エクセレントシティ田端ってどうですか？

[マンション比較中さん]

エクセレントシティ田端についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ex-ms.com/tabata/

所在地：東京都荒川区東尾久5丁目2370-34,-35,-55(地番)
交通：日暮里・舎人ライナー「熊野前」駅より徒歩3分
日暮里・舎人ライナー「赤土小学校前」駅より徒歩4分
JR山手線・京浜東北線「田端」駅北口より徒歩17分
間取：1LDK+S～3LDK
面積：55.20㎡～67.30㎡
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[16: 周辺住民さん]

＞15 匿名さん
このスレには関係ないからどうでもいい事だけど
このヤマザキショップはＦＣ店で、オーナーさんは麻雀パイ作ってる会社やってるからだよ。
それにしても、店頭ワゴンで売ってるってのはどうかしてますね。

[17: 匿名さん]

南向きというのはここの場合は売りになっていくのかなと思います。
駅まで近いけれど、日暮里・舎人ライナーの駅だからなぁ。

地権者さんがいるみたいだけど、管理組合の方針に大きく作用するほどの数ではない用に思います。議決位影響するのならば考えてしまうけれど
これくらいだったらいいんじゃないでしょうか。

[18: 匿名さん]

地権者は議決権割合なんかほとんど気にしてないよ（笑）
事務所が1区画、地権者用にあるのがイヤな感じだな

まあ、地権者が理事になると暴走するのはよくある事だから
それだけは注意したほうがいいね

[19: マンション検討中さん]

地権者絡みの物件には関わらないほうがいいですね。
通常の物件と比べて、悪い事はありますが
良い事はひとつもありませんから。

[20: マンション検討中さん]

概要がわかってきましたけど、1Fは地権者さんのわがまま放題みたいですね（笑）

[21: 匿名さん]

>>12
等価交換の場合、元地権者にも管理費、修繕積立金、駐車場使用料の支払い義務は生じると思うのですが、元地権者との取り決めにより支払わなくて済むなんてことがあり得るのでしょうか？

[22: マンション比較中さん]

管理費、修繕積立金、駐車場使用料はディベロッパーと元地権者との取り決め次第ですから
ゼロのところもありますよ。
多くは一般分譲より大幅に安く設定されている事が多いですね。
このマンションの１階を見ると101号室用の駐車場と101号室専用（駐輪等）スペースは
使用料を支払いしないで済ませる可能性が高そうですね。

[23: 匿名さん]

管理費・修繕積立金がすいぶん安いですね
管理費だって余れば修繕積立金に繰り入れるのにそれも少なそうだし
駐車場も月額使用料：16,000円～20,000円なんて安いし
40戸程度の物件で最初の大規模修繕まではショートしないと思うけど
その後すぐに修繕積立金の見直しが必要になりそうだな

[24: 匿名さん]

モデルルームで長計の説明を聞いた方います？
12年後までに「足りない足りない」と言われて
大幅値上げを提案されるに一票入れときます

[25: マンション検討中さん]

修繕積立金 年間 500万円くらいにしかならない計算ですね
14年で 7,000万で 1回目はなんとかなるだろうが
このままの金額では 2回目は無理でしょうね
機械式駐車場ももっているんだし
売ってしまえばいいという長期修繕計画でしょうね
地権者物件のリスクもあるし、やめといたほうがよさそう

[26: マンション検討中さん]

＞23 匿名さん
管理費も余ることはなさそうだし、まさかとは思いますが
早期に自主管理にするような事を目論んでいたらイヤですね。
地権者さんが管理人を兼ねる気まんまんとかで・・・

[27: 匿名さん]

なんてったって40戸の小規模マンションなのに機械式駐車場が有りますからね
修繕積立金に関しては、当初から「段階的値上げ方式」を表明するような
比較的良心的な分譲会社も出てきていますが、基本的には分譲会社としては
「売れればいい」「修繕積立金なんか、分譲会社にとっては関係ねえ」と
いうのが多くの分譲会社の本音なんですよね

昨今の流れとしてはフラット化なんですが、このマンションでできるのかな

[28: マンション検討中さん]

使いやすそうな間取りで気に入りました。

[29: マンション検討中さん]

入居開始時期 平成30年7月中旬（予定）
ですけど、販売開始がこんなに遅くて大丈夫なんでしょうか・・

[30: 匿名さん]

東側の舎人ライナーは高架ですけど、線路は地上何メートルくらいなのか
わかる方いらっしゃいますか？

[31: 匿名さん]

>>30
質問の意図がよく分かりません
ライナーの高さは場所により変わります

このマンションの各階の正確な高さは分かっているのですか？
分譲会社や東京都交通局に直接尋ねた方が間違いないと思いますが？

[32: ご近所さん]

