プラウド天王寺真田山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/kansai/mansion/karakiyocho/
売主：野村不動産株式会社
売主：東海建物株式会社
施工会社：株式会社森組
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

物件名 プラウド天王寺真田山
販売時期 平成29年10月上旬 (予定)
※予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。
また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承下さい。
所在地 大阪府大阪市天王寺区空清町2番2(地番)
交通情報
大阪市営地下鉄谷町線・長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩10分 （※敷地西側エントランスより。メインエントランスまでは11分。）
大阪市営地下鉄長堀鶴見緑地線 「玉造」駅 徒歩7分
JR大阪環状線 「玉造」駅 徒歩11分
近鉄難波線・奈良線・大阪線 「大阪上本町」駅 徒歩14分
種別 マンション
敷地面積 1,037.57m2
土地権利/借地権種類 所有権
建築確認番号 第NK17-0184号（平成29年7月3日付）
用途地域 第二種住居地域
構造・規模 鉄筋コンクリート 地上14階
建物竣工時期 平成31年2月下旬 (予定)
入居時期 平成31年3月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 41戸
販売戸数 未定
※販売戸数が未定の場合のご注意
　間取り、専有面積が変更になることがございます。
　これらと、その他の未定部分については本広告時までに確定致します。
　予めご了承下さい。
予定販売価格 未定
予定最多価格帯(万円) 未定
間取り 3LDK ～4LDK
専有面積 67.25m2 ～ 83.16m2
バルコニー 7.89m2 ～ 8.89m2
管理費(円)/月額 未定
修繕積立金(円)/月額 未定
管理準備金(円)/引渡時一括払 未定
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 未定
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、運営･管理業務は野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
東海建物株式会社
施工 株式会社森組
お問い合わせ 『プラウド天王寺真田山』プロジェクト準備室
TEL:0120 - 15 - 3780
定休日：水・木曜日
営業時間 [平日] 10:00 ～ 17:30
[土・日・祝] 10:00 ～ 18:00
情報更新日 2017/07/31
次回情報更新日 2017/08/21

[262: マンション検討中さん]

近隣を見ると築10年ちょっとで坪あたり160-180の売り出しというところですね。

場所について格の高さを打ち出してますが、世間的には安い部類に入りますね。

徒歩10分越えも近辺の狭い層にしか検討対象にしかならないでしょう。

ここはいくらで売ろうとしてるのですか？

[263: 匿名さん]

天王寺区クラウディアも　目の前壁で　角住戸６０００の数字が価格表目立ちます。

[264: マンション検討中さん]

近隣の グランドメゾン上町は、3000万台からで

最上階角部屋でも 最高価格 5,120万円ですね。

80平米台ですよね！

坪単価 190万円から
2年前竣工でした。

3.4年前に マンション購入できれば

近隣でも 高いと言われ 振り返れば 安かったということですか？

わずか 数年で価格上昇が上がってますね⁈

[265: 匿名さん]

>>264
ここに限らずどこも値上がりしていますね！

良い書き込み・悪い書き込みありますが、興味がない物件の投稿なんて
普通の感覚なら見ないと思うので書き込みが続くという事はこの物件に
関心がある人が多い証拠だと思います。

[266: マンション比較中さん]

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目次 [非表示]
[編集]物件概要

所在地：大阪府大阪市中央区上町1丁目57番5、上町16番1（地番）
交通：
大阪市営谷町線 「谷町六丁目」駅 徒歩3分 （7番出入口）
大阪市営長堀鶴見緑地線 「谷町六丁目」駅 徒歩3分 （7番出入口）
大阪市営谷町線 「谷町四丁目」駅 徒歩7分 （10番出入口）
大阪市営中央線 「谷町四丁目」駅 徒歩7分 （10番出入口）
総戸数：36戸
構造、建物階数：地上13階 地下1階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2014年12月下旬予定
売主：積水ハウス株式会社　大阪マンション事業部
施工：株式会社松村組　大阪本店

[編集]価格・コスト・販売時状況

案内会に行ってきました。さすがにグランドメゾンなので仕様は良さそうでした。価格も予定価格を見ましたが高くないのではないでしょうか？来月モデルルーム見に行きます。
価格が気になるところです。５０００万円越えると手が出ません。８０平米４０００万円台希望です。
この場所だと、フロアにもよりますが、中層階以上5,000万円以下はないと思いますよ。おそらく80ｍ2以上なら、5,500以上ではないでしょうか。
南西の７６ｍ2希望です！価格まだ出てませんが、４５００万円ぐらいがいいな。
いいとこ4000万円前後でしょう。上本町の方は4階60平米3300万円でまだ売れてないからなあ。
コンセプトルーム見てきました。トイレもお風呂もなく、ベランダにも出られません。リビングダイニングもそれぞれの間取りの特徴を組み込んだ仕上がりになっているので、通常のモデルルームと比べてイメージしにくく残念でした。ただ、さすがにグレードは高く、高級感はあります。あの立地なので、車の音はやはり気になりますね。
確かに高級感ありましたね。いいなと思いました。ただやっぱり音は気になりますね。慣れるとは思いますが、資産として考えれば静かに越したことは無い。それと内廊下にエアコンが無いマンションってあります？付けると管理費上がるから？そこは結局安っぽい、、残念。なんで内廊下にしたんだろ。。
64平米3300万円からとありましたね。
3,310万円 ～ 5,120万円 最多販売価格帯 4700万円 （各5戸）って、HPに表示ありますよ。予想以上に安い価格ですね、堂ヶ芝に比べると。
上層階で、西北向きのAタイプなら3000万円台後半（坪190万）、西南のBタイプが4000万円台後半（坪205万）、南東のCタイプが5000万円前後（坪210万）ってとこですね。グランドメゾンにしたらお安いと思いました。西向きでも上町筋沿いでもOKなら間取りに無駄の無いAタイプが絶対に買いですね（私は駄目ですが）。Cタイプは柱がボコボコ出ていて部屋の形がいびつですね。水回りも無駄が多い印象で、80平米超えの広さが実感できるかどうか・・・でもここの営業さんはなかなか優秀ですね。積水の社員さんなのでしょうか。ピザ屋さんが地上げできなかったのが何とも残念ですね。
東南角部屋Cタイプの高層階の眺望シミュレーションを見せてもらいました。遠く生駒山系も望める素晴らしい眺望でした。5000万円超で買える方が羨ましいです！
最高5,120万円なんですね。グランドメゾンで、市内で中央区、駅徒歩3分、80ｍ2近くあり、高階層で、消費税8%で。もう500万円ぐらい高いかと思っていたのですが。マイナス要因としては、買い物が不便、大通りに面してる、閑静な住宅街ではない、といったところなんでしょうか？この辺の相場そのものが低いのでしょうか？
土地価格は高いよ。でも大通りに面しているから、販売価格は高値にできない。
ＨＰだと、あと６戸では。よく売れましたね。価格帯を安く抑えた分、お得感ありますね。
残すところあと３戸。売れ行きいいですね。
あとBタイプが2戸。売れ行きええなぁ…
早くしないと完売ですね。 大阪城付近は、分譲マンション他にもありますね。 そこも、とてもいいなと思っています。 今後、マンションがほうぼうに建設されて日照が悪くなったりしないなら、ここもチェックですが。 史跡があり大阪城がある立地が気に入っています。
完売しましたね。スーパーも近くにできるみたいですし、住みやすくなりそうですね。
早めに完売したんですね。上町台地×グランドメゾン、やはり人気。

