エクセレントシティ田端ってどうですか？

[マンション比較中さん]

エクセレントシティ田端についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ex-ms.com/tabata/

所在地：東京都荒川区東尾久5丁目2370-34,-35,-55(地番)
交通：日暮里・舎人ライナー「熊野前」駅より徒歩3分
日暮里・舎人ライナー「赤土小学校前」駅より徒歩4分
JR山手線・京浜東北線「田端」駅北口より徒歩17分
間取：1LDK+S～3LDK
面積：55.20㎡～67.30㎡
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

住所は、荒川区東尾久
最寄駅は
ライナー「熊野前」駅より徒歩3分・「赤土小学校前」駅より徒歩4分
JR山手線・京浜東北線「田端」駅北口より徒歩17分

これで田端と名乗るのは違和感を感じます
正式名称でしょうか

[2: 匿名さん]

舎人ライナーと都電を除けば、一番近い駅は田端ですからね。
少々無理があるとは思いますが、周囲の分譲マンションも田端名が多いです。
アデニウムとかライオンズとか。

[3: 匿名さん]

田端が無難でしょう。
もうマンションいらない。

[4: 匿名さん]

駅から徒歩16～17分となると、間にある信号待ちを含めると
所要時間20分は見ておいた方がいいのかな。
徒歩で行動するのはちょっと躊躇います。駅まで行くなら自転車が現実的ですかね。
ファミリータイプで最低価格3500万～というのは魅力的でした。
予定最多価格帯だと4,200万円台、この辺りだと相場もこの位なのでしょうか。
マンションが多いということなので価格帯も安めから設定されてるのかしら。

[5: 匿名さん]

>>2さん
レスありがとうございます

除かれる舎人ライナーと都電が不憫です（苦笑

[6: マンション検討中さん]

南にマンションがありますが、日当たりに影響するでしょうか。カーテンは開けられなさそうです。

[7: 匿名さん]

ここから日暮里・舎人ライナーって乗車できる感じがあまりしないんですが、じっさいはどうなんでしょう？？
かなり沿線に特に足立区側にマンションが出来てしまって、
毎日ものすごく混んでいるという話を聞いたことがあります。
だったら田端まで行ってしまったほうが話が早い、という風になってくるのは理解できるなと思いました。

[8: 匿名さん]

>>7さん
是非、そうしてください！　田端オンリーでお願いします！
まあ冗談はさておき・・・

このマンションの目の前を走る日暮里・舎人ライナーは
混雑が激化しており、有効な混雑緩和の手段もないようです
朝のラッシュ時に、時間帯や状況によっては乗車しにくい
と言う声も散見しますね

ライナー最寄りの「赤土小学校前」駅からは
西日暮里駅まで一駅で２分、日暮里駅まで二駅で４分
雨の日、風の日、台風の日、雪の日etcetc、毎日のことですから
個人個人で上手く使い分けをすれば良いかと思っています

[9: マンション検討中さん]

田端から遠いとは言え、びっくりするくらい安いですね

[10: マンション検討中さん]

くわしく見てみたら
地権者用住戸　2戸、地権者用事務所　1戸　ってのが気になる・・

[11: 匿名さん]

きっと等価交換方式の物件なんでしょう。
ここは駐車場や駐輪場まで地権者用分として別に用意されています。
マンションのコミュニティ形成の点ではちょっと敬遠してしますね。
管理組合の運営にも支障をきたす場合もあるかもしれません。
勘違いでいつまでも地主気取りでいられたら住人は困りますから。

[12: マンション比較中さん]

地権者用住戸　2戸というのはまだいいかもしれませんが、地権者用事務所　1戸というのはちょっとひっかかりますね。駐車場や駐輪場まで地権者用に用意されているのも使用料を支払わないという事でしょうから他の住民からすれば気持ちの良いものではありませんね。本来なら修繕積立金に充てられるものが入らない訳ですから、最終的には他に居住者が負担しているのと変わりありません。
一番注意しなければいけない事としては、管理組合の設立総会の時に販売会社は地権者に理事長をお願いする事が予想されますが、そのまま何期も理事長（理事にも）にしておかない事です。管理組合の活動に無関心な居住者が多い場合は管理会社と結託して理事長の好き勝手に管理費が使われてしまう事もあります。最悪の場合、修繕積立金の横領がおきる事もあります。
もちろんこの物件がそうだという事ではありませんが、注意すべき事には違いありません。

