿名さん]

丸井が静岡と池袋の2店舗閉店へ　商業施設競合で収益低迷
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20201002-00000055-kyodonews-bus_all

[2050: 匿名さん]

>2048

早いところは抽選の翌週にやる。ここは一週間開けた。どう意味があるのか・・・。

[2051: 匿名さん]

>>2050 匿名さん
別に意味ないでしょ。1次の当選者対応もあるし、忙しいんでしょ

[2052: 匿名さん]

>2051

他はそれでもやっている。というか契約の対応って大勢をまとめてだから、営業が総出ってわけじゃないし。

[2053: 匿名さん]

>>2052 匿名さん
そりゃ、合同で重説や契約会、オプション相談会はやるけど、最後は個別対応。
というか、そんなに目くじら立てる話でもない

[2054: 匿名さん]

20日に一期結果発表、連休中に重要自己説明会、26日に契約会、今日明日で一期二次だから別に普通じゃない？
間に日程が合わなかった契約者対応とかもしてるだろうし、コロナで一気に人集められないだろうし。

[2055: マンション検討中さん]

>>2049 匿名さん


　「池袋マルイは52年にオープン。入居する建物が老朽化し、所有主が建て替えを検討しているという。」と記載されていますね。

　池袋マルイ跡地に『JR池袋駅直結のマンション』が出来る可能性とかあるのでしょうか。

[2056: 匿名さん]

>>2055 マンション検討中さん

できてもとんでもない値段しそう
都内最強の交通利便ですね

[2057: 匿名さん]

>>2055 マンション検討中さん

どうですかね
あの立地で集客できないのは、まずいよね
住環境が良くないから、商業施設が最有効使用だと思う

東京芸術劇場側に、東武百貨店の建て替えでマンション建つのでしょ？
2年ぐらい行ってないけど、どうなったのかな
こっちなら、落ち着いてるから、マンションでも売れるでしょうね
まあ、キャバクラもあったりするけど

[2058: マンション検討中さん]

池袋マルイ、入ってるお店もイマイチだし、よく潰れないなーと思ってた。
でもマルイが潰れるのと、このマンション、なんか関係あるかな？駅挟んで真逆よ。

[2059: マンション検討中さん]

>>2057 匿名さん

東京芸術劇場の前に住んでるけど、何かが建ちそうな気配はないですね…
東武の前のみずほが撤退したけど、関係あるんでしょうか。とにかくパトカーと救急車がうるさいけど住環境としては立地が良いのでまずまずですね。

[2060: 匿名さん]

住環境でいったらここも悪いぞ。高速高架、幹線道路、桜トラム、歩道がたがただゾ。

[2061: 匿名さん]

でもマルイは、通り過ぎて奥に行くとデンジャラスゾーンですから
自宅の近所にテレクラがあるのに勝てないと思うよ
家電買うとき便利だね
ヤマダとビックを往復する、昔よく行ってた

[2062: マンション比較中さん]

西口の地所計画エリアと連動してマルイ跡にバスタのような施設を作れば、
駅前に車を侵入させなくて済むね。
または、池袋駅東口地区協議会のエリアの商業(LABI総本店とか)が
マルイ跡に一時移転すれば、協議会エリアの方が先に進めるね。
どちらのエリアからも、みずほ店舗がハレザに集約移動したわけだが。

[2063: マンション比較中さん]

高架下のプロジェクト
https://www.kensetsunews.com/web-kan/272309

[2064: 匿名さん]

質問です
同じ駅直結のエクラスタワー武蔵小杉の修繕費が平米単価500円を超えてますがここは大丈夫でしょうか
築7年足らずでこの水準は少し異常だと思うのですが駅直結だからなのでしょうか

[2065: 匿名さん]

ステアリは既に管理費修繕費が新築史上最高の平米５８０円、７０㎡で４万円超え、
１０年後は５万超えてるよ(汗）駅直結でなくてよかったんじゃない。

[2066: 匿名さん]