[編集]交通

駅徒歩３分は、一番近い出口から。谷町線を使うなら、改札から最低でも７分はかかります。
谷町六丁目の地下鉄の7番出口まで3分なだけで、実際に鶴見緑地線の改札に入るまでに、ながーい地下道歩いて5分はかかるよ。谷町線の改札に入るまでは、マンションから10分強かかるよ！環境いいけど、駅まで意外に遠いよ。
私も、駅までの距離と言うよりは、地下道までの距離の方が気になります。地下道までが近いのなら問題ないかな？同じ５分の距離でも、地下道か、屋外かだと、気分的にも、動作的にも、体感的にもぜんぜん違います。今の時期なら、寒い北風をもろに受ける事もなくなるので、良いですよね。雨があたらないのは、もっとうれしいです。
地下道の通勤時間帯の人通りはそれなりにあると思います。地下道が怖ければ地上を歩けば何も問題無いですよね…。雨の日や雪の日は地上を歩くよりは余っ程良いと思います。マンションを出て青になってる方の信号渡って信号待ち発生、信号渡って７番の出入り口までのトータル300mで５〜６分くらい経過。その後階段下って地下道200m〜250m歩いてホームまでで４〜５分くらい経過とすると、最短で９分、通常１１分くらいですか？地下道より、１回は必ず信号待ちが発生する方が気になります。

[編集]構造・建物

Ｂタイプは避難ハッチがメインバルコニーに無くて、とても気にいってます。そんなこと気になるの私だけ？
避難ハッチ、私もきにします。ベランダで椅子おいてリラックスしたいです。
単身者なら十分広く暮らせる広さですね。リビングを広く取っているところが単身者向けという感じでしょうか。収納が少ないので、洋室一部屋は収納部屋になりそうな感じですね。
屋内廊下っていわゆる内廊下ですよね？雪やら豪雨やら最近の気候の激しさを考えると外廊下よりも内廊下の方が良いかもしれないと思うようになりました。
ここは二重床で防音機能も高そうなので魅力を感じます。
ルービックキューブみたいな外観ですね。


工事状況（2014年8月11日撮影）

[編集]共用施設

駐車場：12台
西南角部屋のコーナーサッシですが、外側からの窓清掃を業者に依頼するそうです。その分の管理費コストを内廊下のエアコンをなくすことで相殺したのでしょうか…。ゴミ出しの日は玄関ドア横に置いておくと管理人さんが回収してくれるそうですが、しばらく内廊下に匂いがこもりそうですよね。。。素敵なマンションなのですが、「日常の快適な生活」を考えると細かいところで悩んでしまいます。
小規模非高級物件の宿命でしょう。グランドメゾン京町堀も内廊下でエアコンなし。できてから聞いてねーよって騒がれてましたね。当時はタワー内廊下にエアコンないなんて考えられませんでしたから、皆さんそんなこと確認もしなかったわけです。
自転車置き場は室外ですか？
駐車場が狭いね～…

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[編集]設備・仕様

グランドメゾンはいいですよ。やっぱり。見るとわかります。玄関とか間取りとか。私はグランドメゾンと別のマンション買いましたが。比べたらわかりませんか？うえまちは見てないですけどね
グランドメゾンは基本的にいい。一部を除いて仕様は他のデベより高い。特に内装はいいところが多い。でも、管理はあまり評判よろしくない。管理会社を変えてしまっているグランドメゾンもちらほらある。
エアキスって初めて知ったのですが、子供などはアレルギーなど怖いのでこういう環境配慮は必要ですね。
うちは明るい方が良かったのでフローリングはアッシュ系を選択しました。汚れが目立ちますかね…？
うちはコンセプトルームと同じカラーにしました。インテリア相談会が楽しみです。
私も明るめが良かったのでアッシュ系にしました。ちょっと傷が目立つかもです。
みなさんこんにちは。コーナーサッシの窓のカーテンは上につるものにしますか？それとも一般的な横に開くものですか？カーテンもオーダーになるのでとても高いようです。
コンセプトルームのカーテンは上から吊るすシェードタイプで素敵でしたね。 カーテンも気になりますが食器棚も悩ましい。 うちはAタイプなのですが、食器棚を置くであろう壁面が凸凹なんですよね。作り付けにすべきなのか？ Aタイプの方、どうされる予定ですか？
今住んでるマンションがハイサッシなんですが、あの吊るすタイプだとうまく上の方を隠せば圧迫感を感じなかったので吊るすタイプにしようと思ってます。
皆さんインテリア商談は行かれました？やっぱり何もかもかなり高いですね。うちはセルフィールを検討するくらいになりそうです。
インテリア相談会は盛況でしたね。うちは気に入ったカーテンも少なかったので、じっくり検討する事になりそうです…。

