《契約者専用》シティタワーズ東京ベイ

[契約済みさん]

こちらは、契約者専用スレッドです。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/610302/

物件名：シティタワーズ東京ベイ
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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[21: 入居予定さん]

商業施設の誘致、住友の威信をかけて頑張ってもらいたいですね。

[22: 住民板ユーザーさん1]

来週契約です。出来上がるまで長いと思ってもあっという間なんですよね。賃貸に出す予定ですが、実際に住みたくなる楽しみな場所ですね。

[23: マンション検討中さん]

賃貸に出す予定の部屋は何LDKですか？

[24: マンション検討中さん]

あとまだ大分先ですが、いくらくらいで出す予定ですか？

[25: 住民板ユーザーさん3]

>>24 マンション検討中さん
購入価格の5%を12で割ったくらいじゃない？

[26: 住民板ユーザーさん2]

>>24 マンション検討中さん
1m2あたり4000円前後で出す予定です。

[27: 住民板ユーザーさん2]

>>26 住民板ユーザーさん2さん
因みに低層です。4300円位スタート

[28: 住民板ユーザーさん2]

有明は2l以下なら以外と高値で賃貸契約ついてますからね。最近だと、BMA中層で4100m2位で成約ありました。

[29: 住民板ユーザーさん5]

私も4000くらいで出そうかな～
北側低層です。
借り主つくか不安です～

[30: 住民板ユーザーさん1]

常識無い人には貸さないで下さいね。

[31: 住民板ユーザーさん3]

>>28 住民板ユーザーさん2さん
ほんとですか？
北西側かな？
うちもBMA貸そうかと思うけど最大で3500で考えてましたけどね。高層階です。

[32: 匿名さん]

>>31 住民板ユーザーさん3さん
BMAを3500では赤ではないですか？売却した方がいいですよ。

[33: 匿名さん]

契約済ませてきました。
入居が楽しみですね。
とは言え、まだまだ先なのでその間の開発情報に一喜一憂してしまいそうです。
BRT、商業施設、駅前大和ホテルの詳細、ディファ有明跡地の開発内容、有明北親水公園、豊洲市場の行方。
千客万来が頓挫したら、ここの商業としては近隣の競合が減ることになるので朗報なのかもしれません。

[34: 住民板ユーザーさん1]

>>33 匿名さん
千客万来の温泉施設は魅力的ですよね。BRTの問題もあるので、来て欲しいですね。

[35: 匿名さん]

豊洲に住むよりもここの方が豊洲市場に近くなるので、良い面も悪い面も影響は受けると思います。

[36: 一期理事予定]

管理委託費を削減して繰越金を修繕に回し、将来的な修繕費の上昇を緩やかにしたいです。

シャトルバス、管理人の数、管理用の駐車場あり過ぎ、一部土地の賃貸借契約、問題山積みです。
共用設備が少ないので施設利用の使用細則のような細かい話は後回しで、まずは管理委託費と2年アフター範囲で対応してもらう箇所の徹底調査が最優先事項と考えています。
賃貸用で買った方にとっても、後々転売する時に修繕積立は見られますから気になる事項かと思います。

[37: 住民板ユーザーさん3]

>>32 匿名さん
赤にはなりませんね。
フルローンだったらキャッシュフローは赤かもしれませんが、価値が落ちなければ最終的な黒字です。

[38: 住民板ユーザーさん3]

>>34 住民板ユーザーさん1さん
温泉施設は暫く混雑してて入れなさそうな。
だったら大江戸温泉でいいのではって思います。
それより店舗の方ですよね。

[39: 住民板ユーザーさん4]

温泉施設は車あれば新浦安の大江戸温泉がおすすめです。首都高使えば有明からすぐだし、お台場よりも全然空いててのんびりできますよ。

[40: 匿名さん]

>>36 一期理事予定さん

シャトルバスはすみふ的にも仕方なく入れました感がありありだったので、削れる余地はありそうですね。

[41: 住民板ユーザーさん3]

>>39 住民板ユーザーさん4さん
万華鏡のことですよね。
首都高使わなくても下道でもすぐですよ。新木場手前から舞浜まで信号ないので。
確かにお台場よりは空いてて水着混浴あるので家族で温泉入れるからいいですよね。

[42: 住民板ユーザーさん3]

>>36 一期理事予定さん
確かに管理用駐車場多すぎですね。
一般に貸し出して管理費に回した方がいいと思います。
あと植木の管理も高いですね。業者変えれば質変わらずで半額以下にできるかと。
見直すところ沢山ありそうですね。

[43: 住民板ユーザーさん1]

>>42 住民板ユーザーさん3さん

管理費削減協力いたします。
よろしくお願いします。

[44: 住民板ユーザーさん8]

>>43 住民板ユーザーさん1さん

私も有明タワマン住み替え組なので微力ながら協力します。営業も修繕はフルスペックでの提案なので上昇は押さえらると言ってました。

シャトルとカーシェアは、コンプライアンス上、売主としてはどうしょうもないとの事なので、組合マターで何とかなりそうですね。

[45: 契約者]

>>36 さんのような熱心な方が購入してくださり、助かります。
私の経験を踏まえて、１・２年目の管理組合でやるべきこと？をメモ代わりに書き出します。

１年目：２年アフターに備えて、外部コンサルの導入準備。
外部コンサル入れるための承認と予算を臨時総会で決定。管理会社は住友系のため触らせないほうが無難。
同時に植栽の監視、植栽はアフター１年で立ち枯れ保障が切れるため、必ず指摘、こちらも理事側でできないなら植栽コンサルも導入
理事会のコアを作るために「理事会内コミュニティ」形成を重視