[13: 匿名さん]

そう言えば、ここの管理会社の評判はどうなんですか？

[14: 匿名さん]

>10さん
ここはもともと小さい会社とその住居があった場所なので、地権者用住戸と事務所担っているんだと思います。

[15: 匿名さん]

ここの隣の「ヤマザキショップ」って灰皿あるんでタバコ吸うのに便利だったんで覚えています

そして店頭のワゴンで 麻雀パイ とか売っててびっくりした記憶がある（笑）
あとは謎の植木鉢と・・

[16: 周辺住民さん]

＞15 匿名さん
このスレには関係ないからどうでもいい事だけど
このヤマザキショップはＦＣ店で、オーナーさんは麻雀パイ作ってる会社やってるからだよ。
それにしても、店頭ワゴンで売ってるってのはどうかしてますね。

[17: 匿名さん]

南向きというのはここの場合は売りになっていくのかなと思います。
駅まで近いけれど、日暮里・舎人ライナーの駅だからなぁ。

地権者さんがいるみたいだけど、管理組合の方針に大きく作用するほどの数ではない用に思います。議決位影響するのならば考えてしまうけれど
これくらいだったらいいんじゃないでしょうか。

[18: 匿名さん]

地権者は議決権割合なんかほとんど気にしてないよ（笑）
事務所が1区画、地権者用にあるのがイヤな感じだな

まあ、地権者が理事になると暴走するのはよくある事だから
それだけは注意したほうがいいね

[19: マンション検討中さん]

地権者絡みの物件には関わらないほうがいいですね。
通常の物件と比べて、悪い事はありますが
良い事はひとつもありませんから。

[20: マンション検討中さん]

概要がわかってきましたけど、1Fは地権者さんのわがまま放題みたいですね（笑）

[21: 匿名さん]

>>12
等価交換の場合、元地権者にも管理費、修繕積立金、駐車場使用料の支払い義務は生じると思うのですが、元地権者との取り決めにより支払わなくて済むなんてことがあり得るのでしょうか？

[22: マンション比較中さん]

管理費、修繕積立金、駐車場使用料はディベロッパーと元地権者との取り決め次第ですから
ゼロのところもありますよ。
多くは一般分譲より大幅に安く設定されている事が多いですね。
このマンションの１階を見ると101号室用の駐車場と101号室専用（駐輪等）スペースは
使用料を支払いしないで済ませる可能性が高そうですね。

[23: 匿名さん]

管理費・修繕積立金がすいぶん安いですね
管理費だって余れば修繕積立金に繰り入れるのにそれも少なそうだし
駐車場も月額使用料：16,000円～20,000円なんて安いし
40戸程度の物件で最初の大規模修繕まではショートしないと思うけど
その後すぐに修繕積立金の見直しが必要になりそうだな

[24: 匿名さん]

モデルルームで長計の説明を聞いた方います？
12年後までに「足りない足りない」と言われて
大幅値上げを提案されるに一票入れときます

[25: マンション検討中さん]

修繕積立金 年間 500万円くらいにしかならない計算ですね
14年で 7,000万で 1回目はなんとかなるだろうが
このままの金額では 2回目は無理でしょうね
機械式駐車場ももっているんだし
売ってしまえばいいという長期修繕計画でしょうね
地権者物件のリスクもあるし、やめといたほうがよさそう

[26: マンション検討中さん]

＞23 匿名さん
管理費も余ることはなさそうだし、まさかとは思いますが
早期に自主管理にするような事を目論んでいたらイヤですね。
地権者さんが管理人を兼ねる気まんまんとかで・・・

[27: 匿名さん]

なんてったって40戸の小規模マンションなのに機械式駐車場が有りますからね
修繕積立金に関しては、当初から「段階的値上げ方式」を表明するような
比較的良心的な分譲会社も出てきていますが、基本的には分譲会社としては
「売れればいい」「修繕積立金なんか、分譲会社にとっては関係ねえ」と
いうのが多くの分譲会社の本音なんですよね