[編集]間取り

間取り：1LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：68.14m2～82.06m2
hpの間取りを見ました。Ｂはすごく良いですね。角まで窓、素敵な視界、景色。高層階でこの価格はすごく魅力です。
Bタイプにしようかな。Cタイプは間取りが残念かな、柱部分がもったいない。Aタイプは西向きなので検討外ですね。ただモデルルーム？見てもよくわかりませんでした。全体的に収納が少なく感じることと、タワーを見たせいか屋内廊下にエアコンが無いことに驚きました。廊下の幅とか二重床とか要らない分、もう少し値段が安いといいのに。見すぎたせいかなかなか完璧はありませんね。どのタイプにするかみなさんの意見を聞かせて欲しいです。
廊下の幅と値段は関係ないでしょー。思考のもんだいですよ！狭苦しくやすっぽいものじゃなくゆったり住みたいっていう。セキスイはそのへんが高級思考
この物件はリビングの間取りが同じクラスの他物件よりずっとキレイですね！そこそこ広いリビングを求められるなら、良いと思いますよ
ｂタイプは西日を全く気にしないならお洒落でいいですね。ｂタイプもｃタイプもリビングにくっついてる一部屋がエアコンがリビング依存のようですが、細かいネガティブ要素は価格で相殺され妥協できますかね？
ソファとテレビの配置に悩んでいます。Bタイプの人はテレビをどこに置くように考えていますか？
Ｂタイプは洋室の前にテレビを置いてコーナーサッシ南側の壁に沿ってソファーを置くのでしょうか？私もインテリア、配置で迷ってます。なるべく家具は置かず、シンプルな部屋にしたいのですが…

[編集]買い物・食事

ライフが徒歩2～3分の所に計画中です。 国立病院の南側の敷地です。 但し遺跡発掘のため現在工事ストップ、今後は未定です。
長堀通りにライフってバス停がある付近のところですか？できたら、めちゃくちゃ近いですね。イズミヤにライフにと完成がますます楽しみになってきました。
アイフ製薬というのがあった跡地だそうです。バス停の近くですね。来年１月オープンで、深夜２時まで営業とのことですよ。
ライフの場所も確認しましたが、近いですね！マンションから５分とかからないと思います。
空堀商店街はやや遠いですね。たまに行くならいいのですが。シャリエタワーかプラウドタワーの方が便利はいいでしょうね。アーバネックスは上町台地の窪みに位置するので空気が淀みますね。
徒歩圏内のショッピングがもう少し便利だといいですね。コンビニだけではちょっと困る。
スーパーが少ないのぐらいですかね。大きなマイナスは。
医療センターのところにスーパーができるようですし、コーヨーよりは近くなりますかね。
医療センターにスーパーが出来るのは嬉しいです。それに今の環境でも 自転車利用すればコーヨーに行くのも大して時間もかからないですし はいからほり商店街もあるので今の環境でも買い物に困ることはないです。個人的に難波宮史跡公園近くにセブンイレブン、ローソン 大阪女学院前にファミリーマートと大手のコンビニが揃っているので 気分によってスイーツとか新商品がでたときにすぐに 買いに行ける環境はとても気に入っています。
大阪医療センター南側の敷地にイズミヤが出店するそうですね。これでいっそう便利になりますね。
近くに庶民的な食堂もしくはモーニングがある喫茶店知りませんか？
谷六周辺はいい感じの飲食店が多いみたいですね。マンション近くの「はいから亭」でランチを食べましたが、ハンバーグが美味しかったです。


[編集]育児・教育

小学低学年の娘が雨の日にあの坂を登って帰ってくると思うとちょっとかわいそう
間取りで考えると夫婦のみの家庭用物件かもしれないけど子供がいる場合は公立の小中学校が徒歩11分くらいだから少し遠いかもしれないですね。

[編集]周辺環境・治安

上町筋に面していて、長堀通りにも近い。車でも便利そうですね。暴走族でうるさくなる心配があるのですが…。市内だから、トラックも多くないだろうし、静かなんでしょうか？
結構交通量は多いです。窓を開けていれば騒音はあります。通り一本は入ればもう少しいいと思います。
案内会に行って現地を見ましたが、上町筋はやっぱりうるさい。窓開けてTVの音は聞こえるのかなあ？まあ谷町筋よりは少しましだろうけど、、、それともう少し駅に近かったら検討したかも。ライフの話ですが本当に出来るのですか？いつですか？ご近所の中ではもう昔話になってるんですが、具体的に話すすんでるんですかねー。私のまわりでは一切聞きませんよ。
病院の南側のスーパーの話しは、一旦白紙ですよね。しかもライフじゃなかったし。おっしゃる通り、過去の話です。
医療センターに向かう救急車は、上町筋使うんじゃないですかね？うるさくないのかな？谷町六丁目駅までの時間がよく出てるけど、あくまでも7番出口までの時間なだけ。7番出口から階段おりてさらに谷町線の改札まで…その時間のつもりで行くとガッカリするほどとおい＿|￣|○7番出口はただの地下道への入り口…まあ地元の人はみんな折り込みで広告みてますが。
そんなこんなでよければ、結構いい物件かなーと思ったので説明会行こうかなー？
モデルルームも上町筋に面していますが、窓をぴったり閉めていたので、音はほとんどしませんでしたよ。この辺りに住んでいますが、上町筋は夜には車どおりはわりと少ないです。それから、長堀通りにライフができる予定らしいです。今の時点では、予定ですけれど…。ご参考までに。
上町筋、うるさいと思ったけど、夜間、休日は静かですね。谷町筋よりマシだな！小規模マンションだから購入層が近いのも良いですね～。
上町筋の南北全長は谷町線の夕陽丘から天満橋までしかないので当然交通量は少ないです。
徒歩圏内にいろいろあって公園も近くて環境としては悪くないね。
この場所もともと何の跡地か教えて頂けませんか？近くに住んでいたのですが何があったか思い出せません。
少し前は南側から入る細い私道？があって５～６軒家がたってたよーな… 豊臣時代は三の丸の境目あたりですね
静かだし、ワンフロア3邸も魅力的、場所も上町台地ヒルトップ。残念なのは買い物が遠い。
上町沿いなので防音気になっています。谷町よりだいぶ交通量は少ないそうですが？？？？高層階と低層階では交通騒音違うものでしょうか？