管理や修繕のコストは駅直結の分だけ余計かかります。でもその希少価値と利便性を鑑みれば仕方なく、多くの例では大規模戸や商業や最近では役所やホテルを入れて費用分散するところをここは戸数が少なくて贅沢、というところですかね。それでも小杉の326戸に対してここは230戸。小杉のコスト高は内水氾濫対策などもあるのでしょうかね。知りませんが。

[2067: マンション検討中さん]

>>2065 匿名さん
確かに異常に高い管理費等は問題ですね。２４時間警備やら通路の維持管理やら駅直結のデメリットも大きいですね。こちらの場合、２４０世帯ぐらいの小規模で負担するので管理費が高くなったのでしょう。駅直結費の負担軽減には５００世帯ぐらいは必要ですね。
管理費が高いと、再販時苦労します。

[2068: 匿名さん]

>>2065 匿名さん
マンマニそんなこと何も言ってなかったぞ、、

[2069: 匿名さん]

管理費そんな高いっけ？！

[2070: マンション検討中さん]

修繕も含めると、60平米で4万弱ですね。
管理費は平米あたり約450円ですね。
まあそんなもんかなと思いますが、
不適切であれば入居後適正化すれば良いのでは。修繕の方を多くしたいですよね。

[2071: 匿名さん]

>>2070 マンション検討中さん
そう簡単には管理費って下げられないよ、かかるもんはかかる。野村も管理費やすく抑えたかったと思うけど、無理だったから修繕費を抑えめにして取繕っているみたいだけど、実は30F~40F規模のタワマンが一番修繕費食うんだな、これが、、修繕費の値上げ早々きそう。

[2072: マンション検討中さん]

最近のマンション管理費高いよね、
まあでも普通の中規模板マンでも最近見た新築全部二万超えだったから、
ここがめちゃくちゃ高いとは思わないけどね。

[2073: マンション検討中さん]

1期2次の抽選になりそうな部屋はどれでしょうかね
すでに抽選が決定されている方はいらっしゃいますか？

[2074: 匿名さん]

1期2次の結果はいかに？

[2075: マンション検討中さん]

一期二次、抽選無しで
Lタイプゲット！

[2076: マンション検討中さん]

PとLは一期で完売ですね！

[2077: 匿名さん]

修繕費は段階的値上げの計画でタワマンは跳ね上がるからね。管理組合の最初の仕事は定額積立移行の検討か。段階的値上げは将来、未納問題を引き起こすリスクがある。

[2078: マンション検討中さん]

第1期2次の時点で2LDK, 3LDKは80%近くが販売終了とのこと。残すは少しの2&3LDKと1LDKですね！第2期で売り切るでしょうか。

[2079: 匿名]

立地的に1LDKもすぐ売れそうだな

[2080: 名無しさん]

>>2079 匿名さん
1LDKいくら？

[2081: マンション検討中さん]

寧ろ売れ残っている3Lって何タイプ？

[2082: マンション検討中さん]

3Lはスタンダードフロアは全タイプ残ってはいます。プレミアムフロアはR１部屋のみです。

[2083: 匿名さん]

>>2081 マンション検討中さん
2期のために一通りのタイプを残しておくって方針だったようですが、一部売り切ったタイプもありってところでしょう。人気の間取りなら抽選必至かな。

[2084: マンション検討中さん]

池袋駅西口にもタワマンができるようです。
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52495855.html

[2085: 匿名さん]

>>2084 マンション検討中さん
もうみんな知ってるでしょ。

[2086: マンション検討中さん]

公式HPの物件概要が第２期に更新されていますね！
販売時期　10月下旬
年内完売あり得るかなぁ

[2087: 匿名さん]

人気ですね

[2088: 検討板ユーザーさん]

>>2084 マンション検討中さん

値段次第ですが、圧倒的にこちらの物件の方が良いと思います。
単価でいっても、5,60万くらいしか変わらないんじゃないですかね

[2089: マンション検討中さん]

こんな土地の由縁が悪い場所よく買うな
こういうの甘くみてるといつか痛い目にあうよ

[2090: マンション検討中]

>>2089 マンション検討中さん

処刑場でしたっけ？