昨今の流れとしてはフラット化なんですが、このマンションでできるのかな

[28: マンション検討中さん]

使いやすそうな間取りで気に入りました。

[29: マンション検討中さん]

入居開始時期 平成30年7月中旬（予定）
ですけど、販売開始がこんなに遅くて大丈夫なんでしょうか・・

[30: 匿名さん]

東側の舎人ライナーは高架ですけど、線路は地上何メートルくらいなのか
わかる方いらっしゃいますか？

[31: 匿名さん]

>>30
質問の意図がよく分かりません
ライナーの高さは場所により変わります

このマンションの各階の正確な高さは分かっているのですか？
分譲会社や東京都交通局に直接尋ねた方が間違いないと思いますが？

[32: ご近所さん]

>>30 匿名さん
このマンションの東側なら、ざっと見た感じでは
６階より上なら電車とお見合いしない感じですね。
たぶん７階より上なら確実でしょう。
そういう意味ですよね？

[33: 匿名さん]

尾久橋通りは、交通量ありますからね
バルコニーは南向きとは言え、本音は「最低でも10階以上」を狙いたいところでしょう
ところで南側の小道隔てた場所、高い建物ができる計画とかは無いのでしょうか

[34: 匿名さん]

＞33: 匿名さん
狭い土地で部屋も上手くとれなそうだし、南側にはクレアポルテ西日暮里ですから
マンションはちょっと建てにくいでしょうね
というか建てても売れないんじゃないでしょうかね
オフィスビルにしても埋まらなそうな感じだし（笑）

[35: 匿名さん]

隣のクレアポルテ西日暮里って大失敗してるんじゃないの？
それなのにまたマンションつくるなんてチャレンジャーですね

[36: 匿名さん]

>>35
どう失敗したんでしょうか？売れなかった？

[37: 匿名さん]

＞36: 匿名さん
これかな？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526451/1/

[38: 匿名さん]

学区の小中学校が人気校なので、その点は魅力ですよね。今年も抽選校になっているようですし。

[39: 匿名さん]

ライナー沿線の住民ですが、販売チラシがポスティングされ始めました。
ひょっとして販売苦戦なのかな？

「はじめよう、山手線ライフ」
こんな恥ずかしいキャッチコピーより、やるべき事はないんでしょうか。
このマンションで田端駅を毎日使う住民の割合は果たしてどのくらいになるんですかね。

[40: 匿名さん]

北側にマンション建つ可能性は高いでしょうか？

[41: 匿名さん]

>>40
北側は一階にコンビニの入ったマンションがあるので、将来建替えという可能性はあるのではないでしょうか。

[42: 匿名さん]

安いし設備仕様も悪くないんだけど場所が・・・
このロケーションで "山手線" を強調し過ぎているのもちょっとなぁ

[43: 匿名さん]

場所に難があるからネーミングで逃げた
地元人はすぐわかるでしょうから
地元には相手にされません

山手あこがれてる人には良いのでは

[44: マンション検討中さん]

山手線憧れっていっても田端じゃ～ね

[45: 匿名さん]

【クレアポルテ西日暮里】の隣のマンションが
【エクセレントシティ田端】

このあたりのマンション名は山の手に憧れてるね
素直に東尾久でいいのではないでしょうか？

[46: 匿名さん]

田端は良いよ～　　特に南口の山手線とは思えない雰囲気が
無人で自動改札が２機だけ！！

[47: 匿名さん]

山手線の外側に16分も歩くなら他にいい物件あるんじゃないかな？
でもここまで安くはないか・・・

[48: 匿名さん]

>>45
同感ですね。
マンション名は正直な地名等を名乗って、田端や西日暮里も歩いて行けますよくらいの方が好感度も高いと思うのですが。
ただ最初の興味を持ってもらえないのでしょうけど。

[49: マンション検討中さん]

東尾久じゃ買いません。
並びのライオンズや熊野前のレーベンが好評だったのはブランド力でしょうか。