[編集]周辺施設

[編集]その他

最近の物件は殆どペット可ですね。わが家もかわいい愛犬がいるのでペット可マンション大歓迎
今の分譲マンションでペット不可の物件自体余り無いですよね。 ここは内廊下だし、部屋からマンション出口までは抱っこしか駄目でしょう。 ＢやＣタイプはファミリーが多そうなのでＡタイプに入る人が犬猫を飼いそうですね。 犬猫アレルギーの子供も多いので、飼う人は規則に従ってキッチリ躾て飼って欲しいもんです。

[編集]掲示板

大阪府のマンション口コミ提示板一覧
大阪市中央区のマンション口コミ提示板一覧
グランドメゾン上町一丁目についての口コミ掲示板
グランドメゾン上町一丁目
resident_kansai/432578/43
osaka/343324/210-248

[267: マンション比較中さん]

マンコミでは、近隣の同規模、グランドメゾンが高いと言われ、今思えば　２．３年前でも安かった　という価格帯でした。

[268: マンション比較中さん]

64平米3300万円からとありましたね。
3,310万円 ～ 5,120万円 最多販売価格帯 4700万円 （各5戸）って、HPに表示あります


懐かしいですね。　つい２．３年前の価格です。

[269: マンション検討中さん]

昔の価格を基準に考えていると買えませんね。
グランドメゾン上之宮・石が辻・上町台テラス（上町台テラスは早期完売）
上之宮に関しては駅から近くないですが。
３物件とも完売。

完璧な物件は無いと思うので。

[270: 買い替え検討中さん]

指をくわえて見ているだけではダメですね。
立地重視で　買いに加わりたいですが、つい最近の価格からどんどん解離して値段も高騰してきつつありますね。

特定の株の銘柄みたいに、値段の上がり方は５倍、６倍の世界ですか。（実際は、５％、１０％で上がっています）

現金一括で買える方は、買うのでしょう。

[271: マンション検討中さん]

今年販売の物件は土地を仕込んだ時期と建築費が最悪のタイミングやんね、たぶん。値段だけでなく広さと仕様がきつすぎるから、転売の時に、原価高騰分としょぼさの両方でかなり安くなってしまうだろうなあ。

土地をかなり前から仕込んでたか、入札じゃない場合じゃない限りはどうしようもない。

あとなデベが利益率をどれだけ放棄するかだね。

高値の長期販売と値下げの短期販売、どちらがデベにとって儲かるのかしら。

買い手なら後者一択だけど。

[272: 検討者さん]

>>271

確かに今は購入には最悪な時期ですね。
ただ今のところ来年以降今年以上のさらなる最悪期になる可能性が高くなっていますので、逆に考えれば今はまだまし（？）
とも考えられなくはないわけです。
土地価格・人件費・建材費と下がる要素が何一つありませんので、リーマンショック級の経済崩壊がない限りは今の状況は少なくとも数年続くのでは思われます。
最近では２０１１－２０１２頃に購入された方が一番の勝ち組となりました。

[273: マンション比較中さん]

皆さんが思われている程高くは無いと思います。
都心回帰・資材・人件費高騰・周辺の販売状況を考えると
そんな感じかなと思いました。
我が家は、６０００万位のプランを検討中です。周辺中古も７０㎡超で４５００万以上するし
今後数年間の家賃支払いを考えると購入しようかと思っています。

[274: 買い替え検討中さん]

>>273


築古の中古で5000万円近くでそれだけ、新築６０００万円と考えると、グランドメゾン7000万円〜なので

比較すれば割安ですね！

立地は時々通るエリアなので環境は古くから知っています。　本当に買い替えに値します。

[275: 匿名さん]

就活と同様で、購入するタイミングによる価格の高低は運次第。
建物の設計や仕様は残念ながら、まあ腐ってもプラウドなんで大手の子会社に勤務すると思うしかない。

[276: マンション検討中さん]

新卒と違って中古を買えばいいからね。
たかい、安っぽいの新築縛りなんて情弱なだけ。

あと、ステマはやめたほうがいいよ。
燃えるよ。

[277: 名無しさん]

>>276
中古を探してるのに、新築マンションのスレに書き込む。

[278: マンション比較中さん]

>>273


家賃15万円（込々）×12ヶ月×3年＝540万円

[279: マンション検討中さん]

>>277 名無しさん

逆になんで中古一択？どちらも探すよね？

ここは資産減は確実だが新築でも新梅田、梅田東、中之島、本町は確実にあがるよ。

買わないの？買えないの？実需一択で割高駅遠新築なんて情弱パワー全開だよ？

[280: 匿名さん]

数メ－トル先で大阪ガス都市開発も土地購入しています。
分譲マンションかな？

[281: 検討者さん]

こちらのモデルルーム見学記を見ても非常に厳しい評価ですね。

https://www.e-kodate.com/bbs/thread/627103/res/1-2000/

[282: 匿名さん]

>>281 検討者さん

素晴らしい寸評ですね。私も相当マンションは勉強したつもりでしたが、一度の訪問でここまで網羅的にまとめることができるのは素晴らしいですね。

管理費が高いのは酷いですし、野村の管理がレベルが高いというのは残念な言い訳ですよね。関西は比較的低いと理解していますが、リーゾナルブルといわれている物件でも共用施設が少ないのに管理費が高い事例も増えているように思います。