２年目：２年アフターの対応と平行し、委託経費の削減。
管理委託経費の内訳と再委託費用の公開
疑問の残る、豊洲へのバス運行・植栽・住友不動産への賃料発生・カーシェアなどにメス
修繕積立計画の見直し、妥当かどうか。

３年目以降はそれぞれマンションごとに文化が違うので。

[46: 住民板ユーザーさん1]

みなさん、手付けいくら入れましたか？
10%と5%の方がいると聞いたので。

[47: 匿名さん]

5%はデマだよ

[48: 住民板ユーザーさん9]

入居までに暴走族解散してて欲しいなぁ

[49: 住民板ユーザーさん1]

>>46 住民板ユーザーさん1さん

10％きっかりではなくて、ちょっとお安かったです。

[50: 匿名さん]

お財布事情によって多少は融通利かせてくれるみたいですね。うちは5%で交渉したものの門前払いでしたね。払えるなら払ってくださいと言われました。

[51: 住民板ユーザーさん3]

>>49 住民板ユーザーさん1さん
xx90万の9万が含まれないのは普通の様でしたがそれよりも安かったのでしょうか？

[52: マンション住民さん]

ちょっと寄ってみました。

[53: 住民板ユーザーさん1]

>>51 住民板ユーザーさん3さん

✕✕90万の✕9万の端数を切ってくれました。

[54: 住民板ユーザーさん1]

>>52 マンション住民さん
商業側も同じく工事は順調でしょうか？

[55: 匿名さん]

商業側はもっと何もない。

[56: 匿名さん]

>>53 住民板ユーザーさん1さん
皆さんはお手持ち物件は、売り先行では有りませんよね。
十分にキャッシュがあれば良いんでしょうけど、引き渡しまでに売れなければ(自力調達か手付金の放棄によるキャンセルか良くて買い取り)ですよね。今の市況より、引き渡し時はもっと凄い数の売り物件が放出されると思うのですが、怖く有りませんでしょうか。

[57: 住民板ユーザーさん7]

>>56 匿名さん
入居後に売りに出すことを条件にローン組めたりしますよ

[58: 匿名さん]

>>57 住民板ユーザーさん7さん
二重ローンですか。売れなかったら前の住居は賃貸ですか。
何れにしても苦しいですね。
売却は売り先行。
居住中より、空室。
最低限の水回り壁紙の掃除くらいは必要。
オーナーチェンジは投資家しか需要無し。
競合物件とは何らかの差をつける事。
不動産は、即現金では無い。だから【不動産】なかなか動かないを肝に命ずるべき。
売却益は売却して初めて確定。買主は売り出し価格より更に値下げ要求は当然して来ると心得よ。

[59: 匿名さん]

>>58
あまり詳しくないですが、それを踏まえて審査通ってるので、みなさん問題ないのでは？
うちも今の物件はありますが、売るか貸すか決めてません。

しかし、入居後に売り出すことを条件にローン組めるとは知らなかった。

[60: 住民板ユーザーさん3]

>>58 匿名さん
そんなこと上から言われなくともみなさん分かってますよ。
結局何が言いたいのですか？
自分は金持ちでキャッシュで買ったぜっという自慢話ですかね

[61: 住民板ユーザーさん7]

オプションですが、洗濯機に上の棚をつけるか、リビングとキッチンにふかし壁して据付家具を入れるか、廊下をタイル貼りにするか、考え中です。

[62: 住民板ユーザーさん8]

>>61 住民板ユーザーさん7さん
こんにちは！私も洗濯機上棚希望してます。
営業さんに貰ったパンフ見てると、シスコンさんのと建築オプションのと両方あるのですが、どっちを予定されてる感じでしょうか？
やっぱり建築オプションのが良いのでしょうかね？？

[63: 匿名さん]

建築オプション価格表見て自分で見積もったら軽く200超えました。竣工後のリフォームとかめんど臭いから頼みたいけど、相当足元見てますね。洗濯機上の棚とか今のマンションの1.5倍です。

[64: 匿名さん]

>>60 住民板ユーザーさん3さん
そうですよ。だから何か。
戸建と湾岸タワーを持ってるけど、圧倒的にタワーの方がクーラーの室外機汚れるんだけど。理由わかりますか？
1年で真っ黒。

[65: 匿名さん]

何故いきなり室外機の話が。笑
なんだか、ここでも余裕のない方が見受けられるのがとても残念に思います。

[66: 住民板ユーザーさん1]

戸建は雨に当たりやすいので汚れが流れてるだけでは

[67: 住民板ユーザーさん6]

>>47 匿名さん
いやいや。うちは5％でした。
高層角部屋など高価格部屋の場合、5％でも十分な金額を入れることになるので
交渉次第でOKになることもあるようです。

[68: 住民板ユーザーさん3]

>>62 住民板ユーザーさん8さん

私は洗濯機の棚は建築オプションで今は考えてます。見積もりまだもらっていないので、それからではありますが。ちなみにキッチンの収納はどうされますか？

[69: 住民板ユーザーさん1]

>>68 住民板ユーザーさん3さん

うちも、建築オプションで洗濯機上の棚や、キッチン収納、廊下、洗面所、玄関天然石貼り、リビングダウンライト、等考えていますが、2LDKで狭いので、100位で収まりそうです。

インテリアコーディネーターさんとは、10月頃に会って詳しい見積もりをしてもらう予定です。

[70: 住民板ユーザーさん8]

>>68 住民板ユーザーさん3さん

>>68 住民板ユーザーさん3さん
食器棚はお願いする予定です。
あと食洗機の深型が欲しいなあと。(鍋とかも洗いたいので)
ひとまず見積もり次第ではありますが…！