>>30 匿名さん
このマンションの東側なら、ざっと見た感じでは
６階より上なら電車とお見合いしない感じですね。
たぶん７階より上なら確実でしょう。
そういう意味ですよね？

[33: 匿名さん]

尾久橋通りは、交通量ありますからね
バルコニーは南向きとは言え、本音は「最低でも10階以上」を狙いたいところでしょう
ところで南側の小道隔てた場所、高い建物ができる計画とかは無いのでしょうか

[34: 匿名さん]

＞33: 匿名さん
狭い土地で部屋も上手くとれなそうだし、南側にはクレアポルテ西日暮里ですから
マンションはちょっと建てにくいでしょうね
というか建てても売れないんじゃないでしょうかね
オフィスビルにしても埋まらなそうな感じだし（笑）

[35: 匿名さん]

隣のクレアポルテ西日暮里って大失敗してるんじゃないの？
それなのにまたマンションつくるなんてチャレンジャーですね

[36: 匿名さん]

>>35
どう失敗したんでしょうか？売れなかった？

[37: 匿名さん]

＞36: 匿名さん
これかな？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526451/1/

[38: 匿名さん]

学区の小中学校が人気校なので、その点は魅力ですよね。今年も抽選校になっているようですし。

[39: 匿名さん]

ライナー沿線の住民ですが、販売チラシがポスティングされ始めました。
ひょっとして販売苦戦なのかな？

「はじめよう、山手線ライフ」
こんな恥ずかしいキャッチコピーより、やるべき事はないんでしょうか。
このマンションで田端駅を毎日使う住民の割合は果たしてどのくらいになるんですかね。

[40: 匿名さん]

北側にマンション建つ可能性は高いでしょうか？

[41: 匿名さん]

>>40
北側は一階にコンビニの入ったマンションがあるので、将来建替えという可能性はあるのではないでしょうか。

[42: 匿名さん]

安いし設備仕様も悪くないんだけど場所が・・・
このロケーションで "山手線" を強調し過ぎているのもちょっとなぁ

[43: 匿名さん]

場所に難があるからネーミングで逃げた
地元人はすぐわかるでしょうから
地元には相手にされません

山手あこがれてる人には良いのでは

[44: マンション検討中さん]

山手線憧れっていっても田端じゃ～ね

[45: 匿名さん]

【クレアポルテ西日暮里】の隣のマンションが
【エクセレントシティ田端】

このあたりのマンション名は山の手に憧れてるね
素直に東尾久でいいのではないでしょうか？

[46: 匿名さん]

田端は良いよ～　　特に南口の山手線とは思えない雰囲気が
無人で自動改札が２機だけ！！

[47: 匿名さん]

山手線の外側に16分も歩くなら他にいい物件あるんじゃないかな？
でもここまで安くはないか・・・

[48: 匿名さん]

>>45
同感ですね。
マンション名は正直な地名等を名乗って、田端や西日暮里も歩いて行けますよくらいの方が好感度も高いと思うのですが。
ただ最初の興味を持ってもらえないのでしょうけど。

[49: マンション検討中さん]

東尾久じゃ買いません。
並びのライオンズや熊野前のレーベンが好評だったのはブランド力でしょうか。

[51: 名無しさん]

[No.50～本レスまで、自作自演行為のため、削除しました。管理担当]

[52: 匿名さん]

クレアポルテ西日暮里の二の舞になる予感

[53: 匿名さん]

>>50
申し込み直前まで考えましたが値引きの話は一切出ませんでした。交渉すべきだったか。

[54: 名無しさん]

今のタイミングは価格調整という名の値引き

[55: 匿名さん]

値引きはこっそりとしないといろいろ問題が出てくるから・・

[56: 匿名さん]

300は当たり前
ひつこく粘って500
定価で買うのは馬鹿

[57: 名無しさん]

定価なら本当の山の手に買えるしね

[58: 匿名さん]

＞57: 名無しさん
買えるわけないじゃん
どこの山の手だよ（笑

[59: 匿名さん]

田端しか買えないでしよ(笑)

[60: 名無しさん]

田端は山の手か？

[61: 名無しさん]

週末予約したからその気になればだが、
粘って500目指すぞ～

[62: 匿名さん]

＞59: 匿名さん
田端すら買えないよ、買えても"田畑新町" だな
山の手線の内側には入れません

[63: 匿名さん]

今、500も値引きしても完売しないなら
竣工前後は 7～800値引きする事になる
なかなか魅力的なマンションになるねぇ（笑）

[64: 匿名さん]

エクセレントシティ尾久
エクセレントシティ東尾久
エクセレントシティ熊野前

最初からこうしておけば良かったんだよ
なまじ「田端」にして高くするからこうなる
近隣の『田端』マンションも、もう値引き合戦だね

[65: 評判気になるさん]

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