もしご本人でしたら、ご質問ですが、野村は利益率をさげて売値を少し下げ始めたという話をきいたことがありますが、管理で回収しようとしているのでしょうかね？

[283: アイスマン]

見学記執筆者です。
お褒めの言葉をいただき大変ありがたく存じます。

さて，ご質問の件ですが，御指摘のとおり，野村不動産としては利益率を下げている状況にあると思われます。

と言いますのも，私は１０月１４日と翌週の２１日，続けて訪問したのですが，１４日時点と，２１日時点では，２１日の方が安価になっていました。これは，１４日の顧客の反応を勘案し，野村側で販売価格が高すぎるということでディスカウントをしたものと思われ，事実，２１日の訪問時に担当者から全体的に若干安くしたことと，最上階においてはかなりの値下げ（記憶が不正確ですが，３００～５００万程度一気に下げていたはずです。）を行ったとの説明を受けました。
見学記のとおり，これで検討対象外としたため，現在の状況は不明ですが，１０月中旬の状況では，販売価格のディスカウントは見られました。

後段の，管理で回収という点については，どうでしょうか…。
プラウド南堀江と，本物件で同じような専有面積の間取りを比較した際は，プラウド南堀江の方が管理費が１０００円ほど高い状況であり，本物件がそこまで管理費を乗せているという印象は受けません。

推測にはなりますが，野村としては本物件を早く売り切り，定借案件に着手したいと考えているはずです。そのため，利益率を低下させたとしても，それによって売り切りを狙うほうが，結果的にモデルルームに張り付ける営業の人件費等を節減できるわけで，結果，野村不動産全体で見たときに，利益率を下げずダラダラ販売を続けるよりは，利益率を下げてでも売り切る方が得策と判断したのではないでしょうか。

そうすると，管理費で回収とは考えず，単純にディスカウントして早期完売を目指す方向性かと考える次第です。

[284: 検討者さん]

>>283

詳細な見学記ありがとうございました。私も大変勉強になりました。

しかしながら８３㎡の１３階で約７５００万、１０階で約７２００万円とはまだ強気すぎませんかね？
しかも管理費・修繕積立金・その他含めて月３万円出す層が満足出来る物件とは思えませんが、２０１８年価格になるとこのあたりが基準になってくるという感じでしょうか。
この仕様でこの価格と言うのは野村が悪いと言うよりは、すべてが値上がりしてしまいマンション業界全体としてやむ得ないという感じなのかもしれませんが。
特に天王寺区の物件は軒並み竣工前完売していますから、来年になればこのプラウドも相対的に割安と感じられて完売するのかもしれませんね。

[285: 評判気になるさん]

>>283 アイスマンさん

早速ありがとうございます。
ここの管理費は平米あたり220円ぐらいですね。
全国平均は140円ですがまあこんなものでしょうか。

正直、野村の低層の管理費は規模や共用施設や提供サービスをみても合理的な金額の差がよくわからないのです。値段が高ければとにかく高く設定してぼったくっているようにしか見えず。東山はゲストルームからラウンジから24時間若い女性のコンシェルジュのついたタワーより高いですからね。

プラウド芦屋東山は400円
プラウド京都東洞院は330円
プラウド南堀江は250円
プラウド苦楽園は200円
プラウド武庫之荘は200円
プラウドシティ伊丹は160円
プラウドシティ塚口は130円

管理費は昔より確実に上がっています。積立金は建築費の高騰や積立金不足の問題から値上がりは妥当と思いますが、管理はさして変化ないですからね。

何かご存知でしょうか？というのも別のマンションでデベ付きの管理会社を変えたいと思っていまして。

[286: マンション比較中さん]

>>284

>>しかしながら８３㎡の１３階で約７５００万、１０階で約７２００万円とはまだ強気すぎませんかね？

この値段を出すなら、土地にこだわることなく　ゴミ捨て２４時間、付帯設備充実、もちろん駐輪場も駐車場も

近隣の法円坂　グランドメゾンタワーも視野に入りますし

谷町１丁目の大阪市中心部の上町台地屈指の大規模タワーマンションも視野に入ります。

価格面で　高額出すなら小規模マンションにこだわる理由はなくなります。

[287: 匿名さん]

プラウド四天王寺夕陽ヶ丘でも　８５平米　5000万円でしたよね！？
プラウドタワー安堂寺と比較しても　金額を何割か割増しても高い感覚あります。

[288: マンション検討中さん]

>>286 マンション比較中さん

横レス失礼します。

'谷町１丁目の大阪市中心部の上町台地屈指の大規模タワーマンション'とは、既に発表されているのでしょうか？

大変興味があるので、よろしければご教示お願い致します。

[289: マンション検討中さん]

皆さんご予算おいくらでお考えですか？
６５００万までで探していますが新築・中古共に高い。
グランドメゾン上町台は、日当たりなど考えると８５００万～でした。

[290: マンション検討中さん]

>>289
6500万予算うらやましいです！
5000万予算の私はここだとCタイプしか検討できません、、天王寺区中心に一通り見ましたがここも含めて立地良いところは高いですし、安いところは立地良くないですし。。

できれば70平米以上はほしいのでクレヴィアかパークホームズが現実的なとこですかね。近隣のプレサンスロジェに興味ありますが狭い部屋しかないんですかね？

[291: マンション検討中さん]

>>290
ＨＰ見ると７2㎡の部屋がありましたね

[292: 買い替え検討中さん]

>>288

>>大変興味があるので、よろしければご教示お願い致します。

天満橋近所に住んで昔から動向見ています。
谷町１丁目と谷町２丁目です。
ここの喫茶店は行きつけでした。

今のペースで行くと２年先の公開ではないでしょうか。
上町台地のランドマークとなりそうです。高さは敷地から見ると３０階以上でしょうか。
京阪含め共同体デイべになるでしょうか。
先の話なのでどうなるかはわかりませんが、低層は北浜タワーのように施設が入るのかもしれません。

