アクアブリーズ川崎（カワサキフラッグプロジェクト）ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アクアブリーズ川崎（カワサキフラッグプロジェクト）についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.aqua-breeze279.jp/

所在地：神奈川県川崎市幸区戸手四丁目53番2他3筆（地番）
交通：ＪＲ東海道線・京浜東北線・南武線「川崎」駅 徒歩19分、またはバス約6分「戸手アパート前」バス停より徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：57.79m2～85.29m2
売主：新日鉄興和不動産株式会社　大成有楽不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大成有楽不動産株式会社（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[783: 名無しさん]

今の時代に新築マンションを買える層ってほんの数％ですよ？
外資勤務ならなおさら、こんな売りにくいところ買わないですよ。

[784: 検討板ユーザーさん]

そりゃまあ、高所得層は川崎駅とか武蔵小杉の駅近選ぶでしょうけど、働く人が多く、平均年齢も大都市では一番若い川崎ではそれ以上に住宅需要も大きい。
新築買える人が限られてるからこそ、仕様落としても中間以下の層でも買える値段に設定したから売れたんだと思いますよ。資産価値はともかく。
戸建てはオープンの狭小位しか選択無いですし。
こんな辺鄙な物件に投資が入り混んだのは意外でしたけど。

今度バス便のプラウドが幸区に出るようですが、こちらがどうなるか興味がありますね。

[785: 名無しさん]

私も売れたことは否定してませんよ。
ただ、資産価値とかあまり夢を見るのもなぁと感じただけで…。
この先、市況が悪くなれば価値を維持できなくなる（暴落率が高くなる）のが駅遠マンションの宿命です。
景気の良いうちは目立ちませんけど。

[786: 匿名さん]

資産価値を期待してここを買ったという人はおらんでしょう
いない人なら問題にもならん
まあ、将来、売れるならいいやぐらいのところかと

[787: 検討板ユーザーさん]

資産価値を、値段が上がったり維持し続けるではなく、下がるの前提にして、ローンの残額がまだ多い10年～15年程度は残債割れしない。最終的には家賃より得になる。とした、家計の破綻リスクを抑える事が基準なら悪くはないかと。

この辺は需要そこそこあるのでリーマン時の相場でも騰落率はそんなに悪くなかったし、人口ピークアウトも2030年で現時点と同等に落ちるのはさらに先、高齢化も大都市では一番遅いですから、手堅い。

現実問題、この価格帯しか手が出せない層は駅近は無理なわけで、選べる中では資産価値(の下落幅)も悪くはないと思いますよ。

[788: 周辺住民さん]

バスは通勤時間帯は数分おきに来ると思うので、便利だと思いますよ。
川崎駅で大抵のものは揃いますしね。
ラゾーナはファッション関係・デパ地下・レストランが非常に充実しています。
ホームセンターが入っているのも便利です。
本屋は神奈川県内では一番大きいです。
アトレはファッションと雑貨が充実しています。
あと地下の生鮮食品も良いです。
アゼリアは食糧品（生鮮食品・惣菜専門店・スーパー）は良いです。
ルフロンは、スポーツ用品とインテリア関係ですね。
モアーズはブックオフが入っており、後地下の食品街が安いです。
ダイスはツタヤがある以外は、幸区側の人は行かないのではないかと。
家電量販店は、ラゾーナのビックカメラかルフロンのヨドバシカメラをどうぞ（地元の人はヨドバシカメラを利用する人が多いようです）。
ブランド品以外は川崎駅にみなありますよ。

[789: 周辺住民さん]

あと、ミューザはちょくちょく安い値段（千円から３千円ほど）でコンサートやってるし、子供向けの企画もあるんで、意外とお金かからずお勧めです。
映画は、ラゾーナ・ダイス・チネチッタに３つの大型シネコンがあるので、都合の良いところでどうぞ。
チネチッタはマイナーな映画も多数上映しているんで、川崎で観られない映画はないですよ。

[790: デベにお勤めさん]

安いから売れているだけです。もともと需要なんてないですよ。

[791: です]

駅から１０分で資産価値は大きく下がります。
永住なら何も気にしなくてもいいです。
でもここ川崎に近いと言うけど矢向あたりの駅近物件買って川崎来る方が早いよね。絶対に。

[792: マンション検討中さん]

尻手川崎側徒歩五分に住んでる身としては南武線に乗るなら歩きますわ。

[793: 匿名さん]

矢向から川崎に歩くのと変わらない距離間では？

[794: 匿名さん]

川崎駅から矢向までは徒歩25分くらいですね
だったら矢向駅に住んだ方が良いかもしれません
武蔵小杉にも出やすいですからね

[795: 匿名さん]

需要はあるでしょう。
１年前に完成したすぐ側のレ・ジェイドは安くも無いのに、竣工前完売。
10年前に出来た隣のアクアリーナの中古価格は微増。
さらにここより駅から離れた近所にプラウドも建つ。

駅から離れれば不利なのは間違いないけど、地域によってはそれなりに善戦出来るところもある。
でなきゃ投資でここが買われたりしないでしょ。

そもそも川崎駅の駅近プラウドは、ここの倍でも届かない価格で竣工前完売目前。
矢向の駅近っていくらするんでしょうか？距離があるクレストプライムでもここよりだいぶ高いんですけど。
まぁ、選べる人なら良いんじゃないですかね。

駅近理論絶対なら、川崎は駅前徒歩10分圏内だけの田舎街になっちゃうよ。
県央や県南、千葉、埼玉の郊外ならそうだろうけど。

残りはあと4戸。昨年MRで営業さんが言ってた完売目標9月は達成しそうですね。

[796: 通りがかりさん]

クレストプライムと比較して安いっていうけどここは設備仕様が最低スペックではないかな？
トータルでみると割高な物件だとは思う。
戸数からしてクレストプライムの方が売れてるけど、ここは280戸だけどまだ竣工完売できず。でもようやく完売しそうといった感じ。
レジェイドは80戸で特別に高くはなかったから完売。設備仕様もここよりは断然良いしブランドマンションだし。。

投資用と言っても1階陽当りなし？の2800万円のパンダ部屋でしょ？
格安だから倍率が高かったらしいけど、投資用の方が抽選当たったの？

[797: 匿名さん]

いくらコスパ良くても予算的に厳しい場合もあるわけで。
この場所について、言われるほど全く需要の無い土地ではないということです。
駅近の方が良いのは当然でしょう。買えればね。

[798: マンション検討中さん]

賃貸仕様以下でコスパもなにもないわ…

[799: 住民板ユーザーさん3]

そしたら、ここはいくらぐらいが妥当ですか？

[800: 匿名さん]

「買える価格だから」とバス便マンションを購入して、後から売れなくて価格を下げざるを得ず、残債割れしてる人がたくさんいることをお忘れか？
むしろこういうマンションは「将来暴落しても大丈夫」な金持ちが買うべきなんですよ。

[801: 通りがかりさん]

普遍的な考え方として、
家計運営においても、会社経営と同じで貸借対照表と損益計算書は必要不可欠だと思うけど。
貸借対照表を付けてたら、投資目的じゃなくても資産価値の下落は見過ごせないはず。
というか、居住目的でも不動産投資に変わりはないんだけどね。
だって、個人資産のポートフォリオ上、けっこう大きなパーセンテージになるわけでしょ。
購入したらあっという間に、債務超過で自己資本がマイナスじゃあ、
年金も当てにできないこれからの世の中、しゃれになりません。

[802: 匿名さん]

>795
勘違いなのか恣意的なのか？
この地に需要なんて無いよ。あるのは価格帯に対する需要だけ。安いからここでもと買う。そんな人が殆どでしよ？ここが1000万円高かったら買う？他方、武蔵中原のクリオは駅遠で高いけど売れた。小杉に近いと言う立地的なメリットがあったから需要があった。

[803: 匿名さん]

一般的にはその通りですが、買える価格のバス便の中では下がりにくい可能性が高そうだという検討をしてるわけで。
過去の周辺中古物件価格の騰落率、事業所数、将来の人口予測などは悪くない指標を出している。

下落は間違い無いだろうが、年平均下落率が2％程度に収まれば問題は無い。
現況で既に大幅に下落しているバス便物件もある中、建設時期に関わらず周辺物件の騰落率は良好であることから、一般的なバス便物件に比べれば優位であることは確かでしょう。
当てになるかの議論は別としても、種々の要素を加味して出す、住まいサーフィンの「儲かる確率」もバス便としては悪くない数字を出していますしね。