実際に見ていますが
唯一無二　大阪城が間近に真横からではなく見下ろす形で東側に望めます。
天神祭、淀川花火、PL花火見えます。

[293: 通りがかりさん]

>>292 買い替え検討中さん

ガレリア大手前ビル跡地のこと？
あそこはタワマンでなくホテルになるはずだが。

[294: 匿名さん]

販売が今月下旬になりましたね！

[295: マンション検討中]

>>294 匿名さん

このまま売るのやめるんちゃう？
評判悪すぎて。

[296: 周辺住民さん]

販売延期。自身のない物件なんですかね？
プラウドブランドも値打ち下がりました。
グランドメゾンも梁が出ていて使いにく感じでしたが、
販売時期通りに分譲し完売。やはり積水ハウスて感じ。
建物もこの近隣のマンションの仕様をリサ－チしないとダメですね。
最低リビングは、ハイサッシにしておけば天井が高く見えるのに

定借の清水谷のマンションはもっと苦戦すると思います。
この地域では、定借は厳しい販売の仕方です。
持ち家志向が強い地域です。

[297: マンション比較中さん]

>>296 周辺住民さん

そうこうしている間に、
グランドメゾン 販売開始です！
谷町2丁目のショールームへ行きましょう！

[298: マンション検討中さん]

>２９４
確か１０月頭に行ったときすでに販売時期は１１月下旬以降って言ってましたね。
殺到したら前倒して販売できるようにしてたんでしょうね。結果ここまで来たので予定通り？なのかそれとも

[299: 匿名さん]

上下階を買って、メゾネットには出来ますか？

[300: 買い替え検討中さん]

>>299

メゾネット　谷町線
https://www.youtube.com/watch?v=9314cls-he8

[301: マンション検討中さん]

また販売時期遅らせた？
苦戦してるのかな。

[302: マンション検討中]

>>301 マンション検討中さん

一期販売分のまとまった数が集まらないんでしょうね。
普通に考えれば最低でも15くらいは売りたいやろうし。

[303: マンション検討中さん]

ここ、実際行けばめっちゃ不便て分かるで。
駅遠すぎで、とても谷六から10分では着かへんから。
すーぱーも遠い。
周りに何もない


にもかかわらず、6000万とか、はぁぁ？？

[304: マンション検討中さん]

利便性を一番に重視する方向けではないですね。
閑静なのでゆったりと過ごす方向けで定住する方向けだと思います。
住居地域なんで建築規制も厳しいので買い物も距離が有るのは仕方がない事です。
大阪市内では、この閑静な感じに雰囲気はなかなか無いと思います。

ただ専有面積が狭いので10階より上は専有面積を広くしワンフロア－２戸にし
価格を上げても売れるエリアだと思います。
その点プレサンスは、プレミアムフロア－があり専有面積が広くなっているフロア－があるのが
商売上手だなあという感じです。

[305: 口コミ知りたいさん]

6000万とか、はぁぁ？？

[306: マンション比較中さん]

>>305 口コミ知りたいさん
残念でしたね・・・

[307: マンション検討中さん]

この近所で高校時代まで住んでいましたが、とても静かな場所です。治安もとてもいいです。
しかし本当に周りに何もありません。。7年前ぐらいには明星の坂の下にセブイレがあったのでまだ便利でしたが、今はそのセブイレは潰れてないので、買い物すら一苦労です。。
坂道ですし、自転車も億劫です。

[308: 評判気になるさん]

スーパーライフが長堀通り沿いにありますよね？

[309: 匿名さん]

>>305
6000万円でしたか。はぁとは思わないけれど、高いな・・・が本音です。

小規模マンションが好きなので、1フロア3邸はすばらしい環境と思いました。角住戸率100％。北のCタイプ、日当たりがどうなんだろうと思う気持ちはありますが、一番狭い3LDKでも67.25㎡。一番広い間取りは83.16㎡。ファミリーが住めそうでいいなと思っています。6000万円はちょっと予算オーバー……。

[310: マンション検討中さん]

83㎡は、7000万円台

[311: マンション比較中さん]

67.25㎡　　は　　４８００万円？

[312: マンション検討中さん]

先週時点で3LDKはほとんど5000万円台に価格変わっていましたね。一番小さい67㎡は4800万円から5400万円くらい。

全体的に価格下げたようです。やっぱり価格が高いという反応が多かった表れですね。この価格なら前に完売した上之宮や石ヶ辻のグランドメゾンとあまり変わりなくなりました。

[313: 評判気になるさん]

スペースを考慮するとグランドメゾンが買いだったということですか？



物件詳細
物件名称　グランドメゾン天王寺上之宮町
所在地　大阪府大阪市天王寺区上之宮町32-1（地番）
交通
近鉄大阪線・奈良線「大阪上本町」駅徒歩7分
大阪市営地下鉄谷町線・千日前線「谷町九丁目」駅徒歩9分
大阪環状線「桃谷」駅徒歩11分
用途地域 第2種中高層住居専用地域、準防火地域
建ペイ・容積率　60％(角地緩和により70％)・240％
敷地面積 1,597.66㎡
建築面積 729.58㎡
建築延床面積　4,500.58㎡
総戸数　42戸
構造・規模　鉄筋コンクリート造地上14階建
建築確認番号　BCJ16大建確021（平成28年6月30日）
分譲後の権利形態　建物専有部分は区分所有、敷地及び建物共用部分は専有面積比率による所有権の共有
完成(竣工)予定　平成30年5月中旬予定
入居(引渡)予定　平成30年6月下旬予定
駐車場(台数／月額使用料)　29台（機械式）／未定
バイク置場(台数／月額使用料) 7台（バイク置場1台・ミニバイク置場6台）／未定
自転車置場(台数／月額使用料) 84台／未定

[314: マンション比較中さん]

>313
そうは思いませんね。
マンション価格が上がり始める前の10年前くらいがお買い得でした。

[315: マンション検討中]