そういう検討をしないで一般論で片付けてしまうなら、マンコミュの検討板の半分以上は「バス便はダメ」で検討終了してしまいますよ。

[804: 匿名さん]

>>802

匿名さん1000万円高かったら売れないでしょうね。

一般的なマンションが想定している年収世帯より下の、世帯年収500～700万で今の価格高騰に付いてこれない層を狙ったものですから。
物件は3000万円代になると購買層が増えます。
だからその需要ならあります。むしろその層の行き場があまり無いんですよ。

土地のプロポ入札条件にも「幅広い層が住めること」とされていて、暗に低価格を求めてましたし、やはりここは公団の分譲団地でその為に建てられてるんです。

[805: 検討板ユーザーさん]

B棟以外は4500万円近い部屋が多いけど設備や立地を考えると将来は厳しいね、バス便で設備最低だしトータル安くはないよ
周辺物件が建てられた時期や、昨今の物件上昇率を考えると微増するのは当たり前では？どこもかしこも中古は上がってきてはいた、
ここは公式サイトでは直床だけどスーモでは2重床で紹介されているのはどうして？

[806: 匿名さん]

>過去の周辺中古物件価格の騰落率、事業所数、将来の人口予測などは悪くない指標を出している。
そうなんだ。じゃ、その指標は具体的にどういう数値なのですか？

[807: 匿名さん]

>803
バス便推しですね。ただ今は問題なくても将来的なリスクは大きいですね。
鉄道と違ってバス便は将来的に保証されているインフラではありません。
今後人口減少が進む中、労働者不足、地域空洞化等で路線の廃止や減便が必ず起こりえます。すでに運転手不足は各都市で問題となっています。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4267/
ここが安泰である保証はありませんよね。

[808: 匿名さん]

>駅近理論絶対なら、川崎は駅前徒歩10分圏内だけの田舎街になっちゃうよ。
誰がそんなこと書いてるの？
ミスリードさせたいらしいがやり方がせこい。

[809: 匿名さん]

中古物件はいくつかありますが、同じ川７３系統バス停沿いで、川崎駅バス１５分、鹿島田駅徒歩２０分、２０００年築の某大手マンションを例にすると、
リーマンショック後の一番中古相場が「暴落した」した時期の２００９年時で騰落率－８％程度で済み、築１９年目の現在は－１９％程度と、上がったことは無いものの全国や県平均よりも下落幅が少なく、駅遠バス便では大健闘でしょう。
事業所・従業員数の増減はは川崎市の経済センサス調査の最新年度で、全国、県平均が減少の所、どちらも増加。
川崎市の将来人口推計によると、市の人口は増加し続けていてピークアウトは２０３５年、現時点と同等まで減少するのは２０４５年。ちなみに平均年齢は政令市の中では一番若い。
・・・悪くないと思います。

>803 さん
たしかに川崎市も人口減少は無いですが、運転手不足により減便したところが出ているので不安はありますね。
ただ、川７３系統は基幹路線ですし、昨年と今年のダイヤ改正ではそれぞれ増便した上、始発時間繰上げもしているので影響が出るとしても遅い方だと思いますよ。
それまでに自動運転バスが来るのを期待ですね。

[810: 通りがかりさん]

バス便どうこうも大事ですが細かい室内の設備仕様に関してのほうがこちらの物件は厳しくなると思います。
部屋の仕切りの下にレールはあるし、レンジフードも一昔前の大型のもの。
素人だと見過ごしてしまいそうな箇所にコスト削減が目立ちますよね。
まぁ安さ第一の物件なので仕方ないですが。

10年後にリセールスをするとなると、川崎からバス便のライバル物件の中で一際古めかしく見えるのでは？
かろうじてディスポーザーがついているのはいいですが…

[811: 匿名さん]

そこは本当に残念ですよねぇ、立地に妥協がある分そこはもう少し頑張ってほしかった。
建設費高騰の中、これが限界なのかもしれませんが夢の無い話です。
１０年後のリセールは、レ・ジェイドやプラウドが同価格で競合した場合は厳しくはなるでしょうね。
２０年くらい後ならリノベ前提になってくるので差は少なくなってくるんですけどね。