>>313 評判気になるさん

最近の値上がりと仕様の低下を考えるとグランドメゾン上之宮とかルネグランあたりはまだ買いだったかもですね。
物件自体はまだ完成してないからわかりませんが。

[316: 職人さん]

>>315


これから　２０１７年後期から　売り出しのマンション　なんか材料費削減で　建物　寂しくなっていませんか？

価格も、２０１７年前期のマンションより　高めになっているようですし。

[317: マンション検討中さん]

この界隈色色々見学したけど子育てファミリー層は公園多くて静かな真田山
大学生以上の子がいるなら駅にまだ近い上之宮のグランドメゾンって感じの印象

[318: マンション検討中]

>>316 職人さん

材料費より人件費高騰の方が影響大きいらしいですよ。
人件費を下げるのは難しいので結局設備仕様を下げざるを得なくなると言う。
人件費は来年以降も下がる事はないでしょうね。

[319: 匿名さん]

>>318 マンション検討中さん

材料のグレードも下がってるだろうね。

[320: 評判気になるさん]

>>319


コンクリート量や建設時間を減らすために、スチールの外付け非常階段にしたりですか。

[321: 匿名さん]

>>320 評判気になるさん

鉄筋コンクリートの階段作るよりは人件費はかなり削減できますね。

[322: 匿名さん]

売れる値段ですね。
完売早そう

[323: 匿名さん]

物件価格変わっても異常に高い駐車場と管理費修繕費も変わらんと結局売れ行き変わらんだろう

[324: 検討者さん]

値段下がったと言っても予定価格からしたら高層階の方が１００万－２００万ほどくらい下がったくらいでしょ。
低層はほとんど変わってないし売れ行きは厳しそう。
販売も先延ばしにしてるしよほど物件に自信ないんかなって邪推しちゃいますよね。

[325: マンション検討中さん]

＞３２４
低中層階も同じくらい下がってましたよ。

最初の予定価格が高かったって気付いたんでしょうね。前は高過ぎて苦戦しそうな印象でしたが、価格下がったし売れるのでは？

[326: 検討者さん]

>>325

予定価格の価格表を見る限りではAタイプ5000万台前半～、Bタイプ6500万前後～、Cタイプ4800万前後からになっていましたけど、ここからいくらくらい下がったんですか？

[327: マンション検討中さん]

>>326 検討者さん

天下の野村がやっちまったな！！

[328: 匿名]

>>327 マンション検討中さん

天下はスミフだよ

[329: 口コミ知りたいさん]

>>328 匿名さん
ん？一品では

[330: マンション検討中さん]

今の相場にしては、安いので完売するでしょうね。

[331: マンコミュファンさん]

2018年 新価格 安いなぁ！

最後の価格でしょう。

来年からは 最低価格5500万円スタートだから。

[332: マンション検討中さん]

16日にAタイプを申し込みするつもりですが、
申し込みされた方いらっしいますか？

[333: マンコミュファンさん]

>>332 マンション検討中さん
Aタイプの何階申し込みするか？

[334: 匿名さん]

いよいよ来月から販売開始。
複線利用出来る立地でプラウドの物件となると
相当な価格帯になるのかなと思っていましたが
最低価格は4,600万円、最高価格は7,000万円台なので
思ってよりも価格が高くないなと思いました。

[335: 通りがかりさん]

>>334 匿名さん
もう第１期はじまってるようですけど？

[336: マンコミュファンさん]

>>334 匿名さん
第一期もう終わったですが、来年１月から第二期になります。

[337: 匿名さん]

もうここはいいから早く清水谷の物件の情報出して欲しいわ

[338: 匿名さん]

駅からの距離があまり関係ないような価格だなと思いました。
立地というよりはマンションそのものの質がいいからでしょうか。

ワンフロア3邸で開口部が多くて開放的なのは良いと思います。
各プランを見て思ったのですが、細かい部分で残念な点が目につきました。
小さな凸凹があるといったらいいのかな。

メニュープランとFit Style-Fit’sというのは、Bタイプだけなのでしょうか？
他のプランでも可能なのでしょうか？

[339: マンション検討中さん]

>>338
亀レスですが…
校区が良いのと、夜間に周りが騒がしくないこと（日中の学校の喧騒は歓迎）、歩車分離で子供に安心、駅から近すぎず歩けなくはない距離…ということで第2期でここの購入を検討中です。

先日、マンションサロンで確認しましたがBタイプ以外もメニューやFit’sがあるそうです。
間取りによって適用されないオプションはあるみたいですが。
シューズクローゼットの扉を鏡にするのはBタイプは出来ないけど、他のタイプは出来る…などなど。

[340: マンション検討中さん]

1期分譲が知らずに2期で検討中で、来週モデルル－ムに行く予定です。
先着順分譲とありますが、1期で売れなかった分ですか？
売れ行きどんな感じですか？ご教示お願いいたします。

[341: マンション検討中さん]

マンションの前が学校ということで、チャイムの音、校内放送、クラブ活動の音はどれくらいうるさそうですか？
近所に住んでいて、または前を通りかかって気になることはありますか？　文化祭、体育祭の時はやはり音がひびくのでしょうか？
ご存じの方教えてください

[342: 検討者さん]

>>341 マンション検討中さん

音はもちろんしますよ。
チャイムの音、野球部のカキーンという金属音、吹奏楽部の音などなど。
日常的に音はします。
ただ最近のマンションは防音性が高いので窓を閉めているとほとんど気にならないかもです。
行事ごとも騒がしいでしょうが、年に何度もあることではないですし、高校なら平日開催でしょうからそこまで神経質にならなくて良いかも。

そういう音をうるさいと感じるなら学校の近くはやめた方がよいですね。

[343: 口コミ知りたいさん]

>>342 検討者さん

この近くでは無いですが、幹線道路を挟んで高校があります。

吹奏楽やブラスバンドが、うるさくて最悪です。
春や秋など、季節が良いときに、外で練習やるんです。

何度も高校へ近所迷惑だと、クレームしました。

朝から暗くなるまでやるから。。。

二度と学校近くは、住みたくありません。

ご参考に。

[344: 匿名さん]

アンチ営業も大変やね。

かつてここの近くに住んでて、今は違うところに住んでる人が、この近くにできるマンションのコミュにわざわざ登場して、ブラバンがうるさいだの学校にクレームをいれただのの書き込みをわざわざやる

なんて設定には無理があるよね〜。

[345: マンコミュファンさん]

>>344 匿名さん

確かに。


音は、するよ。
窓閉めれば、文句無しです。

学校にクレームつけるのがナンセンスです。
住人が異動するしかないです。

[346: 検討者さん]

>>340 マンション検討中さん

1期で6〜7割は販売してようで、たださすがに完売はしなかったみたいですね。先着順は残り数戸と聞きました。
近隣のプレサンスも好調とのことで真田山エリアは夕陽丘あたりと比較して人気のようです。
利便性ならプレサンス、環境重視ならこちらといった感じでしょうか？

[347: マンコミュファンさん]

>>346 検討者さん

ツートップのエリアでしょう。

[348: 匿名さん]

>>343 口コミ知りたいさん

それを知ってて、それでも学校隣に住んだあなたが悪いような。
それに>345さんの言う通り、いまの新築なら窓を閉めればほとんど軽減できるはず。いちいち敏感な人は学校横は選ばなければ良い。

[349: 周辺住民さん]

>>346
有難うございました。
定住するつもりで探しているので穏やかな環境が気に入っています。
近隣も中古マンションが売りに出ていないので定住志向の方が多い様に感じましたし、
マンション価格が上昇しているからといって頻繁に売りに出ているエリアは避けたいと思っていました。

[350: マンション検討中さん]

当初は高い高いと言われてたわりに、第1期は評判良かったようですね。最終的には少し価格下げたようなので割安感が出たのでしょうか？

そもそも真田山エリアは中古賃貸ともに出物が少なく、将来的にも供給が少ないエリアのようです。人気の学校区ですし、売る貸すにしてもファミリー中心に需要が見込めそうです。前面の通りも広くて大きな筋をまたがないので安心して通学させられそうです。

強いていうなら、場所によって坂があるのと駅近ではない点でしょうか？逆に駅近だと環境が劣りますし、悩ましいところですね。ここを買う人は子育てファミリーが多そうですが、働き盛りの共働き夫婦とか単身者には向かないのでしょうね。

[351: 口コミ知りたいさん]

>>350 マンション検討中さん
夕陽丘と違って供給が少ないので、潜在需要がストックされてるのでしょう。でもそこを突いて建物グレードはは最低限プラウドブランドを保った印象です。ただ外観は気を付けた感じですね。個人的には夕陽丘の方が好きですが、このマンションはそれなりに資産維持しそうですね。マンションを建築できる場所が少ないですし。

[352: 匿名さん]

このあたりでマンションはあまり新築で出てきにくいから、
希少性があるということになってくるのでしょうか。
資産維持をし易いのはとても喜ばしいことだと思いますが、
イニシャルコスト（購入価格）が高いと、そうとも限らないような気がします。
こちらの値付けについてはいかがでしょうか。
妥当な線なのでしょうか。

[353: マンション検討中さん]

>>352 匿名さん
若干高い感じです。
積水のタワーと競合しますね。

[354: 匿名さん]

>>352 匿名さん
>>353 マンション検討中さん

比較するものが周りに無いので判断しにくいでしょうね。ただ、ある程度売れてるところを見ると価格は妥当なのではないでしょうか？
積水の方が全体的に価格は高いようですが、そもそもの立地が違いますしね。

[355: 周辺住民さん]

この近隣は、郊外より転居してきましたが本当に閑静です。
思っていた以上に便利で上本町へもよく買い物のも出掛けます。
隣り駅の森之宮駅近くに市大と府大がと統合し移転の話が出てますが実現すれば
玉造も文教地区としてもっとよくなれると思います。

[356: 匿名さん]

使うことができる駅や路線も複数ありますし、比較的普通に歩いていける範囲内にそれ粗があるというのは、生活していく上で大きいのではないかしらと思いました。

子どもがいる人だと学区が気になるといいますよね。このあたりはよくわからないのですが、良いみたいな書き込みもあります。
となるとファミリーにも良い立地ということになってきますね。

[357: マンション検討中さん]

ここ売れ行きは、どんな感じでしょうか？
値下げして売る可能性はありますか？

[358: マンション検討中さん]

>>357 マンション検討中さん
学校のチャイムや部活の騒音がかなりあると思われます。

気にされる方は検討外になるのでしょうね

[359: 匿名さん]

気づいたら表記が三期になってますね
売れ行きはつまりはそういうことでしょう
清水谷の物件売り出して欲しいです

[360: 匿名さん]

代表間取りでの話になりますが、トイレ、浴室、キッチンと水回りが少し離れた場所にあるので家事をする上ではマイナス。トイレは一番奥にあり玄関から近いので、もう少し真ん中あたりにあるとよかったかな。
洗面室、浴室は広めになっている点は良い
バルコニーの広さはもう少し広いとよかったですね。
廊下が長いので、部屋全体は広く見えることや来客や子供の友達が遊びに来るときには、
各部屋が離れているので過ごしやすそう。

[361: 匿名さん]

チャイムは騒音じゃないでしょう。あと、部活も「イチニ、イチニ」といった掛け声は騒音じゃないでしょうね。

騒音は、部活なら生徒を叱る声とか「おまえーー」とか汚いののしり言葉は聞いていて気持ちいいものではありません。これは学区や生徒の質にもよりますから。

現地を見ましたが、かなり多くの学校があります。高津中学校、高津高校、大阪明星学園、大阪女学院。清水谷高校。後で偏差値を調べてみたいと思います。これだけ多いと、通勤時間に生徒が駅で待ち合わせしているのにかちあいそうな気はします。