何処の部屋をいくらで買えたかでも差は出てくるでしょう。
残り４戸、あまり条件はよくないようですので、ここを買うつもりなら価格交渉できるかどうかが重要になってきそうです。

[812: 名無しさん]

例の事件の続報がほしいですね。
値引きに大きく影響しますから。

[813: 匿名さん]

809
人口推移はあくまで予想ですね。
日本の人口減少が加速度的にはやく推移すると予測した学者はいませんでしたよ。だからこうなったんですけどね。

[814: 匿名さん]

>809
川崎市の財政厳しいですよ。大手IT企業の業績も振るわず先も見通せない、人口ばかり気にしている様ですが。。。
財政サービスの質が落ちると人口流出も起こります。市バスだってどうなるか？減便路線廃止値上いろんな問題リスク孕んでいますね。
あなたの指標は今現在の最良の予測値であり、あまりあてにできないです。

[815: 匿名さん]

確かにそうも言えますが、10年程度先を予測する際に傾向を掴む指標にはなるでしょう。
そうでなければ投資も政策も打てないですから。
10年以上先は未知数ですけどね。そういう意味ではリスクは好立地に比べると高いのは間違い無いです。
でも、バス便物件は現時点ですでに指標が黄色・赤信号の地域も在るわけで、同価格帯の選べる中では材料は悪くないですよ。

川崎市も財政に余裕が在るわけではありませんが、財政力指数では政令市トップで、市域が狭く、財政負担が大きい地下鉄も無いわけで、川崎がダメなら23区内しかもたないのでは？
それと税収は法人だけでなく人口が増えれば市民税も増えますよ。
大手ITは振るわずとも、他業種の事業所、従業員数は増えてますし、現在川崎駅ではＪＲ東主導の大型オフィスビルとホテルも建設中ですので、しばらくはその傾向は続くでしょう。

物件の立地は駅前とともに街を選べとも言われますが、その街の良し悪しは過去からのデータと将来予測で成り立つわけで。
もちろん統計や予測にどこまで重きを置くかは個人によるとは思いますけどね。

[816: 匿名さん]

↑なんか論点ずらしてるよね。23区関係なく、財政悪化すれば市バスもサービス低下するからここもリスクがある。と言うことでしよ？
この人いつも無駄に冗長なんだよね。　
立地の話が川崎の話にすり替えてるし。。。

[817: 匿名さん]

>815
川崎駅間周辺だけにフォーカスして話されてますが視野が狭いですね。それに川崎の人口減少はそう遠くない話しですよ。

[818: 匿名さん]

川崎はこれから発展に期待できる場所ですよ。

[819: 住民板ユーザーさん3]

皆さん根拠のない話をされてますね。
データを添付して、それについて話してくれればわかるのですが、そうじゃなければ適当な発言にしか見えません。

[820: マンション検討中さん]

30年前に湾岸地域の状況を予測できた人がいるのか、って話ですね。

[821: マンション検討中さん]

ここって床暖ついてないんでしょ？
ここ最近の新築マンションで床暖ついてないのってここぐらいじゃないの？w
直床だし
コスト削減がすごい

ここを買う人はおそらく永住だろうからリセールとか街の発展とか特に気にしなくていいんでは？

[822: 匿名さん]

コスト削減なら削減した分で必要な人が後付すればいいだけでしょ？

[823: 匿名さん]

>820
何の話ですか？

[824: マンション検討中さん]

そのうちみんな忘れるから無問題ですよ

[825: 匿名さん]

>>824 マンション検討中さん

なんのことですか？

[826: マンション検討中さん]

盗撮プリーズ川崎

[827: 匿名さん]

>>826 マンション検討中さん
それ面白いと思ってるのなら呆れるわ

[828: マンション検討中さん]

事件があったのは事実ですからね。
まあ、仕方ない。

[829: 職人さん]

もう忘れてたわ

[830: 名無しさん]

施工会社の対応には呆れましたけどね。

[831: マンション検討中さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[832: 職人さん]

完売おめでとうございます！